湖北襄阳苹果橙购物中心规划设计方案.ppt

襄阳苹果橙(购物中心) 项目规划设计方案,2015年6月23日,1.襄阳经济概况,1.1 地理位置及概况 1.1.1襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉。 1.1.2襄阳交通优势突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公 路”是襄阳水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，以 我市为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，可与1000公里左右的 大城市朝发夕至。 1.1.3交通发达便捷 1.1.4襄阳市土地面积1.97万平方公里，总人口559.1万。襄阳市城区面积 3563平方公里，人口218.6万；其中建成区面积175平方公里，人口120.3 万。,1.襄阳经济概况,1.2 国内生产总值 1.2.1 2014年襄阳国内生产总值（GDP）达3129.3亿人民币. 1.2.2 数据显示，襄阳市GDP突破千亿元用了59年，突破两千亿元用了3年，突破三千亿元仅仅用了2年时间。襄阳在汉江流域13个城市中（不含武汉市）的经济首位度明显提升，GDP、固定资产投资、财政总收入均居首位，其中地方公共财政预算收入增速居第一位。 1.2.3 居民消费价格指数同比上涨2.9%，涨幅较上年上涨0.1个百分点；零售物价价格指数同比上涨2.2%，涨幅较2012年回落1.0个百分点。工业生产者出厂价格指数涨幅较2012年回落1.8个百分点；工业生产者购进价格指数涨幅较2012年回落0.6个百分点。 1.2.4 襄阳市“五类”市场主体总户数30.0万户，同比增长28.1%，其中，新登记“五类”市场主体11.9万户，同比增长77.6%；“五类”市场主体总注册资金147.1亿元，同比增长30.8%，新登记注册资金481.3亿元，同比增长58.5%。,1.襄阳宏观经济概况,1.3 居民收支 1.3.1 居民收支特征综述 总体说来全市居民收入情况良好，呈增长趋势。2014年市区居民人均可支配收入达到18554元，比去年增长10.6%.居民储蓄存款呈几何级数增长。,1.襄阳宏观经济概况,1.4.2 居民收支特征分析：,收入的四个特点： (1) 工薪收入稳步增加； (2) 经营性净收入增幅较大； （3）转移性收入增速平稳。 （4）财产性收入增长154.6%。随着襄阳市社会经济的发展壮大，城镇化水平快速增长，房产买 卖收益快速增长。财产性收入的增加全部来自出租房收入。 消费支出变化显著，呈“五增三降”趋势：(1)食品消费结构变化明显；（2）家庭设备用品及服务支出增长47.92%；(3)医疗支出呈下降趋势；(4)社会保障支出增长10.7%；(5)居住支出增长19.23%；(6)旅游消费成为今年玉门居民消费的一大亮点；(7)杂项商品及服务同比增长47.9%；(8)衣着支出上升9.5%。,1.襄阳宏观经济概况,1.5 社会消费状况 1.5.1 消费品零售总额 2014年全年全市实现社会消费品零售总额1030.6亿元，同比增长13.4%，,1.襄阳宏观经济概况,1.5.2.1 消费结构升级趋势明显。 2014年全市餐饮的商品零售额502.0亿元，比上年增长13.6%；穿衣的商品零售额353.7亿元，比上年增长13.1%；用的商品零售额356.1亿元，比上年增长13.7%。,1.5.2.2 从下表的城镇居民恩格尔系数逐步下降可看出，居民生活水平日趋提高。,1.襄阳宏观经济概况,1.5.4 消费特征分析 1.5.4.1居民有较强的消费意识。相反的零售规模虽然全国不是排名前列，但消费支出在人均收入中所占比重相对较小，进而表明百姓消费能力的潜力相对较大,据统计该市人均纤维消费量居全国中前位置. 1.5.4.2居民针对房产 食品 家居用品的消费占主导地位,其次为服装 零售百货,说明该区域消费人群区域理性化,消费潜力需要整个经济圈引导方可形成良性循环,故针对设立新业态商业地产在襄樊可行性以及可操作性较强. 1.5.4.3成熟的商业氛围对周边地区的辐射和影响。在整个辐射片区，襄阳以其得天独厚的经济优势和浓厚的商业氛围以及便利的交通环境，对省内的周边其他县市和中小城市有深远的影响力，,2.襄阳商业概况,襄阳自古为兵家必争之地，襄阳市周边300公里范围内拥有1亿以上人口。现在的襄阳已演变为中外商家的必争之地沃尔玛、银泰、武商、中商、屈臣氏、天河影院、肯德基等中外商业巨头已抢滩襄阳。其商业格局随着襄阳市经济社会的不断发展而逐渐演进。 襄阳商业零售商圈分布主要集中在樊城区，以人民广场商圈、长虹路商圈、万达商圈为主，以襄城鼓楼十字街商圈为辅。,2.襄阳商业概况,人民广场商圈包括大庆路、长征路、解放路、沿江大道等商业街，东风路食品批发街（东风路商业街为食品批发区，食品批发商户70 多家）。该商圈以人民广场为核心，以银泰百货、中百仓储、拉美步行街、华洋堂百货、西湖春天淘宝城等为主要网点，以长征路和解放路服装品牌专卖店为主要街区，形成了商业辐射和覆盖半经最大、经营活力最为旺盛的商圈。 商圈优势： 人民广场商圈是襄阳市商业的发源地，襄阳早期的商贸往来就是依托于汉江边上的码头发展起来的，由于历史久远，其核心商业地位在襄樊人民心中根深蒂固、消费惰性十分明显。 襄阳的核心商业区； 商业氛围最浓，人流量最大的地方。 商业集中，商圈范围大。 商圈内内聚集了大量的服装、鞋帽、化妆品、饰品、珠宝等中高档专卖店，大型超市、大型家电卖场和商场，以及各种类型的咖啡、酒吧和餐饮、娱乐等名店，如肯德基、麦当劳、华洋堂百货、银泰百货、颐高数码、国美、苏宁家电、武商量贩店、KTV 、名人城市酒店等。众多的品牌名店已经使人民广场商圈成为襄阳市中高档消费区。,襄阳商圈介绍：人民广场商圈,大庆西路,丹江路,长征路,大庆东路,人民广场,解放路,长征路,华洋堂百货,西湖春天,银泰百货,苹果橙,3.苹果橙购物中心项目分析,从我方的规划来看，如果采用中高档定位本项目从商业定位、经营管理模式、内部装修等方面都具有一定的特色以及创新，尤其是其定位与经营管理模式堪称是襄阳市场新领域的开拓者。 我们将以核心竞争力（国际化的商品、完善的硬件设施、先进的管理模式）为原则进行招商和规划引进自有及竞争性的品牌，并结合商业市场环境进行适时的调整，使得该项目发挥其特有的优势，真正处于市场的最前端。 综述 从以上分析可看出：本项目虽然拥有一定的地理优势、良好的定位及市场发展机遇，所以我公司建议决策时必须面对市场做足充分良好的准备， 如：1.1 精心的策划； 1.2 准确的商业定位； 1.3 积极有效的操作； 1.4 国际化水平的管理； 1.5 良好的营销方案与推广手段； 1.6 稳定的资金链. 特别是在实际操作中，包括开业前的以及开业后的经营管理上要具备良好的市场应对能力，才能使本项目向着乐观的前景迈步。,4.苹果橙购物中心目标群体定位,4.1 本商场所处半径5公里内的居民； 4.2 整个襄阳市的居民； 4.3 附近省市的目标性消费者。 4.4 到襄阳旅游的国内、国外游客。 4.5 另据襄阳市场调查显示： 4.6 襄阳地区拥有一定的消费能力，同样具有收入较高，并且对商品的品质、对服饰的档次和品味要求较高的名牌产品的用户群体。,苹果橙购物中心项目定位策划报告,5.定位策划报告,5.1 总体商业定位,5.1.1 整体定位：对本项目的初步定位是中高档集黄金、珠宝、男装、运动、化妆品等为一体的多功能购物广场。项目本身具有较好的地理优势，市场空间巨大，以及消费市场对品牌的认可及消费能力的升级，本项目的总体目标定位是“汇集国内外品牌的中高档次的经营的购物中心”,主要年龄段以16岁55岁的中高消费白领等追求时尚的具有强大消费能力的人群为主。 5.1.2 长期目标应为汇聚知名品牌的专卖店，目的是既要符合本项目的定位，又能形成错位经营来满足不同消费者的消费需求同时避免与临近的商业项目引发正面竞争。 5.1.3 公司初步开设安踏、屈臣氏、耐克、七匹狼自有品牌专卖店及龙凤珠宝、特步、卡宾及娇兰佳人合作品牌店。,5.定位策划报告,5.2 商品定位品牌参考,屈臣氏超市,屈臣氏品牌简介,屈臣氏集团 (A.S.Watsons Group) 起源於1828年，历史悠久，国父孙中山先生还曾在1887年以优异的成绩获颁屈臣氏奖学金。 时至今日，屈臣氏的业务已遍布十三个国家和地区，每周服务的顾客数以百万计。 其门市现遍布中国内地、香港、台湾、新加坡、马来西亚、印尼、泰国、澳门、韩国、菲律宾、土耳其、爱沙尼亚及斯洛文尼亚。 台湾屈臣氏成立於1987年，截至2006年03月30日，总店数达386家，员工人数超过4,000人，为亚洲各国之冠。 主要贩售三大类商品:美妆(beauty)、保健 (health)及趣味 (fun)。 屈臣氏的愿景是希望成为世界各地消费者心目中的首选商店，提供丰富商品选择、优惠的价格、高游逛性的购物环境以及便利实用的消费资讯。,屈臣氏集团 (A.S.Watsons Group) 起源於1828年，历史悠久，国父孙中山先生还曾在1887年以优异的成绩获颁屈臣氏奖学金。 时至今日，屈臣氏的业务已遍布十三个国家和地区，每周服务的顾客数以百万计。 其门市现遍布中国内地、香港、台湾、新加坡、马来西亚、印尼、泰国、澳门、韩国、菲律宾、土耳其、爱沙尼亚及斯洛文尼亚。 台湾屈臣氏成立於1987年，截至2006年03月30日，总店数达386家，员工人数超过4,000人，为亚洲各国之冠。 主要贩售三大类商品:美妆(beauty)、保健 (health)及趣味 (fun)。 屈臣氏的愿景是希望成为世界各地消费者心目中的首选商店，提供丰富商品选择、优惠的价格、高游逛性的购物环境以及便利实用的消费资讯。,5.定位策划报告,5.2 商品定位品牌参考,屈臣氏超市,龙凤珠宝品牌简介,龙凤珠宝是一家现代化大型珠宝首饰综合性企业，主要经营黄金、铂金、钯金、钻石、翡翠、珍珠等珠宝首饰。市场推广以来已设立了8个大区，覆盖全国23个省，拥有超百家加盟店。龙凤珠宝一直以诚信经营，服务客户为理念。 在行业内荣获“中华金银珠宝名牌”、“中华珠宝名店”，同时也是中国珠宝玉石首饰行业协会会员单位、深圳市黄金珠宝首饰行业协会会员单位、中华工商联合会理事单位、深圳市质量协会常务理事单位会员，全国公平交易（诚信）珠宝行业十佳企业等。 龙凤珠宝一贯秉承“标准、高效、服务”的企业理念，通过ISO9001-2008质量管理体系认证实现公司的持续、高效、稳步发展。 龙凤文化 龙凤，是一种传统，千年文明，有容乃大； 龙凤，是一种希冀，女舞裙裾，子腾未来； 龙凤，是一种个性，坚持自我，携刻历程； 龙凤，是一种心态，上下求索，从容迈进； 龙凤，是一种生活，张扬工作，内敛享受； 龙凤，是一种气质，厚积薄发，低调奢华； 龙凤，是一种情感，执子之手，相濡以沫； 龙凤，是一个品牌，相溶传统，提炼时尚！,5.定位策划报告,5.2 商品定位品牌参考,娇兰佳人,娇兰佳人品牌简介,娇兰佳人是中国本土第一个全国意义上的化妆品零售连锁，在广州、北京、上海、重庆、成都、武汉、西安等城市开设了900多家分店，员工总数超过8000多名，平均每天有超过30万消费者光顾娇兰佳人。 娇兰佳人经营单品超过10000个，涵盖护肤品、彩妆、身体护理品、美发护理品、男士护理品、面膜、化妆工具、日用品八大品类。荟萃了欧莱雅、欧泊莱、玉兰油、妮维雅等国内外大众知名品牌。,成都、武汉设立了分公司。截止到2013年12月31日，娇兰佳人共开设了721家门店，网点遍布广州、北京、上海、重庆、成都、武汉、深圳、西安、长沙等一线及省会城市。娇兰佳人拥有800多万会员，平均每天接待30多万顾客。据尼尔森早在2009年在北京、重庆、广州三地调研的数据显示：娇兰佳人的总体知名度达67%，品牌忠诚度达到55%，品牌美誉度达到64%。,企业宗旨 为娇兰体系的零售商搭建一个更好的平台，为消费者提供更优质的产品与服务。 娇兰佳人加盟店企业理念 专业专注，共生共荣。 品牌定位 时尚、专业、超值,5.定位策划报告,5.2 商品定位品牌参考,耐克,耐克品牌简介,NIKE公司总部位於美国俄勒冈州Beaverton，为各类体育运动和健身活动设计及行销运动鞋类、服装、设备和附件，居世界领先地位。 公司成立於1972年,其前身是现任NIKE总裁菲尔 耐特以及在1967年开发的第一款由轻质耐磨尼龙马拉松跑鞋的比尔 鲍尔曼教练投资的蓝带体育公司。 在1973年，全美2000米到10000米跑所有记录创造者为第一个穿NIKE运动鞋的田径运动员。1978年，NIKE国际公司正式成立，NIKE鞋也进入加拿大，澳大利亚、欧洲和南美等海外市场，一举成为全球运动产品市场占有率最高的品牌。 NIKE公司从一家生产跑步鞋的小型公司起步，一直致力于创新和设计，不断增加投入，以期生产出能提高运动员表现的产品。 在中国，NIKE早在1994年便与4支甲A足球俱乐部签订赞助协定。同时，也与男篮，女篮国家队保持密切地合作关系。公司还致力于体育明星的培养及青少年参与体育运动的机会。96-97年NIKE公司全力赞助中国健力宝青年队在巴西的留学。首次创办3对3篮球赛，NIKE高中男子篮球联赛，耐青少年足球超级杯赛等。 NIKE的口号“Just Do It“和“Theres No Finish Line“便是NIKE所取得的一切成绩的最好证明： 成功永远没有过去式，只是一个将来式。,5.定位策划报告,5.2 商品定位品牌参考,卡宾,卡宾品牌简介,CABBEEN品牌1989年由现任艺术总监卡宾先生在香港创立，目前已发展为中国规模最大、最具时尚号召力的设计师品牌之一。 CABBEEN是专为激情个性的生活态度所设计的男装。“颠覆流行”是CABBEEN的设计哲学。设计师将早年从事拳击、赛车等运动生涯的独特经历融入服装设计之中，逐步形成独树一帜的“CABBEEN风格”。 秉承不断创新的理念，突出男装个性需求，将突破与传统融合一起，非常规的设计思维，夸张的细节和精致的工艺结合，阳刚的气质和儒雅的风度并存，则是CABBEEN个性设计追求的精髓所在。 从1997年进入内地市场至今，CABBEEN的专卖店已经遍及上海、北京、广州、成都等国内时尚城市，达到300余家；2002年开始，CABBEEN在东南亚地区开设多家专卖店；2006年在纽约开设第一家专卖店。2007年2月，CABBEEN在国际四大时装周之一的纽约时装周举办专场发布会，成为第一个登上纽约国际时装舞台的中国设计师品牌。CABBEEN展示给世界“中国设计”，而不再是“中国制造”，整个美国时尚界为之震撼，纽约时报等近百家媒体争相报道。CABBEEN十年耕耘，以独特而前卫的风格和东方时尚魅力，得到了国内外时尚人士的广泛赞誉。,5.定位策划报告,安踏,5.2 商品定位品牌参考,安踏品牌简介,安踏集团，全称为安踏(中国)有限公司，安踏集团是一家中外合资并且是国内最大的集生产制造与营销导向于一体的综合性体育用品企业，由安踏(福建)鞋业有限公司、北京安踏东方体育用品有限公司、安踏(香港)国际投资公司和安踏鞋业总厂等组成。 安踏集团成立于1991年，二十多年来，安踏集团秉承“安心创业、脚踏实地”的经营理念，散发着强大的争创中华名族产业品牌的激情，努力发展成为了全国性的营销导向型的综合体育用品企业集团。安踏集团现为香港安大国际投资有限公司全额控股的有限责任公司，集“中国驰名商标”，“中国名牌产品”、“中国质量免检产品”等荣誉于一身,其销售业绩居于全国前列，运动鞋市场综合占有率更是连续多年在全国同类产品中荣列第一。 安踏集团还是中国各项专业赛事的忠实合作伙伴。作为中国体育事业的忠实合作伙伴，安踏集团长期支持中国男子篮球职业联赛(CBA)、中国男女子排球联赛、中国男女子乒乓球超级联赛等赛事，因为对中国体育赛事的支持，安踏集团被誉为“中国联赛的发动机”。 安踏集团的英文是“Anta”，在希腊语中译为“大地之母”。体现无比胸怀核对世界与人类的奉献。希腊是奥林匹克运动会的发源，“Anta”喻指其品牌所奉行的奥运精神和产品运动性，涵盖了安踏文化、灵魂及现代体育精神。而安踏标志的鲜红色代表活力、进取。A字型的圆弧构造出空间感，暗示升腾而起的飞行，展现了力量、速度与美在运动中的优美结合，寓意追求卓越、超越自我的理念。,5.定位策划报告,5.2 商品定位品牌参考,七匹狼,七匹狼品牌简介,七匹狼实业股份有限公司前身福建七匹狼制衣有限公司成立20年来，主要经营“七匹狼”休闲男装品牌服饰的高新技术企业，经过二十年的发展，目前已拥有上海、香港、东京三地优秀服装设计师，世界先进的电脑自动化生产设备，国际标准化、封闭式的工业园，产品款式新颖、面料精美、工艺精湛，素有“茄克专家”的美誉。 七匹狼品牌创立于1990年，恪守“用时尚传承经典，让品牌激励人生”的企业使命，在立足于对博大精深的中华传统文化积极挖掘的同时，将西方流行时尚元素融于自身设计理念，并致力于推动中国传统文化与现代时尚创意产业的契合。七匹狼不仅为人们提供丰富的产品，更提供一种文化精神与生活方式。经过多年经营发展，七匹狼品牌服装已连续十年在中国市场占有率第一，在休闲男装市场占有率名列全国第一。,5.定位策划报告,5.2 商品定位品牌参考,特步,特步品牌简介,特步（中国）有限公司位于中国福建省泉州市经济技术开发区，是一家集综合开发、生产和销售运动鞋、服、包、帽、球、袜为主业的大型体育用品企业。 运动品牌特步，并首创娱乐明星代言体育用品的全新模式，为特步品牌塑造起时尚、叛逆、特立独行的个性，推动了特步品牌差异化战略的实施，引领特步迈进了崭新的年代。随着公司经营规模的不断壮大，销售市场的蓬勃发展，特步在行业的领军地位不断稳固，特步已成为中国体育用品中的时尚流派的代表。 目前，公司现有员工5800人，拥有45条国际领先的针车流水线，12条成型流水线，在中国大陆各个省、直辖市、自治区均设立了分公司，网点遍布全国各地。在努力拓展国内市场的同时，特步亦以高瞻远瞩的商业战略眼光瞄准全球市场，产品曾经远销世界五大洲40多个国家和地区，深受全球客商的一致信赖和好评，创国内同行业出口创汇水平之首。几年来，特步独创了一套适合自身品牌的特色文化。 时尚、前卫、自由与叛逆诠释了“特步”品牌文化，高品位、高追求和强大的创新能力及生命力赋予了“特步”品牌核心价值，“让运动与众不同”的品牌宣言淋漓尽致地体现了特步强调体验式的运动和不为运动所累的玩运动态度。曾获得众多荣誉，连续2次获得“中国名牌产品”称号；获得人民法院和国家工商总局分别认证的“中国驰名商标”；获得国家质量监督检验检疫总局颁发的“出口免验”和“国家免检”荣誉称号；获得世界品牌实验室誉为的“中国500强具价值品牌”和“中国品牌年度大奖体育用品类NO.1品牌”。,鉴于我方考虑也有一定意向将本项目打造成为一个全新的经营模式的商业项目,故我方考虑鉴于目前全国乃至全国针对零售百货业态模式的经营效益均不理想,同时联营百货业态的经营成本相对较高,同时针对襄阳苹果橙购物中心本身的后续投入也较大,我方通过以往与发展商的合作经验来看,采用自有品牌与联营知名品牌经营方式相结合的模式进行经营,既本方案之定位思路.本方案以下部分将对本定位思路相关操作要点予以简单介绍.,苹果橙购物中心,6. 投资额度,投资资金分配 1、房租： 2、装修费，包括基础打底装修及货架道具、灯具等店面其它装璜； 3、货款； 4、流动资金（新店流动资金需大，至少要保持有36个月的资金流动，主要表现应付房租、水电、补货及其它的费用）； 5、员工工资，工商税务等； 6、其它费用，含财务办公开销、管理费、卫生费，宣传资料及开业典礼筹备等； 苹果橙购物广场预计总投资额3000万以上,7.经济效益