推进农民公寓房建设的调查与思考

1 / 7 推进农民公寓房建设的调查与思考 近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年 6 月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐 业的希望。 一、农民公寓房建设基本情况 自去年 6 月起，根据苏州市宅基地管理暂行办法文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发 9 号关于贯彻落实苏州市宅基地管理办法的意见和太政发 9 号关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见， 对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销 房进行安置。”之后，迅速召2 / 7 开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年 5 月，全市共规划农民公寓房小区 18 个，规划建筑面积 501 万平方米，占地 5270 亩；动建面积约 92 万平方米，占地 1080 亩，可安置农民拆迁户 4150 户左右。 我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。 5 月 19 日苏州市宅基地管理暂行办法出台以后，市政府随即组织开展实施， 7 月 1 日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今 年 5 月，在不到 10 个月的时间里，农民公寓房动建面积已达 92 万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。 99 号文件规定“允许在小区内预留 10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。 目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在： 建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基矗一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大3 / 7 规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基矗另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基矗 建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用 地增加的过程。全市首批规划建设的 18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户 4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。 建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在 的利益。 二、农民公寓房建设中存在的问题 推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的，但要让动迁4 / 7 农民愿意入住，取得预期效果，还需要尽快解决一些不容忽视的问题。集中表现在以下四个方面： 受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行 79 号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。 受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需 30 万元左右，按在建的 92 万平方米每平方米造价 1200 元计算，全市需投入资金 10 多亿元。虽然大部分小区采用 式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发 9 号文件精神，公寓房建设 由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。 受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自 15 / 7 月 1 日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发 79 号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有 20 多年历史的第一代砖木结构楼房，质量欠佳，设施落后，许多 群众有再次翻建的愿望。因冻结审批，农村部分急需翻建的危房不能翻建，许多农民因致富或迎亲婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到压制，这是不合理也是不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。 受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有 的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。 三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策 6 / 7 目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高 度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。按照“多予、少娶放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则： 第一，坚持改革、发展与稳定并重。推进工业化、城市化必然要占用大量土地，但经济社会的快速发展不能建立在牺牲农民权益的基础上，否则必然会影响到社会稳定，从而反过来制约经济社会的持续发展。要在加快经济社会发展的同时，让动迁农民分享工业化、城市化带来的效益。 第二，坚持政府实施与农民知情并重 。推进农民公寓房建设，从另一个角度上看，政府扮演的只能是农民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱等等，每一个环节都要给农民一个知情权、参与权和选择权。也只有这样，政府在推进农民公寓房进程中才能最大限度地取得农民的理解、信任和支持。 第三，坚持政