发展住房租赁需要的经济社会环境分析.docx

发展住房租赁需要的经济社会环境分析 住房租赁市场是住房市场的重要组成部分。当前，发展住房租赁、多渠道解决住房问题已逐步成为共识。但从实践来看，目前住房租赁市场的发展并不尽如人意。这其中有住房租赁市场本身存在的问题，也有其发展需要的经济社会环境尚不成熟、或尚不具备的原因。 下载 一、逐步打破地方政府对“土地财政”的依赖 目前，地方政府收入的重要来源之一是土地出让收入和与房地产交易相关的税费。2013年，各地国有土地使用权出让收入41249.52亿元，相当于全国财政收入129142.9亿元的31.94%。2013年房地产“五类”税（房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税）收突破1.2万亿元，占地方财政收入的比重进一步提升至17.7%；如果再加上房地产企业营业税和企业所得税，这一比重接近30%。地方政府收入来源结构，以及地方政府承担着与收入状况不相适应的事权的现实，决定了地方政府对土地出让收入的高度依赖。而以土地使用权出让为主的土地供应方式，适应了地方政府的这一需要。开发商通过出让方式获得建设用地，建设住房后立即销售便成为理性选择。 因此，要持续发展住房租赁，使住房租赁在解决居民住房问题上发挥更大的作用，从长远看，需要对现行财政体制加以改革，理顺地方政府收入来源的渠道，使其逐步摆脱对土地出让收入的依赖。具体来说，一是按照十八届三中全会要求，建立事权和支出责任相适应的制度，中央和地方按照事权划分相应承担和分担支出责任。二是培育地方主体税种，通过房地产税、资源税改革，逐步取代土地出让收入。三是改革土地供应制度，规范发展按年缴纳地租的土地年租制，为租赁型住房发展提供低成本的建设用地。 二、改革创新住房开发经营模式，完善信贷和税收等支持政策 目前，我国的房地产开发模式主要有三个特点：一是通过土地招拍挂等方式以自有资金取得出让土地的使用权；二是开发资金来源以银行贷款为主，开发企业以较低比例自有资金撬动银行贷款，融资杠杆效应明显；三是通过商品房预售和销售回款，完成资金循环。在这种开发模式下，开发企业承担了巨大的融资压力，为了维持资金链运作，必须通过出售方式来回收资金并偿还银行贷款，难以通过租赁方式经营房地产。因此，现有以土地出让银行贷款商品房销售（预售）为核心的房地产开发模式实际上限制了住房租赁市场的发展。 要从根本上解决这个问题，需要对现有住房开发经营模式加以改革：一是重塑房地产开发企业的定位，使其兼具房地产开发商、投资商、经营商的多重功能。拓展房地产企业融资渠道，发展直接融资。二是改革房地产经营模式。扶持房地产企业适应住房市场从增量市场向存量市场的转变，调整自身资产配置，从完全出售住房转向出售和持有住房并重转变，持有一部分住房用于租赁经营。三是建立政策性住房金融机构，为租赁性住房建设提供长期、优惠利率的信贷支持。四是完善支持住房租赁的税收优惠政策。依法推动房地产税的改革，增加住房持有环节成本，使闲置住房进入市场；减少住房租赁环节税种和税负，如通过合并征收并适当减免个人所得税、营业税等方式，鼓励将闲置房源用于出租；出台支持开发企业和机构开发租赁住房的税收优惠政策。五是培育多元投资主体，参与住房建设和经营，如住房合作社等非营利组织。六是完善社会对房地产企业的评价体系。例如，银行对房地产开发企业发放贷款时，不是简单的考核其资金周转率等财务指标，还应考虑其持有和出租物业产生的长期稳定收益情况。 三、打开户籍、教育、保障等社会政策对租赁住房者的“隐性限制” 从理论上看，购买住房和租赁住房都是解决住房问题的方式，差别在于所居住住房的产权形式不同。但在我国目前实践中，户籍、教育等社会政策对租赁住房的“隐性限制”还在一定程度上存在，导致租赁住房群体享受的社会待遇还有所区别。 1.租赁住房能否落户。国办2011年关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知规定，在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定职业并有合法稳定住所（含租赁）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口；在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。按照这一规定，实际上已承认租赁住房也是合法稳定住所的一种形式，可以以此作为申请登记常住户口的依据。 2.租赁住房能否满足子女入学条件。目前，国内部分城市已实现以房屋租赁证作为子女入学凭证。以深圳市为例，对符合条件办理房屋租赁登记或备案手续的核发房屋租赁凭证，市民持有该凭证可以办理子女小学、初中入学手续，以及申请租房补贴等。 3.租赁住房者能否就地享受劳动和社会保障。十八届三中全会提出，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。享受应有的劳动和社会保障是城镇居民和进城务工农民基本权利，不应与租赁或购买等解决住房问题的形式挂钩。 四、逐步理顺租售比、租金收入比等内在制约因素 发展住房租赁需要一定的市场环境。主要体现在合理的租售比、租金收入比两个方面。 1.住房价格稳定、买卖市场平稳 健康完整的住房市场由住房租赁市场和住房买卖市场两大部分组成。住房租赁市场与住房买卖市场之间通过房屋租售比的变化相互作用，此消彼长，共同影响住房市场。即在住房市场供应总量一定的前提下，住房买卖市场需求增加，住房价格上涨，则住房租赁需求相对减少，租售比扩大，反之亦然。如北京住房市场，在实行“限购”政策之前，由于买卖市场需求量大，住房价格快速上涨，脱离了普通居民的支付能力，与市场租金比价严重背离；实行“限购”政策之后，买卖市场需求受限，租赁市场更加活跃，租金亦随之上涨。 一般来讲，房价相对月租金收入的比例在200-300倍之间是合理的范围。1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比（相当于720倍的月租售比）。2002年以来北京市房屋平均租售比呈增加态势，近五年处于高水平，部分楼盘实际租售比更高（如表1、表2）。从表面看，房价快速上涨，租售比扩大，选择租房在经济上更加合算；但在实践中，受住房市场价格可能持续上涨预期影响，居民“买涨不买跌”，房价过快上涨只会导致居民透支未来的购房消费，更多的转向选择买房，从而削弱住房租赁需求。此外，在房价不断上涨的情况下，也会带动租金上涨（租售比继续扩大并不意味着租金不上涨），缺乏安全感也是居民选择买房而不是租房的原因之一。 2.住房租金稳定，租金支出占家庭收入比例较为合适 租金收入比，即房租在收入中所占比重，能够直观反映出承租的压力水平。一般认为，房租收入比在25%以内是合理的，房租收入比在25%-30%处于居民可以承受的范围之内，一旦超过30%则表明房租压力过大。 目前，尽管国内一二线城市租售比较高，但并不意味着房租低，相反由于租金上涨较快，租金收入比有加大趋势。特别是对于低收入和普通白领阶层的租房人群来说，租金上涨带来的压力较大。这主要体现在三个方面，一是大户型涨幅较大，弱化了合租优势；二是郊区租赁需求增多后促租金上扬，涨幅大于市区，郊区租房也越来越贵；三是经过之前连续的快速攀升，房租基数越来越高。据估算，北京、上海等一线城市部分城区房租与收入比高达40%，而南京等二线城市局部地区的房租收入比也已高达30%以上。在租金不断上涨的背景下，实际也抑制了住房租赁需求。 为此，可借鉴其他国家和地区的经验，对租金负担过重的租户给予适当补贴。如德国政府根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。 五、建立稳定的租赁关系 分析我国城镇居民之所以不愿意选择租赁作为购房替代方案，其中一个重要的原因在于租赁关系不稳定。表现在：一是房屋租赁不确定性太强，承租人缺乏连续、稳定的预期。目前住房租赁一般都是短期租约（半年和一年为主），承租人经常面临出租人要求提前终止租约或上涨房租的要求，很难与业主达成长期稳定的租赁协议。二是租户和业主之间实际处于不对等地位。由于当前我国住房租赁市场存在结构性供求矛盾，再加上缺少专门的租赁立法及有效的监管机制，承租人在租赁住房时往往处于弱势地位。三是缺乏多元化的纠纷解决机制，租户难以维权。当纠纷出现时，单靠司法救济承租人付出的时间和财力成本过于高昂，承租人往往被迫选择放弃维权，合法权益无法得到有效保障。 要形成稳定的租赁关系，需要从法律和政策措施等方面进一步明确租赁双方的权责关系： 首先，需要法律方面支持，明确业主与租客之间的权利和义务，并规范双方行为。以我国香港地区为例，香港于1947年即颁布了业主与租客（综合）条例（全文共四章144条于2002年修订），涵盖了保障租住权、终止租约和管制与追讨租金等方面的规定，起到了有效稳定租赁关系的重要作用。 其次，当前来看更重要的是，要有有效保护承租人的合法权益，要让承租人有稳定感和安全感。借鉴前文国际经验，为保护承租人权益，可采取如下措施：（1）为了保障承租人的租住权，规定出租人不能在租赁期限内违约收回房屋或者擅自提高房租；（2）细化和严格限定出租人“驱逐租客”等行为，规定大体上只有在两种情况下才能解除住房合同：一是租房者违反租房合同，二是房东能够证明自己由于客观原因需要收回住房。 六、统筹城乡住房资源，完善租赁住房供应体系 当前，我国租赁型保障房总体数量仍然偏少。市场租赁、地下室、“群租”以及农村租赁住房事实上承担着主要租赁保障功能。发展住房租赁市场，既要发挥现有租赁型保障房作用，也要重视和发挥市场租赁房作用。具体来说，可在如下方面探索： 1.需要逐步扩大公共租赁住房覆盖面，减轻市场租赁和农村租赁住房压力。 2.统筹现有公共住房房源和市场租赁房源，可利用市场存量租赁房作为公共租赁住房房源。如目前国内部分城市由政府收集市场租赁房源，面向符合条件的保障对象出租，市场租金和公共住房租金之差由政府贴租。 3.支持机构投资建设运营租赁房。即除政府建设的公租房和家庭个人出租房以外，鼓励更多机构出租房屋，比如住房合作社和企业等，建设一定规模的房屋专门用于出租，多渠道增加房源。 4.在一定条件下，允许城乡结合部农村集体经济组织利用集体建设用地发展公共租赁住房。 七、政府提供更加完备的管理服务 在推动住房租赁市场发展中，应发挥市场机制配置资源的决定性作用，政府重在提供管理和服务。当前来看，主要应在中介管理、租金管理、房屋安全管理等三个方面。 1.中介管理。如前所述，英国、美国等国家对房地产中介有比较严格的职业操守和资质管理规定，通过协会等实施对中介机构和从业者的管理。目前，我国房屋出租中介管理仍有较多问题，如租金信息不透明、不履行必要告知说明义务，以及不实行明码标价、变相提高收费标准等，需要进一步加强严格管理。 2.租金管理。为避免房租快速上涨影响居民的居住水平，可借鉴美国、英国