固定资产评估结果报告(武汉佳和馨居).doc

武汉光谷联合产权交易所江城产权交易有限公司委托的位于武汉市经济技术开发区15R地块佳和馨居10栋5单元6层1室冯文喜的住宅用房市场价值评估 房地产估价报告估价项目名称： 武汉光谷联合产权交易所江城产权交易有限公司委托的位于武汉市经济技术开发区15R地块佳和馨居10栋5单元6层1室冯文喜的住宅用房市场价值评估委 托 方：武汉光谷联合产权交易所江城产权交易有限公司估价机构：湖北兴业房地产估价有限公司注册房地产估价师：陈 芳 （注册证号：4219970050）黎 明 （注册证号：4219970127）估价作业日期：2014年10月16日至2014年10月22日估价报告编号：（鄂）兴房2014（估）字第338号 目 录一、致委托方函（2）二、估价师声明（3）三、估价的假设和限制条件（4）四、房地产估价结果报告（7）1.委托方（7）2.估价机构（7）3.估价目的（7）4.估价对象（7）5.价值时点（9）6.价值类型（9）7.估价依据（9）8.估价原则（10）9.估价方法（10）10.估价结果（11）11.估价人员（12）12.估价作业期（12）13.估价报告应用的有效期（12）五、附件 （1）武汉光谷联合产权交易所涉讼资产委托鉴定评估通知书（【2014】第787号）复印件（2）武汉光谷联合产权交易所摇号选择中介机构确认书（【2014】第787号）复印件（3）武汉市江汉区人民法院司法评估案件转办单（【2014】鄂江汉评字105号）复印件（4）武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）复印件（5）房地产摄影图（6）房地产区位示意图（7）估价机构营业执照复印件（8）估价机构资质证书复印件（9）估价人员资格证书复印件致委托方函武汉光谷联合产权交易所江城产权交易有限公司：我公司于2014年10月16日接受贵公司的委托，秉着独立、客观、公正的原则，根据委托书鉴定目的与要求，对委托方提供的武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）复印件中登记的位于武汉市经济技术开发区15R地块佳和馨居10栋5单元6层1室冯文喜的住宅用房（建筑面积：156.96），进行公开市场价值评估。估价目的：因司法鉴定需要，评估估价对象市场价值，为武汉市江汉区人民法院审理案件提供参考依据。价值时点： 2014年10月16日。根据房地产估价规范、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定等有关政策法规和我公司收集房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合委托方提供的资料和本次估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，综合分析影响房地产价格的各项因素，选用市场比较法、收益法进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点最可能实现的房地产市场价值如下表：估价结果明细表房屋坐落结构设计用途层次建筑面积（）单价 (元/)公开市场价值(元)武汉市经济技术开发区15R地块佳和馨居10栋5单元6层1室钢混成套住宅6（6）156.9671051115201市场总价值RMB：1115201元大写：人民币壹佰壹拾壹万伍仟贰佰零壹元整湖北兴业房地产估价有限公司法定代表人： （盖章） 2014年10月22日估价师声明在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：1.本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3.我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。4.我们是依照国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我公司注册房地产估价师陈芳、黎明已于2014年10月16日对本估价报告中估价对象的实物进行了查勘、记录、摄影。6.我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。7.估价人员代表受理估价机构在报告书中陈述的事实是真实和准确的。注册房地产估价师： 注册证号： 注册房地产估价师： 注册证号： 二一四年十月二十二日估价的假设及限制条件一、估价的前提和假设1.交易双方是自愿地进行交易的。2.交易双方是出于利己动机进行交易的。3.交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情。4.交易双方有较充裕的时间进行交易。5.不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。6.委托方未提供估价对象房屋所有权证，但提供了武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）复印件，据此，我们认为，估价对象房屋已办理了房屋所有权证，房屋所有权证号：经201100543，产权人：冯文喜，建筑面积：156.96，设计用途：成套住宅，我们假设在价值时点，估价对象建设用地使用权法定年期内，房屋所有权人对该房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。7. 因委托方未提供国有土地使用证，土地性质无法明确，本次估价假设估价对象占用范围内的分摊土地使用权为国有出让用地使用权为前提条件，若与实际性质不同，本估价报告需作调整。二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料1.估价人员已查看估价对象的武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）复印件，本次估价对象的建筑面积为156.96，来源于委托方提供的武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）上注明的面积，经过实地查勘，估价对象建筑面积大体相当，但估价师未进行专业测量。2.本次评估报告中，估价对象坐落、规划用途、建筑面积、建筑结构、层次等数据的确定，以委托方提供的武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）上登记状况为依据。3.本次估价，估价人员未对估价对象未做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估得出的是假设以上建筑物其无基础和结构等两方面的重大质量问题，可正常、安全使用的房地产的市场价值。4.本次估价，估价人员现场核对了估价对象的门牌地址，并经委托方指派的相关人员现场指认确定。若与实际不符，应重新估价。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1.估价人员对于房地产市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况及估价对象现状而言，未考虑未来市场价格波动、国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产市场价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。2.我们于2014年10月16日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。3.委托方提供的其它资料为复印件，估价人员不保证复印件与原件的一致性。本次估价是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。四、限制条件1.本次评估范围的确定是以委托方提供的武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）复印件为依据，评估冯文喜所有的位于武汉市经济技术开发区15R地块佳和馨居10栋5单元6层1室住宅（建筑面积156.96）市场价值。2.本估价结果为委托估价对象在本次司法鉴定用途下的客观合理价格、价值，不对其他用途和目的负责，如估价目的变更，须另行估价。3.本报告仅供委托方使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。4.本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。我们申明，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。5.估价报告应用的有效期为自完成并提交成果估价报告日起壹年(2014年10月22日至2015年10月21日止)，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。6.本报告的最终解释权由本估价机构所有。房地产估价结果报告一、 委 托 方：武汉光谷联合产权交易所江城产权交易有限公司联系人:李晨联系电话、 估 价 机 构：湖北兴业房地产估价有限公司 资格证号：鄂建房估证字第34号 法定代表人：余文俊评估资质等级：贰级地址：武汉市东西湖区田园大道南联系人: 余文俊联系电话、 估价目的因司法鉴定需要，评估估价对象市场价值，为武汉市江汉区人民法院审理案件提供参考依据。四、 估价对象（一）估价对象范围根据委托方提供的武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）复印件记载，产权人已办理了房屋所有权证，估价对象为冯文喜位于武汉市经济技术开发区15R地块佳和馨居10栋5单元6层1室层住宅，证载面积：156.96，分摊土地使用权面积不详。（二）估价对象基本状况1.房屋权属登记状况委托方提供了估价对象的武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）复印件，部分内容摘录如下：权利人情况产权人冯文喜产权人证件有人及份额/房屋坐落武汉市经济技术开发区15R地块佳和馨居10栋5单元6层1室基本情况栋号房号结构房屋总层数所在层建筑面积（平方米）设计用途产权来源10601/66156.96成套住宅/所有权证号 经201100543权证编号02269000共有权证号/共有权证编号/据此，我们设定估价对象已办理有房产证。2.土地权属登记状况因委托方未提供国有土地使用证，土地性质无法明确，本次估价假设估价对象占用范围内的分摊土地使用权为国有出让用地使用权为前提条件，若与实际性质不同，本估价报告需作调整。3.建筑物现场查勘情况据估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市经济技术开发区15R地块佳和馨居10栋5单元6层1室，钢混结构，属于高层建筑。估价对象房屋东邻东兴路、南临神龙路、西邻神龙路、北临车城西路。据估价人员现场查勘，估价对象是由是由钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，平屋面等构成的钢混结构房屋，条形瓷砖外墙，层高3.0米左右。地基基础：无超过允许范围的不均匀沉降，承重构件：钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，平屋面无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。至估价时点，估价对象房屋处于空置状态，为毛坯房。（三）土地基本状况1. 宗地四至据估价人员现场查勘，待估对象所在宗地位于佳和馨居，估价对象房屋东邻东兴路、南临神龙路、西邻神龙路、北临车城西路。2.宗地形状估价对象占用范围内的土地属于分摊的土地，据估价人员现场查勘，估价对象所属宗地形状较规则。3.宗地面积委托方未提供估价对象占用范围内的国有土地使用证，土地分摊面积不明。4.宗地地形、地势据估价人员现场调查，估价对象所属宗地内外无高差，地势平坦，对土地利用无不良影响。5.宗地水文状况据估价人员现场调查，估价对象所属宗地内外水文状况良好，基本无污染。6.土地开发程度该宗地土地开发程度为红线外“六通”（供水、排水、通电、通路、通讯、通气）及宗地红线内“场地平整”。7. 土地使用期限估价委托方未提供估价对象占用范围内的国有土地使用证，土地剩余使用期限不详。（四）区位状况佳和馨居位于楼盘位于经济技术开发区15号，东邻东兴路、南临神龙路、西邻神龙路、北临车城西路。该区域对外交通便捷，有585、70专、213路、501路、505路、528路、585路、596路、597路、599路、737路等公交线路通过。佳和馨居紧靠沌口体育中心，周边正在建地铁3号线及6号线，预计2016年通车，交通方便，位置优越，十分适合居住。周边城市建设较成熟，医疗、教育、金融等相关配套较完善齐全，档次相对较高，生活氛围舒适便利。周边有神龙幼儿园、育才幼儿园、开发区中学、外国语学校、江汉大学、家乐福、大型超市、神龙医院、开发区一医院、中国银行、工商银行、建设银行等。五、价值时点本次评估价值时点确定为2014年10月16日。六、价值类型本次评估所确定的房地产市场价值，是指估价对象在本次估价目的条件下，在公开市场中最可能形成的客观合理价值。七、估价依据（一）国家及地方颁布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件；1.中华人民共和国物权法（主席令第62号）；2.中华人民共和国城市房地产管理法主席令第29号；3.中华人民共和国土地管理法主席令第8号；4.中华人民共和国房产测量规范GB/T17986.2-2000；5.最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(法释200416号)、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(法释200415号)；6.房屋登记办法(建设部令第168号);7.土地登记办法(建设部令第40号)；8.房地产估价规范GB /T83411-1999；9.房屋完损等级评定标准城住字（1984）第678号；10.最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定法释201121号；11.湖北省地方税务局关于房屋出租有关税收政策的公告（2011年第3号）（二）委托方提供的估价对象权属证件及相关资料；1. 武汉光谷联合产权交易所涉讼资产委托鉴定评估通知书（【2014】第787号）复印件；2. 武汉光谷联合产权交易所摇号选择中介机构确认书（【2014】第787号）复印件；3. 武汉市江汉区人民法院司法评估案件转办单（【2014】鄂江汉评字105号）复印件；4. 武汉市房屋产权登记信息查询单（编号：00-201404-0180）复印件。（三）估价人员实地查勘所获取的资料；（四）估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下原则：价值时点原则：遵循价值时点原则，要求估价结果应是在估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区进行市场调查之后，结合估价对象本身的特性，进行综合分析，决定总体估价采用比较法、收益法进行评估。1. 根据房地产估价规范，“有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法”。由于该地段类似房地产交易实例较多，资料来源充分，故选用比较法作为估价方法。2.根据房地产估价规范，“收益性的房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。因估价对象利用现状用途为住宅，且该地段的同类型房地产存在租赁行为，有租金收益，适宜采用收益法估价。3.根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”。估价对象房屋已建成，且不具有再开发潜力，故未选用假设开发法。4.根据房地产估价规范，“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法”。因可以采用比较法、收益法评估，故未采用成本法估价。综上所述，估价对象的评估宜采用市场比较法和收益法进行估价。市场比较法是通过市场调查，以在价值时点近期有过交易的类似房地产价格为参照，并对估价对象客观因素加以考虑，对参照价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是对于那些已出租或能够出租的以获取收益的房产，根据本地区类似房产的