精装修设计注意问题.doc

前 言随着房地产市场的竞争越来越激烈，如何增加产品的附加值已经成为房地产商们思考的问题，越来越多的精装修就这样悄然走进了开发商的视线，成为房地产市场的发展趋势。告别了毛坯房，走进了精装修时代已经成为了一种必然的发展趋势。甚至在业界有一种说法，房地产市场成熟的标志之一是精装修时代的到来，毛坯房是半成品，精装修房才是成品房。那什么样的商品房才是精装修住宅呢？按照建设部制定的商品住宅装修一次到位实施导则要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。用老百姓的话来讲，精装修的房屋就是只需要搬来家具就能居住的房子，不需要进行第二次装修。 精装修住宅根据其装修的程度被分为普通、中高级和高级个档次。商品住宅装修一次到位实施导则中明确：开发单位为精装修住宅的第一责任人，承担相应责任；精装修住宅分为不同标准，设立样板间或制定详细“菜单”由住户来选择，其售价应包括房屋的工程成本和装修成本，并要在购房合同中标明。如何控制好精装修楼盘的质量，设计阶段的显得尤为重要，现对绿城项目部分精装修楼盘图纸阶段进行梳理，供贵司参考。一、精装修设计单位与建筑设计单位的衔接时间精装修设计规划设计初步设计单体设计部品设计施工图功能平面结构体系设备预留立面设计模型推敲规划设计单体设计施工图部品设计初步设计概念设计精装修物业与一般的毛坯房不同，各项设施设备必须在设计阶段即行确定，以明确不同设施设备的具体尺寸，功能平面布局等，方便在设计阶段进一步明确，避免后期返工。因此精装修设计单位最迟应在规划设计阶段参与项目的设计。二、精装修设计任务书应注意的事情1、在精装修设计委托时，任务书应注意与建筑设计任务书的衔接，明确工作面交叉部位的处理，交叉位置应有详图。2、公共部位（如走廊）的设计任务应明确，墙面及吊顶上的设施设备布局，应有效果图，各工种管线交叉，应有立、剖面图（见表）。分部工程名称分项工程质量控制点质量（图纸）控制措施电气安装工程结构预埋位置标高准确，线路保护层，漏埋、错埋，管路弯曲度确保按基准标高线施工，避免预埋的管路三层交叉，认真查阅图纸桥架安装位置标高准确，与水管风管间距正确，支架排列正确绘制综合图解决管道安装工程预留预埋孔洞位置、数量绘制管道留洞图、洞口检查表、逐个检查管道安装位置、标高、坡度正确，消防管道交叉和矛盾分系统编制专项施工方案，绘制综合图解决施工交叉问题3、在设计任务书时应明确告诉设计师内外装修和安装设定的成本目标，最大的程度保证在成本目标内达到预想的装修效果，倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板，便于后期材料采购和组织供货。4、精装修工程的完美性不仅在于设计阶段的完美，同时还必须有施工阶段的保障。精在细微之处，而这恰恰是设计单位所忽视的问题，因此施工前必须对工程的细部节点进行预控性设计，明确具体做法和工艺要求，其基本图纸（按功能分区）或效果图应包括（不限于）以下方面：门厅工程、客厅工程、餐厅工程、主卧工程、小孩房工程、书房工程、主卫工程、客卫工程、厨房工程、阳台工程。三、精装修楼盘户内应注意的一些问题1、装修设计要与建筑设计相衔接，装修设计完成后要及时反馈给土建进行配合（如坐便器、水龙头的型号和预埋的位置、如电视背景墙位置与电源开关的关系等等），以免日后二次返工，造成不必要的成本浪费。2、要注意装修标注尺寸与土建尺寸的衔接（如插座的高度是否考虑了地板或地笼的高度）。3、项目施工过程中应减少交叉施工，要在土建的门窗、外饰面工程完工后，装饰施工单位再进场施工。优点为：土建与装修施工单位的界面衔接明显，责任清晰，能减少扯皮现象。能减少交叉作业面，降低成品与半成品保护的难度。4、材料的采购与供应，既要有一定的提前量，以保证材料本身的品质。同时要注意，由于装修材料种类和数量较多，现场缺少堆放的场地，要把握材料进场的时间。5、在条件许可的前提下，建议能设置独立的货流通道，对日后住户的货物流通和大堂的成品保护比较有利，且有利于交付后大堂的形象及保护。6、大部分精装修物业采用中央空调形式，建议在结构施工时即可考虑预留空调冷媒管的预留，避免今后影响室内高度。7、由于目前市场上的电子产品更新换代非常快，而且也经常会有一些新的设备新的技术推出市场，建议在先期建造时就要为业主预留一定的空间，以尽可能避免或减少今后二次装修的可能。8、鞋柜的隔板不要做到头，留一点空间好让鞋子的灰能漏到最底层，便于打扫。9、水槽和燃气灶上方装灯，便于操作时照明。10、定卫生间地漏的位置时一定要先量好尺寸。地漏最好位于砖的一边，如果在砖的中间位置的话，无论砖怎么样倾斜，地漏都不会是最低点。 11、关于面砖阳角部分的处理方法，归根到底是看工人的水平。如果泥水工工人水平不错，而且磨瓷砖（花岗岩）的工具比较好的话，就应该毫不犹豫的选择磨 45 度角的做法。从效果上来看，只要磨的好，磨45度角的阳角做法，是最漂亮的！但现在工人的水平称差不齐，控制有一定的难度，做法可用阳角条，图上工艺需做说明。12、进户门安装时算好门框凸出墙壁的尺寸，图上应有交代。13、包门套和瓷砖（地砖或踏脚石）的尺寸图上应有标注，要考虑下面的地面（门的两边地面的任何一面）是否还要贴瓷砖（地砖）或者其他水泥砂浆找平如果一直包到地面，就会导致门套木材吸水发霉。14、装修灯具设计时的，尽量选用玻璃、不锈钢、铜或者木制（架子）制品，应避免选择铁上面镀层（或漆），减少掉色和生锈。15、洗面盆尽量用陶瓷盆，精装修楼盘应减少玻璃盆的使用，方便后期卫生打扫。16、客厅里地装电源插头、墙面各工种的插座及电器位置应有效果图和里面图。17、洗手间如设置淋浴需要做隔断，不能做浴帘，避免水流满地。18、厨、卫地砖应减少白色的使用，不易打扫卫生。19、卫生间要有立面图（或效果图）要标明洗手盆、镜子、放刷牙杯的架子、毛巾架等洗刷用具和洗衣机的相对位置。 20、窗台如安装台面（大理石等）应有细部图