房地产开发与生态环境保护.doc

房地产开发与生态环境保护旅游地产是房地产开发到一定时期的产物，是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后，地产开发向远郊区发展大趋势的一种表现。该类地产或依托较好的自然风景资源；或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘来推动房地产开发。 这一类地产的开发和一般楼盘有所不同，表现为三方面的利益牵制或动力因素，即社会效益、环境效益及经济效益： 首先，由于项目位于风景区周围，受到政府严格的规划控制，因而规划目标要体现社会效益； 其次，由于生态体系通常相当脆弱，因而保护和完善生态景观体系是规划的主导因素； 最后则是发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，如何将资源优势转化为开发建设的经济效益。 开发旅游地产首先要调整和完善现存敏感生态体系，达到一种良性循环。良好的环境建设是地产增值的保证；同时，优化并发挥生态风景资源优势，限制过度开发，达到地产的可持续发展是旅游地产长期升值的法宝。急功近利或竭泽而渔只能适得其反。 结合广州天鹿湖地区，分析旅游地产开发与生态景观保护的关系。广州天鹿湖地区发展规划 鹿湖地区位于广州市北部、萝岗区境内，距广州中心区约40公里，规划面积为32.1平方公里。整体工作包括前期发展策划、整体城市设计、重点地段城市设计三个部分。设计目标是将天鹿湖地区建设成为自然生态与人工生态完美结合的，集度假、会议、观光为一体的天鹿科技森林。 基于对现状的理解，从生态安全格局出发，生态原则贯穿始终，最后建立针对不同功能分区的生态建设模式语言。 规划区域里的森林具有丰富的物种，复杂的结构，多种多样的功能，与所在空间的非生物环境有机地结合在一起，构成完整的生态系统，给市民提供清新、自然的休闲空间。 这里的科技是生态休闲区科技含量的体现，它在科学技术的密切参与下运作，它用科技的手段来实现建设与自然环境的融合，它是森林的灵魂所在。 天鹿代表着区域的历史，科技代表着新文化，森林体现其本质特征，天鹿科技森林是历史、文化、现实的完美融合。六大生态开发准则 前期的区域发展定位和市场研究确定了开发规模与内容，接下来需要解决的是在哪里做，怎么做。因此以设计目标为出发点，设计师选择了集中建设、依山就势、水景渗透、分层轮廓、景观均好、坡地退台六大生态开发准则，作为设计的根基。 首先，利用GIS软件对基地的高程、坡度、坡向、地表径流进行了模拟，并以此为基础进行了坡度适建性分析、坡向适建性分析、暴雨淹没分析、洪水淹没分析、地质灾害适建性分析、山体保护适建性分析，综合以上分析取不同的权重，获取用地适宜性评价，咨询范围内有约三分之一的用地可用于建设。依据这些分析，整合资源，确定区域的生态安全格局，划定生态的功能分区，严格按照生态功能区的要求保护、恢复、建设天鹿湖地区。 我们将可建设用地分析、用地权属、生态分区、土地利用现状、萝岗区土地利用、空间控制相叠加，结合开发项目建议，将整个区域分为滨水核心服务区、天鹿湖森林公园、生态湿地公园、老年社区、生态林地五个分区，每个功能分区有各自的产业导向和景观特色。 基地的西区是重点城市设计的范围，也是天鹿科技森林的集中展示区，在整体城市设计的指引下，用一个森林公园和生态湿地公园环抱着核心服务区大公园体系的建立来诠释天鹿科技森林的概念，它既是生态保护的基础，又是城市公共性空间资源的重要构成。在这个区域中构建了六大特色空间：绿色飞梭：为了保证森林公园功能区的完整，将规划区域内天鹿南路南段高架，森林植被如一支绿色的飞梭从道路下方穿过，动物自由的奔跑嬉戏，整个区域生态系统的核心区也因此串成了一个完整的绿环。山水本色：站在景区主入口观景平台北眺，只有绿色的山和蓝色的水，没有任何人工建筑的痕迹，好一幅天然的山水画卷。零号公馆：在北部的山水之间，掩映着十栋零能耗的企业会所，它们依山而立、背山面水，它们通过太阳能、中水、绿色建筑等高科技生态手段实现整个会所区能源的自己自足。山谷叠翠：天鹿湖畔，星级酒店建筑如一级绿色的台阶藏于山谷之间，除天鹿晨曦观景点外，它是一座看不见的建筑，看见的只是重山叠峦。田园稻香：天鹿森林公园的游客服务区，保留了农田景观和部分民居，新建了岭南风情旅馆，浓浓的田园风光弥漫在每一个角落。天鹿晨曦：局部拓宽广河高速公路天鹿段，让它成为观赏天鹿科技森林建筑群的首选。太阳初升，一切的一切都笼罩在这薄薄的晨光之中。 天鹿科技森林是一幅美好的蓝图，必须制定相应的设计导引以保证其实现。与传统的城市设计导引不同的是，除了常规的城市设计要素控制，还基于“人工生态和自然生态”完美结合的概念，针对不同的功能分区设计了生态设计要素的导引。在生态导引中，对建设地块的坡度、坡向、地表径流、山体保护、水库保护和主要风向的影响划定保护范围，在能源利用、中水利用、雨水利用、建筑节能方面提供建议，并通过模式图设计以局部建设点为基点，表现空间环境与自然条件的结合以及生态技术的运用。 城市设计导引则选择了建筑形象、交通组织、滨水驳岸、开敞空间、街道家具、夜景照明、开发控制作为城市设计要素。生态设计要素中的自然生态环境控制导引则与城市设计要素中的开发强度控制指标、交通组织等，均视为刚性要求，不可突破。其余要素控制为弹性要求，可根据建设的实际情况做适当的调整。小结 从上述的分析可以看到，旅游地产开发有几条规律要遵循：自然资源只能借用，不能侵占和掠夺，这是旅游地产开发成功的基础；同时，调整并完善生态系统是旅游地产增值的重要的法宝。因为投资造景有其临界点和门槛效应，项目一旦建设不好则很可能面临失败。例如南非迷城的建设耗费4亿多美元，相当于30多亿元人民币，如此大的投入保证了其具有独特的吸引力和