住宅小区物业管理.doc

浙江广厦建设职业技术学院 管理工程学院 2009/2010学年第1学期课程名称 物业管理实务 授课教师 刘团辉 教研室主任 教案序号授课班级G08物业管理37授课时间12.18/1，2课题11.1住宅小区物业管理课型讲授教学目标能力目标能够从事住宅小区物业管理知识目标熟悉掌握住宅小区的特点、功能，住宅小区物业管理的内容教学重点住宅小区物业管理的内容教学难点住宅小区管理的标准重点、难点解决办法采用案例分析教学法教具多媒体教学后记教学过程设计新课导入：1、常见的物业类型有哪些？2、住宅小区物业管理的特点是什么？一、住宅小区的含义住宅小区是指人们集中成片居住的区域或区块。新型住宅小区是指按有关规范要求兴建的市政配套比较完善、公用设施比较齐全、经过统一规划、综合开发建设的成片住宅区。与以往城市中以行业、系统为主建设的职工住区不同，新型住宅小区不再是单一的居住功能，其还兼具服务功能、经济功能和社会功能等各种功能，它是规划布局合理、配套设施齐全、功能多样、环境优美、秩序良好的新型城市组成单元。按国家标准城市居住区规划设计规范的规定，依据居住户数和人口多少的不同，城市住宅小区可分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。一个居住区规模是住户1000016000户、人口3000050000人，一个居住小区住户30005000户、人口1000015000人，一个居住组团住户3001000户、人口10003000人。所以，一个居住区可以包含若干个居住小区，一个居住小区可以包含若干个居住组团。二、住宅小区的特点住宅小区是居住类物业集中区域，有一般物业的共性，但就其整体性及其与传统的居民点比较而言，住宅小区有其自身的一些特点：（一）住宅形式的多样性传统的住宅，结构形式比较单一，往往是清一色的红墙绿瓦或单一的矩形方块式钢筋混泥土建筑，无论是室内布局，还是建筑外形，变化都很少。而现在住宅小区中的住宅，不管是室内装修布局，还是外观色彩造型都丰富多样，风格迥异。一个小区往往高层、底层错落有致，组合、变化多样，再饰以假山、绿地、回廊、雕塑、人工湖渠等景致，使一个小区无论是整体还是局部都有鲜明的个性特色。（二）规划的统一性小区的规划统一性主要表现在小区内建筑整体布局协调、结构相连、设施设备统一布设，附属生活服务设施如学校、幼儿园、商业网点、健康娱乐场所等配套齐全；基础设施如道路、给排水、煤气、电力、有线电视、电话电缆等构成一个完整的网络，自成体系。这种规划的统一性也使得住宅小区相对封闭独立，便于居民集中居住。（三）小区功能的多样性新型小区除了基本的居住功能外，还兼具服务功能，如：文教卫生服务、商业饮食业服务、文体娱乐服务、金融、邮电服务等多种服务功能；社会功能，如社区交际交往、社区文化、社区活动、社区文明建设等；经济功能，体现在住宅小区在节约用地、合理配置资源、保持住宅的价值等方面。（四）房屋产权的多元性现在，住宅小区中的住宅，一般绝大部分为分散的个人购买，产权为众多居民个人所拥有，加之建设单位保留产权和少数单位购买的情况，形成了小区房屋产权多元化的各局。小区房屋产权多元化与小区大量共有部分、共同用设施设备统一管理的要求，也是物业管理得以存在发展的重要原因之一。（五）小区的现代社会性现代住宅小区，少则几百户，多则几万户，来自不同地区（甚至不同国家）、不同行业，具有不同社会背景、文化层次、宗教信仰、肤色、语言的各色人等聚居一处，小区就是一个小社会。小区内社会经济活动频繁、文化宗教多元、生活方式多样、家庭规模核心化、血缘关系疏淡、人际关系广泛而松散、代沟明显、资源（公共空间、土地、公用设施设备）共享、（区内公共）事务共管、责任共担等许多现代社会的特点在现代住宅小区都能得到体现。二、住宅小区管理概述（一）住宅小区物业管理的含义1、住宅小区管理既包括政府有关部门对小区的管理即行政管理和行业管理(如房管、规划、工商、治安、环卫、消防、街道办事处、居委会等部门的管理)，也包括物业管理公司等具体的专门管理单位对小区的管理，二者都是对小区的社会居住活动、行为关系及居住习俗进行制约、调节、疏导、监督与服务。前者主要是用行政手段兼用法律、经济手段，强调的是管理、约束，后者主要是依据专业法规和经济合同，主要是用经济手段，强调的是服务。2、具体地说，就是住宅小区业主（组织）通过选聘物业管理企业，由业主（组织）和物业管理企业按照物业服务合同约定，对小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护其区域内的环境卫生和秩序的活动。（二）小区管理的特性小区物业管理的特性主要有服务性、经营性、专业性、社会性、统一性等 三、小区管理的目标、内容与要求（一）小区管理的目标住宅小区的管理目标，就是要通过优质高效的管理服务，创造发挥小区的整体价值，即达到小区经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的最佳统一。使得业主满意、政府满意、管理服务企业满意。1经济效益首先，经济效益最直接的体现就是小区的物业管理能保障和发挥小区物业的整体使用功能和价值，维护小区的协调运转，促进小区物业的保值、增值；其次，良好的物业管理在前期有助于物业以更高的价格和更快的速度销售，加快资金的周转，赢得更好的回报，在后期可以帮助开发企业建立良好的信誉与口碑，进一步带动其它项目的开发；再者，小区的物业管理是物业管理企业赖以生存发展的重要载体，物业管理企业可以以自己良好的专业素质和适用的服务项目赢得合理的服务收益。2社会效益社会效益主要指良好的小区管理，能为整个小区居民提供一个安居乐业的生活空间，利于小区的家庭和睦、邻里友善、社会稳定和精神文明建设，同时能满足居民在居住、文教、健康、交往、娱乐等多方面的需求，促进社会的协调与发展。3环境效益小区管理的环境效益主要指通过良好的小区管理，可以提高小区整体环境质量，使居民有一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境，利于人们修身养性和身心健康。4 心理效益心理效益是指良好的小区物业管理可以促使居民产生积极向上、安逸、满足、趋善等健康有益的心理心态。反之会使人产生烦躁、疲塌、低迷、自暴自弃、不负责任等消极心理。（二）住宅小区管理内容与标准住宅小区管理的内容与要求总的来说，包括小区物质环境的改善和社会环境的改善两个方面。各小区可以根据自身的实际情况和条件制定具体的内容与管理要求。目前，有以下全国性和地区性的规范文件和标准可以遵循与参考。1全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则2000年5月建设部发布全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则，用于取代以前的全国国优小区评比标准。截至目前，这依然是全国性优秀物业管理小区评比的唯一依据。其具体内容如下表所示。2普通住宅小区物业管理服务等级标准2004年初，中国物业管理协会为了配合物业服务收费管理办法的施行，提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，制定了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行），作为物业管理企业与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。并要求选用该标准，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素。该标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建