试析新老物业交接相关问题及解决办法.doc

试析新老物业交接相关问题及解决办法生活在城市的小区里，物业，便必然的与你的生活相联系。楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容，都与物业管理密不可分。从其功能角度物业管理业可以概括的表达为由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。随着我市房地产业的迅速发展，物业服务走进千家万户，人们对物业服务需求呈现多样性，现有的物业服务的管理模式不能满足多样性的需要，有关物业管理方面的矛盾和纠纷出现加剧的趋势，成为社会热点和难点问题。以下选一新老物业交接案例加以分析，并试析其解决办法。案例：多个小区新老物业交接遇难题： 因小区居民不认可物业费涨价，拒绝交费，遭到鼎盛物业公司的暂停服务。近日，哈市教育小区业主王先生等人来本报反映，他们小区的物业服务陷入瘫痪：因小区居民不认可物业费涨价，拒绝交费，遭到鼎盛物业公司的暂停服务。为此业主大会依法选聘益丰物业公司，并与其签订了物业管理合同。但老物业以新物业的产生程序不合法为由拒绝交接，新物业至今不能进驻小区提供服务。 哈市香坊区中山名苑原物业公司被业主“炒”掉已经一个多月了，却至今未撤出小区，导致新物业公司无法入驻服务，小区物管陷入僵局;4月10日，哈市道外区教育小区业委会选聘了新物业公司，但直到现在老物业仍拒绝交接。近日，哈市多名市民向本报反映所在小区新老物业公司交接时产生纠纷的事情。记者了解到，教育小区、中山名苑所遇到的问题并非个案，同样的事情在香坊区中北春城小区、南岗区中植方洲苑等小区均有发生。那么是什么原因导致新老物业交接频频受阻呢?记者对此展开了调查。一、服务与收费是否等值采访中，大多数业主认为“物业收费过高却没提供相应服务”。“我们并非交不起每月几百元的物业费。我们就是想得到等值的服务。”中山名苑小区的业主陈先生说，现有的物业服务只是保安、保洁、绿化和维修，每月每平方米1.2元的收费显然过高。业主要求物业公司拿出详细的物业服务标准及物业费支出明细，却被一拖再拖。教育小区805栋的居民孟先生说，家里下水管渗水，向物业公司反映多次也无人来管，最后只好自掏腰包修上了。二、公摊面积收益咋处理中北春城的业主刘先生说，他们小区的宏邮物业公司在未经业主同意的情况下，将小区的公共区域租给广告公司做广告，所得的收益却没有向业主公开，不知道流向何处。为此，小区业主委员会通过以书面征求意见的形式召开业主大会，决定解聘宏邮物业，选聘新的物业。然而，被解聘的宏邮物业公司认为业主大会和选聘新物业的程序不合法，至今拒绝从小区撤出。三、物业管理“先入为主”采访中记者发现，哈市小区普遍存在物业公司“先入为主”的现象，很少有物业公司是经过业主组织的选择进入小区的。这种“先有物业，后有业主”的局面给小区的和谐埋下了隐患。哈市房产住宅局物业处的一位负责人告诉记者，小区如果先成立业主组织，再选聘物业企业，就不会有这么多的麻烦了。四、居民：老物业涨价不合理15日，记者来到哈市道外区大有坊街121号的教育小区。记者看到，小区大门两旁的门卫亭一个被出租出去，另一个则锁着门;小区内部分单元防盗门因破损大敞四开。居民何先生告诉记者，由于老物业不撤出，新物业无法对小区进行维护管理。“近几年小区管理水平每况愈下，外来人员随意出入，偷盗事件屡有发生，工作人员服务态度也很差劲，而物业还要提高收费，大家当然不同意。”小区805栋1单元的居民告诉记者。五、老物业：被“炒”程序不合法该小区业主委员会主任王东祥说，从3月10日起，小区物业鼎盛物业公司要求将物业费每平方米上涨0.2元。居民们认为物业公司服务不到位，不同意物业费涨价。3月19日，鼎盛物业便暂停了服务。后来，业委会就是否另聘新物业一事给居民发了调查问卷，多数居民同意另聘新物业。于是，业委会就在几家竞聘物业中选择了益丰物业，并于4月10日与其签订了合同，但鼎盛物业始终拒绝进行交接。鼎盛物业负责人胥为民告诉记者，一些业主认为，交了物业费，家里或小区出现任何问题，物业都应解决，否则就是物业不作为，这直接导致物业与业主产生矛盾。“教育小区使用面积不足8万平方米，按照每月每平方米0.3元收取物业费，一年28万余元的费用根本不够日常开销，物业公司一直亏损，提高物业费是为了保证收支平衡。”胥为民说，新物业产生的程序不合法，未召开全体业主大会进行投票表决，所以鼎盛物业拒绝交接。道外区大有坊街道办事处赵主任在接受记者采访时表示，小区业委会“炒”掉老物业、聘请新物业，应严格按照规定执行，在新物业未入驻小区前，老物业应继续履行职责。办事处目前正在对此事进行协调，争取早日解决。以上案例似乎放映了现存物业的普遍现象，通过电视新闻报纸等多媒体不难发现现在广大小区居民对物业的不满。也因此出现了一系列的老物业不交接，新物业招标不合法的现象。体现了我国现存物业极不健全。在本案例中记者分别就服务与收费是否等值、公摊面积收益咋处理、物业管理“先入为主”、老物业：被“炒”程序不合法、居民：老物业涨价不合理这五个方面做了实地的采访，反映了居民的想法。这里对这五点做逐条分析：一、服务与收费是否等值这是一个很难界定的问题，什么是等值？以居民角度看来应该是所支付费用与所期望达到的标准相吻合，而物业方面则更注重实际的利益，即得物业费用与付员工工资及小区内维修、公共设施维护等费用的关系。由于两方视角的极不相同加之对于服务行业很难界定其服务的具体标准。所以服务与收费是否等值很容易成为物业纠纷的争端。针对这一问题，可由政府物价局及相关部门根据物业的硬件设施，服务内容，服务标准，环境和设施的维护养护等因素，制定相应的服务等级，建立与等级相对应的收费标准的基准价格及浮动幅度。建立分等定级收费制度，可以更好地为业主提供信息对称“菜单”式的服务，建立业主和物业服务企业双向选择的平台，为业主大会招标提供指导。服务内容、服务标准实行量化以后，有利于业主监督，减少纠纷和矛盾。物业服务质量与收费紧密挂钩，有利于提升物业企业的服务质量，促进物业企业的健康发展；也有利于职能部门从日常事务中解脱出来，定好“规则”当好“裁判”。二、公摊面积收益咋处理解决这一问题首先要明确公摊面积收益分配分清产权归属，如若属于居民的公摊面里那么居民便有权利了解其收益去向。公摊面积的收益多为公摊面积额的广告费或停车费。对于物业公司其收益很好计算或明确，而定期将其收益及为或收益而带来的支出向居民公示即可，也能使居民对物业收益有明确的了解，避免居民的不满情绪。然而，在目前的许多物业纠纷中公摊面积收益咋处理不清晰是普遍问题。这与下点所讲的物业管理“先入为主”有着很大的联系。也从另一方面说明我国物业法规不明确及市场不对等。根据物权法、物业管理条例等法律、法规的相关规定，小区内的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房，都属于业主共有，全体业主享有对其占有、使用、收益及处分权。然而在现实生活中，社区路面泊车位、电梯户外广告招租、公共用房出租使用、在小区范围内进行商业活动这些项目带来的一笔笔不菲的收入，纠其公摊面积收益不公开化根源在于相应监督的匮乏。尽管物业管理条例第六条中明确规定，业主对物业公用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，但由于没有更为细化的实施细则、缺乏程序上的保障和可操作性，这两项权利在现实中尚未完全落实。有些地方政府虽然出台办法规定物业公司应该公示收支情况，却没有对公示内容提出具体要求，业主对业权收益的细节无从了解。有鉴于此，相关部门应该尽快制定办法，建立物业服务企业的公示制度，不仅在程序上规定物业服务企业公开账目的具体时间、方式，而且在内容上规定必须公布对外所签订的原始合同及履行情况，包括小区广告收益等的原始履行文本，因为这些原始履行文本才能确保账目的真实性，保障业主的知情权。这样做，小区业主利用法律维权才变得切实可行，物业公司也因为需要定期公示账目、原始合同等情况不得不约束自己的行为，从而减少和杜绝侵占业权收益现象的发生。同时，有了这样一个公开透明的沟通平台，物业公司和业主之间就能逐渐增加信任和理解，在双赢互利的基础上共建和谐的社区环境。三、物业管理“先入为主”哈市小区普遍存在物业公司“先入为主”的现象。这也是全国普遍存在的现象。该现象的存在有其前提。即小区建设完成后小区的建设工程施工队伍撤离小区，而小区不能处于无人管理的状态。又由于小区入住时间先后不同很难及时成立业主委员会选聘物业。基于此现象许多房地产公司纷纷成立其物业公司。用于接手小区的管理。这种无需竞争的先入为主，加之现有法律使得更换物业难的现象促使许多物业公司不能很好的履行其应有的服务，造成了居民的不满。物业管理“先入为主”，的现象大多走的是谁开发谁管理的路子。在这种模式下，物业管理公司与房地产开发公司的关系是“子”与“父”的关系，这直接导致许多物业管理企业不能做大做强，一旦物业管理公司做到一定规模后，就难免与其在企业决策、利益分配等方面发生矛盾和冲突。建议政府有关部门，可以采取在业主委员会未成立之前让开发商代管物业的制度，这样一方面有利于促进开发商物业子公司的发展，也更有利于保护居民和合法权益。同时完善物业管理方面的法律法规。四、居民：老物业涨价不合理物业涨价确实不是一个很容易让居民接受的问题。在物业服务过程中，难免有人对其服务不满意。都已经不满意了谁还愿意在付更高的费用。同时由于物业费的不公开化，居民不了解物业费的去向。因此物业涨价实为不明智的举措。在物业服务的过程中，居民是消费者，物业则是销售者，物业要消费者付更高的价格那么，根据经济学观点。物业服务应满足消费者的期望。也只有好的产品才有高的价值，然而介于物业服务并不如实体产品，有明确的价值衡量。那么只有做到与居民较好的沟通让消费者认可。同时物业也应给消费者合理的缘由，而非胡乱涨价。也只有这样才能更利于物业公司的长远发展。五、老物业：被“炒”程序不合法这是新老物业交接时常容易发生的事情。在新物业管理之前，依法需要有物业招标过程。我国现行法律对其有明确的规定。然而，在居民选聘新物业是往往因该方面的知识了解较少。经常有