不动产估价报告撰写.doc

不动产估价报告撰写重点提示：本章介绍了不动产估价报告撰写的相关知识，主要有不动产估价报告的内容、估价报告的格式以及估价报告常见错误分析。其中土地估价技术报告、房地产估价报告规范格式以及第二节内容的熟练掌握，对于顺利提交估价实务的成果十分重要。第一节 估价报告内容与格式一、 估价报告内容 一份完整的估价报告通常由下列个部分组成：（）封面；（）目录；（）致委托人函；（）估价师声明；（）估价的假设和限制条件；（）估价结果报告；（）估价技术报告；（）附件。（一）封面封面的内容一般包括下列几项： 标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。 估价项目名称。说明该估价项目的全称。 委托人。估价项目的委托人为单位的，为单位全称；为个人的，为其姓名。 估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。 估价师。说明负责该估价项目的估价师的姓名。 估价作业日期。说明该估价项目估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 估价报告编号。说明估价报告在估价机构内的编号。（二）目录目录中通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其对应的页码，以使委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。（三）致委托人函致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信笺，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项； 致函对象。这是委托人的全称。 致函正文。说明估价对象、估价目的、估价期日、估价结果、估价报告的有效期（是指使用估价报告不得超出的时间界限，如到未来某个年月日止，或自估价报告完成或交付之日起多长时间内有效。它不同于估价责任期。如果估价报告在其有效期内得到使用，则估价责任期应是无限的；如果超过了估价报告有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告的有效期）。另外，通常说明随此函附交一份估价报告。 致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或估价师签名、盖章。 致函日期。这是指致函时的年月日。（四）估价师声明在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明，它告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观无偏见的方式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。估价师声明通常包括下列内容：我保证，在我的知识和能力的最佳范围内： 估价报告中对事实的陈述，是真实、准确的。 估价报告中的分析、意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。 我与估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有（或有已载明的）偏见，也没有（或有已载明的）个人利害关系。 我是依照中华人民共和国国家标准的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。 我已对（或没有对）估价对象进行了实地查勘（如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名）。 没有人对估价报告提供了重要专业帮助（如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容）。 其他需要声明的事项。（五）估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。例如，说明没有对估价对象进行面积测算，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的（而实际上估价人员未去查证）。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。（六）估价结果报告估价结果报告是简明扼要地说明下列内容： 委托人。 估价机构。 估价对象。 估价目的。 估价期日。 价值定义（说明估价所采用的价值标准或价值内涵，如公开市场价值）。 估价依据（说明估价所依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）。 估价原则。 估价方法。10估价结果。11估价人员（列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及资格说明，并由本人签名、盖章）。12估价作业日期。13估价报告的有效期。（七）估价技术报告估价技术报告一般包括下列内容： 详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况。 详细分析影响估价对象价值的各种因素。 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。 详细说明估价的测算过程，参数选取等。 详细说明估价结果及其确定的理由。（八）附件把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件。附件通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明，专业经历和业绩等。二、估价报告格式 我国不动产估价由于土地和建筑物的行政主管机关的不同，形成现行我国特有的中华人民共和国土地估价师协会和中华人民共和国房地产估价师协会，行政主管机关和两个协会制定了二类估价报告的规范格式。1995年12月22日由原国家土地管理局1996国土籍字第18号文规定的土地估价报告规范格式，2001年3月为配合国土资源大调查，国土资源部出台了新的城镇土地估价规程，对土地估价报告的规范格式重新作出规定。1999年6月1日建设部施行了房地产估价报告规范格式。归纳起来，不动产估价报告规范格式主要有：（1）土地估价报告规范格式（文字式）（见附录一）（2）土地估价技术报告规范格式（文字式）（见附录二）（3）土地估价报告规范格式（表格式）（见附录三）（4）房地产估价报告规范格式（见附录四）。第二节 估价报告常见错误分析一、 技术路线错误技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的技术思路错误。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地和房屋分别估价加和的技术路线。评估方法选择不当是估价报告中技术性错误。未考虑估价对象的特点或对估价不动产的特性分析掌握不准，造成方法选择不当的错误。如：（1）对有收益的商服企业估价，选择成本法，就是一个明显的错误，成本法只适用于新开发的土地或无收益又很少有交易的不动产估价。（2）对于城市公共设施的估价，选择收益法或假设开发法，也是不合理的。因为收益法适用于有收益的或有预期收益的不动产估价；假设开发法适用于待开发或待拆迁改造的再开发不动产的估价。 通过以上分析需要大家掌握各种估价对象的不同估价报告的写法以及各种估价方法的具体适用范围。二、方法运用错误各种估价方法在估价过程中常见的具体错误 1市场比较法（1）比较实例选择有误。不动产估价中，根据估价目的和估价对象状况，应从搜集到的交易实例中选择三个以上的可比实例，并且可比实例应当符合以下三个条件：比较实例是估价对象的类似不动产；成交日期与估价期日相近，不宜超过二年；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。如果不按上述要求选取实例直接应用均为此类错误。错误主要有：1）选择实例与待估不动产用途不同；2）年限过早；3）价格内涵不一致；4）付款方式不一致；5）计量单位不一致；6）币种和货币单位不一致；7）面积内涵和面积单位不一致；8）不可修正的非正常交易实例等。（2）条件说明表和前面因素描述不一致主要有以下几点原因：在撰写过程中，由于估价报告内容较多，结果造成对估价对象的表述前后不一致；估价人员对估价报告的修改可能造成前后不一致。（3）所选的比较因素不能反映待估不动产的特点由于所选的比较因素不能反映待估不动产的特点，从而造成估价结果背离待估不动产的实际价值，应当引起重视。如：评估工业用地，选择距商服中心的距离、临街宽度、临街深度等因素是不合理的。（4）条件指数表中定量化错误一种是条件指数表中定量的数据应当与因素说明表内描述的因素条件一致，但在估价过程中表与表前后不一致；另一种是同一种因素，定量描述的差异不大，而具体为因素赋值时差异过大。此两种错误尤其要引起注意。（5）修正过程不清，各修正系数不知从何而来估价报告中的每一个数据的由来都必须有明确的文字表述，尤其是各种修正系数，这是估价报告规范格式所要求的，估价人员不可随心所欲。（6）估价结果无确定理由比准价格获得后，估价结果的最终确定的方法在第三章市场比较法中有明确阐述，应当按照要求表述清楚。2收益法（1）总收益计算有误错将实际总收益作为客观总收益；由于不动产总收益来自多个方面，在估价中未计算全，只计算一部分；错将纯收益作为总收益。（2）总费用计算有误错将实际总费用作为客观总费用；由于不动产总费用包括很多项，在估价中计算缺项。（3）纯收益计算有误错将客观纯收益作为实际纯收益；错将实际纯收益作为客观纯收益；评估整体不动产时，错将不动产的一部分客观纯收益作为不动产整体的客观纯收益；计算客观纯收益时的扣除项有误，又可分为两种错误：一种是客观总费用计算缺项；另一种是错将实际总费用作为客观总费用予以扣除。（4）参数选择有误 各类费用占总收益的比例严重失实； 销售税率取值过大或过小错误；参数取值前后不一致。3成本法（1）概念性错误（如：建筑物重置成本误用成建筑物重建成本）；（2）参数选择有误； （3）成本项目确定有误（如土地取得费用、房屋拆迁费用、不动产开发费用等缺项）；（4）计算过程中各项取值缺少依据或明显不合理。（5）利息计算有误利息率选取有误；计息基数有误（项目过多或过少）。计息期确定有误（6）利润计算有误利润率选取有误；计润基数有误（项目过多或过少以及错将利息作为计算利润的基数，它的计算基数应同于利息计算基数）。4假设开发法（1）开发价值确定或计算有误，主要是对未来楼价的预测不准确。（2）参数选择有误（3）利息计算有误（同上）（4）利润计算有误（同上）三、参数确定错误在估价报告中，很多地方涉及参数的确定。这些参数对于估价结果有着重要的直接影响，各种估价方法中常出现的参数确定错误归纳如下：（一） 市场比较法1交易情况修正系数的确定交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。在市场比较法中，要求选取多个可比实例来进行比较修正，如果以每个可比的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准，造成混淆。2交易日期修正中的价格指数的确定在实际交易日期修正中，有下列几类价格指数或变动率可供采用：（1）一般物价指数或变动率；（2）建筑造价指数或变动率；（3）建筑材料价格指数或变动率；（4）建筑人工费指数或变动率；（5）房地产价格指数或变动率。其中，房地产价格指数或变动率又可细分为：（1）全国房地产价格指数或变动率；（2）本地区房地产价格指数或变动率；（3）全国同类房地产价格指数或变动率；（4）本地区房地产价格指数或变动率。3区位因素修正系数和个别因素修正系数的确定由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此在进行区位状况和个别状况比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重商业繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输等。即使某些因素相同，其对价格的影响程度也不一定相同。4修正幅度的错误房地产估价规范要求市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。有些估价报告中的修正幅度违背了这些要求，犯了修正幅度过大的错误。（二） 收益法1资本化率的确定资本化率分为综合资本化率，土地资本化率和建筑物资本化率，估价时应视不同的估价对象采用相应的资本化率，如估价对象是建筑物，则应采用建筑物资本化率；如估价对象为土地与建筑物的合成体，需采用综合资本化率。2收益年限的确定不动产价格中经常出现收益年限确定的错误有：（1）已使用若干年的不动产，不考虑建筑物的剩余年限与土地使用权剩余年限是否一致；（2）原国有土地上的建筑物，后因土地使用权的有偿使用，获得有限年期的土地使用权，评估过程中没有考虑土地使用权的有限年期。对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束的，就根据土地使用权年限来确定可获收益的年限；如果建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，可采用下列方式之一处理：（1）先根据建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；然后再加上使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限的折现值。（2）将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。（三）成本法1利润率的确定按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目段要求的相应平均利润率来计算，在估算开发利润时要主意计算基数与利润率的对应，避免混淆。选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，如投资利润率的计算基数是土地取得成本+开发成本+管理费用，成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。采用不同的计算基数，也要选用相对应的利润率。2成新率的确定用直线法计算成新率的公式为：式中，q 成新率 R 残值率 t 建筑物有效经过年数 n 建筑物剩余经济寿命在运用该公式确定成新率常见的错误有：（1）将建筑物的实际经过年数误当作有效经过年数；（2）当R0时,计算成新率时漏掉残值率R而直接采用公式。此外，当用直线法计算得到的成新率与用实际观察法所获得的成新率不一致时，应以后者为主要依据，不应简单地选用前者。3建筑物经济寿命的确定实际估价时，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起，建造期不应计入。建筑物经济寿命的确定详见第五章第二节有关内容。（四）假设开发法在运用假设开发法进行估价时，最常见的错误发生在投资利息的估算中。正确地估算投资利息需把握下列6个方面：1应计息的项目。应计息的项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费，开发成本和管理费用。销售税费一般不计息。2计息期的长短。计息期是各项费用应计息的时间长度，其起点是该项费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，未知、需求求取的待开发房地产的价值是假设的估价期日一次付清，所以其计息的起点是在估价期日。而有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间内连续发生，计息时通常将其假设在该段时间内均匀发生，即视同发生在该段时间段的期中。3计息的方式。有单利计息和复利计息两种方式。4利率的大小。有单利利率和复利利率两种，选用不同的计息方式，应选用相应的利率，不能混淆。5计息周期。计息周期是计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月或天等。6注意名义利率和实际利率的区分。四、报告格式错误（一）报告格式选用不当我国的不动产整体估价和单项房屋估价主要采用房地产估价报告的规范格式。对于单项土地估价主要采用土地估价的规范格式。而将不动产整体估价和单项房屋估价在估价过程中按土地估价的规范格式表述或应用其他的表述方式均是此类错误。(二)报告整体结构中的错误不动产估价报告分为几部分，在规范格式中每部分都要求有明确的须表述的项目，但在撰写不动产估价报告中经常会发生缺项的情况。如：一份估价报告中无估价项目名称，常见的在以下方面出错。1 无目录；2 无致委托估价方函；3 缺少附件；4 无估价师声明；5 无估价的假设和限制条件；6 无估价项目名称；7 无委托估价方；8 无受托估价方；9 无估价依据；10无估价期日和估价日期；11无估价师签字；12落款无估价机构名称；13无一般因素、区域因素和个别因素和市场背景分析中的任何一项或多项；14无估价原则等。(三)报告各部分具体内容的错误1估价目的不明确估价报告中的估价目的一定要明确，不可写模棱两可的语言，因为目的不明确会造成估价报告应用于多种用途，而不同的估价目的估价结果是不一样的。2估价依据不完整如抵押目的的估价，估价依据中一定要有中华人民共和国担保法和国家各级政府颁发的各种管理性的法律法规；改制目的的估价，估价依据中一定要有中华人民共和国公司法和国家各级政府颁发的各种管理性的法律法规等。3价格定义界定不清我国不动产估价是估价某一时点有限年期的土地使用权价格和建筑物剩余使用年限的价格，在估价报告中一定要表述清楚。4估价期日在报告中前后不一致此问题出现的原因主要有两种：一种是可能报告撰写是在其他报告的基础上修改而成的；另一种是由于估价人员自身概念不清造成的。5估价日期概念不清对刚接触估价报告撰写的估价人员来说，经常与估价期日混淆。6估价结果无确定理由和结果不完整以及估价结论确定不合理估价结果在确定时应当说出让人信服的理由，才能确定出估价结果。估价结果一般包含单价、总价和总价的人民币大写等，不能缺项；估价结论确定不合理是指两种方法评估结果差异较大，结果确定理由不充分或无确定理由，而直接确定估价结果不妥。7估价对象表述不清此项应当把评估的不动产表述清晰，包括物质实体状况和权益状况。其中：对土地的说明和对建筑物的说明详见附录中的房地产估价报告规范格式中的相关内容。其中任何一项的缺少都是不正确的。8估价原则表述不准确各种估价方法对应着的估价原则不完全相同，在估价时一定要按照所选的估价方法选择估价的原则，并把它们在报告中表述出来；另一种是估价原则没有针对性，只表述普遍应遵循的原则，而未表述所选方法对应的估价原则。9估价报告的有效期有误无估价报告的有效期；估价报告的有效期过长（按照规定纯土地估价有效期半年，建筑物和不动产估价有效期1年）。10无估价方法选择理由在技术报告中，因为不同的估价方法适用于不同的估价对象，所以应用每种估价方法均要有明确的理由，没有相应的表述是错误的。11估价报告有非估价师签字或无估价师签字12落款处未注明估价机构名称和无估价机构盖章13未按我国现行的不动产估价的两类规范格式要求，估价时要选择两种或两种以上的方法估价，而只用一种方法估价。14估价范围不明确，如在保险估价中未说明估价范围是否包括间接损失。五、其他常见错误（一）文字表述中的错误1错别字和错漏一些容易混淆的字不能搞错。2名词术语不准确，如把“估价日期”错写成“估价期日”。3词义含糊不清，模棱两可。表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”、“左右”、“几乎”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。”“大约”这样的词出现在估价结论中是不妥当的。4用词带有强烈的感情色彩估价报告中用词不宜带有强烈的感情色彩，应客观地运用中性的词汇，褒贬要得当，避免采用过于华丽的词藻，最好是用具体数据说话。如有的估价报告这样写道：“该公司上下齐心、团结奋进、