设备类资产拆迁评估技术说明.docx

设备类资产拆迁评估技术说明 纳入本次拆迁补偿评估范围的全部机器设备类和空调类等动产实物资产，评估目的是确定动产实物拆迁过程中发生各种合理费用为拆迁补偿价值提供参考依据。根据此次评估的目的及委估资产的特点， 我们采用成本逼近法（亦称成本累加法、成本加和法）进行评估，即对动产实物在拆迁过程中耗费的人化劳动和物化劳动价款与拆迁过程中各项损失相加后，得到动产实物拆迁补偿评估值。评估技术说明如下： 1、评估对象和评估范围 根据本次评估目的，评估对象为拆迁设备的补偿价值，评估范围为纳入评估补偿范围的全部机器设备类和空调类等动产实物资产，因拆迁涉及搬迁的固定资产设备类资产账面原值2,045.93 万元，设备主要为各类加工机床及电动葫芦、双梁吊车、焊机及办公用空调等设备。具体明细见企业申报的机器设备拆迁评估申报明细表。 2、现场勘察清查核实中，评估人员于2009 年1 月17 日至1 月19 日，根据资产占有单位提供的“申报明细表”，对资产逐一进行了核对和现场清查，现场勘察设备的实际技术状况，向操作工人、技术人员、维修管理人员调查了解设备的使用、维护、维修情况、基础设施安装情况，并对设备安装基础情况进行现场勘察记录；向资产的使用人员询问了资产的状况。 3、评估过程 项目评估过程指自接受评估项目委托起至提交评估报告的工作过程，包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总及报告提交五个阶段。 （1）接受委托阶段 AAA 评估公司接受委托，在明确了评估目的、评估对象及范围、 评估基准日基础上，AAA 评估公司制订了详细的评估工作计划。 1）预计工作时间及具体的工作安排。 2）组织资产评估工作组，根据资产类别选定有关专业技术人员， 并进行专业分工。 3）根据评估目的选定资产评估方法。4）明确委托单位的协作义务和其他事项。 （2）资产清查阶段 将被评资产与实物、产权证进行核对，在现场勘察中做好委估资产状况的核实记录。 （3）评定估算阶段 1）评定：专业评估人员经过实地勘察，对所需拆迁的全部机器设备技术和性能指标、新旧程度、尚可使用年限等做出判断，评定出有关数据。 2）估算：根据评估目的，确定评估方法。评估人员根据机器设备类资产的种类及各台设备的性能状况特点，设备的安装基础和一些隐蔽工程进行现场调查和察看，搜集相关基础安装资料，按规定对设备进行逐一估算其拆迁过程中发生的拆迁费用，综合确定设备拆迁补偿的价值。 4、评估方法 （1）机器设备拆迁补偿评估方法 本次设备拆迁补偿费用的评估采用成本逼近法（亦称成本累加法、 成本加和法）进行，即对设备拆迁过程中耗费的人化劳动和物化劳动价款与拆迁过程中各项损失相加后，得到设备拆迁补偿费用。公式为： 设备拆迁补偿费用=拆卸费+装卸运输费+安装调试费+损耗费+ 不可预见费+资金成本+管理费用 1）拆卸费：对部分大型设备，因其体积过大或重量过大造成拆迁困难，应先行对其进行拆卸分解，所发生的费用即为拆卸费。受设备结构、精密度及性质的影响，拆卸时应采取不同的措施和程序，抑或借助有关机器和工具。拆卸费的计取，是根据湖北省建设工程造价管理总站编制的湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表的规定，按相应安装定额（即安装调试费）的50%计算。安装调试费的构成项目及具体评估方法参见下述。 2）装卸运输费：装卸运输费是对设备进行拆卸、模块分解、包装固定后，由起重设备和附助设施（汽车吊、叉车、卷扬机、滚筒、 滑轮组等）将拆卸包装后的设备吊至运输车辆上，运至目的地后再将设备吊至待安装区域的全过程所发生的费用。运输装卸费的计取主要针对设备体积、重量、运输条件，进行充分市场征询比较，同时参照运输部门公布或执行的台班定额综合确定。 3）安装调试费：对部分设备，应进行安装和调试，其所发生的费用即为安装调试费。安装调试费是按照湖北省建设工程造价管理总站编制的湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表中安装定额进行确定的。安装定额具体包括人工费、材料费、机械费，其构成项目 具体评估方法分述如下： a、人工费：指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资、工资性津贴及属于生产工人开支范围的各项费用，公式为：人工费=综合工日单价，其中综合工日根据湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表确定，单价则按照评估基准日现行 客观市场价格确定。 b、材料费：指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量按相应的预算价格计算的费用，公式为： 材料费=材料数量单价，其中材料数量根据湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表确定，单价则按照评估基准日现行客观市场价格确定。 c、机械费：指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其他机械费，公式为：机械费=机械台班数量单价，其中机械台班数量根据湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表确定，单价则按照评估基准日现行客观市场价格确定。 4）损耗费：损耗费包括拆卸损耗费、设备基础损耗费。 a、拆卸损耗费：在对设备进行拆迁过程中，设备的有关构件、配件和附属物因进行拆除后即无法重新利用，届时对该设备进行安装重置时，该构件、配件和附属物应另行购买。这样新购买的构件、配件和附属物的价值与原有旧构件、配件和附属物的尚余价值之差即为拆卸损耗费，即：拆卸损耗费=新购买的构件、配件和附属物的价值-原有旧构件、配件和附属物的尚余价值。新购买的构件、配件和附属物的价值及原有旧构件、配件和附属物的尚余价值的确定，均按现行 客观市场价格确定。 b、设备基础损耗费：对应附设基础的设备，因其原有基础在设备拆迁时无法再次利用，对设备进行安装重置时，需重新建造新基础，则原有旧基础的尚余价值即为设备拆迁时的损失，亦即上述“拆卸损 耗费”的一种特殊表现形式，这一损失亦就成为了设备拆迁费用一个组成项目。设备基础损耗费的确定，按重置价格结合成新率计算，即： 设备基础损耗费=重置价格成新率。重新建造或形成与旧基础完全相同或基本类似的全新状态下的设备基础所需花费的全部费用为重置全价，成新率的确定根据其使用年限结合现场勘察进行。 5）不可预见费：在设备搬迁过程中，难免会出现物理磨损、精度损失及其他不可预见因素，因此应计提不可预见费。不可预见费率可依据政府有关规定或有关统计资料确定。不可预见费计取基数为上述拆卸费、运输装卸费、安装调试费、拆卸损耗费之和。即不可预见 费=（拆卸费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费）不可预见费率。 6）资金成本：在设备搬迁全过程中，不同程度地占用一定资金，存在资金成本，因此亦应系设备搬迁费用的构成项目。资金成本的确定依据平均资金占用量、占有期限、中国人民银行公布的现行贷款利率进行计算。 7）管理费用：设备搬迁是一项庞大的系统的复杂的工程，环节多、程序繁、涉及面广，因此对设备搬迁这一工程进行管理是必要的，良好的管理可以有效组织、安排、控制搬迁过程，减少或有损失，提高效率。鉴于设备搬迁的庞大性、系统性、复杂性，参与设备搬迁的管理人员队伍亦必将是庞大的，包括公司领导、生产管理人员、设备管理人员、工程人员、技术人员等。管理费用率的确定参照建设安装工程中管理费的比率；管理费用的计取基数为上述拆卸费、运输装卸 费、安装调试费、拆卸损耗费之和。即管理费用=（拆卸费+运输装卸 费+安装调试费+拆卸损耗费+不可预见费+资金成本）管理费用率。 （2）空调拆迁移机补偿评估的方法 对企业申报的空调逐一核实和清查，调查其使用状况、状态和规格型号。 空调拆迁移机补偿评估根据市场行情搬家公司空调移机费： 1.5 为150 元，2匹为180元，3匹为250元等，依据具体情况进行评估 测算。 5、评估结果 委估设备类资产拆迁补偿费用评估值为3,636,110.00 元，其中： 机器设备拆迁补偿评估值为3,628,250.00 元；空调拆迁补偿评估值为 7,860.00 元。 6、评估案例 案例一：500T压力校形机（评估明细表 第69 项） （1）设备概况 该机床为液压压力校形设备，主要对厚板材及结构件进行加载校形。设备为门式结构，主要由机架、行走机构、液压控制系统、电控 操作系统组成。主体结构为机架；机架梁上安装有行走机构，带动安装在连接架上的导罩、抬肩、油缸、锁紧油缸、油泵-液压站等在机架梁上移动；工作时行走机构停止工作，锁紧油缸加载使抬肩与机架梁下翼面压紧，这时利用液压源产生动力，带动油缸和导罩压头作升 降加载校形工作。 （2）500T 压力校形机有关技术参数 序号项目单位数量1设备公称力KN50002液压系统Mpa25-263油缸最大行程mm5004油缸快速下行（快进）mm/min10005油缸慢速下行（工进）mm/min2006油缸快速上行（快退）mm/min7油缸慢速上行（工退）mm/min8紧锁油缸行程mm209紧锁油缸工作压力Mpa1610行走机构速度mm/min300011行走机构有效行程mm200012压头上止点距地面距离mm100013设备外形尺寸（长*宽*高）M31.5*5.2*3.514机架重量kg2200015设备总重量kg28000（3）拆迁费用确定 1）拆卸费：按相应安装定额（即安装调试费）50%计算。安装调试费的具体评估过程参见下述。 拆卸费=安装调试费50% =18,963.1150%=9,481.56（元） 2）装卸运输费：该设备属中小型设备，重量中等（达28 吨）， 因此需要用8吨载重汽车和50吨汽车式起重机进行现场工作。据市场调查8吨载重汽车现行每台班为600.00 元、50吨汽车式起重机现行每台班为3,600.00 元。AAAA 有限公司旧址至新搬迁产业园距离大约9公里左右。该设备运输用8吨载重汽车运输大约需1个台班、50吨汽车式起重机工作大约为1个台班。 则：运输装卸费=600.001+3,600.001=4,200.00（元）。 3）安装调试费：是按照湖北省建设工程造价管理总站编制的湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表中第一册机械设备安装工程安装定额进行确定的。安装定额具体包括人工费、材料费、机械费，即安装调试费=人工费+材料费+机械费,其构成项目具体评估过程分述如下： a、人工费：人工费=综合工日单价，其中综合工日根据湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表确定，单价则按照2008年武汉市劳动力市场部分职位（工种）工资指导价位中机修（普工、技工、高级工）综合工工资标准确定。 b、材料费：材料费=材料数量单价，其中材料数量根据湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表确定，单价是通过将定额进行价格调整至评估基准日来确定的。 c、机械费：机械费=机械台班数量单价，其中机械台班数量根据湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表确定，单价是通过市场询价确定。 安装调试费计算表名称单位单价（元）数量定额费用人工综合工（普工、技工、高级技工）工日15079.9311989.5人工费合计11989.5材料1#钩头成对斜垫铁0#3#钢kg12.463.9348.96788#钩头成对斜垫铁0#3#钢kg9.2481.84756.20161#平垫铁0#3#钢kg5.53.30218.1618#平垫铁0#3#钢kg5.584.84466.62镀锌铁丝8#12#kg5.74.525.65电焊条 结422 3.2kg6.010.5253.15525木板m315500.188291.4道木m319600.069135.24汽油6070#kgkg6.530.3061.99818煤油kg4.3710.545.885机油kg3.810.8083.07848黄油 钙基脂kg9.570.7076.7659香蕉水kg17.090聚酯乙烯泡沫塑料kg25.630.338.4579普通硅酸盐水泥 32.5kg0321088.95348.464中（粗）砂m3601.67100.2啐石 40m3551.75596.525零星材料元174.9974.99材料费合计2431.7602机械汽车（8t）台班5500.5275汽车式起重机（8t）台班6600.5330汽车式起重机（50t）台班362013620单筒慢速电动卷扬机台班107.084428.32交流弧焊机 32Kv.A台班163.531163.53机械费合计4541.85安装总费用合计18963.114）损耗费 a、拆卸损耗费：该设备在拆卸、安装调试过程中，液压油和部分密封件将进行更换。据市场调查，更换的液压油和密封件现行市场价格为4,600.00 元，原来使用的液压油和密封件已无使用价值，故现行市场价格为0元。对因设备拆卸而使其有关构件、配件和附属物不可再用而产生的拆卸损耗费，按新购买的构件、配件和附属物的价值与原有旧构件、配件和附属物的尚余价值之差确定。 拆卸损耗费=4,600.00-0=4,600.00（元）。b、设备基础损耗费 （A）设备基础重置价格的确定： 设备基础重置价格=工程造价+专业费用。 工程造价采用重编预算法取得，即按原设备基础图，重新编制预算，进而得出建工程造价。计算过程如下：设备基础主要为钢筋砼工程，参照该型号精冲设备使用手册，设备基础外形尺寸为500030001500mm（长宽深），基础预留地脚孔及电源接入处，工程内容包括土方开挖、防水、支模及混凝土浇筑，查湖北统一基价定额，确定设备基础（C20砼）综合单位为560元/m 3，则工程造价=工程量综合单价=22.5560=12,600.00（元）。 专业费用主要包括前期工程及勘察设计费，占工程造价的3.5%，即专业费用=12,600.003.5%=441.00（元）。 故设备基础重置价格=工程造价+专业费用=12,600.00+441.00 =13,041.00（元） （B）成新率的确定： 该设备基础可使用年限为50年，现已使用约0.5年且该设备基础使用正常，因此成新率采用年限法确定，即：成新率=（可使用年限-已使用年限）/可使用年限=（50-0.5）/50=99% （C）设备基础损耗费的确定： 设备基础损耗费=设备基础重置价格成新率 =13,041.0099%=12,910.59（元） 5）不可预见费 在设备搬迁过程中，难免会出现物理磨损、精度损失及其他不可预见因素，因此应计提不可预见费。不可预见费率可依据政府有关规定或有关统计资料确定。不可预见费计取基数为上述拆卸费、运输装 卸费、安装调试费、拆卸损耗费之和。即不可预见费=（拆卸费+运输 装卸费+安装调试费+拆卸损耗费）不可预见费率。根据企业实际搬 迁情况取费率1%。 不可预见费用=9,481.56+4,200.00+18,963.11（4,600.00+12,910.59）1% =501.55（元）6）资金成本 在设备搬迁全过程中，不同程度地占用一定资金，存在资金成本，因