自考房地产开发与经营复习题库第二章第三章房地产开发市场调查与细分.doc

第二章 房地产开发市场调查与细分1、 房地产市场调查的服务对象是？任何企事业单位的管理决策层 或 个人。2、 市场调查的概念？答：市场调查是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。3、市场调查分广义和狭义两种：广义的市场调查把房地产市场运作的机制、功能，各个阶段和相关要素都作为调查、分析的对象；狭义的市场调查是仅以顾客作为调查对象，探究其购买动机、消费习惯、意愿等因素，并且对同行的营销动态作估计、研究和判断。4、 房地产市场调查的特点？（1） 房地产市场调查内容广泛。（2） 房地产市场调查针对性很强。（3） 房地产市场调查方法多样。（4） 房地产市场调查结果具有一定的局限性。5、 房地产市场调查的作用（1） 市场调查可以使企业获得大量信息，增强房地产企业对市场动态的感应并作出相应的反应，增强房地产企业的市场竞争能力。（2） 通过市场调查，企业可以了解、把握市场需求，确定企业的目标市场，生产符合市场需求的房地产产品来满足市场的需求。（3） 通过市场调查队房地产产品进行分析，对其地段、价格、楼型、户型、绿化、配套设施、物业管理等内容进行调查归纳和研究，也可使房地产企业的营销决策具有针对性，超前性。6、 确定调查的目的采用什么方法？探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查7、 初步调查的过程？（1） 研究收集的信息材料，包括研究企业外部材料和分析企业内部资料（2） 与企业有关领导进行非正式谈话，寻找市场占有率变化的原因（3） 了解市场状况，分析消费者对本公司所开发经营的房产态度。8、 房地产市场调查中普遍采用抽样调查。9、 房地产市场调查的程序（1） 确定调查目的（2） 初步调查（3） 调查设计（4） 现场调查（5） 资料整理、统计和分析（6） 撰写和提交调查报告10、 房地产市场调查的内容（1） 房地产市场环境调查政治法律环境调查、经济环境调查、社会文化环境调查、社区环境调查（2） 房地产市场需求调查 房地产消费者调查、房地产消费动机调查、房地产消费行为调查（3） 房地产市场供给调查 行情调查现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况建筑设计及施工企业的有关情况（4） 房地产市场营销活动调查房地产市场竞争情况调查房地产价格调查房地产促销调查房地产营销渠道调查11、 房地产消费者调查主要是包括？（1） 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势（2） 调查房地产现实与潜在消费者数量与结构（3） 消费者的经济来源和经济收入水平（4） 消费者的实际支付能力（5） 消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。12、 房地产消费行为调查主要包括？（1） 消费者购买房地产商品的数量及种类（2） 消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求（3） 消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象（4） 房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况13、 房地产市场竞争情况调查主要包括什么？竞争企业和竞争产品。竞争企业包括：竞争企业的数量、规模、实力状况竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉竞争企业所采用的市场营销策略及新产品的开发情况对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测竞争产品包括：竞争产品的设计、结构、质量、服务状况竞争产品的市场定价及反应状况竞争产品的市场占有率消费者对竞争产品的态度和接受情况14、 房地产促销调查的内容包括？房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；房地产广告的时空分布及广告效果测定房地产广告媒体使用情况的调查房地产商品广告计划和预算的拟定房地产广告代理公司的选择人员促销的配备状况各种营养推广活动的租售绩效15、 房地产营销渠道调查包括？房地产营销渠道的选择、控制与调整情况房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况房地产租售客户对租售代理商的评价16、 房地产市场调查的方法分类两大类，一类是按选择对象来分：普查、重点调查、抽样调查（随机抽样、非随机抽样）按调查方法划分：访问法、观察法、实验法17、 随机抽样分三种：随机抽样、分层随机抽样、分群随机抽样18、 非随机抽样也分三种：就便抽样（随意抽样调查法）、判断抽样、配额抽样19、 访问法：设计调查问卷。问卷有开头、正文、结尾。正文一般包括资料收集、被调查者的基本情况两部分。20、 访问法的形式：答卷法、谈话法、电话调查。21、 访问法设计调查问卷的步骤？一是根据整个研究计划的目的，明确列出调查问卷所需收集的信息的什么二是按照所需收集的信息，写出一连串问题，并确定每个问题的类型三是按照问题的类型和难易程度选择题型，并安排好询问问题的次序四是选择一些调查者做调查问卷的初步测试五是按照测试结果，再对调查问卷作必要修改，最后得出正式调查问卷22、 观察法的三种形式？直接观察法、实际痕迹测量法、行为记录法23、 房地产调查资料的收集包括什么？基本资料的收集、房地产法规资料的收集、项目基地现状资料的收集、交通流量资料的收集、人文社会经济资料的收集、公共设施资料的收集、商圈资料的收集、房地产市场景气资料的收集、销售资料的收集、竞争项目资料的收集、租金资料的收集24、 基本资料可分为一手资料和二手资料。25、 房地产法规资料有什么？房地产法律：物权法 城市房地产管理法 土地管理法 城市规划法房地产的行政法规有城市房地产开发经营管理条例 国有土地上房屋征收与补偿条例 土地管理法实施条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 不动产登记暂行条例 住房公积金管理条例 物业管理条例26、 人文社会经济资料收集内容：人口、职业或行业类别比例、产业结构、流动人口、区域内人口的年龄、教育程度、家庭收入等27、 商圈资料主要通过调查、访问或观测的方式获得。28、 商圈分以下几种类型：邻里中心型：大约半径在一公里左右，又称生活商圈大地区中心型：公交路线可能延伸到的地区，“地域商圈” 副城市中心型：指公交路线集结的地区城市中心型：中央商务区(CBD)29、 反映房地产市场景气状况的资料有房地产开发投资额、房地产开发面积、房地产销售量、房地产销售价格等方面有关资料。30、 销售资料主要包括：销售海报及广告、销售工地现场资料、其他销售资料。31、 竞争项目资料的收集包括：产品定位、房型组合、公共设施分摊方式、规划特色、定价方式、付款方式、销售技巧、销售状况等。32、 房地产市场调研资料收集的途径主要有哪些？房地产消费者或居民、交易双方当事人、房地产中间商、房地产租售广告、房地产交易促销活动、各类二手资料33、 房地产市场细分的概念是什么？营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体子市场，使企业可以从中认得目标市场的过程和策略。34、 房地产市场细分的原则是什么？可测量性、可进入性、可盈利性、可行性。35、 房地产市场细分的依据有哪些？地理细分、人口细分（家庭规模、家庭类型、家庭代际数）、心理细分、行为细分。36、 房地产市场细分的方法有：单维因素法、三维因素法、变量组合法37、 房地产市场细分的程序？（1） 选择确定房地产市场产品范围，依据市场调查的资料进行分析，把握房地产市场需求供给状况和发展趋势，选择和确定一个市场范围。（2） 依据市场细分变量排列出消费者的需求（包括潜在需求）（3） 依据消费者需求的具体因素，初步确定细分市场的数量（4） 对初步确定的细分市场进行研究，从中选择有利于企业经营的细分市场作为目标市场（5） 考虑可供利用的广告媒体、销售渠道、运输等费用的高低、目标市场的特征和企业期望利润大小。（6） 计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度（7） 针对确定的目标市场特性，制定进入目标市场的营销策略第三章 房地产开发项目策划1、 房地产开发项目策划的概念与内容是什么？答：概念：是房地产企业对新项目进行构思、设计、评价和选优的过程。具体来说，是根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 内容：包括：（1） 房地产项目区位的分析与选择。（2） 房地产项目开发内容和规模的分析与选择。（3） 房地产项目开发实际的分析与选择。（4） 房地产开发项目定位。（5） 房地产开发项目的规划设计。（6） 房地产项目融资方式和资金结构的分析与选择。（7） 房地产开发项目的营销策划。（8） 房地产项目物业管理的前期介入。2、 房地产开发项目策划的基本特性地域性、创新性、系统性、前瞻性、市场性、操作性3、 房地产开发项目策划的作用（1）房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差；（2）房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力（3）能探索解决企业管理问题（4）能有效地整合房地产项目资源，使之形成一种前所未有的优势。4、 房地产开发项目策划的原则（1） 符合产业政策和区域规划（2） 符合市场需求（3） 符合环境条件（4） 符合技术的先进性、经济的合理性5、 房地产开发项目策划的模式概念策划模式、“卖点群“策划模式、等值策划模式6、 房地产开发项目区位的含义及区位效益的实质是什么？区位简单理解就是位置，但它不是简单地指自然地理空间位置，而是自然地理位置和社会经济位置的综合。自然地理位置指的是地理坐标位置，社会经济位置主要是指各种社会经济资源的空间布局位置。因此，区位是一个综合概念，是各种自然、经济和社会因素的有机组合在空间位置上的反映。区位效益的实质就是位置级差地租，即土地位置对经营收益的影响。7、 影响房地产开发项目区位的因素是什么？（1） 自然条件和环境方面的因素（2） 城市规划方面的因素（3） 交通方面的因素（4） 市政基础设施和公共配套服务设施完备情况（5） 人口和经济集聚方面的因素（6） 社会文化方面的因素8、自然条件和环境方面的因素也称自然区位因素，包括：一是地形、地貌、地质、水文、气候等自然条件、二是自然资源状况、三是有上述两方面组成的自然环境条件。9、影响房地产开发项目的自然因素包括：场地面积大小、形状及四至范围、地形、地势、水文地质和气候因素等。10、影响房地产开发项目的环境因素包括：空气、水和噪音污染水平，历史文化保护区、公园、开放空间和绿地的数量与质量等。11、房地产开发项目区位选择的原则（1）合法原则、（2）最高最佳使用原则、（3）开发潜力原则12、不同类型房地产项目对区位选择的要求1、居住房地产项目对区位选择的要求是什么（1）市政公用和公建配套设施完备 （2）公共交通便捷 （3）环境良好 （4）居民人口与收入3、 写字楼项目对区位选择的要求写字楼分为甲乙丙三个等级。（1） 接近其他商业和办公设施（2） 交通方便快捷（3） 周围环境优良4、 零售商业项目对区位选择的要求（1） 中央商业区 （2）城区商业区 （3）街区商业区 5、 工业项目对区位选择的要求取得原材料容易，交通运输方便，接近产品销售市场，人力资源和土地、水、电等资源和能源供给有保障，能够控制环境污染等。13、房地产投资时机，指房地产开发投资者何时进行投资。14、房地产周期的含义是什么？有哪几个阶段？各有什么特点？房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大过程、循环往复复苏-繁荣-衰退-萧条四个阶段。1、 房地产复苏阶段，特征（1）与萧条阶段类似，房地产依旧供大于求，总体看房地产交易量不大，价格与租金水平仍处于较低位置。（2） 经过一段时间恢复，房地产需求上升，供求关系逐渐开始改善，购买者增多，房地产交易数量增加，同时由于建筑成本上升，楼价有所回升，房地产开发投资逐渐增多。（3） 在宏观经济加苏复苏的刺激下，房地产市场进一步回升。金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，带动其他行业投资机构进入房地产领域。2、 房地产繁荣阶段3、 房地产衰退阶段4、 房地产萧条阶段15、房地产开发项目定位的概念是什么？ 答、房地产开发项目定位是指房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不用的价值地位。16、房地产开发项目定位包括什么内容？ 产品定位、客户定位、形象定位、品牌定位、营销定位和物业服务定位。17、房地产项目定位的目的是什么？是通过好的定位形成项目的市场竞争优势，但其本身并不是竞争优势。18、房地产开发项目定位的原则是什么？（1）受众导向原则 （符合消费者的需要） （2）差异化原则（具有特色，才能形成市场竞争力）19、房地产开发项目形象定位的原则是？（1）项目形象易于展示和传播（2）项目形象定位应与项目产品特征符合（3）项目形象应于项目周边的资源条件相符合（4）项目形象与目标客户群的需求特征符合（5）项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，与其他楼盘有比较明显的差异和区别。20、房地产品牌包括房地产企业品牌和楼盘品牌21、房地产开发项目品牌定位的影响因素有什么？质量、价格、服务、广告、员工22、楼盘品牌的创立（1）命名及标志 （2）产品品质 （3）概念创造 （4）追求个性化23、企业品牌与楼盘品牌联动定位相互关联：（1）楼盘品牌促进企业品牌 （