康宁居小区物业管理.doc

康宁居小区物业管理招标书目录一、康宁居小区基本情况 二、物业管理服务内容及要求三、物业管理服务内容及要求四、管理目标及各项指标要求五、物业管理服务收费及财务管理要求六、对投标企业的基本要求七、其他需要特别说明的问题八、物业管理投标书应包括的基本内容附件1 设备明细表附件2 评分标准及评审纪律附件3 物业管理服务合同 附件4 招标活动按排一、康宁居小区基本情况：（一）招标人简介招标人：康宁居业委会简介：康宁居小区2002年6月入住。于2003年11月22日召开业主大会，通过差额选举业主委员会委员（7人）；同时审议通过了由筹委会起草的康宁居小区业主大会议事规则康宁居小区业主公约；于2003年11月29日召了开业委会第一次会议推选出主任、副主任；此后业委会经丰台区小区办备案正式成立。（二）房屋基本情况1.坐落位置：北京市丰台区三路居路101号。2.四至：东至莲花河西路、西至大件厂宿舍、南至国管局宿舍、北至小区规划路。3.占地面积：32402.22平方米。4.总建筑面积：81170平方米。5.居住建筑面积：65837.68平方米。6.建筑层数：地下1、2层；地上10层、11-15层。7.小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式小高层组成，半地下停车库。8.住宅套数：557户。9.停车位数量：规划401辆；其中地上194辆（待建）；地下207辆。10.小区共12台三菱GPS-CR系列电梯。11.物业管理用房：1号楼3单元101号及2号楼地下一层两间备用间。12.共有公摊部位：物业管理用房、中控室、变电室、水箱间、电梯机房、楼梯间、楼（电）梯厅、电梯井、过道、外墙。13.各楼层用途：地下二层：1#楼、4#楼人防。1#楼平时为汽车库；4#楼设计中平时为自行车库，现为出租用房；3#楼地下汽车库。地下一层：1#、3#、4#为汽车库；2#楼为设备用房。地上1-15层：住宅部分。14.小区人车分流，远红外线、闭路监控，楼宇对讲，24小时生活热水。15.物业产权性质：经济适用房产权（房产证未拿到）16.现物业管理服务费用：1.57元。二、物业管理服务内容及要求1.工程设备管理区域：变配电室、水泵房、锅炉房、中控室。2.物业管理区域：红线范围内的所有公共区域。说明：a.小区正式电引入前为工程临时用电，电费高出部分由北京市社团住宅合作社补足。b.小区供热范围包括西侧大件厂的四栋六层普通住宅（不含24小时热水）。三、物业管理服务内容及要求（一）中控室运行管理中控室负责小区的弱电系统（包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、园区红外线系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。标准：1.24小时值班，值班人员必须持证上岗；2.保证消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定；3.一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效；4.定期进行消防普查；5.设备机房整洁；6.保证设备机房的安全。小区红外线系统实际没有使用。（二）房屋建筑的日常养护维修房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。标准：1.定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%；2.爱护园区内设施、设备，未经产权人同意不得对园区的结构、设施等进行改动；3.及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成。（三）给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为保证园区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。标准：1.控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；2.建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；3.加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；4.二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；5.定期对水箱进行清洗、消毒；6.保持水箱清洁卫生，无二次污染；7.保证室内外排水系统通畅；8.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。（四）供电设备管理维护供电设备管理维护是指为保证园区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。标准：1.统筹规划，做到合理、节约用电；2.供电运行和维修人员必须持证上岗；3.配电室24小时值班；4.加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；5.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；6.供电设备定期维护；7.严格执行用电安全规范，确保用电安全；8.保证避雷设备完好、有效、安全。（五）供热锅炉的管理和维护供热锅炉的管理和维护是指为保证园区正常供暖及热水供应，对锅炉设备的日常管理和养护维修。标准：1.保证供热锅炉运行正常、安全；2.按北京市规定的时间供暖，且供暖季室内温度不低于16摄氏度；3.供暖系统出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。（六）电梯运行维修电梯运行维修是指为保证园区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。标准：1.电梯采用无人驾驶，24小时运行；2.安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；3.通风、照明及其它附属设施完好；4.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；5.轿箱、井道保持清洁；6.因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。（七）卫生保洁卫生保洁是指为保证园区公共区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。标准：1.楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物；2.电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；3.玻璃、门窗无污迹、裂痕；4.庭院地面清洁无废弃物；5.垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净；6.扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办要求。（八）保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理保安、消防、秩序管理是指为保证园区安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。标准：1.对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；2.小区内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流；地下车库照明通风良好；3.保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行；4.各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；5.能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件；6.对突发事件有应急预案，完善责任制。（九）本条中所有要求定期（每年、每月）检测、普查的事项均应由投标人在标书中做出具体计划。四、管理目标及各项指标要求（一）管理目标成为北京市执行物业管理法规和服务标准化的典范；为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。（二）管理服务应达到的各项指标1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；2.环境卫生、清洁率达99%；3.消防设备设施完好率100%；4.房屋完好率98%；5.设备完好率100%；6.智能化系统运行正常率98%；7.零修、报修及时率100%，返修率小于1%；8.服务有效投诉少于1%，处理率100%；9.业主满意率95%。五、物业管理服务收费及财务管理要求1.房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。大中修理费用发生时，按住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法执行。（现阶段业主还没交维修基金）2.物业服务费由物业公司按月向业主或使用人收取。3.未达到委托协议中服务质量、标准的，经业主大会投票有权修改、终止协议。4.中标企业要制定财务预算，年终要进行财务决算并进行财务审计。六、对投标企业的基本要求1.具有北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市物业管理资质合格证书的物业管理企业和已在北京市国土资源和房屋管理局登记备案的外省（市）物业管理企业；2.企业从事物业管理业务3年以上；3.有居住小区的管理经验，享有较高的信誉；4.要求管理小区的主要负责人具有管理居住小区3年以上工作经验；5.招标人对投标企业进行资格预审的相关要求见招标人发布的招标公告。七、其他需要特别说明的问题1.现24小时热水价格为9.2元，采暖费30元/平方米。2.物业管理费设标底。3.招标人将按照法律有关规定组织评标。本次招标预计于2005年2月1日上午九时在康宁居小区售楼处开标，由评标委员会向康宁居小区业主委员会推荐中标候选人名单（前三名）并标明排列顺序，提交康宁居小区业主大会。4.由康宁居小区业主委员会组织业主随机去前三名投标人管理区域进行现场考察，在此基础上，2005年2月15日召开康宁居小区业主大会，业主大会最终确定中标人，做出决议后及时书面告知物业管理企业。5.康宁居小区业主委员会按照小区业主大会决议及法律有关规定与中标人签定物业合同。八、物业管理投标书应包括的基本内容（一）公司情况1.投标物业管理公司具有合法资格的相关文件及资料；2.物业公司的介绍及所获荣誉、奖励的证书复印件。（二）管理总体构想1.管理模式，各项管理规章制度、机制；2.人员配备，人员的选聘及劳资管理、培训；3.管理工作必需的物资装备计划情况；4.采购制度，成本控制目标、方法；5.外包工作选聘的原则、方法；6.计算机在工作中的应用。（三）日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取的措施。（四）房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案。（五）财务管理制度及物业管理收费标准的测算1.财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式、内容；2.能源费的估算与控制措施；3.物业管理费标准及测算明细；4.物业管理公司的报酬金额及取酬方式；5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚；6.康宁居小区的接管方案。(六）投标保函1.投标保证金两万元整，以银行保函方式提供，银行保函有效期为90天。银行保函应由一家中华人民共和国银行或在中华人民共和国营业的任何其他国家的银行出具。2.发生以下情况投标保证金可能被没收：a.投标人在中标通知书或落标通知书发出前撤回投标；b.中标人未按标书规定签定合同，或未履行已签定的合同。3.未按规定随交投标保证金的投标，将被视为非响应性投标予以拒绝。4.未中标的投标人的投标保证金，将在通知其未中标后十日内予以退还；中标的投标人的投标保证金，在投标人签定履行合同后予以退还。康宁居小区业主委员会2005年1月6日附件1设备明细表附件2评分标准及评审纪律一、评分标准（一）投标书评分标准：总分90分，其中：1、企业基本情况（5分），主要内容应包括：企业从业人员的素质及资格情况企业经营管理运作的特点管理业绩及历年业绩情况2、针对投标项目提出的物业管理整体设想及策划（10分），主要内容应包括：对该项目的市场调查与分析明确可行的管理思路体现该项目特色的管理模式3、拟建立的组织机构及管理人员的配备（10分），主要内容应包括：组织机构的设置管理人员的配备4、拟采取的工作计划及物资装备情况（5分），主要内容应包括：分阶段的工作计划物资装备与管理5、拟采取的保安管理方案（10分）保安岗位分布保安队伍构成及培训计划(明确保安公司，并附保安公司简介）分区域的安保工作方案安保工作紧急情况处理方案6、停车管理方案（5分）机动车停放管理方案非机动车停放管理方案交通紧急预案7、管理规章制度和档案的建立与管理（5分），主要内容应包括：管理规章制度项目管理、档案的建立与管理8、针对该项目的物业管理服务标准、措施、承诺指标及特约服务（10分），主要内容应包括：物业管理服务内容、服务标准、拟采取措施经营服务指标特约服务项目、措施及收费标准9、物业维修养护计划和实施（5分），主要内容应包括：根据住宅的使用年限，提出房屋建筑各部分的定期维护和日常养护的计划、方案和所达到的目标10、对投标项目的接管方案（10分）11、投标报价（15分）上述11项评分内容应在投标书中有相应的体现，内容合理、科学、可行。评委根据企业投标书的内容结合上述评分标准进行综合评分。（二）现场答辩评分标准（总分30分）答辩的主要内容包括：1、投标书内容解释（10分）；2、物业管理政策（10分）；3、物业管理实务（案例分析10分）。要求：由投标企业的投标代表及拟派驻康宁居小区的项目经理参加。（三）分值计算1、上述投标书分90分、答辩分30分，总分120分。2、评分时，每位评委根据各分项得分确定该投标企业得分。最后，将各评委的得分，去掉一个最高分和最低分，以计算平均值为该投标企业最终得分。（四）评标过程中的未尽事宜由评标委员会解释、解决。物业管理招投标评分表总项 分 项 得分 备注投 标 书 评 分 企业基本情况（5分） 针对投标项目提出的物业管理整体设想及策划（10分） 拟建立的组织机构及管理人员的配备（10分） 拟建立的组织机构及管理人员的配备（10分） 拟采取的保安管理方案（10分） 停车管理方案（5分） 管理规章制度和档案的建立与管理（5分） 针对该项目的物业管理服务标准、措施、承诺指标及特约服务（10分） 物业维修养护计划和实施（5分） 对投标项目的接管方案（10分） 投标报价（15分） 现场答辩得分 总分 二、评审纪律1、评委在评标过程中，除为会议服务的工作人员外，其他人员均不得进入会场。2、评委在评标过程中，投标单位不得与评委进行任何方式的接触。3、评委在评标过程中，敬请关闭呼机、手机等通讯工具，或放置于振动状态。接听电话请在指定位置。4、评委在评标结束后，请立即将评标意见送交招标人，由业主大会最终确定中标单位。附件3物业管理服务合同 甲方：康宁居小区业主委员会 业主委员会主任：孙小明 地 址：北京市丰台区三路居路101号 联系电话： 乙方： 法定代表人： 资质等级： ，证书编号： 地 址： 联系电话： 根据物业管理条例及有关法律、法规、规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就康宁居小区的物业管理服务事宜，订立本合同。第一条 本合同所涉及的物业基本情况物业名称：康宁居小区 物业类型：_普通住宅座落位置：丰台区三路居路101号四至范围（规划平面图）：总建筑面积：_平方米；其中住宅_平方米，地下停车场（库）_平方米。 其他：物业用房 平方米；另有未完成物业配套用房 平方米，未完成地面停车场 平方米。 物业构成见附件一，规划平面图见附件二。第二条 乙方提供下列物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（一）物业专有部分的维修、更新、改造和养护； （二）物业部分共用部分的使用管理、维修、更新、改造和养护；（三）物业全体共用部分的使用管理、维修、更新、改造和养护；（四）房屋设备、设施的运行；（五）日常绿化、保洁服务；（六）日常安全防范服务；（七）车辆停放管理；（八）物业使用禁止性行为的管理措施；（九）物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；（十）物业档案资料的保管；（十一）物业其他共同事务的管理服务；（十二）业主委托的其他物业管理服务事项。第三条 物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护等事项由业主自行承担；业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。第四条 甲方应按规定向乙方提供物业管理办公用房建筑面积 平方米，在提供服务期间供乙方无偿使用。 第五条 乙方提供的物业管理服务质量应符合下列约定：（一）物业专有部分的维修、更新、改造和养护的服务质量，详见附件三；（二）物业部分共用部分的使用管理、维修、更新、改造和养护的服务质量，详见附件四；（三）物业全体共用部分的使用管理、维修、更新、改造和养护的服务质量，详见附件五；（四）房屋设备、设施运行的服务质量，详见附件六；（五）日常绿化、保洁服务的服务质量，详见附件七；（六）日常安全防范的服务质量，详见附件八；（七）车辆停放管理的服务质量，详见附件九；（八）物业使用禁止性行为的管理措施，详见附件十；（九）物业维修、更新、改造和养护费用帐务管理的服务质量，详见附件十一；（十）物业档案资料保管的服务质量，详见附件十二；（十一）物业其他共同事务管理的服务质量，详见附件十三；第六条 乙方提供的物业管理服务应达到下述目标：1、房屋外观和共用区域完好整洁，房屋完好率达98%以上；2、设备良好，运行正常，按照规定检修保养，无重大责任事故；3、房屋及设施、设备图纸档案资料齐全；4、绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象；5、道路畅通，路面完好，有交通标志；6、实行24小时保安制度，人员进出实行出入证和登记制度。7、小修合格率达到100%；8、急修不过夜，及时率达98%以上，合格率达100%；9、入户维修建立回访制度和回访记录；10、凡属自费的维修项目，要公开收费标准；11、业主和房屋使用人对乙方的满意率达到95%。第七条 甲方应在本合同规定的乙方入住时，向乙方提供和移交下列物业资料（下列资料中开发商和现物业管理公司尚未提供和移交的部分可延期移交）：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。第八条 甲方应在乙方入住时，会同乙方对物业的共用部分（含共用部位、共用设施设备）进行检查验收，并向乙方办理移交手续。第九条 乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。 住 宅：_元/月/平方米 ；用于商业用途的住宅（包括业主或出租给他人作为公司等进行商业活动的场所）： 元/月/平方米。 第十条 物业管理费按月计收。乙方实行综合费用包干，服务报酬在物业管理费中提取。第十一条 业主或物业使用人应按下列方式向乙方交纳物业管理费；逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之贰作为滞纳金。在每月20 日前向乙方交纳本月的物业管理费。第十二条 停车场（库）的使用及管理服务的费用收取（一）停车场（库）的使用停车场（库）的使用人按下列约定向乙方交纳使用服务费；停车场（库）的使用服务费归停车场（库）的权利人所有。（1）露天车位：150元/月/车位；（2）车库车位：300元/月/车位。乙方在收到上述费用后应在与权利人结算清楚其应付的管理服务费后于次月5日前将使用服务费的余额付给权利人。停车场（库）的权利人应按下述约定向乙方交纳管理服务费，管理服务费归乙方所有。1、露天车位：50元/月/车位；2、车库车位：70元/月/车位。乙方收取上述停车场（库）使用服务费，对车辆及车内物品承担的保管责任约定如下：赔偿车辆存放在停车场（库）期间因乙方未有效地履行保管责任而致车辆损失和物品丢失，包括但不限于车辆丢失、盗窃、划伤等.（二）停车场（库）的管理服务1、有出入登记制度，并保留该记录；2、有充分的照明；3、有专人24小时值守和调度车辆进出和停放。第十三条 物业共用部分（包括但不限于共用照明、电梯等）运行发生的费用，应根据实际列入物业管理成本。第十四条 供暖收费标准不得超过政府限价。供暖费按照供暖季由乙方在供暖开始前收取。供暖费必须专款专用，不得挪做他用。乙方负责供暖设备的运行和维修、养护、更新改造，维护和更新改造必须在9月底之前完成。供暖费的收支和使用应按照政府规定，每一个供暖季后的一个月内须向业主大会提交报告，接受业主大会监督热水价格的确定和调整应经过业主大会同意。热水费由乙方按月收取。第十五条 乙方根据业主公约的约定，一次性向业主或物业使用人收取3个月的物业管理服务费作为物业管理储备金。物业管理储备金用于：1、作为业主或物业使用人拖欠物业管理服务费时的周转金；2、作为全体业主承担经济责任的赔偿金或在责任未确定时的周转金。乙方将储备金用于周转后，应及时向业主公布并接受业主监督。垫支的周转金应由责任人事后补足，无法补足的，提交业主大会决定处理。第十六条 供暖费和热水费结算的年终节余或亏损的处理方式：1、有年度节余的，按以下方式处理：经业主大会决定，直接纳入专项维修资金。2、发生年度亏损的，按以下方式处理：经业主大会决定后，由业主追加补足或用物业管理储备金周转，并由下年度物业管理费补足物业管理储备金；第十七条 业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：（一）业主应当按照规定交纳专项维修资金；（二）专项维修资金的帐务由物业管理企业代管；（三）专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行；（四）业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。第十八条 专项维修资金实行专款专用，用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新费用开支。第十九条 乙方按有关规定，编制专项维修资金使用方案，经业主大会批准后实施，未经业主大会批准，乙方不得动用专项维修资金。业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。经业主大会批准后，乙方未及时按专项维修资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任，由乙方承担。第二十条甲方相关的权利义务1、监督业主、物业使用人遵守业主公约，劝阻、制止违反业主公约的行为。2、授权乙方对业主和物业使用人违反业主公约的行为，采取劝阻、制止 、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理。3、与乙方协商确定物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告。监督检查乙方各项方案和计划的实施。4、聘请审计机构对本合同约定的费用收支进行年度审计或合同期末审计。5、协调处理本合同生效前发生的遗留问题；6、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。第二十一条乙方相关的权利义务1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同 。2、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。3、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题。4、及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每 6个月公布一次物业服务费用收支帐目。5、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告。6、本合同终止时，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料，并办理交接手续；第二十二条 因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：1、天灾地震等不可抗力的事由所致的损害；2、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限。3、因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害。4、因甲方或第三者之故意、过失所致的损害。5、甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。6、因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害。7、因延迟交付物业管理服务费用所致的损害。8、因甲方（包括业主委员会）或他方指挥调派乙方工作人员所致的损害。9、本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限。10、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。第二十三条乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权要求乙方双倍返还。第二十四条甲方违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由甲方承担，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。第二十五条乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由乙方承担，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。同时，甲方有权解除本合同。第二十六条 双方协商一致，可解除本合同，并在一个月内办理交接手续。第二十七条 下列词语在本合同中，所赋予的定义是：1、专有部分是指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为上述空间和区域内专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设施设备。2、共用部分是指物业管理区域以内，专有部分以外的，属于包括全体业主或两个以上业主共同所有，共同使用的场所、空间、设施、设备。第二十八条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。第二十九条本合同之附件和招投标文件均为合同有效组成部分。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十条本合同正本连同附件 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第三十一条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十二条本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请解决。和解或调解不成的，向人民法院提起诉讼。但任何一方均不得扩大争议的范围。由于扩大争议范围行为给对方造成的损失的一方应赔偿对方因此遭受的全部损失。第三十三条 本合同为期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。第三十四条，如由于第三方的因素致使在本合同第三十三条规定的开始日期本合同无法实际履行，本合同的的开始日期和结束日期将自动顺延。如上述状况延续超过三个月，任何一方均可以以书面通知对方的形式放弃本合同。本合同将在对方收到该书面通知之日起失效。放弃合同的一方有义务协助对方完成撤消本合同备案的有关手续。本合同经双方签字盖章后生效。甲方签章：康宁居业主委员会 乙方签章：法定代表人： 法定代表人：年 月 日附件一：物业构成类型 幢数 套（单元）数 建筑面积（平方米）高层物业管理用房车库其他用房合计备注 附件二：物业规划平面图附件三 :物业专有部分的维修、更新、改造和养护的服务质量一、自用部位:卧室客厅厨房卫生间阳台室内墙面屋面地面其他部位二、 自用设备：门窗 电线卫生洁具供水设备排水设备燃气管道通讯设备 其他设备附件四：物业部分共用部分的使用管理、维修、更新、改造和养护的服务质量一、 共用部位门厅楼梯间水泵间电表间电梯间变电房、电话分线间电梯机房走廊通道传达室房屋承重结构室外墙面屋面其他部位二、 共用设备供水管道排水管道落水管照明灯具设备层监控室设备井道电视天线水箱水泵电梯邮政信箱避雷装置消防器具通讯设备安全防范设备其他设备附件五：物业全体共用部分的使用管理、维修、更新、改造和养护的服务质量道路绿地停车场库照明路灯排水管道窨井化粪池垃圾箱（房）其他设施附件六：房屋设备、设施运行的服务质量服务事项 内容 标准设施设备管理制度 维修养护制度 制度健全并在工作场所明示，各类设备设施按要求得到定期养护，工作标准及岗位责任制明确并得到落实，执行良好。养护计划 每年（4）月份编制设备设施养护工作计划及方案。维修养护预算 按工作计划，编制预算方案并落实实施。设施设备台帐 建立各类台帐，设备设施的运行、维修、保养过程作好记录。操作规程 水、电、电梯、消防、监控等设备有严格的操作规程，各类人员熟练操作规程，国家规定须持证上岗的，全部持证上岗。设备标识 设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚、齐全。设施设备维修与安全措施 报修急修 实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约报修按双方约定时间到达现场，回访率90以上。故障、重大事件处理 设备故障及重大事件有完善的应急方案，预先制定现场处理措施、落实责任人，做好相应物料准备。标识、防范措施 设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。停水停电处理 停水、停电在接到相关部门通知后（半）小时内通知用户，设施设备运行 保证共用设备设施正常运行。设施设备养护 供配电系统及防雷设施 定期检查设备的配线、接线端子、接地电阻、绝缘电阻，并对运行数据分析、保障系统的安全运行。定期检查公共照明设备及管线。路灯、楼道灯等公共照明设备完好率维持98以上。供排水系统 二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫沙网，定期巡查。定期检查各类水泵，做好除尘、润滑等保养，保证工作正常；如有自动手动控制功能，检查手动均能控制，对于有液体控制，定期检查浮球阀、浮球开关、电子水位控制、电极棒等的功能。区内公共雨污水井定期检查处理，保障排水排污管道通畅。定期清理化粪池。电梯系统 按约定时间运行，安全设施齐全，轿箱、井道、机房保持清洁，电梯机房通风照明良好。有专人管理，由有相关资质的机构按照原厂规定定期对电梯实施保养及安检，确保电梯的安全运行。消防监控系统 实行24小时专人值班，定期对各子系统，如报警、喷淋、消防拴、闭路监控等系统实施检查并除尘，保证系统的功能完好，安全可靠。定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。其他设施设备 根据相关系统维保系统要求定期巡视检查、除尘，保障系统安全运行使用。道路、停车场平整畅通，井盖无缺损、丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，道路交通标志齐全规范。注：1、以上系列共用设施设备以基本维护保养为限，不含重大维护及工程施工。2、特殊情况如水电气抄表到户业务，维修保养服务由供方负责，乙方负有监督协调义务。紧急停电停水，需要物业管理企业派员处理时，不另行收费。附件七：日常绿化、保洁服务的服务质量（1）绿化服务服务事项 内容 标准制度建设 绿化管理制度制订 制度完善，宣传到位，管理制度落实。绿化知识宣传 主要植物挂牌宣传，主要区域有爱护绿化宣传标识。养护措施规范化 有操作规范，养护有记录。日常管理 水分管理 根据不同植物对水分的要求做好水分管理，不出现因缺水或水分过多而导致的枯萎、腐烂或其它生长不良现象，草地无积水现象。施肥 根据植物生长需求及时做好施肥工作，植物生长良好，无因缺肥导致的生长不良现象，亦无肥害现象。修剪 乔木每年修剪（）次；灌木每年修剪（）次；造型植物及绿篱每年修剪（）次；草坪每年修剪（）次，草高控制在（）厘米以内；修剪方法正确，乔灌木无枯死枝，绿篱无空膛，残花黄叶及时清除。病虫害防治 及时做好植物病虫害防治措施，植物无明显病虫为害现象，发现病虫害及时防治。药物使用正确，不出现人畜中毒现象。中耕除草 植物无寄生植物，树盘周围无杂草，种地花坛边界清晰，草坪杂草率低于（）%，无明显恶性杂草，无高于观赏植物的杂草杂树，花坛植物每年松土（）次，乔、灌木每年松土（）次。绿化保洁 植物叶面无严重积尘，及时清除残花败叶，绿化带下无明显枯黄落叶及杂物，草地无杂物，绿化带内无大块石块或建筑垃圾。绿化垃圾及时清运。自然灾害预防 防台风 主要花木做好支撑、修剪等防风措施，台风过后及时清理修复。防寒 对不耐寒植物做好入冬前的防寒措施，确保植物不被冻死。防涝防旱 对不耐水植物做好排水措施，干旱季节做好淋水措施。绿化改造 补种及更换 对老化、死亡、非人为损坏植物及时补种或更换。无明显黄土裸露现象，阴蔽处补种耐荫植物。草坪无秃斑及凹洞。绿化完好率（）%以上。园林改造 对大面积老化或不合理园林及时提出改造方案，经业委会同意后进行优化改造（费用业主承担）。园建养护 园林小品养护 及时检修，无损坏，无安全隐患。花槽花池 外表完好，排水畅通。园林喷灌 各设施完好，使用功能正常。（2）保洁服务服务事项 内容 清洁标准物业管理区域内共用场所、绿地、主次干道、房屋共用部位的保洁 保洁服务时间 每天（）点至（）点。小区共用场所、绿地、主次干道：1、共用绿地 2、硬化地面 3、主次干道 4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 5、水池、沟、渠、井保洁服务时间段内该区域内垃圾滞留时间不超过（）小时。（ ）次/天，清理后无烟蒂、纸皮、杂物、落叶。（ ）次/天 清扫后无积物、果皮、纸、烟蒂、痰迹、落叶、灰尘。（ ）次/天 清扫后无积物、果皮、纸、烟蒂、痰迹、落叶、灰尘。（ ）次/周 清洁后无污迹，无明显积尘，无乱张贴。（ ）次/周 清理后无明显污垢、泥沙、杂物，水池及沟渠不长青苔。 房屋内共用部位1、多层楼内通道、楼梯2、高层电梯厅（白天）3、高层消防通道 4、共用活动场所 5、楼道玻璃窗 6、高层大堂、会所石料地面 木板地面地砖地面 地毯地面 7、室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等共用设施 8、共用卫生间 9、电梯内 10、各设备房11、停车场12、天面13、特殊天气处理14、外墙清洗 保洁服务时间段内该区域内垃圾滞留时间不超过（）小时。拖/扫1次/（ ）天，清洁后通道楼梯、墙壁、防火门无痰迹、污渍、蛛网、地面清洁光亮。1次/（ ）小时，拖扫后洁净无灰尘、杂物，打蜡后光泽均匀。（ ）次/周，无乱占用乱摆放，拖扫后无痰迹、污渍、蛛网、地面清洁光亮。（ ）次/天，清扫后无垃圾杂物，设施无污迹。1次/（ ）周，擦拭后光洁无污渍，无蛛网。保洁服务时间段内垃圾滞留时间不超过（）分钟。地面光洁，植物小品、信箱、宣传栏无灰尘，打蜡或晶面处理后光泽均匀，地毯无污渍。全面拖抹1次/（ ）小时； 打蜡1次/（ ）月或晶面处理1次/（）月，抛光或研磨1次/（）天。 全面拖抹1次/（ ）小时，打蜡1次/（ ）月，抛光1次/（）天 。 全面拖抹1次/（ ）小时，清洗1次/（ ）月。全面吸尘1次/（ ）小时，清洗1次/（ ）月。 全面擦拭1次/（ ）天，无乱张贴，无蜘蛛网，无痰迹，无积尘及杂物。全面清洁1次/（ ）小时，地面无积水、杂物，墙面瓷片、门、窗用无明显灰尘，便器无污渍，天花、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，无臭味。 全面清洁（ ）次/天，根据电梯装饰用材情况进行必要的定期养护，梯内无果皮、烟蒂、痰迹、灰尘、无蛛网。每周清洁（）次，地面清洁，无痰迹、污物、纸屑、灰尘，各设备无灰尘，排水畅通，防虫措施完善。清洁（）次/天，无垃圾、杂物、积水，无油迹，地面干净，天花无明显蜘蛛网、灰尘。清扫（）次/周，无乱堆放，无垃圾杂物，排水畅通，无损坏。雨、雪天气后及时清扫积水、积雪。1次/（）月，清洗后洁净，无明显污渍。垃圾的处理与收集 垃圾桶设置 根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装，并进行垃圾分类收集。垃圾每日收集 （）次/天，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。垃圾收集点清洁 每日冲洗，无异味；有效控制蝇、蚊、鼠等孳生。垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。管道疏通 区内共用雨、污水管道 全面疏通（ ）次/年，无堵塞、返冒、滴漏现象。雨、污水井 全面检查（ ）次/月，并视检查情况进行及时清掏，无堵塞、损坏现象。化粪池 检查（ ）次/月，清掏（ ）次/年 。 二次供水 水池管理 水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网；定期巡查。水质保证 二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生防疫要求。家禽、家畜，宠物管制 宣传教育 制定有相关规定，每年进行禁养或规范饲养宣传。管理管制。 按相关规定禁止或规范饲养，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。消杀管理 鼠、蟑、蝇、蚊消杀 每月投药或喷杀（）次，消灭阳性孳生地，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生。白蚁消杀 及时发现白蚁巢，消灭共用区域蚁巢。其它虫害预防 建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。物业管理区域消毒（流行性病毒及SARS的预防） 电梯按钮、共用扶手、游乐设施等共用区域、共用设施每（）天消毒一次。附件八：日常安全防范的服务质量类型 服务内容 服务标准治安防范 小区内主要路口、通道实行安全防范 小区主要路口、通道24小时防卫