2012年江苏泰兴幸福邸前期产品定位报告.ppt

前期市场研究及项目定位建议,德鸿营销,市场环境与分析,城市特征 市场环境,项目报告体系构成,客户定位,竞争楼盘动态 客户构成,产品定位,规划建议 产品户型优劣势分析 户型面积配比 户型面积配比 配建 景观,形象定位,项目形象预判 形象定位分解,营销体系,营销策略 营销推广 客户攻略,产品定位,规划建议 产品户型优劣势分析 户型面积配比 户型面积配比 配建 景观 智能化,市场环境与分析,城市特征 市场环境,中等规模滨江工贸城市 沿江城市密集带节点城市,城市定位,全市总人口128万，城区总人口26万人。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。 泰兴先后被评为全国文化先进市、全国科技进步先进市、全国绿化模范县（市），2009年，建成江苏省小康县（市）。2010年，实现地区生产总值400.3亿元，增长14.1%。完成财政总收入71.5亿元，其中，一般预算收入22.7亿元，分别增长40.7%、20.7 %。城镇居民人均可支配收入20026元，农民人均纯收入9338元，分别增长12.2%和14.2%。连续十届跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，排名上升至第46位，同时被评为中国产业发展能力百强县（市），被列为江苏省首批创新型试点城市。,关于泰兴,泰兴区位,泰兴区位优势明显，水陆交通便捷。近海滨江的泰兴是长三角经济板块和上海、南京2小时都市圈的重要组成部分。穿境而过并设有互通的京沪、宁通、宁靖盐高速公路和新长铁路，使泰兴与全国公路网和陇海、京广铁路大动脉紧密相连；江阴长江大桥成为联结上海、苏南的快捷通道。泰兴拥有24.2公里长江黄金岸线资源和国家一类对外开放通用码头以及化工、建材、液化气等专用码头，“泰兴港”的打造正积极推进。,公路：京沪高速、宁通高速、宁靖盐高速在此交汇，共有5个出入口，可方便快捷到 达全国各地。,铁路：新长铁路穿越泰兴腹地20公里，与国家铁路主干线“陇海线”、“京沪线”交叉相 连，并在境内设有现代化货运编组站。,航空：距上海虹桥机场、南京禄口机场不到2小时车程，距无锡、常州1小时程。,水运：泰兴经济开发区港口为国家一类开放港口，可直接停泊外籍船只，港口为天然 良港，枯水期水深15米，丰水期水深20多米，24.2公里的长江岸线已建成通用、 化工、建材、液化气、油品等多座码头，其中通用码头最大停靠能力为5万吨， 可开展集装箱和散货的装卸业务；万吨级的专用液体化学品码头，已核准接卸 多种化工原料。,泰兴交通,泰兴市城市总体规划,2005年2020年,（1）将城市东部打造成为泰兴市副中心。 （2）将如泰运河进行整体整治，河道修整，两岸进行大面积的绿化。 （3）将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地。 （4）在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设 成为两个大面积的生产批发市场（木材、建材、器材等等）。 （5）西三环路、南三环路、东三环路及如泰运河组成的一个长方形城区板块内 不设工业用地，将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进 行生活，加大城市建设。,城中片区,城北片区,滨江工业组团,城东片区,泰兴市城区功能定位,优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地位。 合理规划城区各功能分区，现期加快城市东部新区建设，形成东部城市以发展服务业为主，西部、北部以发展制造业为主的格局，与中国精细化工（泰兴）开发园区呼应发展，远期与市经济开发区融为一体，建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市，以此提升泰兴在江苏长江经济带中的地位。,房市发展稳定 市场需求乐观,房市环境,泰兴市房地产发展情况,近二年来，泰兴城区用于房地产开发土地总量从前几年平均每年600亩猛增到每年1500亩左右，开工面积也大幅上涨，土地市场较为火热，房屋需求量也随之带动。房屋销售价格极具上升，住宅平均交易价格从原先3000-4000元/平方米上升到目前的7000-9000元/平方米，房价增长2倍左右。另外，从目前在售楼盘情况分析，泰兴楼市需求旺盛，尤其是随着近年来泰兴城建和新区建设的加速，外地开发企业的加入，提升了泰兴城市投资价值的同时也挖掘出了许多居民本地置业的欲求，加上居民收入的逐步提高、城镇人口基数较大等原因，城市总体市场需求空间可以说是比较乐观。,项目宏观环境,虽然泰兴市与苏常锡地区，甚至与靖江市相比，无论从地理位置、经济实力、房地产发展成熟度等方面来说，都有一定差距。但泰兴市经济发展仍保持较高增长速度、城市化发展成效明显、人均收入也在不断提高，在整个江苏发展北扩的环境下，泰兴相对于其他苏中、苏北地区同级别城市中，具有较高的发展潜力和竞争力。 泰兴市房地产在近两年得到迅速发展，商品房价格翻番，区域市场需求也显现出较旺盛状态，这为本项目提供了较好的投资环境。,项目微环境,2010年3月25日，江苏省人民政府同意调整泰兴市部分镇行政区划：将泰兴市蒋华镇与七圩镇合并设立虹桥镇，即泰兴虹桥工业园。,项目地处虹桥工业园内，位于虹桥工业园区新城核心区,距泰兴市区约15公里。,江苏省泰兴虹桥工业园区，始建于2001年9月，2005年被正式批准为省级工业园区。园区辖蒋华、七圩两镇，总面积111.6平方公里，近期规划面积40平方公里，已建成8平方公里，区内主导产业为船舶制造、生物医药、机械铸造、轻工电子等。园区近海濒江，地处泰兴市西南角，与无锡、常州、镇江隔江相望，水陆交通便捷，地理位置优越，经过多年建设，园区基础设施配套齐全，项目投资服务优质高效。 区内现有工业企业346多家，其中外商投资企业40家，实际利用外资2.5亿美元。 江苏省泰兴虹桥工业园区现有人口8万人，2008年，实现国内生产总值37.72亿元；全区工业总产值75亿元；完成自营出口1.52亿美元；工商税收1.5亿元；完成财政收入2.1亿元。,项目周边环境,客户定位,竞比楼盘动态 本案客户构成,产品定位多样化 客户构成阶梯化,竞争环境,竞品分析,浙江佳源房地产集团：佳源威尼斯城,该项目位于泰兴市鼓楼北路，东拥两泰官河，南依开发路，西临长征路，北至二环路， 离市中心仅800米距离。项目总占地面积1200余亩，地上总建筑面积约140万，规划建设 10000余套住宅，规划居住人口近30000万人，是目前泰兴市商住规模最大的意式风格楼盘。,其中独栋别墅30套左右，叠加别墅70余套，整体别墅百余套，占整体户型中的比例极小。 独栋别墅的面积在400左右（不含地下赠送部分），叠加别墅面积区间在210-250之 间，高层及小高层面积区间在80-130之间。,竞品分析,叠加别墅（255）,独栋（420）,威尼斯成交客户类型,竞品分析,泰兴祥生地产：祥生君城,该项目泰兴市延令路，占地约23万方，建筑类型有9栋高层、8栋小高层、别墅等。小 区规划建有1个u型私家会所，2个面积近2万方的独立商业体，2000平米高尚商业、游泳池 以及半下沉网球场和多个活动广场等社区配套。,其中联排别墅90套左右，占整体户型中的比例较小。别墅的面积在200-300左右 高层及小高层面积区间在95-135之间。现在比较热销的户型的面积在95-120左右。,竞品分析,联排别墅（250）,地下一层,一层 二层,君城成交客户类型,竞品分析,泰兴市经典房地产开发公司：名仕华府,“名仕华府”是一个以现代风格建筑为载体，以中国传统庭院居住文化为内涵，全面回 归自然、生态、健康、低能耗的东方式居住，倡导尊贵、科技、健康、舒适的生活理念。 名仕华府1.173超低容积率，产品定位以联排别墅，多层电梯洋房。规划有151户，其中 联排别墅55户，电梯洋房96户，以联排别墅为主，部分为六层电梯洋房的高尚住宅区。,联排别墅：每户面积在190210之间，每户均有前院、中院、后院，为三院两 进式中国传统民居建筑布局。 多层电梯洋房：多层电梯洋房1-5层面积从83115平方米，83为两房两厅户型， 103114为三房两厅房型。6楼复式空中别墅面积从135192平方米，每户可使用 面积不等的空中花园，得房率极高。,竞品分析,联排别墅,电梯洋房,名仕华府成交客户类型,竞品分析,江苏中兴房地产开发有限公司 ：中兴和苑,泰兴独一无二的雄居主城中心轴、现代中式风水豪宅别墅，总套数138套。 面积区间为290-350之间，每户赠送庭院、露台、健身房、保姆房及阁楼约135156。,竞品分析,中兴和苑成交客户类型,竞争分析,市场总结,规划：建筑布局主要以南低北高的形势体现，其中高层建筑之间充分考虑朝向和日照参数。 建筑风格：在目前4个竞争楼盘来看，其中2个是以现代中式的建筑风格为主，另外个是以欧式风格为主； 价格：泰兴的房地产市场还处在一个发展期，同期在售的楼盘不多，且知名开发商或大型的项目也不多。市中心的房价较高，外围楼盘的价格普遍较低。 市场接受度：受城市消费力和购买力的影响，泰兴市市场对别墅的消化力度并不是很大，结合竞品楼盘的情况，别墅产品多数为联排与双拼，独栋别墅所占比例相当少。 产品：目前市场没有纯别墅的楼盘，主要是城市购买力的影响，多数为双拼和联排，受总价的限制，主流的户型面积在80-120平米之间的比较热销，但是普遍对高层的认可度不大，相比而言，小高层较为受欢迎。 根据对市场上楼盘的调查，花园洋房这种产品并不多见，其实，乡镇的客户更习惯于居住楼层较低，面积较大的房屋形式，花园洋房具备面积适中，楼层较低，总价不高的特点，是一个可以考虑大量开发的产品。 客户构成：竞品楼盘的产品多样化导致客户阶梯化严重，不同年龄段的组合，并且区域内产品消化力差。,项目客群来源,客户定位,本案目标客户需求特征描述：,注重生活品质及宁静的家居生活氛围； 注重户型设计及地位区分； 区域市场发展的潜力是未来的物业迅速升值； 喜欢田园洋房低密度的大宅生活方式。,本项目目标客户群：,城市富裕阶层/改善自住客户/当地拆迁居民/外地投资客户,项目总结,项目优势,1、区域内项目的唯一性，无竞争项目； 2、项目在区域内的价值升值前景大； 3、项目属于区域内高品质楼盘，提升项目的口碑。,项目劣势,1、由于是新规划的工业园区，发展的时间较短，周边配套十分的不成熟； 2、各类资源稀缺，环境因素会对项目本身的品质产生影响； 3、周边两大安置房项目，导致项目居住品质下降； 4、由于城市发展的局限性，泰兴城市对别墅，特别是独栋别墅的认可度和购买力都不高。,产品定位,规划建议 各产品类型设计建议 产品配比比例 产品面积配比比例 配建 景观,产品定位,根据以上内容所述，我们对四叶草.幸福邸的规划定位给出以下建议：,全景观 风情传世府邸,规划设计主题：,解读全景观： 利用项目现有资源，营造全景观私家园林的效果，突出轻松自然、追求自由和 个人享受，提升产品品质和建筑气度，结合了简洁、大方、轻松、人性化等亮点。 解读风情： 退、错、露、院，让人最大程度地捕获阳光、清风，在安静、私密、优美的环境中， 享受身体和精神的放松。 庭院生活营造出来的轻松、单纯的邻里关系，使得人与人 的交往回复到自然、和谐的状态。,规划布局建议,建筑布局：建筑以南北向为主，南低北高的布局方式，充分考虑地块四至和景观地域的商业价值，对商业等配套进行合理规划； 建筑密度：为了提升项目的品质，控制建筑密度； 交通设置：充分考虑人车分流，地上行人交通，地下车行交通，可以直接进入单元地下室； 景观设计：充分考虑绿化率，中心水系和组团小品等设计，特别在高层住宅部分，建议在一层做架空层，设置绿化景观，体现“全景观”的卖点； 产品形式：避免出现与市场上同质化产品，建议考虑双拼和联排、高层、别墅以外，设计叠加式花园洋房产品，来撬动市场。,原规划设计亮点,因地制宜，依照项目原有的资源，采用了四叶草设计理念，新颖独特，具有象征意义。 利用水系，将项目分为四大组团，各自独立又相互连系。 欧式的建筑风格，树立了项目鲜明的特点，提升项目的品质。,对原规划建议,a.减少高层的数量，相应增加小高层的数量。 b.减少独栋别墅的数量，且集中分布在项目中心湖心岛周边地区。 c.营造景观带，提升项目品质，提高项目的封闭性和私密性。 d.增加花园洋房的建筑形式。 e.增加项目的绿化率，减少建筑密度，并在各组团和建筑形式之间利用大量的绿化植物进行隔离分割。 f.实行人车分流，人行路线与车行路线相互避开，并采用不同的出入口。,支撑项目定位的产品要素,主题定位：全景观风情传世邸,客户定位：注重生活品质及宁静的家居生活氛围,开发目标：中高级品质社区,规划形式美观、建筑品质高，园林景观细腻、户型产品创新、配套服务完善,低密度产品、景观规划到位、公共设施讲求生活情趣、建筑立面吸引眼球、户型舒适宜居,建筑立面运用欧洲建筑风格元素，营造景观带，景观规划符合开放型、大尺度标准，大面积绿化，种植设计采用丰富树种、强化视觉冲击，制造隐密性。,物业类型定位,基于项目开发目标、客户定位，我们建议物业类型如下：,大面宽户型,高附加值,舒适性与人性化,低总价类别墅,花园洋房,洋房的价值点,市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力,解决对大户型、别墅类产品有需求但受总 价限制的客户需求,房型面积从上往下逐渐变大，可为客户提 供从舒适三房到豪华四房的多种户型选择 （110平米-170平米）,花园洋房能满足对大露台有需求 但受总价限制的客户需求,洋房的种种价值点可以提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售,花园洋房,情景花园洋房,情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点层层退台。 在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间规划露台，形成了在情景花园洋房 的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上进行退台。以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。底层住户独享70 平米110平米私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10 平米的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7 平米的精致 露台不但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的视野，可以举行小型party。,户户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连并有较大的进深便于安排活动。半围合的设计使其拥有较强的私家感，且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。由于层层退台使楼间距加大，顶层楼距更是有20米，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。,花园洋房,面积控制；135-144平米，复式向下， 送半地下室和前后花园,花园洋房户型建议,1f：双向私家花园,花园洋房户型建议,面积控制：125-135平米，送露台,2f:l型观景露台,花园洋房户型建议,3-4f:采光阳台和露台,面积控制：120-125平米，送阳台和露台,顶层复式面积控制：150-170平米，送超大露台,花园洋房户型建议,5f+阁楼复式:超大露台、跃层阁楼,面积段 户型 楼层 套数比例 赠送 150-170平米 四房 5层 20% 露台 +阁楼 120-135平米 三房 2层-4层 60% 露台或阳台 135-144平米 三房 1层 20% 前后花园或地下室 花园洋房，比多层品质更为高端的创新建筑 花园洋房与普通多层的容积率接近，为区别于周边安置房的多层产品，建议本项目全部采用花园洋房作为多层产品的替代品。,花园洋房面积配比,别墅,别墅产品的优势在于用来支撑项目的品质感，打造开发企业的品牌效应， 改善项目的景观氛围，提升项目的价值潜力。,别墅产品的叠加,根据本项目的地势特点，建议规划三种别墅产品：,豪华独栋、舒适双拼、联排多拼,别墅,豪华独栋,建筑基地面积在700平方米左右，其中集中花园的面积至少在200平米以上。,地上建筑面积350平方米到400平方米。,地下建筑面积160-200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。,地上两层，地下一层。,室内车库，双车位。,4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。,户型设计要点,注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。,地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。,门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。,楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。,客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。,在一层应设计一间带独立卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。,一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。,家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口。,户型设计要点,别墅,二层为休息区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。 主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。 两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。 在剩余的公共空间可结合吹拔的位置设置小型的家庭室，做到楼上楼下空间有交流。 从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。 地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。 地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。,户型设计要点,别墅,别墅,首层功能空间面积建议,二层与地下室功能空间面积建议,别墅,产品的细节,别墅,室外空间,室内空间,内外空间关系,建筑排布,大面积庭院、多重庭院、精装修庭院,客厅、客厅挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间,大面积观景窗、多房间景致,保证私家庭院面积,别墅,细节提升品质,大面积会客厅,高级别墅客户非常注重公共空间的尊贵感， 希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅面积应达到70-80平方米的规模。,别墅,细节提升品质,客厅挑空处理,根据对客户的调查，客户在对比过不同客厅处理户型后，明显倾向选择有挑空的客厅。 挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。,别墅,细节提升品质,厨房与餐厅,操作台面临窗而布,通过落地窗与后院联通的厨房,厨房和餐厅，是女性的“地盘”； 客户访谈显示，有别墅居住经验、 特别是海外生活经历的女性，对 餐厅和厨房的关注度极高。,有中式厨房与西式厨房， 且各自独立； 中式厨房的面积不应过小， 20平方米较为合适； 餐厅与起居室应有明显的分隔；,别墅,细节提升品质,大面积落地采光窗、采光井,起居室采光落地窗,客户认为在目前保温技术相当成熟的情况下， 应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向 外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住 宅最为关键之处。,将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院， 多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的 窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注 意私密性。,地下一层的采光井被独具匠心 的做成儿童游乐设施，既保证 了房间充足的采光，又合理的 运用了空间，给生活增添了乐 趣。,别墅,细节提升品质,大型卫浴空间,中国人的传统观念，认为卫生间是排污之所，应该隐蔽狭小，不做重视。事实上随着人们生活水平的提高，生活压力的逐渐加大，卫浴系统在人们生活中的地位日益重要，更成为人们纾解压力，放松心情的场所。,干净整洁，大空间，设施体贴的卫浴空间更受消费者的欢迎，甚至奢侈的，更有spa设施。,别墅,细节提升品质,私人衣帽储藏室,自己的衣橱太小，贵重衣服无法存放，首饰饰品到处都是，鞋子收放不便，现在这不是仅仅困扰女性的问题，许多男性也为没有私人的衣帽储藏空间而烦劳。经过调查显示，许多客户宁愿舍弃独立卫生间，也要衣帽间的需求，因此有无好而精致的衣帽间，也是凸显产品品质的重要细节部分。,有的客户甚至对衣帽间的面积都有一定的要求，小的不低于3平米，大的甚至需要十多平米。,别墅,细节提升品质,多重庭院,多重庭院包括： 前院 后院 侧院 内院 入户院,客户调查发现，目前的别墅居住者对庭院的需求，已经不再局限于原有私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互动空间。 以纳帕溪谷地上面积350-470平方米的户型为例，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米。,前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜花和树木，修剪得非常整齐漂亮，具有迎宾的礼仪功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞开胸怀接纳远方的来客，既体现主人的匠心独运，又有很强的包容性。,前花园同时也是社区景观的重要组成部分，可以与周围住宅互相借景，形成风格各异的美丽街景和社区优美的大环境。街道与房子之间采用巧妙的处理，使主人在屋里可以看到街景，而行人却看不到屋里。,主人与街上的行人有了一段恰当的距离，没有房子紧邻街道的压迫感，主人和行人感觉上都很舒服。,入户前院,庭院功能：有别墅居住经验的客户极为关注庭院内是否有上下水、煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。,后花园一般都较宽敞，以围墙和绿化带区隔，功能性和私密性都非常强，家人，朋友聚会，属于纯家庭娱乐休闲空间。,功能性后院,院墙可采用植物+栅栏的自然隔离方式， 既能向外展示漂亮的私人花园、又利用 植物形成的天然屏障保证生活隐私。,别墅,双拼别墅,产品特点： 拥有联排别墅的经济特点 又有独栋别墅的居住品质,产品特征： 1.降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。 2.是低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。 3.双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。,双拼别墅的传统和演变,别墅,传统的双拼别墅两户共用一道墙，两户同住一栋楼内，有相同的出入口，形成一个共同的 居住体系。,地下一层,一层,二层,三层,双拼别墅的传统和演变,双拼别墅的演变：对拼别墅,“对拼别墅” 私家院落得到强化，突破传统物业形式，创造溢价,居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性； 提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。,别墅,别墅,联排别墅,产品特点： 有天有地，每户独门独院。 由三个或三个以上的单元住宅组成， 一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙。,产品特征： 1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。 2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。 3、户型设计丰富而前卫，有特色。,联排别墅的传统和演变,别墅,传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式， 虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成 社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于 邻里氛围的创造,此类产品，面积相对较小，总价较低， 而且可以享受独门独院的生活， 因此比较受中产阶级的欢迎。,“错联”增大中间单元的采光面与观景点,首层：89平米 二层：80平米 地上建面：169平米,错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。 单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升。 社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。,双拼别墅的传统和演变,双拼别墅的演变：错联别墅,别墅,联排、双拼别墅的价值细节,别墅,大面积花园赠送,大面积的花园不仅可以提升项目品质，并且在产品设计上增添了亮点和卖点,特色花园层在产品中起到了画龙点睛的作用，使人一件便心生喜爱。,联排、双拼别墅的价值细节,别墅,增加空间感的设计,下沉式庭院加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。,增加地下室自然采光面 平添院落的层次感 半室内空间感，用途广,面积段 类型 楼层 套数比例 赠送 180-230平米 联排 3层+地下室 25% 花园及地下室 250-320平米 双拼 3层 65% 花园及地下室 350-420平米 独栋 3层 10% 花园及地下室 别墅，提升项目形象的催化物 建议中间面积的双拼占有主要比例。,别墅的面积配比,高层产品的互补,高层,高层住宅作为中档产品，将成为住宅未来的主流形态。 其优势在于除了可以拉高项目容积率之外，还可以带动一系列的快速消化，这决定了项目必然有一定的高层住宅。 建议本项目的高层住宅，全面引进私家花园的概念，将“入户花园”“空中庭院”等创新设计引入高层。,根据本项目的地势特点，建议规划两种高层产品：,9层小高层、16层高层,高层,花园小高层,花园小高层的价值细节,客厅和卧室相错，在小高层也可享受空中庭院生活,顶层复式,享受大宅范的别致生活,高层,花园小高层的价值细节,夹层户型的创新,高层,花园小高层的价值细节,入户花园及空中花园, 在紧凑的户型中增添 生活情趣。,高层,全景高层,全景高层的价值细节,超大观景窗，尽量扩展观景面,弧线落地窗创造了连续的270度开阔视野，加上小高层的高度优势，无敌湖景尽收眼底。,窗台不落地，不计面积，可以小坐，可以摆放陈设，具有很大的使用价值，实惠又实用。,高层,全景高层的价值细节,景观电梯，全方位的体验景观社区价值,带有观景平台的采光电梯厅,社区景观一览无余，使得每一次升降犹如赏景之旅 以观光电梯作为观景小高层亮点，进一步强化产品的创新性和中高端定位 景观电梯较普通电梯成本增加约30%左右。,高层,全景高层的价值细节,边角户型的采光窗放大成为景观卫生间,面积段 户型 套数比例 80-100平米 两房 25% 110-120平米 三房 35% 120-135平米 三房 35% 140平米 四房 10% 高层，带动项目消化的动力 建议三房户型占有主要比例。,高层的面积配比,项目占地面积约49万平米，总建筑面积约56万平米。 物业 所占比例 土地面积 套数（约） 别墅 1万平米 2.5万平米 30套 复式住宅 1万平米 0.83万平米 50套 花园洋房 5万平米 4.16万平米 380套 高层住宅 17万平米 6.8万平米 1400套 合计 24万平米 14万平米 1860套,各种产品的建筑面积配比建议,项目配套规划建议,泛会所,车库,园林,商业,物业管理,泛会所,项目配套规划建议,根据调研的结果，住户更愿意会所设有文化运动设施 排在前四位的分别是： 一、篮球场（室外） 二、泳池 三、羽毛球场（室内） 四、室内综合馆,会所定位,“文化”和“运动”双主题,引入泛会所概念建议在首层开放空间及过渡空间中增设园林式泛会所的功能，补充会所配套，提高项目附加值；,项目配套规划建议,项目配套规划建议,园林、水系,利用项目周边的自然水资源，给项目设计了大型的水系景观,建议在此给项目做大型的景观延伸带，既可提高项目品质形象，亦可起到隔离分割的效果。,营造层次丰富的五重垂直绿化,项目配套规划建议,园林,第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木 第三重：2-3米高的灌木 第四重：花卉、小灌木 第五重：草坪、地被等,营造浪漫气息的主题园,项目配套规划建议,园林,建议：别墅区的绿化率要达到55%，洋房区的绿化率达到40%，高层区的绿化率达到35%。,高覆盖的立体绿化,曲径通幽的景观小道,贴合主题的情景化小品,项目配套规划建议,车库,洋房车位比1：1，从车库可以直接进入单元门； 高层建地下停车场，车位比0.6-0.8：1； 独栋别墅设置可供停放两辆车的车库，联排和双拼分别设置可供停放 一辆车的车库； 建议设置地下车行流线，车辆可以直接从地下入库或车位，方便的同 时还具备安全性。,商业,项目配套规划建议,建议商铺形式：单层沿街商铺或1+2双层沿街商铺； 面积区间：单层商铺在30平米50平米之间； 1+2商铺在60平米80平米之间。 面宽范围：46米 进深范围：单层商铺10-12米；1+2商铺1214米； 主营形式：考虑到商业面积并不多，主要满足小区的生活配套，因此以餐饮、休生活配套为主。,配套社区商业街,物业管理,项目配套规划建议,引入知名物业管理公司。统一着装、统一培训做到位后，能与目前市场项目拉开差距； 专业性的礼宾服务能凸显业主的尊贵身份，在项目销售阶段就极易被客户感知。,形象定位,项目形象预判 形象定位,1、依据项目所在区域的周边环境来看，项目是目前同区域中唯一的中高品质楼盘，从形象上需要区别于周边的楼盘。 2、虹桥工业园是新兴发展的大型工业基地，未来潜力或有可待，但因项目周边的资源一般，从本身的价值上讲，项目的形象很难做大的提升，成为吸引客户的筹码，所以必须在前期加大营造景观优势，真正提升项目品质，从形象上颠覆人们的现有认知，第一时间占据市场空白，达到提高项目价值期待