华庭街项目市场调查报告.doc

房产资料网 地产人的百科全书华庭街项目市场调查情况 1、嘉兴目前城市现状2、嘉兴目前的主要业态3、嘉兴目前主要业态分布4、华庭街地块特征5、华庭街项目区域市政配套分析6、嘉兴市民对地块的看法7、华庭街项目目前主要竞争市场8、华庭街项目产品定位 1、嘉兴目前城市现状a、嘉兴的地理位置嘉兴位于浙江省的东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带。东临大海，南倚钱塘江，北负太湖，沪杭甬高速公路、京杭大运河贯穿境内。东接上海、北邻苏 州、西通湖州，南接杭州，嘉兴与这几个城市相距均不到百公里。铁路、公路、水路网络交织，四通八达，交通十分便利。 目前，乍嘉苏高速公路（乍浦-嘉兴-苏州）已通车，杭州湾跨海大桥（宁波慈溪-嘉兴乍浦）也于2002年开始动工兴建，嘉兴的交通将越将发达。b、嘉兴的经济发展状况嘉兴作为浙江的北大门，同时也是浙北的经济重镇。国内生产总值、财政收入、城镇居民收入等主要经济指标的增幅领先全省，所辖五个县（市）（即桐乡、海 宁、嘉善、平湖、海盐）全部进入全国县（市）综合发展水平前50位，综合经济实力进一步增强。c、嘉兴的人口嘉兴城区现有人口约40万，城区面积30平方公里。未来十年人口将达到50万。新兴的产业和居住大多集中在城市的西部和北部。城南以政府机关、文化教 育体育、展览为主，加上南湖的旅游功能，将成为嘉兴文化价值较高的区域，本项目地块与城南的联系也较为密切。2、嘉兴目前的主要业态零售业态：百货店、超市、大型综合超市、便利店、专业市场、专卖店等；餐饮类：大型酒店、风味美食店、休闲小吃店等；娱乐类：迪厅、茶吧、咖啡吧等；文化类：电影院、书店等；虽然主要的业态包括了许多种类，但都缺乏一定的品牌和知名度，也都没有形成一定的经营规模和经营思路。3、嘉兴目前主要业态分布 （1）百货店：a、江南大厦：位于市中心禾兴北路和中山路交界处，是嘉兴市仅有的二个大型购物中心之一。该大厦由南北楼组成，营业面积1.8万平方米，就业人员1000余人，整幢大厦共5层，地下一层，地上四层，其中地下一层为各类家用电器，地上一层经营家 电、化装品、黄金珠宝，二层经营男女服饰鞋帽，三层经营书籍文具、床上用品与工艺品等，四层为儿童娱乐广场与美食城，南楼的一二层部分区域为超市。大厦主 要经营中档商品。该大厦的顾客为中高收入阶层，其出行方式80%为非机动车和步行，20%为机动车，经营场地前无停车场。b、戴梦得购物中心是嘉兴市最高档的购物中心，位于禾兴南路，与江南大厦隔路相望，为26层高的戴梦得大酒店的裙房。该购物中心原为杭州百货大楼嘉兴分店，后因租金过 高，加之百货业利润较薄，于2000年撤出，由戴梦得自行接管。其周边围绕中山影城、麦当劳等休闲场所。戴梦得购物中心营业面积约1万平方米左右，共设5层：地下一层为超市；地上为一层经营黄金珠宝、化妆品、工艺品；二层为男女服饰鞋帽；三层经营家电；四、五层空置。该购物中心主要经营中档商品，消费导向以高档服饰为主，但其家电种类、品牌比江南大厦贫乏。从以上两点可以看出，嘉兴目前缺乏一个规模大、有档次的购物中心或购物场所，以此来满足嘉兴人民越来越高的生活水平，这同时也说明，华庭街内将设立一 万多平方米的主力百货店（简称主力店）的思路是十分正确的，同时它也会带动华庭街整个街区的繁荣。（2）超市a、江南超市：于1999年9月20日开业，位于市中心禾兴北路和中山路交界处的江南大厦内，营业面积1500平方米左右，装修较为简单，以经营各种中档食品为主，价位中档，整个超市共两层。整个超市经营状况良好，人气旺盛，在春节等高峰期营业额可达20万元左右/天，平均日营业额在5-10万元之间。但其略势有：1、场地前交通组织混乱，2、规模小，摊货场地拥挤，购物环境差，3、打折促销活动少。b、戴梦得超市：于2000年开业，位于戴梦得购物中心底层，营业面积约300平方米左右，中档装修，以经营中高档食品和中高档酒类为主，兼顾部分日用品。 经营状况良好。C、大润发超市：于2000年开业，位于嘉兴市中山西路，距市区较远，只有9路专线车，来回市区接送顾客。营业面积1.5万平方米左右，共一层，是目前嘉兴规模最大的超市，实行仓储式经营，日用品批量采购，价格与市区其它超市相比较低。由于该超市距市区较远，加之受本地人购物观念影响-不习惯批量采购，因此经营状况一般。从以上的几个超市的情况可以说明，嘉兴目前缺乏一个既在市中心、配套设施又十分齐全的大型超市，而华庭街将设立一万多平方米的地下超市正符合了这一点。华 庭街地下超市（1）准备请国内外著名的超市进行经营管理，（2）超市旁边有大型的地下停车场，（3）在真正的市中心，（4）逛完超市再到上面的步行街，可 以享受一站式的购物全新体验。所以，华庭街的地下超市肯定会有十分旺盛的人气。（3）专卖店a、少年南路专卖店少年南路，位于嘉兴市区北部，是中低档服饰的集聚地。此路为二车道支路，机非混行。两边多为五六层的商住楼，多数建成于90年代初，外立面陈旧，一楼为各种服饰店，店面面积小，大部分在二三十方，个别店面达七八十方。路上的商家原先都在建国路开店经营，后因建国路拆迁改造，才搬迁于此。以经营中低档服饰、大众休闲品牌为主，而知名品牌较少。店面96年售价12000元/平方米，2001年售价17000元/平方米，店面租金170-200元/平方米/月，各店经营状况良好，但与前几年相比，营业额普遍下降1/3，部分承租户抱怨租金高。少年路路窄店密，尺度宜人，但由于街道功能的限制，加之人车混行，外部购物环境较差，因此形不成真正意义上的步行街。b、勤俭路专卖店生活性交通次干道，两车道，机非划线分隔，道路两侧建筑多为底商上住宅或写字楼。商业形态以条商为主，块商为辅，整条街集聚了众多的专卖店。店面租金100-180元/平方米/月。华庭街今后的经营除了大型主力百货店和大型地下超市后，另一个重要的业态就是单个专卖店的经营，而且，华庭街内的专卖店将弥补以上街区存在的不足： （1）华庭街今后将划功能区块进行经营，如服饰、黄金珠宝、鞋帽、工艺品、儿童游艺馆等将各有各的区块，这样有利于统一管理，也有利于带动整条街的人气； （2）靠近建国路，交通便利，而且有大型的地下停车场；（3）将对各业态进行品牌招商，使其进入街内的专卖店进行经营，而且突出招商的品牌性；（4）品种 将会十分的齐全，真正让顾客享受到一种一站式购物的体验。（4）便利店a、阳光购物中心于97年开业，营业面积8000平方米左右，经营日用百货、服饰及家电。因远离市区，经营状况较差，1999年利润仅为8.6万元（不包括其连锁店），相比之下其市区内的连锁店则人气旺盛，经营状况甚佳。b、可的便利店于2002年底开始进入嘉兴，并且迅速在市区内开出多家分店，由于其为24小时经营，经营状况良好。（5）专业市场a、嘉兴商城位于建国南路，营业面积7000平方米左右，共两层，第一层各类低档服饰，二层经营灯具、童装、床上用品、窗帘等。摊位面积小，多为15-20平方米，其余为70平方米左右。主要经营低档商品。97年开业，租金一层为90-120元/月/平方米，二层为14元/月/平方米，二层的租金比一层锐减，人气也随之下降。经营状况良好。 b、姚氏广场2000年9月28日开张，位于勤俭路、中山路之间，标准层面积在3000-4000平方米，一楼部分为商场、银行；二楼为名门和贵属大酒店，且有地下停车场；三、四楼空置。租金50-100元/月/平方米。（6）其它其它的专业市场包括，嘉兴大都市、电脑市场、家电市场、灯具城、窗帘城、家具城等经营状况都一般，主要是缺乏有效的管理。（7）大型酒店嘉兴的大型酒店包括，金龙船海鲜城、戴梦得大酒店、名门大酒店、贵属酒家、金悦大酒楼、太阳宫大酒店等，其经营状况都非常好。嘉兴市民现希望有面积更大、更有经营特色菜肴的酒店出现。一个城市的流动人口决定了其市场的兴旺，而专业市场更是由此原因受制约，嘉兴的专业市场由于没有统一有效的管理，开设的情况参差不齐，而华庭街决不会 走专业市场这条路，而是向集多种业态的步行商业街方向发展；位于华庭街北端的大型观景酒店将满足嘉兴市民希望更有经营特色菜肴出现的需求，使人们就餐有了 一个新的去处，也是最理想的一个去处，让市民在就餐的同时，也能欣赏窗外美丽的古运河与保存完好的古名居，让吃饭也真正成为一种享受。（8）风味美食店包括五芳斋、永和豆浆等，其经营状况都良好。（9）休闲小吃店包括麦当劳、肯得基、唯新食品等经营状况都尚可。嘉兴目前的各类小吃种类不是很多，市民也急盼有新的种类出现，而华庭街今后将引进各类洋快餐及全国各地的各类风味小吃品种，以满足市民的普遍需求，同时将弥补目前嘉兴市场上存在的空缺。（10）娱乐类迪厅包括凯旋门夜总会、滚石夜总会、太阳吧、金碧辉煌等每天生意都十分火爆。茶馆包括钻石雨、香菊、蓝沙、上岛咖啡、名典等，其经营档次不同，但其经营都甚佳。（11）文化类包括中山影城、新华书店等经营状况都一般。目前嘉兴的娱乐和文化设施档次都十分的低，与嘉兴的城市发展极不匹配，华庭街建成后将开设一个五星级的多厅影院，同时，摄影展、书画展等将会不定期的 在华庭街内举办，将增强整条街的文化内涵；华庭街也将引进相关的休闲娱乐设施，如酒吧、咖啡吧、茶吧等，以弥补嘉兴市场存在的空缺。4、华庭街地块特征（1）、华庭街地块位置华庭街地块东靠建国中路、南依勤俭路、北频环城北路、西临少年路。从华庭街地块周围区域看，有众多的老字号分布；华庭街所在的建国路在历史上就是嘉兴最繁华的商业中心、文化中心，被称为-北大街，虽然现代商业的发 展逐步西移，但其商业黄金中心地段的概念仍在嘉兴市民和周边地区市民心目中保留着重要的地位。从城市中心区域看，华庭街项目地块位于中心区东北部，与禾兴路并行成为南北向贯穿市中心区域的主要干道。且为规划中子城轴（详见城市发展与城市规划）北部。从整个嘉兴市区范围看，本项目地块位于城市中心区域，是城市东部、西部、北部人流进入市中心的主要入口。从未来城市发展看，嘉兴城市中心（环河内环线以内）不会随着城市发展而变迁，只会随着城市规模的扩大而进一步增强。（2）建国路历史变迁建国路被确定为具有深厚历史文化积淀的、可加以挖掘的传统商业文化街区。如该地块上曾有百年老店五芳斋粽子店（原在华庭街地块上）、正春和布店（原在 华庭街地块上）等；有孩儿塔、严助墓、天宁寺等文物古迹和特色建筑，周边尚有明伦堂、瓶山、文庙等文物古迹，这些历史文化遗产体现了城市原有的场所文化内 涵和空间序列，可重点恢复少量在城市历史文化环境中曾有重要作用、知名度高，在市民心目中仍保留有亲切记忆的建筑物，如正春和布店、孩儿塔等，以后都将在 华庭街项目中重现。 建国路（原先也为步行街）在80年代中旬前一直是嘉兴最繁华的商业中心，是嘉兴市民和郊区进城农民购物、餐饮、娱乐最主要的去处，80年代后期，因城市向西发展，建国路繁华程度减弱，建国路道路改造破坏了原有步行街的格局。本项目属于旧城复兴项目，在嘉兴人民的心目中有着重要的影响和地位，华庭街项目的建设和今后的经营发展会时刻牵动着嘉兴人民的心，所以也志在必得。5、华庭街项目区域市政配套分析（1）华庭街项目周围道路状况及人流方向本项目南至勤俭路，北至环城北路，东靠建国路，周边的主要交通干道为建国路、环城北路、勤俭路及中山路。拓宽后的建国路为机非实物分割的四车道市级主 干道，南起环城南路，北至中环北路。环城北路同样为市级交通主干道，与环城东路、环城西路相连，形成市中心内环线。 人流的导入主要通过三条路进来，即建国路、勤俭路、环城北路，建国路是最大人流导入量的道路，主要方向为建国北路由北向南，将嘉兴市北部人流输入建国 中路，虽然北部由嘉禾北京城项目扼守，但其无论是规模或规划都无法同本案匹敌，虽然可能有部分客流流失，但可能只是很小的一部分，相反的还可以与之形成客 源的互补。建国南路由南向北，另两股人流方向是从环城北路直接进入建国中路，环城北路西段与禾兴路交汇，直接将嘉兴市北部西北部人流输入到建国路上，东段的环城北路连秀州路，环城路为第二大人流导入口。 而勤俭路由于路幅较窄，且人车混流，它将是主要以步行进入本项目的人流主要导入口，禾兴路、少年路上诸多客流可通过勤俭路间接导入本项目。勤俭路为城市中心区生活性干道，因商业气氛较浓，甚至有夜市。现在勤俭路、少年路由于没有形成统一的规划管理，而且车辆通行也十分困难，据调查分析，勤俭路、少年路一带的经营户都认为现在这两条街虽然人气比较 旺，但由于缺乏好的规划，等华庭街开出后都表示愿意进入经营；况且，原先少年路上的许多经营户都是从华庭街地块上拆迁过去的。（2）项目地块及周围的公交线路建国路及周围的主要干道上有相当多的公交线路。建国路上有四条公交线路，位于地块南端建国路上和环城北路地块西侧：4路，从东方路-火车站6路，从火车站-汽车西站23路，从阳光小区-大润发超市其周围主要干道上有其他公交线路可到达本项目地块：5路，从昌盛北路-三水湾小区9路，行政中心-秀州花园2路，从科技馆-东栅3路，从汽车西站-火车站12路，从汽车北站-王江泾23路，阳光小区-秀州公园51路，从城建培训中心-火车站一条商业街的兴旺主要靠人流来带动，这些公交路线的设立都会给本项目导入诸多的客流。（3）、靠近地块的市政设施建国路：市二医院、中国银行嘉兴支行、瓶山公园、五芳斋粽子店、贵属酒楼、名门大酒店勤俭路：博物馆、市一幼、嘉兴卫校、银行少年路：实验小学、郊区电影放影公司、房管处中山路：嘉兴三中、戴梦得大酒店、市自考办、省荣誉军人康复医院、子城乐园禾兴路：第一医院、工行市分行这些设施都会给入华庭街经营的客户提供方便，同时这也是吸引客户入市的一个重要原因，而且今后华庭街内也将会设立银行、邮局等设施。6、嘉兴市民对地块的看法根据专业机构对嘉兴市区的实地考察及有目的性深入性的需求调研，并结合调查的实际数据，得出对华庭街地块的看法，这也是客户能入市经营的一个重要因素。下面的几个问题都是对本项目有着重要的意义。（1）是否平时经常到这一带（建国中路地块）去？在调查的人数中有83.6%常去该地区，这一比例足以说明这一结论：华庭街项目地块所处地区在嘉兴市民心目中有相当高的地位，是市民消费去处的一个重要组成部分，也是居民生活的一个必去之处。 （2）平时一个月会去几次（建国路该地块及附近）？在调查者总数当中，分别有37.5%、20.4%、16.7%和16.1%的人平均每月会到该地区4次以上、1-2次、3-4次和2-3次。数据显 示，每月去建国路4次以上的占总样本量的37.5%，占据了最高份额，每月去1-4次的占总样本量的53.2%，两者之和为89.7%。可见，将有九成的受访者会定期到本区域来，由此，建国路本身在嘉兴市民心目中就有非常的知名度，也验证了建国路是嘉兴市民习惯性消费或休闲的一大区域。（3）到这一区域的主要目的是什么？从调查结果显示，有51.5%的受访者到此区块的主要目的是购物，除此之外，有24.7%的人是散步，有9.4%的人是娱乐，以上三项合计共占被调查 总数的85.6%，可以看出，建国路是嘉兴市民的理想的购物、休闲场所。滚石等大型娱乐厅的开设，为建国路带来了不少的人流。人流即代表了商机，虽在以娱 乐为目的抵达的人流比例相对小是因为嘉兴或本区域娱乐设施的提供较为稀缺，意向未被激发罢了。所以，在华庭街上设立娱乐、休闲设施是十分必要的，它在带动人气的同时，就是带动了整条街的商机。（4）对这一区域最满意的是？购物是受访者最满意的，占总量的58%，可见，虽然建国路在拓宽后造成的客源流失、商业气氛减弱，但改建后的建国路环境有所提升，老牌的商业街的印象 在嘉兴市民心中仍占有相当高的地位，加上许多商家对建国路的肯定，在嘉兴人心目中建国路依然是购物的好去处。接下来依次为娱乐/休闲、交通和环境卫生选 项。可见，建国路除了购物方面的优势外，也存在着其他方面的优势，但这些优势表现不很明显，所以建国路的再次复兴，务必要做到各方面包括环境、配套服务等 多方面的改进和提升，而本项目是嘉兴市政府重点支持的建设项目，对本项目的优惠措施和相关的配套服务措施相当的多，这将会带动整条建国路的兴旺。（5）在印象中，这一区域以前最具特色的方面是什么？ 从调查中显示，本建设区域以往就是嘉兴市民主要的购物、饮食和娱乐场所，这对日后的建设是十分有利的。分别有53.7%、19.3%、17.3%的消 费者认为以往该地区最大的特色是购物、饮食和娱乐。在建国路未拓宽以前，更是由于商业的聚集而一直是嘉兴市中心所在区域。所以，华庭街会借助建国路原有的特色，设立更有特色的产品，也将进一步繁荣华庭街。（6）嘉兴目前最具特色的购物场所或购物街？对最具特色的购物街嘉兴市民对江南大厦、建国路、少年路、中山路、勤俭路、北京路认同的比例分别是32.7%、24.4%、15.1%、12%、 10.4%、2.7%，尽管近两年建国路、勤俭路一带的商贸地位有所削弱，但到目前为止，它在嘉兴市民心目中仍然占有相当高的地位。调查还显示，嘉兴目前还未形成富有特色的餐饮业市场，市民对饮食方面具有较高的需求，所以，华庭街设立一个大型的观景酒店是十分必要和正确的；嘉兴市 民在喜爱家乡所特有的文化外也希望有一点酒吧歌舞表演等外来的新鲜事物来充实他们的生活，提高他们的生活质量，因此，华庭街将引进一些外来的休闲文化。7、华庭街项目目前面对主要的竞争市场（1）、写字楼前几年，嘉兴市场的写字楼有些怪，有些楼盘的写字楼均价比住宅还便宜。不过，最近一段时间写字楼市场开始活跃，价格也逐步的开始上升。而华庭街写字楼 的面积不大，而且又处于黄金地段，所以，根本不存在着有竞争市场，反而会带动整个嘉兴的写字楼市场。a、众安商务中心位于禾兴北路，地理位置优越，共7层，总面积约3200平方米，地下一层为车库，一层为商铺，二至七层为写字楼、住宅。写字楼均价2000元/平方米，有一部国产电梯。众安商务中心作为中高档纯写字楼的出现，填补嘉兴市场的空白，销售率达100%。目前已逐步装修入户，办公楼环境好，但因场地前无停车场，临时停车不方便。b、禾兴北路写字楼共六层，为普通商住楼，每层的建筑面积约为800平方米，均价2000元/平方米。c、少年北路写字楼于98年竣工，老式商住楼，共六层，无电梯，每层面积约为四、五百方，均价1900元/平方米，租售率85%。因少年北路路窄店多，客户普遍反映车辆通行不便，停车较为困难。d、勤俭路写字楼共7层，无电梯，均价1500元/平方米。从以上的写字楼可以看出，目前嘉兴还没有设施齐全的写字楼，也急需这样的写字楼出现，而华庭街正好弥补这一空缺。（2）、同类产品开发情况a、少年路商业步行街（中和路步行街）开发单位：嘉兴兴嘉房地产有限公司设计单位：嘉兴中房建筑设计研究院总占地面积5025平方米，总建筑面积12560平方米，一、二层商铺高3.6米，开间3.6米，进深12米，3-4层以上为办公。沿少年路商铺的单个店面，面积约为40多平方米，单个店面单价已达20000元/平方米，目前已全部售完，二、三层均价在2000-3000元，都已售完。沿中和路的店面，单个店面单价为17000元/平方米。银行提供六成十年按揭。但是，步行街没有统一管理，私人业主在招租，而且此地交通也不方便，且没有停车场。b、嘉禾北京城开发商：浙江东方莱茵达置业有限公司建筑设计：杭州江南工程设计院此项目总地价1.6亿元，土地单价2125元/平方米，楼面地价1328元/平方米。嘉禾北京城建筑占地面积31298平方米，总建筑面积120191平方米，商业面积46792平方米。建筑为二层的条型结构，分别沿北京路和建国路布置，由于北丽桥产生的高差，使得桥边的入口广场高度与地面产生2米左右的高差，进入地面层需从广场一侧的台 阶向下步行，二层则通过向上的台阶方能进入。这使得嘉禾北京城的主入口人流将受到严重影响，从而影响整条街的人流和经营情况。据销售人员介绍：北京城是集商贸、旅游、休闲、娱乐为一体的步行街。具体经营内容为：流行服饰、化妆品、音响制品、传统工艺品、连锁快餐、酒吧、茶 楼、小影院等，但它没有明确的功能分区和定位，即使对建筑结构有较大要求的餐饮业，设计上也无特别安排（如上下水、排气、厨房位置等）。从客户购买用途 看，同样无明确意向。从以上可以看出，北京城的经营将会受到严重影响。而华庭街在每个店面都考虑了上下水、排污等设施，经营户入内后无需再考虑这些问题。商铺从2000年12月开始预定，2001年5月正式销售（1）沿建国路一层店面，每间面积约为150平方米，小面积也有，单价13500元/平方 米，开间靠建国路8*15米、靠住宅区8*7.5米；（2）北京城内纯底楼店面，每间面积约为40多平方米，单价9500元/平方米；（3）北京城内一楼 一底店面，各间面积不等，单价底楼8500元/平方米，二楼3800元/平方米；（4）沿北京路中庭步行街，一层靠南沿河8*9米，两面开门，靠北面住宅 区为4*12米。住宅共10幢楼，均价2600元/平方米。客户80%为投资客，温州人与本地人相当，欲经营内容不明。付宽方式是预定是以总房价的10%作为订金，五月份签定合同，再付20%的房款，其余70%作为按揭。目前，北京城的经营业态已在原先的基础上进行了调整，变成以家居（装）一条街、小商品市场与苏宁电器业态为主，而且经营状况一般。8、华庭街项目的产品定位 a、综合各方面因素，本项目产品定位为具有下列特征的综合性商业文化娱乐设施：（1）、以小型商铺为主（零售店）、在节点上间插规模较大的主力店（一万多平方米），以步行街方式进行组合，地下设立大型超市及大型地下停车场。（2）、功能：零售业（包括大型超市）、餐饮、文化娱乐、美容健身及运动设施，主要功能为零售业，但强调文化娱乐运动、餐饮等功能对带动本地人气的作用。（3）、经营内容：超市、服饰、现代家居用品及饰品、文化旅游、银行、大型中高档餐饮和美食小吃、儿童娱乐设施、影城、美容美发及健身。零售业经营内容除 服饰外，还挖掘大商场中适宜于小规模、面对面服务的商品，丰富商品种类，强调顾客的一次购齐。（4）、建筑环境宜人、室内外空间设计优美的商业步行街。b、与其他商业形态的关系（1）、不受建国路已有的商业形态影响。（2）、嘉禾北京城在原先业态未调整前与华庭街在销售、招商上都存在着竞争，但后期嘉禾北京城经过业态调整，已不存在着真正意义上的竞争。如有竞争也是相 当竞争，既与之形成竞争，有需要共同繁荣，增加本区域的兴旺。若北京城经营成功，将带旺这一带人气。本项目在功能定位、建筑形态、物业经营管理等方面竞争 优势明显。c、本项目优势（1）、有深厚的商业文化底蕴，在市民心目中仍有相当重要的地位； （2）、位于以文化休闲为主题的子城轴，符合现代商业向娱乐型、休闲型发展的趋势；（3）、城市北部复兴或新区开发速度加快，本地人口增加；（4）、建国路为二车道的生活性干道，机非以划线分隔，易形成商业环境；（5）、道路通达程度好，交通便利；（6）、本项目建筑环境与经营内容方式互相配合，将是与其他商业设施竞争的一大优势。d、本项目机会（1）、比较目前市中心其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会； （2）、少年路离本项目地块不远，其聚集的人气是宝贵的资源，而其购物环境的恶劣为本项目提供了竞争机会；（3）、利用建国路将在本项目建成后通至中环路、而另一条南北向道路禾兴路将作为交通干道的机会，将目前分布在禾兴路上的店铺引至本项目；（4）、嘉兴市民以市中心为工作场所、以自行车为交通工具、购物小量而频繁、主要以市中心为购物地点的特征在较长时间不会改变，说明市中心有机会设置一大 型超市，江南大厦和戴梦得中超市的兴旺就说明这一点，但应该说这两家都不是真正意义上的超市，其天然缺陷为真正超市提供了市场机会。（5）、从房地产市场需求看，虽然存量商业用房量已经足以满足需求，但由于人们投资增值保值的心理，在投资回收期已较长的情况下，对商业用房的需求仍十分强烈，而且可以预计，在本项目销售期内，这种现象还将持续。华庭街项目销售、招商情况介绍 华庭街位于浙江省嘉兴市中心商贸地带建国中路，地块长约500米，北端最窄处月40米，南端最宽处约100多米，呈狭长型分布，总占地3.7万平方米， 东临建国中路，南靠勤俭路商业街，北贴环城北路，由嘉兴市港澳华庭房地产有限公司在2000年12月26日以1.929亿元人民币（创嘉兴土地拍卖单价与 总价两个最高）竞拍所得，并决定在此地块上兴建一条集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公于一体的大型商业步行街，街内有大型主力百货店、大型地下超市、大型观 景酒店、多厅影院等四大主力业态及精品店、男人街、女人街、儿童乐园及各种风味小吃等。华庭街项目为嘉兴市政府重点支持的商业建设项目，受到了省市政府领 导的大力支持与全体嘉兴市民的殷切关注。华庭街项目所在的建国中路从宋代起就是嘉兴人民的光荣和骄傲，这里名店云集、商贾如流，是嘉兴的商业中心与商业文化发源地。20世纪初期，民族工商业 兴起，建国路崛起了如正春和布店、五芳斋粽子店等全国老字号名店，更把嘉兴的繁荣推向了一个高峰-逛在建国路、买在建国路、玩在建国路成了 历代嘉兴市民的共识。老建国路共有四个特点，第一个特点，建国路到改革开放时一直是嘉兴的心脏，是嘉兴的精华所在，是嘉兴的一个样本，是嘉兴历史文化的一 个缩影，总之是嘉兴最热闹、最繁华、最方便的一个商业区，它的特点就是商业众多，结构非常合理，到建国路可以说商业购物一应俱全，有银行、有理发店、有影 楼，还有钱庄、保险公司、最大的布店、最大的水果店服务业最好的饮食店、点心店、江苏帮的、江西帮的都有；从文化讲，嘉兴最大的裱画店、字画店都在这 里。老百姓到这里来，什么样的商业要求都能满足。都是精华的东西，又是最普及的东西。 第二，建国路的历史文化非常深厚，历史文化的遗迹在建国路上还有不少。第三个特点是，建国路是嘉兴老城市组成的一部分，它是整个城市的通道，它联系一切，我们从商业上来讲，建国路与北京路是互通的，往南走是勤俭路，它有 最重要的地位，它和各个街区都是互通的，建国路联系着十几条街巷这些街上都有很多的掌故，比如天宁寺街应当说，这些街是建国路的延伸，它的文化含 量很高。 第四个特点，建国路应当把它放在嘉兴整个城市构成上来看，不要孤立看，建国路最大的特点是真正达到了便利市民的目的，它形成的过程是经过历史提炼的，今天建国路能成为嘉兴的精华，这是有规律的，所以研究建国路要研究它的精髓。华庭街项目于2001年12月29日正式开始动工兴建，其建筑设计方案通过国际招标而确定，同时这也是嘉兴历史上第一次建筑设计国际招标，目的是希望 今后建造的华庭街是一个国际水准的、一个跟嘉兴跟建国路协调的商业街，也是能够完全满足嘉兴市民期望的全新的街，此次国际招标共邀请了香港邓振威建筑设计 事物所、巴马丹拿集团、美国SMITH国际集团公司、同济大学建筑设计院、纽约城市建筑设计事物所等五家国内外著名设计公司参加，并最终确定了美国 SMITH国际集团公司的建筑设计方案。华庭街项目于2002年8月28日正式开盘销售，开盘销售当天就创造了嘉兴商铺销售史的一个奇迹-8月28日当天销售额达4000余万元，每平方米 最高单价达40000元。而当时嘉兴商铺销售的均价在5000元左右，最高价也只有15000元左右，这个价格在浙江省商铺销售史上也是极为罕见的。华庭 街项目主体工程为三层，另外包括一个近30000平方米的地下室、一幢九层高共10000平方米的精装修写字楼、一幢五层高的主力百货店与多厅影院及一个 五层高的大型观景酒店，华庭街商业建筑近10万平方米。一楼商铺销售 在正式开盘销售前，经过公司决策层的研究与销售、策划部门的市场调查研究，最终决定华庭街项目只销售整个商业建筑面积的30%，即3万平方米左右，其余 70%商业物业（即7万平方米左右）作为公司的自有资产，同时也作为给客户回报的一个有力保证（华庭街一楼商铺的销售采取3年10%的返租方式、二楼采取 3+7财富节节高计划，以下做解释）。经过对嘉兴及嘉兴周边地区的周密市场调查，销售部门把华庭街项目一楼的销售均价定位在25000元/平方米（而当时嘉兴市场商铺销售均价在5000- 8000元左右），并采取3年10%的返租销售方式，即客户在购买商铺后，前三年无权经营该商铺，由嘉兴港澳华庭房地产有限公司代为经营，但客户在前三年 中每年可获得该商铺总价10%的回报（即房价的30%）。而剩余不销售的70%商业物业就是对客户回报的有力保证，其中包括对四大主力业态：多厅影院、大 型地下超市、大型观景酒店、大型主力百货店等的出租经营，免除了客户对回报的真实性抱怀疑的态度。在一楼的销售过程中，销售、策划部门针对项目的实际情况，提出了以华庭街-嘉兴财富新坐标与投资商铺 信赖华庭街为销售推广主线，并以此来进行各项SP推广活动。对客户提出价格销售较高的不利因素，销售部门从华庭街项目本身的优势出发进行逐个攻破： （1）项目所在地本身就是嘉兴的商贸中心地带；（2）项目是一个集多种业态于一体的大型商业步行街，顾客只要到华庭街就能享受到一站式购物的乐趣； （3）华庭街项目有四大主力业态的支持，人气完全可以保证；（4）项目周边有勤俭路、少年路、建国路等商圈包围，这更加增强的华庭街作为商业中心的位置； （5）嘉兴市民对项目寄予了很高的厚望。通过一段时间的销售宣传攻势，华庭街受到了嘉兴及周边市区投资客户的强烈关注，上海、杭州、宁波、温州、台 州，甚至北至吉林、南至广州的投资客户也极为关注华庭街项目，当时每天有成群的客户光顾华庭街销售中心。在媒体宣传的过程中我们始终坚持以华庭街是嘉兴的 商业地王、是嘉兴今后商业的至尊黄金旺铺、极具升值潜力为原则。为了使所做的每一项SP推广活动、所做的每一次报纸广告及每一篇软文都能起到应有的效果， 在近一年时间的销售过程中我们尽量压缩了报纸广告的投放量，把客户群的吸引主要着眼于给老客户及潜在客户寄送资料、各专业市场资料的分发、报纸夹报及各项 专项推广为主来进行，并特别注重以客户带客户的销售方式。通过对一楼商铺的销售，华庭街项目也创造了一系列嘉兴市乃至浙江省商铺销售：嘉兴市单套商铺单价（6万元/平方米）和总价的最高记录（总价971万 元）；嘉兴市售楼单笔成交的最高记录（2700万元）；创造了单日和单月房产销售的嘉兴记录，分别为4000万元和8000万元；第一个采取在异地（温 州）设点（售楼处）销售的方式，成果斐然；采取销售回租的方式，回租后由商业管理公司统一经营和管理，利于客户长远之利益。二楼商铺销售 二楼商铺在嘉兴商铺销售史上一直是一个老大难问题，而且经营状况也一直不是十分的理想。为了改变这种现象，华庭街项目的销售、策划部门经过数天的研 究决策，制定了一种嘉兴市乃至浙江省也未曾出现过的销售方式-3+7财富节节高计划，即自购铺之日起，投资者将一次性获得前3年共计21%（以每年 7%计算）的投资收益，后7年，商铺业主将按7%、7%、8%、8%、9%、9%、9%递增的比例获得可观的投资收益，并且后7年的投资收益将遵循回报 在先，租赁在后的原则，让您轻松坐享高枕无忧的财富增值旅程。为造就嘉兴独树一帜的黄金商业步行街，嘉兴港澳华庭房地产有限公司全权承包商业风险，三年 磨剑，十年炼刀，生铺变旺铺！十年之后，还给投资者一个人气生腾的黄金旺铺。华庭街二楼3+7财富节节高计划一推出，立即受到投资者的狂热追捧，二楼商铺的均价在10000元/平方米。2003年7月18日，二楼一期共 100余间商铺正式推出，三天时间里就被客户抢购一空；7月25日，二期近100间商铺，三天时间里又被抢购一空；至8月初，整个二楼近300间商铺已全 部销售完成，但想购买二楼商铺的客户还是络绎不决。这同时也证明了两点：一、华庭街所处优越的地理位置，具有良好的发展前景；二、3+7财富节节计划 的吸引力。而且二楼商铺的销售的宣传费用几乎只在当地报纸上刊登了4次广告。华庭街一、二楼通过一年时间的销售，完成了全部应售面积（2万多平方米），销售额达到了4亿元人民币。华庭街项目的招商华庭街的招商工作真正启动是在2003年年初，针对销售前期制定的业态布局，并通过招商人员的一致努力，在不到一年的时间里，完成了华庭街10万平方米商业经营面积近95%的招商工作。华庭街的招商工作首先从大型地下超市、大型观景酒店、大型主力百货店与多厅影院等四大主力业态入手，并逐步深入到男人街、女人街、专卖店、餐饮区的招 商工作中去。并提出了街在华庭 赢在华庭街-华庭街盛世招商的招商推广主线，使四大主力业态的招商非常的顺利，前期与华庭街有过接触的商家别有