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文档简介

金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估 项项 目目 名名 称:资产评估称:资产评估 委委 托托 方方 :估估 价价 方方 :XXXX 估估 价价 人人 员员 :施莉娜,孙文玲,朱敏杰施莉娜,孙文玲,朱敏杰 估估 价价 作作 业业 日日 期期:20112011 年年 5 5 月月 2121 简要历史:简要历史: 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆位于浙江金华,排骨饭是店的经营特 色。在研究盖浇饭的基本上,觉得盖浇饭在烹饪过程中时间比较长,对比中式快餐价 格比较贵。对于工作学习时间紧的食客来说,时间成本、经济成本、营养成份三者往 往只能舍其一二。海芝排骨饭,采用金华两头乌为主料,与时蔬烹饪煲至而成,即营 养又实惠,更重要的是方便。金华两头乌原为金华特产,是腌制火腿的最佳原料,猪 皮薄骨细,肉质鲜美,肉间脂肪含量高。经过多年的经营努力,现已成为产业化餐饮 机构,有专门的养殖场。海芝排骨饭餐馆在金华也由一家发展到了 3 家,在宁波、苏 州地区也已打入饮食市场。 目 录 致 委 托 方 函 2 估 价 师 声 明 3 估价的假设和限制条件4 房 地 产 估 价 结 果 报告.5 一、委托方 5 二、估价方 5 三、估价对象 5 四、估价目的.6 五、估价时点 6 六、价值定义.6 七、估价依据.6 八、估价原则 7 九、估价方法 7 1 十、估价结果 7 十一、估价作业日期 .7 十二、估价报告应用的有效期7 十三、估价人员 .8 房 地 产 估 价 技 术 报告10 一、个别因素分析 10 二、区域因素分析 10 三、市场背景分析 10 四、最高最佳使用分析 13 五、估价方法选用 13 六、估价测算过程 13 七、估价结果确定 16 附件 2 致致 委委 托托 方方 函函 外婆家餐饮 : 受贵酒店的委托,我公司于 2007 年 11 月 22 日至 12 月 22 日,对位于 杭 州市下沙高教园区西区, 建筑面积为 200m2好再来房地产进行市场价格评估, 为贵公司进入下沙开分店,购买该房地产提供参考依据。 估价人员根据估价目的,遵照我国相关的法律、法规和制度,遵循估价原则, 按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在综合分析影响房地产价格因素的基 础上,对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算, 最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币 569060 元, 大写: 伍拾陆万玖仟零陆拾元整 3 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 一一、本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1.本报告在评估过程中, 假设委估房地产 为商业用途,在未来剩余使 用年限内不改变房地产用途。 2.假设委估房地产产权合法,没有产权纠纷。 3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件, 另有说明的除外。 二二、本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1.本报告有关资料由委托方提供,未对资料的真实性进行核实,如因资 料不实而 导致估价失实 、失误和错误 ,责任不在估价方 和估价人员 。 2.本报告仅供委托方 购买该房地产 提供参考 依据用,不对其他用途负 责。 3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影 响。 4.实地查勘时,对房屋仅进行一般性察看,并未进行结构性测试,不可 能确定其内部缺损 。 5.本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根 所载数据计。 6.未经本评估单位同意,评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其 他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中,也不得以任何形式公 开发表。 金华市海芝排骨饭餐馆估价结果报告 一一、委委托托方方 单位名称: 外婆家餐饮 单位住址: 杭州文三 路 167 号 联系电话 二二、估估价价方方 机构名称 :杭州万达房地产评估有限公司 单位住址 :杭州市文二路 号 8 号 法定代表人: 李焕 联系电话 4 三三、估估价价对对象象 1.建筑物状况 委估建筑物维护保养情况较好,成新率为89%,建筑面积为 100m2。 位于 2 楼。 位于金华市婺城区金华市婺城区,钢筋混凝土结构,委估对象 二楼一处 房产,地 面是水泥地。 2.委估对象利用现状 委估房地产现作 餐馆,餐饮配套服务 设施好。 3.周围环境 估价对象位于 浙师大北门繁华的商业街 ,委估对象地处 高教园区, 繁华程度 一般,但是交通方便,人流量大, 但是人流量大部分是学生 。 四、估价目的四、估价目的 为购买或租该房产 提供价格参考依据。 五五、估估价价时时点点 2011 年 5 月 21 日 六、价值定义六、价值定义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、 XX 市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市 场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时,要求 评估的客观合理价值应是公开市场价值。 委估房地产的价格定义为:建筑物为钢筋混凝土结构,用途为商业,经 济耐用年限为 30 年,已使用 5 年,尚可使用 25 年;委估宗地法定使用 年限为 30 年,即委估宗地剩余使用年限为25 年。按房地产收益的稳健性 原则,该房地产的收益年限按剩余使用年限25 年计的市场价格。 七、估价依据七、估价依据 (一) 行为依据 委托评估函 。 (二) 法律法规依据 1.中华人民共和国土地管理法 。 2.中华人民共和国城市房地产管理法 。 3.房地产估价规范 (GBT 502911999) 。 4.城镇土地估价规程 (GB/T 18508-2001)。 5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。 (三) 产权依据 房地产权证杭房权证字第 7894 号 5 (四) 其他依据 (1)评估约定书 (2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料; (3)本公司掌握的有关资料。 八八、估估价价原原则则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 需求与供应原则 估价时点原则。 协调原则 综合分析原则及多种方法比较原则。 九九、估估价价方方法法 估价人员在实地勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分 析,根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地 产市场的实际情况,决定采用市场途径和收益途径法来测算委估房地产 的价格。 十十、估估价价结结果果 通过市场调查以及运用科学的估价方法,最后得出该房地产的价格为三 十万。 十十一一、估估价价作作业业日日期期 2011 年 5 月 22 日 十十二二、估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期 本估价报告有效期为壹年,即从2010 年 5 月 22 日至 2012 年 5 月 22 日。 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告 一一、个个别别因因素素分分析析 物质实体状况 1. 建筑物状况 委估建筑物维护保养情况较好,成新率为89%,建筑面积为 100m2。 好再来位于杭州市下沙高教园区西区,钢筋混凝土结构,委估对象 属弧形临街排房一层东侧房产,地面铺地瓷砖,内墙底部贴有白色瓷砖, 上部白色石灰粉刷,南面门口一侧装有大型玻璃窗口,东面弧形玻璃结构。 2.委估对象利用现状 6 委估房地产现作酒楼,餐饮配套服务设施好,宗地内外开发程度均为五 通一平。 二二、区区域域因因素素分分析析 估价对象位于杭州市下沙高教园区西区,街对面为育英学院,西面是十 六街区商铺,正东面靠马路通往2 号大街和物美购物中心方向,东南面为 凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区,繁华程度较高, 交通方便,人流量大,但周围环境一般。具体区域因素分析如下: 商商服服繁繁华华度度: 估价对象 南面为育英学院,学生流量比较大,距离下沙物美 购物中心不到 200m,据凯恩戴斯大酒店约40m,估价项目又属下沙经济开 发区,外来务工人员相对集中,因此繁华程度较好。 交交通通便便捷捷度度: 估价对象距 B1 公交车站约 200 米,附近有 校一线、 381 等 多条公交线路通过, 交通较方便 。附近地铁站正在建设中, 一般来讲, 常规公交车的行车速度是每小时14 公里至 18 公里,BRT(快速公交 )能达 到每小时 20 公里,而地铁一旦建成后,能达到每小时30-40 公里。这可 是超过了现有速度的一倍多。同时,地铁的运量是常规公交的10 倍。常 规的公交车一条线路的运量是每小时5000 人,而地铁一条线的运量在 3 万-4 万人左右。 周周边边布布局局状状况况 :估价对象周边有 育英学院 、浙江理工大学,文化氛围比较 好,附 近有东方医院、物美购物中心、凯恩戴斯大酒店、博库书店、大安 网盟,工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等齐全。 城市基础设施完善度:水、电、气、视、讯、路配套齐备; 环环境境质质量量状状况况: 空气质量一般,周边环境一般。 三三、市市场场背背景景分分析析 1.一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会 发展状况、房地产市场等。 地理位置 下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸,国家级开发区杭州经济 技术开发区、全国最大的高教园区浙江省高教园区、浙江杭州出口加 工区都座落在下沙街道境内。下沙街道原属余杭区,1996年5月划入江干 区,1999年8月起委托杭州经济技术开发区管理,是杭州市“一主三副 ” 中“下沙副城 ”未来的行政中心、商贸中心、居住中心。全街道现区域面 积为95.3平方公里,常住人口 2.35万,暂住人口 6万人,下辖 9个行政村 (头格、中沙、上沙、下沙、元成、东方、新元、松合、湾南),3个社 区(智格、七格、高沙)和 1个居委会。 杭州经济技术开发区(简称杭州开发区)是1993年4月经国务院批准 设立的国家级开发区,行政管辖面积104.7平方公里,目前建成区 34平方 公里,辖区人口 20万。 综合发展水平名列全国 49个国家级开发区前 15 位。2004年被日本贸易振兴机构评为中国 75个城市开发区投资环境最佳开 发区。 经济和社会发展状况 7 杭州开发区秉承 “让投资者获利,让创业者成功 ”的理念,大力开展 招商引资,发展壮大先进制造业基地。迄今,已吸引30个国家和地区的 390家外商投资企业落户,累计引进合同外资37亿美元,实际利用外资 17亿美元;引进内资工业企业 248家,投资总额 155亿元人民币。其中列 入全球 500强的企业已有 24家公司在开发区投资 38个项目。 2000年4月设 立国家首批试点的浙江杭州出口加工区,2005年5月被国家信息产业部授 予国家(杭州)计算机与网络产品产业园。 杭州开发区是我国最大的移动通 信生产基地之一,聚集了摩托罗拉、 东方通信、三菱、富士康、华宇电子等主机及相关配套企业;日本东芝公 司建立了年产 240万台笔记本电脑的全球生产基地;是浙江省以生物基因工 程、天然药物及制剂、医疗器械为重点的医药工业生产基地,引进了九源 基因、美国眼力健、康莱特、日本泰尔茂、旭化成医疗器械、浙大药业等 一批生产企业和研发中心;是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基 地,总投资 2.4亿美元、占地 24万平方米的松下杭州工业园正在全面建设; 是浙江省最大的饮料生产基地,集聚了可口可乐、康师傅、娃哈哈三大著 名品牌。 2004年,杭州开发区完成地区生产总值 130亿元,工业总产值 504亿元, 外贸出口 25.4亿美元,分别位居全国 49个国家级开发区第 11位、第9位、 第7位。 杭州开发区大力实施 “科教强区 ”战略,建成浙江省最大规模的下沙 高教园区。下沙高教园区规划面积10.91平方公里, 15所高校, 15万在校 大学生。经过五年建设,下沙高教园区已全面建成投用。目前,中国计量 学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江工商大学、浙江财经学院、 浙江传媒学院等 14所高校在校生已达 12万人。依托下沙高教园区,开发区 管委会正在着力构建产学研一体化平台,建设大学科技园区、留学生创业 园,构筑起 15所高校和 700多家现代制造企业互动发展的平台,大力培育 发展具有自身特色的知识经济和技术密集型产业,努力增强开发区的核心 竞争力。 根据杭州市 “构筑大都市、建设新天堂 ”的战略目标,以杭州经济技 术开发区为核心的杭州城市东部 178平方公里是杭州大都市的副中心(即 下沙副城)。建设目标是以高新技术产业与先进制造业为基础,集教育科研、 商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。围绕这一目标,杭州开发 区正在全面实施由 “建区”到“造城”的战略调整,全面推进城市化进程, 大力培育发展城市功能。当前,正在全面推进下沙新城行政商务中心区(8 平方公里)、轨道交通、连接主城的快速公路和城市快速公交等重大基础设 施建设。并充分利用 13公里的钱塘江江景资源,打造杭州东部最大的生态 湿地公园,规划建设 15万人居住规模的沿江大型生态居住区,建设福雷德 文化广场、华元十六街区、西子阳光商城、金池商贸等一批大型商贸设施, 全面提升城市形象和城市功能,努力把开发区建设成为现代化、国际化、 人文化的城市副中心。 房地产市场分析 据统计,今年下沙一共出让了 1311亩土地,其中 2月6日,世茂集团 以8.2亿元的价格竞得杭政储出 200651号地块,出让面积达 415亩,楼 面价1319元/平方米。 2月13日,南京朗诗置业股份有限公司以 3亿元竞得 8 杭政储出 20072号地块,出让面积 109亩,楼面价 1683元/平方米。 5月 31日,北京金隅嘉业房地产开发有限公司以12.4亿元竞得杭政储出 200718号地块,出让面积 352亩,楼面地价约 2450元/平方米。 7月25 日出让的 434亩杭政储出 200735号地块,即杭州经济技术开发区 (东南 沿江三号地块),经过竞拍单位多次激烈角逐之后,最终被北京保利地产 以22.8亿元竞得,楼面价格达到每平方米 3326元。 目前下沙房产已经全面启动,老居住区目前有11个楼盘,建筑面积 110万平方米;沿江区域可开发面积有 300万平方米,建成后将吸引 15万 人口;中心区域可开发量达到 200万平方米,将吸引 10万人口居住。这也 就是说,下沙目前在开发的房产面积有610万平方米。 可见下沙的房地产市场是十分火爆的,可归结为以下几个原因:首 先,下沙是国际先进制造业基地。下沙第二产业的高度发达,为下沙形成 了雄厚的经济基础,同时为下沙板块的工业发展和高品质生活提供了强有 力的物质支持,去年我们全年工业总产值超过了110亿元,是其他城市地 区所望尘莫及的。其次,下沙是大学城。目前已经有14所大学在下沙正 常运转,师生人口共有 18万左右,这样的智力水平也是不可小视的。同时 除了大学城以外,相关的教育设施也相当的完善,我们从幼儿园、小学、 中学到大学有一套完整的教育体系,包括一些比较知名的中小学也在下沙 落户。另外,下沙副城作为花园式生态服务中心,为下沙板块提供了后劲 十足的发展前景。下沙已经真正做到了和主城区的无缝连接:德胜东路的 通车,九沙大道的实施,这些都是公路上的衔接;已开工的地铁一号线在 下沙一共有七个站;快速公交也都将进入下沙。而且火车东站交通枢纽的 规划建设以及汽车东站都在与下沙形成无缝连接。 四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析 委估房地产位于 杭州市下沙经济开发区 ,周围多为商铺、 企业,配 套设施齐全,交通便捷 ,人流量大。委估房地产 同时位于高教园区西区, 临街分布 ,现作商铺用,这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原 则和合法原则的分析,该房地产保持现状用途为最高最佳使用。 五五、估估价价方方法法选选用用 估价人员在实地勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分 析,根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地 产市场的实际情况,决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产 的价格。 市场比较法:是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地 产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估 价对象价格的一种估价方法。 收益法:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 六六、估估价价测测算算过过程程 市场比较法 9 采用市场比法一般选取同一供需圈内,近似委估房地产 档次市场价 格进行比较,根据估价人员对 杭州市房地产市场的了解,分别选取如下可 比实例: 1. 确定比较因素 实例 比较项目 待估房产汤记餐厅味绝伦沙县小 吃 钱玲 玲 新艺腾 格 坐落位置十六街区 东侧 育英学院 北面 育英学 院北面 育英学 院北面 十六街 区东侧 凯恩戴斯 大酒店西 北面 交易时间 2002/32005/112007/52004/112007/22005/11 用途商业商业商业商业商业商业 交易情况正常正常正常正常正常正常 交易方式提供依据出让出让出让出让出让 中心职能总 数 222222 基础设施状 况 较好一般一般一般一般较好 公交流量较好较好较好较好较好较好 人流量较好较好较好较好较好较好 商业繁华程 度 一般一般一般一般一般一般 区 域 因 素 区域交通管 制 一般一般一般一般一般一般 附近公交情 况 较好较好较好较好较好较好 临街宽度 (m) 6 6 6 6 6 6 面积(m2) 2006227303055 房屋形状不规测长方形长方形长方形长方形不规则 个 别 因 素 停车状况一般一般一般一般一般一般 2. 确定比较因素系数见下表 项目 比较因素 待估房产 汤记餐厅味绝伦沙县小 吃 钱玲玲新艺腾格 10 交易时间 1001001029910297 交易情况 100100100100100100 中心职能总 数 100100100100100100 基础设施状 况 10096969696100 公交流量 100100100100100100 人流量 100100100100100100 商业繁华程 度 100100100100100100 区 域 因 素 区域交通管 制 100100100100100100 附近公交情 况 100100100100100100 临街宽度 100 98 9898 96 96 房屋形状 10098989898100 个 别 因 素 停车状况 100100100100100100 3. 比准价格确定 项目 比较因素 汤记餐厅味绝伦沙县小吃钱玲玲新艺腾格 房地产价格 (元/m2) 32003200316031003150 交易时间 100/100100/102100/99100/102100/97 交易情况 100/100100/100100/100100/100100/100 中心职 能总数 100/100100/100100/100100/100100/100 基础设 施状况 100/96100/96100/96100/96100/100 区 域 因 素 公交流 量 100/100100/100100/100100/100100/100 11 人流量 100/100100/100100/100100/100100/100 商业繁 华程度 100/100100/100100/100100/100100/100 区域交 通管制 100/100100/100100/100100/100100/100 附近公 交情况 100/100100/100100/100100/100100/100 临街宽 度 100/98 100/98100/98 100/96 100/96 房屋形 状 100/98100/98100/98100/98100/100 个 别 因 素 停车状 况 100/100100/100100/100100/100100/100 比准价格 34163402346233653436 根据上述计算的结果,求比准价格的算术平均值,则: (34163402346233653436)5=3416 元/m2 收益法 由于该 商铺可用于出租,能比较合理地确定其租金收入,故也可用收 益法求取其价格。 1.估算总收益 通过调查 杭州市下沙地区 同类型、同地段、同规模,装饰大致相同的 商铺在装修后的月出租价格一般为19 元/m2,租金损失为 1 个月,则年 总收益为: 19200(12-1)=41800 元 2.估算年房地产租赁总费用 总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管 理费、保险费、税金等。 房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例 按建筑物重置价的

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