漠河项目规划建议书.docx

黑龙江漠河中俄大市场项目项目建议规划书初步了解草案一、漠河县概况1、地理、气候漠河县位于黑龙江省西北部,大兴安岭山脉北麓。东与塔河县接壤，西与内蒙古呼伦贝尔盟额尔古纳右旗为邻，南与内蒙古根河市交界，北隔黑龙江与俄罗斯后贝加尔边疆区（原赤塔州）、阿穆尔州相望。是祖国最北、纬度最高的县，素有“神州北极”的美誉。漠河县属沿江低山丘陵地貌，最高海拔1397米，最低海拔200米，平均海拔600米。边境线长242公里，境内有国家一类口岸漠河口岸和洛古河临时过货通道。漠河县是全国气温最低的县份，月平均温度在0以下月份长达7个多月，无霜期90天左右，历史最高温度38，最低气温-52.3，年均气温在-3.8，昼夜温差较大，有“一日四季”之说。2、人口概况县域总面积18,233平方公里，人口8.47万，其中农业用地117平方公里，农村人口53130人，县域人口密度为每平方公里4.6人，是全省面积最大、人口密度较低的县。县辖4镇1乡，县址所在地西林吉镇，境内有西林吉、图强、阿木尔3个林业局和古莲河煤矿、漠河电厂2个中型直属企业。西林吉林业局始建于1970年，下设3个林场2个经营所。开发建设以来，累计为国家提供商品材923万立方米，上缴利税5.22亿元。县局现有在职职工6775人，退休职工4434人。3、林业、资源概况林业经营总面积73.2万公顷，有林地面积66.2万公顷，森林覆盖率90.63%，活立木蓄积5364万立方米，可采资源1285.8万立方米，主要分布在富克山等施业区。山野果、山野菜、山药材遍布群山峻岭，有野生动物400余种，煤炭、岩金、磷镁、铅锌等矿产资源30余种。4、旅游概况漠河以大界江、大冰雪、大森林、黑龙江源头、胭脂沟、北极林海观音、雅克萨古战场等垄断性旅游资源享誉海内外，有北极沙洲、观音山景区、“神州北极”广场等旅游景点，北极村旅游风景区即将晋升为国家A级旅游景区。在高纬度地区产生的“极光、极昼、极夜”现象为漠河特有的自然现象，有“不夜城”之称。5、经济概况黑龙江各县综合实力排名中漠河县第23位，高于同属大兴安岭地区塔河县（37）、呼玛县（44）。漠河县现价国内生产总值90380万元，粮食总产量5846吨，城镇居民人均可支配收入实现6989元，同比增长11.6%； 农民人均纯收入实现5106元，同比增长76.1%。财政一般预算收入实现7463万元，同比增长42.2%；增速、排名均居大兴安岭地区首位。二、 项目概况 一、项目概况项目名称：漠河中俄贸易大市场项目投资: 三亿元人民币项目地点：漠河县东城新区、西林吉镇27区项目工期：五年，一期建设时限2012年4月正式开工2012年底正式交工二、 业态分布项目总面积近90000平方米，其中一期工程约20000余平方米，二期工程约20000余平方米，三期工程约50000平方米。项目总体规划为：多业态组合式经营（城市综合体）一期工程经营业态规划为：零售式传统百货租赁市场主要经营的业种规划： 一层：山特产品、俄罗斯工艺品、果蔬、粮油、家居用品、生鲜食品、副食品等；（贸易市场） 二层：俄罗斯外贸商品、服装、鞋、饰品玩具、数码、小家电、床品布艺等；（百货商场） 三层：餐饮、电玩、网吧、台球、图书等（娱乐休闲）三、 市场分析 漠河市商业状况及房产概况漠河现有百姓购物商业三家，分别为：北陲市场、汇丰商场、龙源装饰材料。在建商业一家：盛达商场。走访住宅房产一家：学府嘉园。1、北陲市场建 筑 面 积：约7000余平方米（不包含马路市场）内部销售价格：建筑面积8000元/平方米-10000元/平方米（暂不对外销售）购买使用期：合约期30年（实际用期29年）租 金 价 格：300元/平方米/年-750元/平方米/年商 铺 户 型：一层：柜台式1.5米-2米 商 铺10平方米以下 二层：10平方米-25平方米 三层：10平方米-30平方米转 兑 价 格：一层：4.5万元-6万元 二层：3万元-5万元 三层：1万元-3万元以上转兑价格均含近两个月商铺租金；市场签约期：一年一签，每年1月份-至12月份市场概况： 北陲市场是漠河较早成立的集：农贸、服装、百货于一体的集贸市场，也是漠河现有成型最大的市场。市场对外经营形式为招租式经营，铺位全部招满，租金为漠河县最高，人气最旺的商场，是漠河百姓现有购物首选。市场由于成立较早，现有经营购物环境极差，属于典型传统型脏、乱、差市场。卖场内业种规划混乱、管理松懈、更无任何营销手段，对于现有汇丰商场及在建盛达商场的商业资源竞争上，开始使用出售商铺产权的形式来保留现有商家，显然是市场经营者不愿改善本身经营环境、提高经营管理水平的拙劣手段来维持市场现状，但市场的规律是推陈出新，是终端消费者决定商家生存与否，对于不能及时改变自己的经营者，只能随着变化而被市场所淘汰。2、汇丰商场建 筑 面 积：约6000余平方米内部销售价格：个人房产，没有进行商铺销售购买使用期：无租 金 价 格：150元/平方米/年-400元/平方米/年商 铺 户 型：一层：门市300平方米左右 二层：10平方米-32平方米 三层：8平方米-300平方米 转 兑 价 格：二层：1万元-1.5万元 三层：0.8万元-1万元市场签约期：一年一签，每年10月份-次年10月份商场概况：汇丰商场成立于2000年11月1日，是漠河百姓购物选择性中仅次于北陲市场的商业体。经营状况一直不甚理想，商户成分较低。从新装修后，市场已经完成招商满铺工作，由于属个人投资，暂时没有出售商铺产权计划。由于经营者缺乏商业操作常识，把一层商铺全部规划为门市进行销售，所以造成二、三层顾客进场困难，商户经营自然不理想。转 机：三层“鹿儿岭批发城”进驻，是商场经营者思想的转变，降低租金换取主力店进驻，给商场经营带来了良好效果。但是，终究是商场整体格局设计太差，如果新型商业进入漠河，汇丰商场二层以上商家将会考虑重新选择经营地点。3、盛达商场（在建项目）建 筑 面 积：约10000余平方米商铺销售价格：一层：套内面积8000元/平方米-15000元/平方米 二层：套内面积10000元/平方米（均价） 三层：暂不进行销售门市销售价格：主门：建筑面积10000元/平方米-15000元/平方米 副门：未出台价格预测价格：建筑面积8000元/平方米-13000元/平方米购买使用期：合约期40年租 金 价 格：未出台商 铺 户 型：一层：商 铺10平方米-20平方米（一带二） 二层：20平方米-40平方米 三层：约40平方米以上门 市 户 型：约178平方米（一带二）概 况 介 绍：据介绍盛达商场为北京投资方兴建商业，为漠河首家百货租赁业态商场，预计2012年09月交付使用，10月开业。整体商场由哈市一家管理公司进行全程策划、销售、招商，项目负责人郭长军，据郭介绍：“项目一层经营业种繁杂，甚至有多户由业主自行决定经营品类，可以不按照商场统一规划经营，因为业主购买商铺价格过高，二层经营品牌服装、鞋及各类品牌商品，三层商铺较大，暂时规划为餐饮。”外界传言对盛达商业劣势较多，如北京投资方撤资、商场资金链断裂、需要商家融资等等。4、龙源装饰材料城（略）5、学府嘉园建 筑 面 积：60000平方米门 市 户 型：80平方米左右住宅销售价格：2200元/平方米-2600元/平方米门市销售价格：一层6000元/平方米 二层4500元/平方米门 市 户 型：一带二买 点：项目大打学校、教育牌，周边两所学校分别为：立人学校、育才学校。 项目商业竞争分析（略）四 本项目SWOT分析 1. 优势 政策因素而后未来规划优势 本项目位于漠河县的商业中心区，各项事业正在发展之中，政策上受到政府的支持和扶持。漠河县全面推动旅游、商业发展的战略布署，城区正日趋成为现代化的政治、经济、文化中心。 城市经济和环境因素近年来随着经济的发展，漠河市的投资环境极大的改善，商业发展迅速，本项目的发展前景被广泛看好。优越的地理位置和区位优势以及政策的扶植为项目所处区域的发展提供了强劲的动力。 项目启动早、定位准确项目在县区属于较早启动的商业设施，具备强占市场先机的优势，定位主题鲜明、业态先进，有利于成为片区内社区零售商业的领头羊，将成为未来漠河商业的领跑者。 市政基础设施较好项目处在商业区域的核心地段，地块周边随着市政规划的完善，路网和基础设施也将逐步密集发达、齐全完善。 发展商雄厚的实力发展商公司实力雄厚，资金投入上有保证，以及正确规范的经营操作，将有效地增强客户信心。2. 劣势 人口发展规模目前漠河成熟的住宅小区不多，居住人口少，消费群体不集中。目前以老区消费人群为主，因此本项目定位必须吸引漠河全县范围甚至外部的消费群体才足以保证项目的可行性。 漠河商业配套设施不完善城区目前缺乏零售商业场所及体育运动地、文化娱乐、休闲等设施，区域商业便利性和发展度较低。 市场成熟度低，商业气氛不足城区商业环境尚未启动，市场反应度目前不敏感，纯商业地产成熟度几乎为零。服务业不发达，商业发展水平低，需要一定的发展培育期。 消费意识观念需引导城市的经济水平相对较低，人们目前消费意识超前性不强，本地购物意识薄弱。3. 项目机会点 大型商业是空白商业物业供应量稀缺，仅有的设施档次普遍较低，商业业态类型单一，商品种类不齐全，缺乏复合型商业设施，商业配套服务设施缺乏，服务水平低下，难以满足居民的多层次消费需求。随着社会发展和居民生活水平的提高，市场区域空白点主要集中在城区的商业物业开发和建设上。市场业态空白点主要体现在商业中心、专业店、体育文化、餐饮、休闲娱乐项目等一站式消费上。 市场需求大部分的消费者都对漠河的前景充满信心，认为漠河目前的商业设施十分匮乏，不能满足他们的日常性购物需求，有必要构建商业中心、超市、主题商场、专业市场等。 缺乏复合型商业业态漠河商业业态结构不合理，业种单一，零售型商业业态主要为农贸、门店等，尤其缺乏满足消费群多元化消费需求的商业物业，商业整体经营水平低下，经营观念陈旧落后，完全不符合消费群体和社区新增人口素质、新需求的特征，与区域规划相匹配的商业市场有待开发。 与城市的未来规划吻合漠河目前处于发展的初级阶段，商业建设处于早期建设阶段，商业设施极其缺乏，商业格局整体性较差。但作为漠河的核心点，项目所在区域借势政策倾斜和城市建设规划，城市建设和市场经济正在保持突飞猛进的发展态势，势必成为漠河市未来商业经济发展的另一核心增长点。4. 项目威胁（1）市场未来供应量大 由于区域未来预计商业物业供应量较大，对项目的调研、定位、规划必须符合市场的需求和发展趋势，加强项目自身的竞争性和独特性，确保项目的定位及规划在物业启用510年内没有同质的商业设施出现或构成竞争威胁。（2） 市场处于调整期 从市场调研初步结果得出目前漠河的商铺销售市场较为火热，众多市场或已布局，或已正跃跃欲试，市场并不稳定，商业地产项目可以说是你方唱罢我登场，市场的整体格局如何发展有待观察。五、销售、招商策略（略）六、 销售、招商的准备本案以项目工作组形式，采用总监负责制。总监制定销售、招商策略、团队建设、同时进行招商和销售工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。为了更好地、有效地实施招商工作，必须做好充分有序的前期准备，为后期招商工作的推进奠定坚实的基础，因此，必须具备以下条件。 铺位分割 以铺位、柱为基准，以主道为人流导向，合理设置通道做向与宽度，保持商业中心的畅通与商业中心整体布局的明朗开放。 充分兼顾销售与招商的关系，铺位分割做到可分可合。 与经营分区、商业管理综合考虑，合理设置铺位面积，利于招商。 销售、招商资料的完成资料包括项目销售投资回报比例表、招商手册、项目单页介绍、项目主题幻灯片、项目光碟介绍资料。手册内容包详实的项目主题、经营品类、商铺效果等用于现场、发放或直邮。 条幅、路旗、导示牌和气球等POP物料，用于现场。 现场VI物料（含综合简平、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）。 销售、招商合同文本。 招商细则、招商流程及租赁协议等。 商场平面分割图（规划效果图）。 团队的组建及培训建议设立招商总监1名、营销经理1名、经营部经理1名严格对招商、销售进度有效进行控制。 七、本项目经济分析 1、商铺销售一期项目建筑面积约30000平方米，其中门市建筑面积10000平方米，商铺建筑面积20000平方