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上海市经济适用住房管理试行办法政策解读 一、上海市经济适用住房管理试行办法的意义作用和制订过程 （一）上海市经济适用住房管理试行办法的意义和作用 住房问题是重要的民生问题，直接关系到广大群众生活水平的提高和生活质量的改善。上海建立健全经济适用住房制度，是市委、市政府按照中央关于进一步改善民生、促进经济增长、保持社会稳定决策作出的一项重要决定，对于完善本市分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，促进房地产市场健康稳定发展，具有重要的意义。经济适用住房工作包含建设、供应、管理和退出等诸多环节，为了使实践操作有据可依、有章可循，在借鉴外省市经验和结合本市实际的基础上，根据市政府要求，上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)起草制订了上海市经济适用住房管理试行办法(以下简称试行办法），为经济适用住房的各项工作作出制度性安排。 （二）试行办法的制订过程 根据市委、市政府的部署，市房管局于2007年10月启动试行办法制订工作。作为一项重要的民生政策，试行办法从起草到出台，历经二十个月，先后修改八十多稿。制订过程中，市房管局借鉴了其他国家和地区住房保障的工作模式、外省市经济适用住房立法和实践管理的经验，邀请房地产、经济、法律等相关领域专家学者共同研究政策设计中的重要问题，听取国务院发展研究中心、建设部和各地专家学者的意见建议，多次征询了市人大和市政协、各区（县）和相关部门的意见，多次向市委、市政府作专题汇报。根据市委、市政府要求，征求意见稿于去年12月30日至今年1月8日向社会公示。试行办法公示后，受到广大市民热烈关注，经统计，中国上海门户网站、东方网和市房管局网站的页面点击总数达1800多万人次；市房管局收到市民意见和建议3400多件，绝大多数市民对建立经济适用住房制度持肯定态度。2月28日，市房管局通过主要媒体和网站向社会公布了公示统计结果。公示活动结束后，市房管局会同市政府法制办对市民意见进行归纳分析和消化吸收，并再次书面征询各个区（县）政府和市政府相关部门的意见，修改完善形成上报市政府的试行办法送审稿。近日，市政府召开常务会议审议通过了试行办法。 二、试行办法主要内容的说明 试行办法以国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、城乡建设部等七部门经济适用住房管理办法（建住房2007258号）和市政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的实施意见（沪府发200745号）为制订依据。在内容上，对经济适用住房管理办法已有规定的，不作重复，重点规定经济适用住房工作的基本原则和重要事项，对程序性和具体操作问题留由配套文件予以进一步明确。试行办法共分七章、计四十九条，现将试行办法主要内容说明如下： （一）关于经济适用住房工作的组织机构 根据“市区联手、以区为主”和“管办分离”的分工原则，试行办法第三条规定：市政府设立市住房保障领导小组，负责经济适用住房的制度、政策、规划和计划等重大事项的决策和协调；区（县）政府负责组织实施该行政区域内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理。市房管局和区（县）房屋管理部门是市和区（县）经济适用住房工作的行政管理部门；市、区（县）的发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门按照职责分工，负责经济适用住房管理相关工作。市房管局、区（县）房屋管理部门、街道办事处和乡镇政府分别设立住房保障机构，承担经济适用住房的事务性工作。 （二）关于经济适用住房的建设方式 结合上海实际，按照“政府主导、市场运作”的原则，试行办法第七条规定，本市经济适用住房采取集中建设方式为主，即在行政划拨的建设用地上单独选址，集中建设，主要由区（县）政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的大型房地产开发企业实施开发建设。同时也采取配建的方式，即在商品住宅建设项目中，配建经济适用住房。各区（县）每年度配建经济适用住房的面积，原则上不低于该行政区域内商品住宅建设项目开发建设住宅总面积的5%；各区（县）政府可以根据实际条件和需要，按年度实施计划中的配建总量，选择配建项目和调节配建比例，统筹平衡设定。 本市经济适用住房建设责任主体为各区（县）政府，为了有效落实区（县）的责任，试行办法第四条规定，对建设用地紧缺的中心城区，在挖掘潜力落实自筹自建住房的基础上，可以向市政府申请统筹安排、跨区建设经济适用住房，建成后的经济适用住房由申请区组织实施供应。 （三）关于经济适用住房的选址和建设要求 去年底的公示活动中，市民对经济适用住房项目的选址和配套条件提出了不少意见建议，希望经济适用住房建在交通方便、配套条件较好的区域。市房管局采纳了市民的意见，试行办法第五条规定，经济适用住房建设项目的选址应当根据经批准的城市和镇规划，统筹规划、合理布局；第九条规定，单独选址、集中建设的经济适用住房建设项目应当按照规定建设相应的公建配套设施。公建配套设施应当与经济适用住房同步建设、同步投入使用。 关于经济适用住房的主要建设要求，试行办法第九条规定，经济适用住房的建筑设计必须符合节能、省地、环保的要求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成要素，在较小的套型内满足家庭基本居住生活要求。本市正在建设的经济适用住房，按照国家建设部的要求和市建设主管部门的暂行规定，房型主要为一室户和两室户，少量为三室户，建筑面积在40到70平方米左右，高层建筑可适当放宽一定面积。此外，虽然是“经济”、“适用”的住房，但在工程建造方面，将严格执行国家有关住房建设的强制性标准，确保工程质量，完善配套建设。 （四）关于经济适用住房的价格 从本市实际情况出发，并汲取了公示活动中市民提出的意见建议，试行办法第十二条规定，经济适用住房的价格可以分为以下几种：（1）建设项目结算价格，是房地产开发企业项目投标的重要内容，政府按照保本微利的原则，制订合理的建设项目招投标价格评定标准，由住房保障机构通过招投标合同和建设项目协议书与房地产开发企业约定建设项目结算价格。（2）销售基准价格，是确定每套住房具体价格的依据。政府对经济适用住房销售实行指导价管理，销售基准价格和浮动幅度以建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内多个经济适用住房项目之间的价格平衡，还应充分考虑中低收入家庭的经济承受能力；由区（县）住房保障机构拟订，经区（县）有关管理部门审核后报区（县）政府批准，同时，市政府有关管理部门还要根据全市面上的情况，做好价格协调平衡工作。（3）销售价格，即每套住房的具体价格，由住房保障机构明码标价，并向社会公布，购房价格不得高于基准价格及上浮幅度。 目前，本市经济适用住房以销售为主，今后将逐步提供可租赁的经济适用住房。政府对经济适用住房租金也实行指导价管理。住房基准租金和浮动幅度，按照住房结算基准价格和浮动幅度的报批程序，由区（县）住房保障机构参照相同地段、质量的普通商品住房市场租金的一定比例拟订，经过政府审核批准后实施。住房的实际租金，不得高于基准租金及上浮幅度。 （五）关于经济适用住房的申请准入条件 为与廉租住房保障政策有机衔接，同时着力解决“夹心层”的住房困难，试行办法将供应对象界定为城市中低收入住房困难家庭，并规定本市经济适用住房实行“租售并举”。试行办法第十四条原则规定了购房准入条件，包括家庭成员关系、户籍年限、住房面积、家庭收入和财产、申请前住房转让限制等；家庭收入和财产低于规定限额，同时符合前述其他准入条件的，可以申请租房。这个准入条件，不是从市民的荣誉地位、职业职务身份等特殊适用性来设定取向，而是从全体市民的普遍适用性出发，将特殊性结合到普遍性之中来设定取向，目的是保证社会资源公平合理地分配。因此，具体的准入标准，也必须按照这个取向来细化设置，不能根据某些群体的特殊要求而随意开口子。在去年底试行办法的公示活动中，市房管局以政策问答形式公布了初步拟订的准入条件具体标准：（1）家庭成员具有本市常住城镇户口7年以上，并且在申请区（县）5年以上；（2）人均住房建筑面积15平方米以下；（3）人均月可支配收入2300元以下，人均财产7万元以下；（4）申请经济适用住房前5年内未发生过交易住房行为。此外，年龄在30岁及以上的单身人士符合上述条件的，也可以单独申请经济适用住房。在即将开展的经济适用住房申请审核、轮候供应试点工作中，我们将对申请对象的情况进行深入调研，结合房源供应情况，认真听取各方面意见，按照“先紧后松”原则，制订具体的准入标准。 （六）关于经济适用住房申请审核的基本程序 为明确如何办理经济适用住房申请手续，试行办法第十五条规定，家庭申请经济适用住房的，全体成员为共同申请人，应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。单身人士申请经济适用住房的，本人为申请人。申请人代表和单身申请人（以下合称申请人）应当向户籍所在地的街道（乡镇）社区事务受理服务中心如实填报申请文书，提交户籍、身份证、房地产权属证明、租用公房凭证、收入和财产证明等资料，并签署同意接受住房和经济状况核查且核查结果予以公示的书面文件。 为保障经济适用住房真正解决符合条件对象的住房困难，必须实行严格的准入审核制度。试行办法第十六条规定，本市经济适用住房的审核实行“两级审核、两次公示”。街道（乡镇）住房保障机构负责初审，其中，申请人的收入和财产状况由市民政局下属的上海市居民经济状况核对中心核查，住房状况由房屋管理部门指定的专门机构核查。经初审符合条件的，应当在申请人的户籍所在地和实际居住地进行公示。公示通过的，应当报区（县）住房保障机构复审。经区（县）住房保障机构复审符合条件的，应当通过指定媒体向社会公示。公示通过的，应当以申请户为单位予以登记，出具登记证明，并报市住房保障机构备案，接受监督抽查。 申请人申请经济适用住房时应诚实守信，试行办法第四十二条规定，当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当如实记录当事人的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用；当事人已取得的申请资格应当取消，并禁止其5年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当按规定予以收回，并追究其法律责任。 （七）关于经济适用住房的轮候选房 为体现公开、公平、公正，本市经济适用住房供应实行“两次摇号”方式。试行办法第十七条第一款规定，区（县）住房保障机构应当结合经济适用住房的供应情况，采用公开摇号方式对在规定时限内登记的申请户进行排序，并建立轮候名册；试行办法第十九条第二款规定，区（县）住房保障机构根据房源类型和轮候次序，分期分批通过摇号等方式组织申请户购买或者租赁经济适用住房。 为维护轮候选房的秩序，试行办法第二十一条按照不同的原因，作出了调整轮候序号乃至中止选房权利的规定：申请户因当期供应房源的套数或者房型等有限而未能购买或者租赁经济适用住房的，其轮候序号排列在下期房源供应的轮候序号之前。申请户在当期房源供应的规定期限内不签订选房确认书，或者不签订经济适用住房预（出）售合同、经济适用住房租赁合同的，视为放弃选房权利，其轮候序号排列在届时已登记的申请户之后；两次放弃选房权利的，5年内不得申请经济适用住房。 （八）关于经济适用住房的租售转化 目前，本市经济适用住房以售为主，今后还将实行“租售并举”，主要考虑部分承租经济适用住房家庭住房消费能力较弱，但也有购房需求，为此，试行办法第二十五条规定了实行租售转化的政策：经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订经济适用住房租赁合同时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定年限内分期购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。 （九）关于经济适用住房的房地产权利人 试行办法第二十二条规定，家庭购买经济适用住房的，申请人可以协商确定房地产权利人。经协商一致，由部分申请人作为共同共有的房地产权利人的，全体申请人应当形成书面同意的文件，并将房地产权利人以外的申请人明确为同住人。申请人之间达不成一致意见的，全体申请人为共同共有的房地产权利人。单身人士购买经济适用住房的，本人为房地产权利人。房地产权利人和同住人均享有居住、使用的同等权利，但也受到同等的权利限制：试行办法第二十八条第二款规定，经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。 （十）关于经济适用住房的售后管理 本市经济适用住房主要解决供应对象的实际居住困难，而不是鼓励进行房产投资，因此，经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，售后管理实行“半封闭”模式，即取得房地产权证后，房地产权利人不得通过补缴费用的方式取得完全产权，从而随意处置房产；考虑到申请家庭购房后，由于各种合理的原因需要处置购买的经济适用住房（如发生跨区域工作要改变居所；家庭收入提高要改善住房等），试行办法第三十条第一款规定，取得房地产权证满5年后需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见，并征询住房保障机构的意见。住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定；住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让。 （十一）关于经济适用住房转让收益的收取 经济适用住房是一种保障性住房，政府投入社会公共资源，以优惠的价格出售给申请家庭。申请家庭购房满5年后可以申请上市转让经济适用住房，但是上市转让经济适用住房，不能将同时转让的社会公共资源全都归属于经济适用住房家庭，这样做的话，对其他市民群众是不公平的，因此，政府应当从转让收益中征收相应的费用，用于履行后续的住房保障责任。试行办法采取政府事先告知并通过合同约定方式，解决经济适用住房转让收益的收取问题。试行办法第二十八条第一款规定，经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，这个比例，在购买经济适用住房时予以明示，在经济适用住房预（出）售合同中予以约定，并在房地产登记信息中予以载明。试行办法第三十条第二款规定，经济适用住房由住房保障机构回购或者向他人转让的，房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得转让总价款的相应部分，其余部分上缴政府财政部门。 三、试行办法的实施安排 （一）抓紧制订配套文件 试行办法重点规定了经济适用住房工作的基本制度和重要事项，具有原则性和概括性。为保证经济适用住房工作的顺利开展，还需要制订各种实施细则和操作办法。经综合分析，有关操作实施的配套文件约有18项内容，涉及20多个市政府有关部门。市政府已召开专题会议，对配套文件的制订工作作出安排，确定了各项配套文件制订工作的牵头部门和配合部门，提出了完成工作的时间节点，要求各部门分工协作，抓紧落实。目前，各有关部门已经展开调研活动，着手文件拟订工作。特别是一批在今年下半年将要实施的配套文件，已经形成了草案。 （二）启动经济适用住房申请审核、轮候供应试点工作 考虑到经济适用住房项目目前正在建设，到可以供应尚需一定的时间，供应过程涉及申请、住房和收入审核、公示、摇号选房等程序，比较复杂。因此根据市政府的工作部署，试行办法颁布后，今年下半年拟初步选择具备房源供应等条件的闵行、徐汇两区展开申请审核、轮候供应试点工作，取得经验后在全市推开；另外，经济适用住房项目从建设到可以供应，也需要一定的过程。因此，从办法出台到各区县全面实施，还需要一定的时间，请广大市民给予充分的理解和支持。下一步，市政府各有关部门将加强对试点工作的指导和帮助，试点区将着手开展供应对象摸底调查、筹建工作机构、培训工作人员和制订工作方案等前期准备工作。从实际条件出发，试点区的住房供应将先试行销售供应的方式，租赁供应的方式留待下阶段试行。初步安排，徐汇区的供应房源，将从市统筹