重庆龙湖地产造价管理制度.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料附件三：重庆龙湖地产造价管理规定（造价篇）目录一、关于设计变更、现场签证、竣工图编制的规定1二、工程预（结）算编制审核补充规定4三、部分定额执行问题的统一意见8一、 关于设计变更、现场签证、竣工图编制的规定为规范与该合同有关的设计变更、现场签证、竣工图编制（以下简称“变更”“签证”“竣工图”）的管理工作，分清责任，提高结算效率，保护双方的利益，特制定本规定：第一条：承包人对于发包人正式发出的变更、签证，应及时、完整地执行，并在保证满足工程质量和进度要求的同时，同步进行竣工图的编制；发包人应按照变更、签证的内容及其完成情况，及时确认相应结算资料和对应竣工图编制情况、足量地支付承包人变更、签证的价款。第二条：关于变更、签证办理、竣工图的约定 （一）发包人发出的变更、签证通知单，应加盖发包人指定的（如：XXXXXXXXXXXXX工程项目部）印章，否则承包人可以不接受。 有效印章式样如下：发包人指定印章式样： *工程项目部（盖章） 承包人指定印章式样： （盖章） （二）合同履约中，双方填制的变更、签证单都应使用本协议后附的标准表格，否则发包人可以不予审核费用，承包人可以不予接受。（三）承包人随工程进度同步完成竣工图的编制，并接受发包人的检查和达到发包人建设工程竣工图管理办法的要求，否则发包人可以把承包人月度进度款的支付比例及基础结算总价的支付比例降低10（如原约定为80%,则调为70%）；情节恶劣的可对承包人处以每次5000.0020000.00元的违约金处罚。（四）双方均应对变更、签证通知单分专业连续编号、妥善保存；双方都应设置变更、签证事项的单据交付记录，交付对方单据时应要求对方签收，接受方不得拒签。承包人应当按照上述方式同步同编号反映在竣工图上，由发包人现场工程师定期检查和签字确认。第三条 关于变更、签证、竣工图的计价及结算的约定 （一）变更、签证的计价严格执行与其相关主合同的经济条款，执行相同项目的综合单价或套用相同的定额、取费标准、材料调差方式。当没有合适的定额套用时，双方可按当时当地的市场合理低价协商确定。（二）在双方核对变更、签证价款时，承包人负责事先就每张变更、签证通知单各做一份完整结算书，提交发包人；发包人不接受承包人以汇总方式编制的多项变更、签证事项结算书。（三）结算书的内容必须完整、准确，若结算报价超过最终审定价 10 %，发包人将把最终审定价总额降低 5 %。结算书一般包括以下内容：结算总费用；原合同相同工作内容的综合单价；套用定额编号的直接费计价表；其他直接费、间接费的取费表；综合调差系数和主材调差依据；定额以外项目的工料机分析；变更签证单原件；所有相关的往来函件、其他需说明的与造价有关的问题。（四）承包人接受发包人发出的变更通知单后，应立即组织计算变更费用，最迟在该变更内容全部施工完毕后10日内（从监理及发包人现场工程师确认完工日期计算），向发包人报送完整变更费用结算书；每迟报一天，发包人将扣除最终审定价的 2 %，扣完为止。（五）原则上双方应在每项变更、签证实施前，先商谈确定总费用；特急变更、签证也应在施工后 10 天内谈定价款；承包人提交的变更、签证结算书，应与事先商谈的价格一致。（六）关于临时用工签证事项，双方应在签证通知单上协商确定以下问题：工作内容及工作量、工作时间、工作人数、取定的人工单价（指综合单价，已含管理费和利润）。（七）对于隐蔽工程和事后无法计算工程量的变更和签证，必须在覆盖或拆除前，承包人会同监理、现场发包人工程师、造价工程师共同完成工程量的确认和费用谈判，否则发包人可以不计价款。当变更、签证工作内容完成之后，承包人要及时督促监理和发包人现场工程师在完工后5日内签字确认，否则发包人可以不予审核费用。（八）因设计变更或现场签证涉及到可重复利用的材料时，应在拆除前与发包人谈定材料的可重复利用率，否则视为承包人100%的回收利用。（九）双方核定变更、签证事项的价格后，应在结算书上注明最终审定价格，并由双方签字、盖章后生效。有效印章式样如下：发包人指定印章式样： XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX造价采购部（盖章） 承包人指定印章式样： （盖章）（十）每月5日前，甲、承包人应就截止上月末已确定最终费用和已经发生但尚未确定最终费用的变更、签证费用结算书，进行综合性核对，并形成核对与商谈记录清单。发包人按照主合同约定的付款方式和时间，支付变更、签证的费用款项。超过每月5日，发包人未收到承包人的综合性核对邀请，每超过一天，发包人将扣除核对最终审定价的 2 %，扣完为止。本规定做为合同附件，与合同具有同等法律效力；若其他条款与本规定有矛盾时，以本协议为准。二、 工程预（结）算编制审核补充规定为了统一工程预（结）算的编制办法，提供准确的预（结）算编审依据，减少工作中的反复，提高工作效率，特对工程预（结）算的编制提出如下规定：1 基础工程结算 各施工单位应配备足够的专业专职预算人员1.1 基础土石方现场收方1.1.1 挖孔桩收方：挖孔桩的总高以承包人接收场地时的地貌标高到桩底的高度，断面尺寸按设计，挖孔桩的总高度、护壁的高度、以及挖孔桩土石的高度分别以现场实收为准，如需扩大头的桩，其扩孔的高度按设计高度。1.1.2 基坑收方：基坑的高度以承包人接收场地时的地貌标高到坑底的高度，基坑的长度宽度按设计和有关计算规则，只收基坑的深度以及土石高度。1.1.3 地梁、挡墙基础（带形基础）、管沟收方（即没有嵌岩要求的基础）：此部分收方长、宽按设计，深度以承包人接收场地时的地貌标高到设计的地梁、挡墙基础、管沟底面标高，现场收方只需确认土石的高度或比例。1.2 现场收方的准备工作基础施工前承包人与甲方和监理共同在基础平面图上确定各基础的基础自编号，现场收方以基础自编号形成收方资料汇总。承包人应作如下准备：一个硬质文件夹、记录数据的统一表格、钢卷尺（下端需吊有重物，最好是线锤）、一把小卷尺、至少两名工作人员（测量和记录）。每次基础收方应先向项目工程师提交需收方基础工程的质量验收情况。1.3 现场收方的操作流程基础开挖到设计的要求，由监理、甲方工程师（设计、地勘）验收合格（或整改后复查验收合格），甲方工程师到现场收方，施工方提供一份经监理签字的本次要收方的基础桩号（自编号），按本文基础土石方现场收方分别进行现场收方，双方各作记录，现场收方完成后，三方（甲、乙、监理）及时当面核对数据并在承包人的原始记录上签字，承包人以原始记录为依据整理成正式收方工程量汇总表格（加盖承包人公章）及经手人签字，交甲方和监理单位审核签字盖章，以此作为基础工程基础土石方结算依据。1.4 基础结算时间安排：基础竣工并经设计、地勘、质监、监理、发包人验收合格后20天，承包人编制完成基础工程结算并提交给发包人，由发包人安排时间审核承包人的基础结算。1.5 基础结算审核资料基础竣工并经设计、地勘、质监、监理、发包人验收合格，承包人即可办理基础结算。承包人办理基础结算应向发包人提供如下结算资料：基础结算书2份（分别提交给发包人和监理单位），经发包人和监理审定的挖孔桩（钻孔桩）单桩基础土石方现场收方工程量汇总表1份，施工场地交接平面高程验收记录1份，基础设计交底图纸会审纪要1份，基础设计变更通知书和现场有关经济技术签证单1份，基础结算工程量计算书1份，以及发包人认为承包人需要提供的其他有关资料等。2 主体工程预算2.1 土建主体工程施工图预算2.1.1 土建主体工程施工图预算的编制、审核时间以发包人具体安排的工作计划各阶段时间为准。2.1.2 土建主体工程施工图预算编制的依据：以工程施工合同、施工图说、施工图设计交底图纸会审纪要、经监理及建设方审批的单位工程施工组织设计或施工方案、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包人施工界面通知、甲供材料及设备明细表及认价通知书和发包人施工图预算编制要求等为编制依据。2.2 主体安装工程施工图预算2.2.1 主体安装工程施工图预算的编制、审核时间以发包人具体安排的工作计划各阶段时间为准。2.2.2 主体安装工程施工图预算编制的依据：以工程施工合同、施工图说、施工图设计交底图纸会审纪要、经监理及建设方审批的单位工程施工组织设计或施工方案、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包人施工界面通知、甲供材料及设备明细表及认价通知书和发包人施工图预算编制要求等为编制依据。2.3 主体施工图预算审核资料承包人在发包人安排的施工图预算编制阶段时间内，完成施工图预算的编制并提交2份施工图预算给发包人，同时还应提交的资料包括施工图设计交底图纸会审纪要，经监理及建设方审批的单位工程施工组织设计或施工方案，甲供材料及设备明细表及认价通知书，施工图预算主要工程量计算稿，套用的有关的工程（通用或标准）施工图集，以及发包人认为需要提供的其他有关资料等。3 工程结算3.1 土建工程结算3.1.1 土建主体工程结算的编制、审核时间以发包人具体安排的工作计划各阶段时间为准。3.1.2 土建主体工程结算编制的依据：以工程施工图说、施工图设计设计变更或技术变更核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包人材料设备认价通知书和发包人施工图预算编制要求等为编制依据。3.2 安装工程结算3.2.1安装工程结算的编制、审核时间以发包人具体安排的工作计划各阶段时间为准。3.2.2 安装工程结算编制的依据：以工程施工图说、施工图设计设计变更或技术变更核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包人材料设备认价通知书和发包人施工图预算编制要求等为编制依据。3.3 工程结算审核资料承包人在发包人安排的工程结算编制阶段时间内，完成工程结算的编制并提交2份工程结算给发包人（土建或安装工程），同时还应提交的资料包括施工图设计变更或技术变更核定单、发包人材料设备认价通知书，现场经济技术签证单，设计变更调整结算工程量增减对照表和调整工程量计算式，工程结算主要工程量计算稿，套用的有关的工程（通用或标准）施工图集，以及发包人认为需要提供的其他有关资料等。4 其他工程结算4.1 零星（委托）工程预（结）算4.1.1 零星（委托）工程预算应在相关工程开工以前编制完成，经发包人审定后签订零星（委托）工程合同或零星工程委托书；并在零星（委托）工程完成经发包人验收合格后20天内向发包人办理结算。4.1.2 零星（委托）工程结算审核资料应提交预（结）算书1份、零星（委托）工程合同或委托书、现场验收合格记录、现场收方或变更通知书以及发包人认为需要提供的其他有关资料等。4.2 现场签证结算4.2.1 现场签证结算指不能在工程结算中办理的各种签证单的结算，现场签证结算应在相关工程完成经发包人验收合格后20天内向发包人办理结算。4.2.2 现场签证结算审核资料应提交预（结）算书1份、现场签证1份、现场验收合格记录、现场收方单以及发包人认为需要提供的其他有关资料等。5 工程预（结）算书编制要求5.1 工程预（结）算书应包括以下内容：封面（按内容填写完整）、编制说明、工程取费表、三材汇总表、材料价差表、工料分析汇总表、工程预（结）算表以及其他有关资料。群体工程还包括各单位工程造价、主要材料汇总表和指标分析汇总表。5.2 工程预（结）算书编制说明应包括以下内容：5.2.1编制依据，包括合同、图纸、执行定额、材料计价依据、承包人计价计费依据等。5.2.2 工程范围及内容：包括施工图、竣工图、工程师核发的施工任务书所明确的施工界面、工作内容。5.2.3 开、竣工时间。5.2.4 工程预（结）算执行的定额和执行定额中需说明的问题。5.2.5 需要说明的其他问题。5.3 土建工程按基础工程，主体工程（混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、脚手架工程），楼、地面工程，屋面工程，装饰工程及其他（大型机械的费用、垂直运输、降效等）等分部和分项工程顺序编制施工图预算。安装工程按专业分系统分部和分项工程顺序编制施工图预算。6 违约处罚6.1 各施工单位应配备足够的各专业专职预算人员，经发包人检查承包人未配备足够的各专业专职预算人员，除限期要求承包人配备相应各专业专职预算人员外，另对承包人处以500元违约罚款。6.2 承包人应严格按合同规定时间和发包人具体安排的竣工结算计划时间，编制完成预（结）算和相关竣工结算资料，并报送发包人，承包人不按时报送预（结）算和相关竣工结算资料或经发包人催促后仍不按时报送预（结）算和相关竣工结算资料的，发包人不再要求承包人报送预（结）算和相关竣工结算资料，发包人将在发包人认为合适的时间按财政部、建设部二四年十月二十日颁发建设工程价款结算暂行办法的通知“承包人如未在规定时间内提供完整的工程竣工结算资料，经发包人催促后14天内仍未提供或没有明确答复，发包人有权根据已有资料进行审查，责任由承包人自负。”6.3 承包人除必须在合同规定时间和发包人具体安排的工程预算或竣工结算计划时间内，编制完成完整的工程预算或竣工结算书和完整的相关资料并一次报送发包人，承包人提交的竣工结算书和相关资料不完整，发包人要求承包人重新提交工程预算或竣工结算资料，承包人再次出现资料报送不齐全、不合格，发包人将在12个月内不再安排承包人的工程预算或竣工结算审核工作，由此造成的一切后果由承包人承担。发包人验收承包人提交的工程预算或竣工结算书和相关资料后，只对该工程预算或竣工结算书范围内的工程量和所提供的相关资料进行审核，此外承包人零星再增加的该工程预算或竣工结算书以外的结算项目和相关资料，发包人不再接受，也不对其承担任何责任。6.4 承包人在工程预算或竣工结算审核过程中应积极配合发包人和监理的工作，以施工图纸、设计变更、国家标准及相关规定为依据，协商解决问题，共同完成工程预算或竣工结算编制审核工作；承包人不积极配合，故意扯皮，恶意拖延审核时间（包括配合发包人聘请的审计单位对竣工结算进行审计的工作），发包人和监理可以拒绝承包人提交的工程预算或竣工结算书和停止进行该项工程预算或竣工结算审核工作，并在12个月内不再安排承包人的工程预算或竣工结算审核工作；由此造成的一切后果由承包人承担。6.5 承包人报审的工程预（结）算总价超过双方审定预（结）算价的6，发包人处以承包人审定的预（结）算总价6的违约金。6.7 工程竣工，经发包人、承包人、监理、设计及建设行政主管部门验收合格后，承包人在一个月内无条件向发包人移交工程并撤出现场，承包人撤出现场与工程结算或其它任何纠纷事宜无关，如承包人拒不撤出现场或延期撤出现场，发包人拒绝支付承包人全部工程余款或按承包人拖延时间的10倍时间延期支付承包人全部余款，所造成的一切损失由承包人承担，承包人并承担由此造成的发包人的一切经济损失。三、 部分定额执行问题的统一规定1、凡满足天棚质量验收和观感验收标准，不论是否施工结构板底（天棚）抹灰工序，均按设计的抹灰工程量和相应的定额单价计算结算2、底层架空结构层模板施工方案为：在需作架空结构层内，结构板下（标高）300mm原土打夯、作120mm砖砌地塄支撑模板，净空间距850mm，砖塄上作100*50mm枋木，净空间距250mm，木枋上铺模板。2.1、按确定的施工方案，底层架空结构层的模板和支撑的费用由建设方承担。底层架空结构层的混凝土工程量不套用相应的模板定额项目。2.2、在架空结构层下（标高）300mm原土打夯、作120mm砖砌地塄，按方案和设计施工图计算相应工程量，套用相应的定额项目进入工程直接费结算。2.3、砖塄上作100*50mm枋木，木枋上铺模板，按架空结构层的水平投影面积每平方米15元包干结算一次摊销，不进入直接工程费取费，只计算税金。2.4、一次摊销的模板费多不补，少不退。各施工单位根据自身材料的情况，在保证工程质量满足设计要求的前提下，尽可能节约成本，利用旧材料。3、挖孔桩孔口用砌体作保护，属施工措施费，不计算工程量及计取费用。4、钢筋砼预制构件，加工木门窗不计取增值税。5、关于安装工程综合取费以主代次的规定，为了简便工作，凡各施工单位施工重庆佳辰经济发展有限公司或重庆龙湖地产发展有限公司各类建筑安装工程的工程类别以：5.1、由总包单位承担施工的住宅及车库工程等的电气安装工程，除工程类别划分标准指定的范围，还包括各类强弱电的预埋、少量弱电的安装、少量动力管线及设备（如电梯动力管线、消防风机、风管）的安装等按三类标准计取综合费、利润。管道安装工程除工程类别划分标准指定的范围，还包括各类少量的消防管道、燃气管道及预埋、少量的采暖通风设备及管道的安装等按二类标准计取综合费、利润。5.2.脚手架费、高层建筑增加费分别按所套定额篇章的规定标准执行分别计取。6、关于减压阀组安装的定额套用，因八册减压阀组安装定额中所含的管件及安装工作内容较多，包括减压阀前后的闸阀，旁通等管件和安装，与设计内容不完全相同，而且按定额中包含的管件及安装工作内容，较多甲供材料不便扣出，所以应按实际组成部件分别计算。7、管道在试压和冲洗过程中用临时短管代替水表的短管拆安的计算，由于高层建筑水表不是安装在已安装管道的末端，为避免管道冲洗过程中杂质损坏水表，需先将水表不安装，而以短管代替，待冲洗试压完成后将短管换下，装水表。此过程结算时按水表长度计算并套用相应镀锌管道安装定额计算以短管代替水表的工程量，主材按普通镀锌管的50%摊销计算；水表安装按相应定额。8、离心风机安装定额与风机实际型号不相适合的处理8.1、定额的风机型号与厂家的出厂型号不是同一回事，如定额中的6#风机出风口口径600、定额中的8#风机风机出风口口径为800，应按风机口径计算。8.2、对整体风机箱安装可套用相似定额（如空调器或风机盘管以台为单位）9、小型家用泵套用球阀安装定额10、RKC管大于200的可按08-0154子项乘1.1系数递增，PVC排水管大于150按08-0158子项乘1.1系数递增。未计价材料的消耗量均不变。11、电气系统调试费及双电源调试费用的计算问题11.1、民用楼房的低压供电系统只是回路接通的试亮，不作为一个独立调试系统计算；必须遵照施工规范进行施工和测试。11.2、甲方要求对系统及配电箱、电机各种整定值进行调试（