牡丹江市区物业服务分等收费管理办法.doc

关于印发牡丹江市区物业服务分等收费管理办法（试行）、牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准（试行）的通知(牡价联发【2009】59号 市物业管理协会、市区各物业服务企业：为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，建立科学合理、质价相符的物业服务收费机制，促进物业服务管理行业健康发展，按照国家发改委、建设部物业服务收费管理办法，省物价局、省建设厅黑龙江省物业服务收费管理办法的规定，结合我市实际，制定牡丹江市区物业服务分等收费管理办法（试行）、牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准（试行）。现印发给你们，请遵照执行。牡丹江市区物业服务分等收费管理办法（试行）、牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准（试行）自2009年9月1日起试行。附：1、牡丹江市区物业服务分等收费管理办法（试行）2、牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准（试行） 牡丹江市物价局 牡丹江市房产管理局 二九年八月二十四日 附件1： 牡丹江市区物业服务分等收费管理办法 （试 行） 第一条 为促进牡丹江市物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，维护业主的合法权益，根据国家物权法、物业管理条例、物业服务收费管理办法和黑龙江省物业服务收费管理办法等法律、法规及有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务、物业收费及监督管理。住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价。非住宅的物业服务收费实行市场调节价。第三条 本市住宅物业服务实行分等收费，分等收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据本市住宅物业不同的服务内容、服务要求制定和适时调整，并向社会公布。分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准的制定由市物业管理行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。第四条本市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、共用部位共用设施设备日常运行维护五项。各项分成不同等级，住宅小区等级从低到高，最高为四级，未形成小区规模的单体多层住宅楼房为一个等级。第五条住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，根据本小区的建设规模、硬件设施的建设情况、服务质量及业主的需求，分别选择不同的等级和不同的服务项目并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目基准收费标准的总和，并可在上、下10的浮动范围内协商确定。与住宅毗连的排污量不大的非住宅可参照住宅的收费标准协商确定，排污量较大的洗浴业、餐饮业等非住宅可参照住宅的收费标准上浮20。经业主大会同意，获得市级示范小区的可在上述收费标准的基础上上浮3；获得省级示范小区、获得市“十佳物业管理小区”的可在上述收费标准的基础上上浮5；获得国家级示范小区的可在上述收费标准的基础上上浮8；若示范小区未通过相关部门复审，取消上浮，按原收费标准执行。超出本办法规定的物业服务等级之外的收费标准，需要另行批准。第六条 前期物业管理服务收费，由建设单位根据物业特点和大多数业主的服务需求，按牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在小区明显处公示上述内容及理由，并在发布招标公告或协议价格15个工作日前报市价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。其中所选的综合管理服务等级不得高于所选的公共区域清洁卫生服务等级和公共区域秩序维护服务等级。建设单位与物业服务企业应在备案的收费标准范围内签订前期物业服务合同，前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。第七条 业主大会成立后的物业服务收费标准，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按本办法规定协商确定具体的收费标准。需要时可邀请所在地社区协调。第八条 因提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备需要收费的，收费标准由双方协商确定。第九条物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交市价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。第十条 物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。第十一条 物业服务费按月收取。经与业主约定可以预收，预收期限一次性不得超过一年以上（不含一年）。前期物业服务收费可预收半年或一年。第十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。第十三条 物业服务企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。第十四条 物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行住宅物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第十五条 业主应当按照住宅物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法追缴。第十六条 物业服务双方应接受相关社区的监督，发生物业服务纠纷时，应接受社区的协调。第十七条 物业服务企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家、省、市的有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据价格法、价格违法行为处罚规定和关于商品和服务实行明码标价的规定等法律、法规及有关规定予以处罚。第十八条 本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。第十九条 本办法由市物价局、市房产管理局按照各自职责负责解释。各县（市）根据当地实际情况，可参照本办法制定本县（市）物业服务标准和收费标准。第二十条 本办法自2009年9月1日起实施。本办法实施前业主大会与物业服务企业已签订住宅物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等可按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。本办法实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于本办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。第二十一条 本办法未尽事宜，按省物价局和省建设厅关于印发黑龙江省物业服务收费管理办法的通知执行。 附件2： 牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准（试行） 一、牡丹江市区住宅物业服务分等收费基准价格表单位：元平方米月（按建筑面积）基准价格 服务等级服务项目一级二级三级四级单体楼电梯费综合管理服务0.070.090.110.13公共区域清洁卫生服务0.080.100.130.16公共区域秩序维护服务0.050.140.240.34公共区域绿化养护服务0.010.020.030.03共用部位共用设施设备日常运行维护服务0.030.040.050.06合 计0.240.390.560.720.1530元户月备注：电梯费标准是各楼层平均价。具体分层收费标准是：中间层（楼层总数单数为一个，双数为二个）按上述平均价执行，在中间层基础上，每提高一层增加0.5元，每下降一层降低0.5元。 二、牡丹江市区住宅物业服务等级标准与基准收费标准（一）综合管理服务 级别内容服务要求基准收费标准一级管理处设置小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区1次以上，发现问题及时处理。0.07元月每平方米建筑面积管理人员要求管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，挂牌上岗。服务时间周一至周日在指定地点进行业务接待。日常管理与服务1、24小时受理业主或使用人报修。急修2小时内到现场处理，一般修理3天内完成（预约除外）。2、对业主或使用人的投诉在7天内答复处理。3、告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。4、建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。5、建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。7、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。8、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 级别内容服务要求基准收费标准 二级管理处设置小区内设置管理处（相邻小区由同一物业公司进行管理的，可以设置一个管理处），配置简单办公设备。0.09元月每平方米建筑面积管理人员要求管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，服装统一，挂牌上岗。服务时间周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。日常管理与服务1、24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理2天内完成（预约除外）。2、对业主或使用人的投诉在5天内答复处理。3、告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。4、建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。5、建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。6、制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。7、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。8、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。9、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 级别内容服务要求基准收费标准三级管理处设置小区内设置管理处。办公场所整洁有序，配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。0.11元月每平方米建筑面积管理人员要求管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。管理处负责人有3年以上物业管理工作经历。服务时间周一至周五在小区管理处进行业务接待，并提供服务。周六、周日在指定地点进行业务接待。日常管理与服务1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）。2、对业主或使用人的投诉在3天内答复处理。3、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。4、建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。5、建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。6、制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。7、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的70%。8、建立管理处内部管理制度和考核制度。9、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。10、能提供2种以上特约服务（有偿）和2种以上便民（无偿）服务。11、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 级别内容服务要求基准收费标准 四级 管理处设置小区内设置管理处。办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。0.13元月 每平方米建筑面积管理人员要求管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。管理处负责人有2年以上管理处负责人任职经历。服务时间周一至周日在小区管理处进行业务接待，并提供服务。日常管理与服务1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）。2、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。3、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。4、建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。5、建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、日常管理档案等。6、制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。7、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。8、制定管理处内部管理制度和考核制度。9、运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。10、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。11、每年对业主或使用人进行1次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。12、能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织2次以上的社区活动。13、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。备注： 每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。 （二）公共区域清洁卫生服务级别内容服务要求基准收费标准一级楼内公共区域地面每周清扫2次，无垃圾堆积。0.08元月 每平方米建筑面积墙面楼道清理粉刷后，墙面纳入日常管护，每周巡视1次，及时清理乱贴、乱画。楼梯扶手、栏杆、窗台每季度擦抹1次。天花板、公共灯具每年除尘1次。门、窗等玻璃每年510月擦拭1次。垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。楼外公共区域道路、场地、绿地每日清扫1次，无明显暴露垃圾。公共灯具、宣传栏、小品等每年510月擦抹1次。垃圾厢（房）每日清扫1次，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；垃圾清运及时。排水管道、窨井、化粪池每年1次清理、疏通排水管道、泄水沟、窨井、化粪池。积雪小到中雪雪停即清，大到暴雪边下边清，5日内清扫完毕，道路和场地无雪道、无冰包、露路面、见道线。 级别内容服务要求基准收费标准二级楼内公共区域地面每周清扫3次，地面清洁。0.10元月每平方米建筑面积墙面楼道清理粉刷后，墙面纳入日常管护，每周巡视2次，及时清理乱贴、乱画。楼梯扶手、栏杆、窗台每月擦抹1次。天花板、公共灯具每半年除尘1次。门、窗等玻璃 每年510月擦拭2次。垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。楼外公共区域道路、场地、绿地每日清扫1次，无卫生死角。公共灯具、宣传栏、小品等每年510月擦抹2次。垃圾厢（房）每日清扫1次，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；垃圾清运及时。排水管道、窨井、化粪池每年2次清理、疏通排水管道、泄水沟、窨井、化粪池。积雪小到中雪雪停即清，大到暴雪边下边清，5日内清扫完毕，道路和场地无雪道、无冰包、露路面、见道线。 级别内容服务要求基准收费标准三级楼内公共区域地面每日清扫1次，510月每月拖洗1次，地面清洁。0.13元月每平方米建筑面积墙面楼道清理粉刷后，墙面纳入日常管护，每日巡视1次，无乱贴、乱画。楼梯扶手、栏杆、窗台每半月擦抹1次，保持基本无灰尘。消防栓、指示牌等公共设施每半月擦抹1次，外表基本无灰尘、无污渍。天花板、公共灯具每季除尘1次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。门、窗等玻璃510月每2个月擦拭1次。垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理1次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。电梯轿厢每日擦拭、清扫1次以上，保持目视干净无污迹。楼外公共区域道路、场地、绿地每日清扫1次，目视地面、绿地清洁无杂物。公共灯具、宣传栏、小品等510月每月擦抹1次，表面无污迹。垃圾厢（房）生活垃圾封闭存放，清运及时。垃圾厢（房）每日清理1次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无明显异味。果皮箱、垃圾桶每日清理1次，每月擦拭1次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。消毒灭害每季对窨井、垃圾房消杀1次（6、7、8月每月喷洒1次）。排水管道、窨井、化粪池每季1次清理、疏通排水管道、泄水沟，每年2次清理、疏通窨井、化粪池。积雪小到中雪雪停即清，大到暴雪边下边清，4日内清扫完毕，道路和场地无雪道、无冰包、露路面、见道线。 级别内容服务要求基准收费标准四级楼内公共区域 地面每日清扫1次，8小时巡回保洁。510月每周拖洗1次，干净、无灰尘。0.16元月每平方米建筑面积墙面楼道清理粉刷后，墙面纳入日常管护，每日巡视1次，无乱贴、乱画。楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹1次，保持干净、无灰尘。消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹1次，目视无灰尘、无污渍。天花板、公共灯具每月除尘1次，目视干净，无蜘蛛网。门、窗等玻璃510月每月擦拭1次，目视洁净、无灰尘。垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，每日清理2次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。电梯轿厢每日擦拭、清扫1次以上；每月对电梯门壁保养1次，表面光亮，无污迹。楼外公共区域道路、场地、绿地每日清扫1次以上，8小时巡回保洁，目视地面、绿地干净。公共灯具、宣传栏、小品等510月每周擦抹1次，目视清洁、无灰尘。垃圾厢（房）生活垃圾封闭存放，清运及时。垃圾厢（房）每日清理1次以上，整体清洁、无异味。果皮箱、垃圾桶每日清理1次，每周擦拭1次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。消毒灭害每月对窨井、垃圾房消杀1次。排水管道、窨井、化粪池每季2次清理、疏通排水管道、泄水沟，每年2次清理、疏通窨井、化粪池。积雪小到中雪雪停即清，大到暴雪边下边清，3日内清扫完毕，道路和场地无雪道、无冰包、露路面、见道线。 备注：1、本项服务收费标准按5万平方米小区配置保洁员进行测算，一级4人、二级5人、三级7人、四级9人，应按小区实际人员配置增减费用。2、高层住宅因弃用按幢设置垃圾收集点，而改作按层每天收集垃圾的，收费标准可上浮。 3、外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。 4、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。 （三）公共区域秩序维护服务 级别内容服务要求基准收费标准一级人员要求1、秩序维护员身体健康，工作认真负责。2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。0.05元月每平方米建筑面积巡逻岗1、每天不定时在小区内巡逻。2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。车辆管理1、设置简易的交通标志。2、地面有停车点，车辆停放有序（非机动车）。3、 收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。二级人员要求1、秩序维护员身体健康，工作认真负责。2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。0.14元月每平方米建筑面积门岗1、主出入口24小时值班看守，门卫有交接班记录。2、对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。巡逻岗1、白天巡逻不少于4次，夜间重点部位巡逻2次，并有巡逻记录。2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。技防设施有电子防盗门。车辆管理1、地面、墙面设置简易的交通标志。2、车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。3、收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。 级别内容服务要求基准收费标准三级人员要求1、秩序维护员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。2、有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。0.24元月每平方米建筑面积门岗1、主出入口24小时值班看守，边门定时开放，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，对大型物件搬出实行记录。巡逻岗1、白天每2小时巡逻1次，夜间每3小时巡逻1次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。2、在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。技防设施1、小区具备监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施（楼宇对讲、门锁智能卡等）不少于2项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。2、监控中心收到报警信号后，秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。车辆管理1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。2、及时处理车辆停放不规范的现象。3、收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 级别内容服务要求基准收费标准四级人员要求1、秩序维护员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责。2、定期接受专业培训，能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。0.34元月每平方米建筑面积门岗1、各出入口24小时值班看守，510月每天立岗时间不少于6小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。巡逻岗1、秩序维护员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时2人1组）。2、接到火警、警情后5分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。3、在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。技防设施1、小区具备监控系统、电子巡更系统、电子单元门或其他安全防范措施（楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等）不少于3项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。2、控制中心接到报警信号后，秩序维护员5分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。3、小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。车辆管理1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。3、收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁1次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 备注：1、本项服务收费标准按5万平方米小区两处出入口配置秩序维护员岗位进行测算，一级2人、二级4人、三级8人、四级12人，如小区出入口多于或少于二个的，按实际配置增减费用。2、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用。3、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。 （四）公共区域绿化养护服务 级别基本条件内容养护要求基准收费标准一级1、以绿为主。绿地内植物覆盖率60%以上。2、乔、灌、草等保存率70%以上。 草坪修剪年普修2遍以上。0.01元月每平方米建筑面积清杂草每年除草1遍以上，控制杂草孳生，杂草面积不大于10。灌、排水无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。病虫害防治控制大面积病虫害发生。树木修剪乔、灌木每年适时修剪1次。中耕除草年中耕除草不少于3遍，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。病虫害防治控制大面积病虫害发生。扶正加固发生倒伏及时扶正、抢救。二级1、以绿为主，植物造景。绿地内植物覆盖率70%以上。2、乔、灌、草等保存率75%以上，绿地设施基本完好。草坪修剪年普修3遍以上，切边整理1次以上。0.02元月每平方米建筑面积清杂草年普除杂草2遍以上，杂草面积不大于8%。灌、排水干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。病虫害防治发现病虫害及时灭杀。树木修剪乔木每年修剪1遍，灌木每年修剪2遍以上，篱、球每年修剪3次以上。中耕除草每年中耕除草4次以上。施肥每年普施基肥1遍。病虫害防治有针对性及时灭治，控制大面积病虫害发生。扶正加固发生倒伏及时扶正、加固。 级别基本条件内容养护要求基准收费标准三级1、绿地内植物覆盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。2、乔、灌、草等保存率80%以上，绿地设施及硬质景观保持基本完好。草坪修剪每年普修4遍以上，草面基本平整。0.03元月每平方米建筑面积清杂草每年普除杂草3遍以上，杂草面积不大于6%。灌、排水及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥每年普施有机肥1遍。病虫害防治发现病虫害及时灭杀。树木修剪 乔木每年修剪1遍以上，灌木每年修剪2遍以上；蓠、球每年修剪不少于3遍，做到表面圆整，基本无脱节。中耕除草每年中耕除草5次以上，土壤基本疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥1遍，部分花灌木增施追肥1次。病虫害防治有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10。扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它乔灌木生长良好；花灌木基本开花；球、篱生长正常，缺枝、空档不明显。花坛花境布置一年中有1次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过15。修剪、施肥保持花卉生长良好。病虫害防治及时做好病虫害防治。 级别基本条件内容养护要求基准收费标准四级1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，绿地内植物覆盖率90%以上。2、乔、灌、花草配植合理，层次较丰富，景观好。3、乔、灌、草等保存率85%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。草坪修剪草坪保持平整，草高不超过12cm。0.03元月每平方米建筑面积清杂草每年清除杂草4遍以上，杂草面积不大于5%。灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上。病虫害防治及时做好病虫害防治。其它草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。树木修剪乔木每年修剪1次以上、灌木每年修剪3次以上，基本做到无枯枝；蓠、球、造型植物每年修剪不少于4遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节。中耕除草适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍。病虫害防治防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5。扶正加固树木基本无倾斜。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱生长良好，无缺枝、空档。花坛花境布置一年中有2次以上花卉布置，三季有花。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过8。修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草；每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次。病虫害防治适时做好病虫害防治。 备注：1、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。2、植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。3、使用化学药剂，必须严格执行国家有关规定。应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。4、每一级服务内容与要求高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。 （五）共用部位共用设施设备日常运行维护服务 级别内 容日常运行维护要求基准收费标准一级房屋结构每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。0.03元月 每平方米建筑面积门窗每年1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地面平整，有缺损及时修补。外墙、屋顶每年检查1次，发现外墙面、屋顶防水层有破损的，及时安排专项修理。道路、场地、围墙等每年1次巡视路面、侧石、围墙、井盖、健身设施等，路面不积水（因市政、管道结构因素除外）、井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。安全标志对危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。公共照明1、每年1次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、庭院灯亮灯率在60%以上。2、每年1次巡检室内、室外公共电气柜，对电气安全进行检查。级别内 容日常运行维护要求基准收费标准 二级 房屋结构每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。0.04元月 每平方米建筑面积门窗每季度1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地面平整，有缺损及时修补。外墙、屋顶每年检查1次，发现外墙面、屋顶防水层有破损的，及时安排专项修理。道路、场地、围墙等每季度1次巡查路面、侧石、围墙、井盖等，发现损坏及时修复，路面基本平整无积水，井盖无缺损。休闲椅、室外健身设施等每季度1次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查1次，保证标志清晰完整。公共照明1、每半年1次巡查公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、庭院灯亮灯率在70%以上。2、每半年1次巡查室内、室外公共电气柜，每年1次对电气安全进行检查。电子防盗门每年定期保养，保持电子防盗门使用正常。消防设施设备1、每半年检查1次消防泵、消防栓、消防水带等，保证消防泵运行正常，消防栓箱内各种配件完好，消防器材能随时有效使用。 2、按需配备灭火器，每半年检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压。 级别内 容日常运行维护要求基准收费标准三级 房屋结构每年2次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。0.05元月每平方米建筑面积门窗每月1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无明显剥落，地面平整、无缺损。外墙、屋顶每半年检查1次，发现外墙面、屋顶防水层有破损的，及时安排专项修理。道路、场地、围墙等每月1次巡查道路、路面、侧石、井盖、围墙等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。保持铁栅栏、围墙完好。休闲椅、凉亭、景观小品、室外健身设施等每月1次以上对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施等进行巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查1次，保证标志清晰完整。公共照明1、每月1次巡查公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、庭院灯亮灯率在80%以上。2、每月1次巡查室内、室外公共电气柜，每年1次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。3、景观灯、节日彩灯保持灯具完好，亮灯率在90%以上。电子防盗门每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。楼宇对讲、监视系统等不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行。消防设施设备1、消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡检1次，消防栓箱内各种配件完好。3、每半年检查1次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。4、按需配备灭火器，每月检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压。 级别内 容日常运行维护要求基准收费标准四级 房屋结构每年2次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。0.06元月每平方米建筑面积门窗每周1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整、无缺损。外墙、屋顶每半年检查1次，发现外墙面、屋顶防水层有破损的，及时安排专项修理。道路、场地、围墙等每周1次巡查路面、侧石、井盖、围墙等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每周1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保证其安全使用。室外健身设施、儿童乐园等每周1次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每周检查1次，保证标志清晰完整。公共照明1、保持灯具完好，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、庭院灯亮灯率在90%以上。2、每周1次巡查室内、室外公共电气柜，每年1次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。3、景观灯、节日彩灯保持灯具完好，亮灯率在95%以上。电子防盗门每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。楼宇对讲、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更系统等不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行。1、楼宇对讲系统对讲主机选呼功能、对讲功能正常，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。2、住户报警系统中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。3、周界报警系统的警戒线封闭，中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。4、监视系统录像功能正常。5、电子巡更系统保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。消防、避雷设施设备1、消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常。2、消防栓每月巡查1次，消防栓箱内各种配件完好。3、每周检查火警功能、报警功能是否正常。4、每年试验1次探测器，并对全部控制装置进行1次试验，火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格的应当调换。5、每半年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。6、每月检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压。7、每年1次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试1次，保证其性能符合国家相关标准。 项目日常运行维护要求基准收费标准备 注电 梯1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。