地产CBD案例研究成果借签.ppt

2019/4/18,地产CBD案例研究 成果及借鉴,谨呈：中南控股集团有限公司,2,本报告结构,国内外CBD的研究成果,1、CBD的7大规律与模型,2、成功CBD的物业配比研究,3、成功CBD的启动模式研究,附件：CBD典型案例研究,3,CBD的定义、形态和特征,4,CBD的定义,CBD 英文全称为Central Business District 即中央商务区 最早产生于上世纪20年代的美国 现代大都市的CBD 是经济生活国际化的产物； 是适应生产力进步的结果； 同时也应是一个城市现代化的象征与标志。,关键词： 中央商务区 商务中心区 中央商业区,5,CBD的形态,CBD的形态 CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群； CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政 交通、通讯条件完备； CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施； CBD的产业形态：经济运做管理中心 金融中心 生产服务中心,关键词： 现代建筑群 商务设施职能 管理与服务中心,6,CBD的形态,CBD对城市的作用 管理、金融、服务的创新使其成为 经济发展的核心和经济变革的发源地。,关键词： 经济核心,7,CBD的特征,城市CBD的八大基本特征 拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 拥有商务空间的最高聚集度； 具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）； 拥有最高的地价； 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。,8,CBD意象,曼哈顿CBD,法国拉德方斯,9,CBD的7大规律与模型,房地产E网,10,CBD规律与模型,规律1：地价与租金峰值关系,峰值地价点与租金峰值的关系 峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心， 同时也是城市最高租金汇集地。,区位经济法 以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。,CBD内峰值地价与 物业承租能力模型,11,CBD规律与模型,规律2：城市功能聚集中心,CBD的三种功能聚集中心 管理和控制职能积聚 金融市场运作功能积聚 专业化生产服务职能积聚,12,CBD规律与模型,规律3：CBD开发成型时间,合理开发时间：,结论：成型的CBD建设时间在10年以上。,13,CBD规律与模型,规律4：CBD开发规模,结论：城市级别决定CBD规模。,不同级别CBD的合理规模：,14,CBD规律与模型,规律5：CBD开发强度（容积率）,单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：,结论：单中心城市CBD开发三大规律 总用地规模多在2平方公里以下； 总建筑面积多在500万平方米以下； 开发强度指标容积率多在2.5左右。 本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。,15,规律6：CBD开发与老城区的距离,CBD规律与模型,结论： 成功CBD与老城区的距离为46公里。,16,规律7：成熟CBD的功能结构,CBD规律与模型,17,A区高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。 B区次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。 C区商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。 D区餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。 E区公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。 F区居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。,CBD规律与模型,18,CBD物业功能配比,19,CBD的物业功能配比,CBD主体功能的分类：,居住空间 新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置； 办公空间 金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓； 商务活动 从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展 览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心； 商业零售 从满足住宅、商务办公功能设置： 商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储 购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等,20,CBD功能配比案例1：新宿,新宿： 30年规划建设-金融业-9条地铁线路 -超高层建筑群,新宿 国际成熟的CBD,21,CBD功能配比案例1：新宿,住宅办公商业 5 52,房地产E网,22,CBD功能配比案例1：新宿,5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。,23,CBD功能配比案例2：上海,上海 国内较成功的CBD,上海市 CBD范围,上海： 南京路、外滩与陆家嘴金融中心区 -CBD网络发展 集中商业区-集中商务区-住宅聚集区,24,CBD功能配比案例2：上海,住宅办公商业 5 72,25,CBD功能配比案例2：上海,通过比较可以看出： 1、上海CBD是以金融贸易为核心的CBD，办公所占比例非常高； 2、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能 更显缺乏。,26,CBD功能配比案例3：深圳,深圳 国内成功的CBD,深圳： 九宫格-中心西区-14座高层写字楼- 四角布置居住区,27,CBD功能配比案例3：深圳,住宅办公商业 762,居住区,居住区,少年宫,图书馆,市民中心,高交会馆,商务办公,商 务 办 公,商 务 办 公,居 住 区,居 住 区,28,CBD功能配比案例3：深圳,通过比较可以看出： 1、深圳CBD办公与居住物业所占比例较高； 2、从长远发展的眼光来看，商业比例相对较低，中心区商业 配套功能不足。,29,物业功能配比小结,根据相关研究结果： 结论1：新宿作为国际成熟的CBD，与本地块无可比性，不做 参考； 结论2：上海作为国内较成功的、以金融行业为主的CBD， 商务办公发达，与本地块无可比性，不做参考。,30,物业功能配比小结,结论3：与深圳CBD具有可比性 体量和指标相似： 深圳CBD占地0.8公顷，建筑面积300万平方米，与本地块指标 相似（本地块占地0.66公顷，建筑面积250万平方米），具有 参考价值。 启动方式相似： 深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。,31,物业功能配比小结,结论4： 写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 深圳03年写字楼消化量：20万平方米 南通03年写字楼消化量：6万平方米 比例约 3 ：1 写字楼消化量与GDP情况存在等比关系,32,物业功能配比小结,故可近似认为： 南通CBD物业比例关系与深圳相似 住宅：办公：商业 = 7 ：6：2,33,CBD的启动模式,34,CBD的启动模式,从以下几个方面研究： 空间次序 功能次序 交通配合,35,CBD的启动模式,深圳CBD平面 南区与北区 景观绿轴 景观干道 2条地铁线,居住区,居住区,少年宫,图书馆,市民中心,高交会馆,商务办公,商 务 办 公,商 务 办 公,居 住 区,居 住 区,36,CBD的启动模式,基本规模 用地规模：总用地面积4.13平方公里 建筑容量：总建筑面积为750平方米 人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万,1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992001,深圳CBD 建设次序,进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动,37,CBD的启动模式,深圳CBD启动模式成功的案例,开发的空间次序：由CBD外缘建成区向内核建设 开发的功能次序： 住宅-高交会馆-城建公园/江苏大厦-市民中心 /国商-写字楼/酒店/市政六大工程/中心区住宅/会展 交通配合：公交系统、地铁,38,CBD的启动模式,深圳CBD启动模式成功的案例,借鉴1： 启动物业：住宅+产业化公建（高交会馆） 政府主导的会展经济将高交会馆打造为 产业化公建，通过大量的展会人流，拉 动市场需求，带动其他产业。 本项目因体育会展中心建设中，与深圳中 心区的启动有相似之处。,39,CBD的启动模式,深圳CBD启动模式成功的案例,借鉴2： 商业物业启动时机不当。 商业物业形态：大型购物公园 设计失误：外部封闭，将街铺变为内街； 位置失当：位于CBD中心处，无商业氛围； 启动时机失当：在开发中前期启动，无消费人流。,40,CBD的启动模式,广州CBD平面 东区与西区 景观绿轴 高尚住宅区 商务区未完全形成,41,CBD的启动模式,基本规模 用地规模：总用地面积6.6平方公里 建筑容量：总建筑面积为780平方米 人口规模：规划人口容量18万人,1993年 1994年 1995年 19961997年 1998年 19992001,广州CBD 建设次序,进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动,42,CBD的启动模式,广州CBD启动模式,开发的空间次序：由地块核心向四周发展 开发的功能次序： 拍卖土地/写字楼-珠江公园/学校-住宅区/行政配套 交通配合：初期无市政交通介入,43,CBD的启动模式,广州CBD启动模式,借鉴1： 空间次序失当： 从CBD核心开始启动，交通未能及时进入； 导致与周边建成区的关联度微弱； 借鉴2： 功能选择失当： 选择写字楼作为启动物业，周边并未形成商务氛围；,44,CBD的启动模式,广州CBD启动模式,借鉴3： 土地出让失当： 1、先期将土地划分成地块出让，由于划分单元较小 （ 用地小于1万平方米），导致开发商进入门槛低， 迟迟未进行开发。 2、土地出让时未分级，导致土地价值未能最大化； 行政控制的一成不变的地价，未能合理市场化。,房地产E网,45,CBD的启动模式,上海CBD平面 东区为主，西区为辅 市政绿地 顶级写字楼 高尚居住区 地铁线,46,CBD的启动模式,上海CBD启动模式成功的案例,开发的空间次序：以主干道路为中轴线向两侧发展 开发的功能次序： 东方明珠/浦东机场-金茂大厦/正大广场 -国际会议中心/住宅 交通配合：地铁,47,CBD的启动模式,上海CBD启动模式成功的案例,借鉴1： 启动物业的开发次序： 以主干道路为中轴线向两侧发展，与道路、交通的关 联度较大； 借鉴2： 商业开发时机选择失当： 正大广场在中前期开发，缺乏消费人流支撑； 借鉴3： 东方明珠作为启动物业： 东方明珠的昭示性和地标性带来大量观光人流；,48,CBD启动模式小结,综上所述，CBD的启动模式如下：,第一种 行政机构 + 产业化公建 案例研究 深圳：政府机构迁址规划、高交会馆的展会经济； 东莞：行政机构的先期建设，公建新区形象打造； 政府主导的经济活动带旺新区，创造商务需求； 公建的明确规划和完工迅速提升新区的形象和价值； 行政机构在新区的启动带来大批人流。,49,CBD启动模式小结,综上所述，CBD的启动模式如下：,第二种 行政机构+ 住宅 案例研究 合肥：政府机构迁址新区、中档住宅营造销售量； 常州：行政机构的先期建设，新区形象提升区域品 牌。 政府政府行为拉动市民信心； 住宅人气增加新区活力。 行政机构在新区的启动带来大批人流。,50,CBD启动模式对我们的启示,启示1：政府的强力主导和率先进入； 启示2：产业化公建可率先启动； 启示3：住宅需先期启动； 启示4：从建成区向内扩展； 启示5：市政交通需先期进入； 启示6：写字楼、酒店等宜在后期启动； 启示7：特别注意商业进入的时机（中后期）；,51,CBD建设启示,52,CBD建设启示,纽约市曼哈顿两个CBD发展经验与教训,1、逃出鬼城，冲进不夜城 华尔街地区：每晚6点之后成为“鬼城” 洛克菲勒中心：白天人潮如织，晚上歌舞升平 2、CBD的活力之源 CBD的物业多功能性，城市生活的多功能性,53,经验表明： 对于CBD外围而言，“居住”是城市新区的 活力源泉，国外最新研究表明：一个城市新 区居住规模超过40%，这个区域才能成为富 有人气和活力的城市中心。,CBD建设启示,54,CBD案例研究,55,CBD案例研究,案例1：巴黎拉德方斯,区位：巴黎西北部，城市主轴线西端 背景：1965年 用地/建筑面积：1.6平方公里/250万平方米 规划就业：12万人/1200个公司 目前规模：办公：250万平方米 住宅：156万平方米 欧洲最大商业中心：10.5万平方米 欧洲最大公交换乘中心 25万平方米公园/露天博物馆/67万平方米步行系统,56,CBD案例研究,案例1：巴黎拉德方斯,拉德方斯广场,拉德方斯鸟瞰图,57,CBD案例研究,案例1：巴黎拉德方斯,法国50%的大企业在此设立总部 每年200万旅游人士 以拉德方斯巨门为标志物,可借鉴之处： 1、交通设施完善/公共建筑优美； 2、“拉德方斯巨门”的标志性。,58,CBD案例研究,案例2：纽约曼哈顿,区位：曼哈顿岛上的老城/中城/格林威治街/第五大道 背景：纽约的中心区 用地/规划人口：57.91平方公里/150万人 进驻企业：银行/保险/证券交易/政府机构等 公建设施：百老汇/中央公园/大都会歌剧院等 每年接纳150万名游客 25万平方米公园/露天博物馆/67万平方米步行系统,可借鉴之处： 1、CBD中写字楼和公寓各占50%，使CBD有机发展； 2、地铁、其他交通的入口与办公机构、酒店相连。,59,CBD案例研究,案例2：纽约曼哈顿,60,CBD案例研究,案例3：东京新宿,可借鉴之处： 政府机构的迁入，促进各行业涌入CBD。,区位：东京都中心区以西，距离银座6公里； 背景：1993年，首都形象 用地/建筑面积：4平方公里/40座超高层建筑组成建筑群 进驻企业：金融/保险/信息咨询/零售批发/服务业等,61,新宿CBD形象,东京新都厅,Land大厦,新宿公园塔大厦,62,新宿CBD形象,建筑之间的步行立体系统,新宿鸟瞰,房地产E网,63,附件：CBD案例研究,案例4：北京,可借鉴之处： 对于由旧有区域发展而来的CBD，与周边资源的借势 非常重要。,区