贞丰盛丰房开热科所项目市场调查报告.doc

贵州友联伟业投资顾问贞丰县盛丰房开热科所项目市场调查及定位报告市场研究篇一、贞丰市房地产发展环境分析1、贞丰市房地产市场发展现状概述（1）房地产市场发展相对缓慢从工作小组这段时间有针对性的对贞丰县城的调查来看，贞丰县城房地产发展起步较晚，房地产市场发展相对缓慢，而发展的缓慢带来的影响是显而易见的。首先，贞丰县商品房的价格相对较低（受制于城市经济的发展，居民可支配收入等），在2006年12月份前统计的最高商品房销售价格为980元/，而贞丰县政府公务员平均工资已经达到12001500元/，城市闲散劳动力以摩托车司机为例，每天收入也近60元/天，每天税费为2元/天，扣除油耗成本8元/天，一月下来至少也能保证1500元/月。由此可见，贞丰县居民可支配收入在近几年内已经有了显著提高。以一套110商品房为例，即使单价为1100元/，总价则为121000元，首付3成为37000元，从减轻消费者还款压力的角度考虑采用20年银行按揭，则每月还款不超过560元/月；如果采用公积金贷款则每月还款不超过520元/月。即使是采用10年还款计算，每月还款也不超过900元/月，一个双职工或公务员家庭完全有能力承受。那么，为什么在居民消费水平已经完全超越商品房消费水平的情况下，商品房价格却仍然在1000元/以下徘徊呢？我们认为：一方面，消费者需要完成一个由集资建房、私人建房到认同商品房环境、品质、价格、安防等一系列优势的过程；另一方面，由于房地产市场发展的缓慢，政府职能部门对于规范房地产市场发展缺乏经验，虽然政府部门在政府文件作用下已经一刀切，但是对于私人建房却仍然真正限制（在特殊的情况下居民进行旧房改建有利于城市经济发展但是这并不是长久之计，毕竟有规划、有规模的开发对于改善城市面貌、促进城市经济发展作用更大、更明显）；还一个方面就是由于贞丰仅仅为一个常住人口不超过4万的县级城市，近三年来虽然房地产市场有了一定的发展，但是仍然只有屈指可数的几家房开公司在进行着周期较长的单一项目开发，可以说三年前和今天的商品房品质并没有得到明显的改善，而且，这些开发商拿到手上的地地价成本不超过12万元/亩，相对低廉的价格，追求最快的价值实现途径，出现面前这样的局面就不足为奇了。当然，有挑战就存在着机遇，也许贞丰房地产开发的现状会随着盛丰公司高价（60万元/亩）拿地的强势介入而发生根本性的变化，只要善于把握机会，投放相对优势的产品，在贞丰就有大作为。2）商品房产品开发品质提升缓慢，优、劣势同样明显从产品角度上来讲，商品房开发品质的提升，更多是关系到开发商及设计单位。当然，这和贞丰县房地产开发缓慢也有着密不可分的关系，市场消费能力有限、产品市场认知度不足、整合推广策略缺失等等，都是导致上述情况出现的原因。不过，我们在这里谈及产品品质并是站在2006年年末这一个关口，立足贞丰县房地产发展趋势，从设计到产品质量上，寻求到一个适合如下“三个需求”的优势解决方案。 现代城市发展需求感受一个城市，最容易被人接受的就是这个城市的建筑人展示出的一种气魄。去上海、去深圳，我们感受最深的大概就是城市那些高耸入云的摩天建筑。可以这样说，在城市发展到一定水平的时候，高楼大厦便成了有效利用土地、提高城市品位的一个标志。贞丰县近年来，南扩北进，政府修路，引资开发，已经取得了一定的成果。富民路、永丰路、新丰路步行街（规划中）、康筑小区、金都花园等等已经为这个城市的现代化发展起到了积极的作用。正所谓“看的更远，是因为我们站在巨人的肩上”，当政府、企业在过去的实践中已经取得一定成绩的基础上，盛丰公司项目就应当顺应这样的大潮流，把握住这个城市发展的脉络，寻求到从产品外观到品质上完全契合城市发展需求的优势产品，为贞丰未来城市发展作出自己应有的贡献。 居民居住品质需求贞丰县居民居住品质改善，应该说从金都花园和康筑小区开始。金都小区作为贞丰县第一个住宅小区工程，整个小区设计采用中式风格，建筑密度相对较高，园林景观设计建造相对简单，基本没有宅间绿化。这样的住宅小区三年前在贞丰县也许是最有居住价值的小区，但随着城市经济的发展，房地产项目的持续开发，小区的建设已经有了一定的进步，不同的建筑风格、更为新颖的产品设计，已经让金都花园的设计显得有限落后。康筑小区在项目规划设计及建筑外立面上作出了一定的超越。整个小区保留原有山景，小区景观围绕山体展开，建设入口广场，整个小区显得有序、大气，建筑立面采用欧式风格，华丽而富有变化。但是从居住品质来看，康筑小区并不能保证居民居住的纯粹性，整个小区不但临街为门面围绕，更引入一条步行街横跨整个小区，导致小区人流复杂，从而影响居住品质。宸宇花园，这个项目坐落在老城区，整个建筑从建筑立面来上来看，相比金都花园的中式建筑、康筑小区的欧式风格，纯粹的外立面色彩辅以简洁铁艺阳台，使该项目更具有浓烈的现代气息，建筑表现形式更为活泼。但是，由于受制于基地形状房屋面宽不足，进深过长，从而影响到部分房间采光，同时由于设计上房屋内部结构排列不尽合理直接影响了室内空气的畅通。就目前已经基本竣工的部分来看，整个建筑基本上是一个满铺的方式，居民完全缺少活动空间，绿化更是无从谈起，这样的房子即使能忽略到设计上的不合理因素居住品质也无从体现。 金都花园、康筑小区、宸宇花园，应该说是贞丰县最具有代表性的三个楼盘，也代表着目前贞丰县房地产开发的最高水平。虽然，这三个楼盘各有各的特点，但是劣势也表现得是如此明显。出现这样优劣势面现共存的局面，我们认为更主要的还是在对商品房的销售单价预期上，贞丰房地产开发历经数年，商品房价格一直在1000元/以下游走，因此各大楼盘在投入资金改进建筑立面的时候却不愿再投入更多资金进行小区环境建设，而相对的在环境相对较好的楼盘，建筑设计又倾向于弥补损失的建筑面积以提高项目容积率，以致影响整个小区的居住品质。随着城市规模的扩大，居民生活水平的提高，消费者对商品房品质需求上的提升，在进一步释放市场购买力的同时，也在寻找着从价格到居住品质上更为完善的产品，而这正是盛丰公司顺势而动的最佳时机。 开发商有效节约成本需求的有效节约成本是每个开发商一直相当重视的问题，特别是在土地价格日益上涨的情况下，哪家开发商以最优化的成本提供了最适合市场需求的产品，那么在激烈的商品房销售战中就能占据主动地位。从贞丰县几个已经开发的项目来看，金都花园、康筑小区拿地的时候地价相对较低，但是由于开发初期对市场消费能力预期信心不足，在项目开发过程中，最大限度利用地块价值的同时却控制了相关配套设施投入。因为，这些项目都出现了现园林景观缺乏、小区绿化有限、活动空间狭小等一系列弱势，这些也正是贞丰房产品质提升缓慢的一个重要因素。那么，作为一个新项目的开发，在满足有效节约成本的同时，如何进一步美化社区环境、营造优雅社区空间、塑造格致社区形象就是我们要思考的一个关键问题。虽然，贞丰商品房市场整体品质提升缓慢，优势和劣势同时存在，但是我们并不能一味追求设计理念的创新、建筑形象的单方面改造。那么，在贞丰什么样的房子才算是最能体现居住品质的房子呢？正如我们前面提到的“三个需求”，在任何时候，任何发展阶段只要满足这三个条件，那么我们建设的房子就将会具有最有力的市场竞争优势，就能在未来的发展中立于不败之地。（3）城市商业业种分布呈现区域性集中态势，但整体商业氛围不足从工作组这几天走访的情况来看，贞丰县在新城规划过程中，并没有同时进行老城区改造的工作。虽然在老城区仍然居住着数量相当大的人群，但是作为商业重心已经明显向新老城区交界的位置转移。自富民路而下，门面价格一路水涨船高，商业街门面租金已经上浮到4060元/月，并且商业结构也在不断完善，商业业种也在不断聚集，逐渐呈现成行成市区域性集中的态势。如富民路、桂花街的服装、鞋类的集合、永丰路建材、家具行业的沿街分布、新区餐饮业的不断扩张，新的业种、新的品牌开始向新的商业中心汇集，这就是贞丰县经济迅速发展的一个证明。以服装鞋类为例。主要商业街道富民路、桂花街上大部分被服装、鞋类经营店占据。国内知名品牌服装如七匹狼、以纯、乔丹等，鞋类如蜘蛛王、红蜻蜓等。并且这些品牌在贞丰县城经营状况相当理想，七匹狼品牌店甚至已经扩张经营，转向商业中心位置规模更大的门面，原有门面经营面积大约为50，转让费用为4.5万元（其中包括装修费用），从转让费用这一项我们就能看出主要商业街区门面供不应求的状况。但是，商业中心物业的供不应求并不能成为判断整个城市商业物业发展需求旺盛的依据。商业中心位置门面的供不应求与康筑小区、永丰路、建设路等门面的大量空置同时存在，对于一个常住人口不足4万的县级城市而言，出现这样情况并不稀奇，一个商业中心的格局完全能满足这个城市居民的日常生活需求。虽然，随着城市经济的发展，商业业种分布呈现区域性集中态势，但是受制于整体经济实力影响，商业业种发展仍然显得势力单薄，集中效益并不明显，商业物业也只是局部的供不应求，从大局来看却已经开始明显过剩，从而导致除中心区域外商业气氛明显不足的现象。（4）房地产发展前景较为乐观纵观全局，我们认为贞丰县在未来58年内房地产市场发展前景是比较乐观的。 城市规划带来新的机遇贞丰县城市规划两大举措带来了新的机遇。一是新城区建设，二是南环路、北环路的建设。这既扩大了城市规模，同时又安置了大量剩余劳动力，提高了居民收入水平。通过几年的建设，新城区初具规模，那么在未来58年贞丰县城市开发重心应该就放在了老城改造和南环、北环路周边地块的开发上。老城区土地已被宸宇公司收归旗下，虽然宸宇目前并没有明显的大规模老城改造计划，但其已经开始在局部实施。随着房地产相关开发政策的落实及政府规划安置区域的认同度不高等这些因素的作用，老城区将可能产生巨大的住房需求。与老城区的大规模买断不同的是南环、北环路周边土地却仍然控制在政府手中，而政府迟迟未放的原因并不是为了调控开发节奏，而更实际的目的只是在酝酿一个更为合适的价格。那么随着南环、北环路的拉通，政府应该就会加大引资力度，投入两路周边建设，这正好切合贞丰县2010年撤县建市的5年计划。 住房政策的有效执行及城区土地价格的大幅度增长拉动商品需求增长政府部门集资建房的“一刀切”，让贞丰县许多部门集资建房的计划变为泡影。工作组走访了几个单位如建设局、交通局等，其工作人员多数住房面积狭小、周边环境脏乱、配套设施落后，单是其工资水平却并不低，如建设局平均工资已经达到1500元/月，也就是说他们完全有能力购买商品房，迟迟未见换房的主要原因一是贞丰县商品房放量本身有限，近几年在建楼盘也仅仅是有限的3个，总户数还不足1000户；二是并没有找到从规划到设计都让自己满意的商品房（当然也有些是出于上班近、小孩上学等等因素）。城区土地价格的大幅度上涨有效抑制了居民自建房的增长，从2003年到2006年土地价格从10万/亩上涨到盛丰公司的60万/亩，土地价格在短短的3年内翻了近6倍。这样的情况下，居民再买地自建成本明显高于购买商品房，并且自建房与商品房相比不管是房型设计还是配套建设上都表现出不足。因此，我们可以判断：在未来的38年里，随着城市经济、房地产市场的健康有序的发展，必将进一步激发居民购买商品房的热情，从而给大规模的开发带来最根本的动力。 商品房放量有限贞丰县在建项目也就是3个，金都花园、康筑小区、宸宇花园，已经交付住房不予计算，金都广场即将完工商品房约120套、康筑花园70套、宸宇花园约60套，2006年年内商品房放量不过230套，而这样的数字远远不能满足目前贞丰市场对商品房的需求。【小结】综上所述，贞丰县房地产市场现状可以归结为以下几点：1、商品房需求旺盛，供不应求现有楼盘商品房在封顶之前已经被抢购一空。也正是因为看到商品房供不应求的态势，康筑小区2期商品房才在预售备案时将价格由原来980元/提高到1280元/，希望改变贞丰县商品房价格长期处于1000元/的局面。2、商业物业局部供应不足，整体供大于求城市规模有限，常住人口总量太小，商业规模有限。虽然在中心商业街区门面租金卖价也是一路水涨船高，但这样情况也与中心商业街区周边大量门面空置。3、市场需求推动产品升级换代前面有提到几大楼盘优势与劣势并存，而随着经济的发展，消费者观念意识的更新，推动产品的升级换代也是必然。总而言之，贞丰房地产市场是朝着健康、有序的方向在发展的。随着新城区建设、老城区改造、南北环路的建设、政策的有效调控、居民生活水平的提高等等，都预示着贞丰房地产业的美好明天，只要善于深入研究市场、把握机遇就一定能在未来的市场竞争中争得先机。 二、本案周边市场调研分析1、项目所处地段分析 （1）项目地理位置 项目地块地处新老城区交界区域建设路中段，原为贞丰县热科所单位用地，比邻武装部大楼、新烟草大厦；正对中国人民银行、贞丰县珉谷镇财政所；与城市商业中心街区相隔步行不过10分钟路程、与新城区主干道永丰路、南环路相距咫尺。项目地理位置得天独厚，占据未来城市拓展区域的中心。（2）项目地段居住环境 项目周边地块原多为单位占据，如热科所、武装部、烟草公司、龙业局、人才中心等，虽然近年来多数单位已经搬里这个区域，但是往昔繁荣所积聚人气却未曾散去。同时，这里又是新城区拓展的一个主要方向，政府投入大量资金进行着道路改造和新建工程，如单从居住的角度来讲就稍显嘈。当然有失必有得，项目开发产品与同类产品比较因为其得天独厚的地理优势，就更具有投资价值，具有更大的升值空间。（3）项目地段商业环境 项目所处地段商业发展较为集中的地方还是靠近商业中心街区部分。临永丰路临街部分主要仍被一些单位占据，如武装部、中国人民银行，独立门面稀少。自热科所以下由原农业局街道两旁门面开始集中分布，其经营业种主要为摩配、五金。应该说随着南环路修建、建设路两旁道路拉通、商业中心商业辐射能力得增强，项目所处地段商业结构调整、消费群体聚集的前景将十分乐观。2、项目SWOT分析（1）优势（S） 地理位置优势项目地理位置决定项目基本价值。金都花园项目地理位置优势对比分析金都花园1、人民路中段2、紧临法院、质检、县委、检疫中心等政府部门3、人民路道路宽敞4、政府规划安置区域1、政府规划安置区域，区域内预期居住人口增多2、市政配套完善3、道路宽阔，商业发展空间较大1、人民路为新修城市主干道虽然路面平坦宽阔，但与建设路相比在常住人口及商业氛围上却是明显不足2、从人民路开发的现状来看，其临街面商业价值的利用率很低，建设路临商业中心较近，受商业中心商业辐射整条街道临街面商业价值利用率较高3、南环路建设极大的拓展了项目所在区域发展空间4、区域价值市场认同度高于人民路盛丰项目（待定）1、建设路中段2、紧临武装部、新烟草大楼、中国人民银行、中心商业区3、项目地块周边路网完善，为政府规划城市发展重点区域1、原有商业氛围浓厚2、区域内长住居民众多3、地理位置认同度较高4、临街道路狭窄5、未来城市发展新心脏康筑小区项目地理位置优势对比分析康筑小区1、永丰路前段2、紧临工商、新汽车站3、政府重点建设区域1、政府规划重点建设区域2、新汽车站为小区周边商业发展带来良好机遇单从地理位置上来说，项目所在区域与康筑小区区域对比并没有更多明显优势。只是康筑小区区域开发已近尾声，由于距离原商业中心较远，新城区市场仍需培育，不如项目所在区域成熟。盛丰项目（待定）1、建设路中段2、紧临武装部、新烟草大楼、中国人民银行、中心商业区3、项目地块周边路网完善，为政府规划城市发展重点区域1、原有商业氛围浓厚2、区域内长住居民众多3、地理位置认同度较高4、临街道路狭窄5、未来城市发展新心脏宸宇（）小区宸宇（）小区坐落商业老街，地理位置也是相当优越，区域内商业气氛仍然相对较为浓厚，与之相比，在近几年内恐怕还是处于劣势位置。小结关于项目区域地理位置优势的大致印象，从上面的分析我们已经有了一个初步的识，如下图： 盛丰项目区域金都花园区域 寰宇花园区域 康筑小区区域 规划设计优势项目规划设计优势劣势对比分析金都花园1、中式建筑风格2、户型设计以三室二厅错层为主3、下沉式休闲广场4、建筑群沿小区道路呈一字排列5、小区绿化率低1、开发时间较早，客源充足2、小区封闭式管理1、小区开发建设周期较长，受当时市场消费预期影响，小区从外立面到环境建设显得生硬粗糙2、房型设计上存在一定问题。进门即为厨房而又与餐厅相距甚远，室内空间干湿分离处理问题明显3、小区虽然建设休闲广场，但是休闲设施配套建设相对较差盛丰项目尚在规划中，且为盛丰公司开发的第一个房地产项目，与金都、康筑、寰宇等这样已经取得一定开发成果的开发商相比，市场对产品的认知度、公司的信誉度上显得有些信心不足。这是劣势也是机遇，只要我们正确认识其他项目优势与不足，扬长避短，在规划设计过程中，仔细研究、深度发掘，争取做到设计更新颖、房型更合理、环境更舒服，我们制胜市场就占有先机。康筑小区1、欧式建筑风格2、小区建设入口广场、下沉式休闲中庭3、小区景观保留原有山体，建筑排列沿小区主体景观围合布局4、房型设计仍已三房两厅为主，四房比例增加5、规划引入步行街横跨小区1、建筑外立面风格优雅富有变化2、小区面积较大，更有利于营造格致社区环境3、利用基地原有景观，节约成本1、资金有限开发周期过长2、建筑排列过于紧密，间距不足，相邻建筑采光、通风效果较差3、小区引入步行街横跨小区内部，影响小区居住品质宸宇花园1、现代建筑风格2、房型设计三房两厅，错层1、外立面设计更富有现代感，提升了建筑品味1、基地狭长，满铺建造，无活动空间2、房型设计受制于基地形状面宽不足，导致部分户型出现黑厨、黑卫3、错层设计内部空间尺寸把握欠妥，主卧面积小，室内交通流线混乱，室内空气流通不畅盛丰项目（待定）规划中（2）劣势（W） 项目为盛丰公司在贞丰县开发的第一个房地产项目，与金都、康筑等已有产品投放市场的公司相比，公司市场影响不大，缺乏市场号召力。 盛丰公司拿地创贞丰县有史以来最高价格，土地成本高于其他项目，由于土地成本较高项目开发成本也相应提高，而贞丰县最高房价仅为980元/，这给开发带来了较大压力。 项目所处区域虽为政府规划城区拓展区域，但要真正成型仍然需要经过很长一段时间的建设。（3）机遇（O） 随城市发展需要，项目所处区域成为城区规划拓展的一个重点建设区域。 贞丰县房地产开发项目有限且开发周期都相对较长，截至2006年12月份为止，金都花园、康筑小区、寰宇花园商品房已经全部售完，后续开发仍然需要一段时间，在一定的时期内市场将出现无房可售的情况，盛丰公司项目适时介入，正好弥补市场空缺。 新城区建设尚未完善，老城区改造工程即将进行，商品房需求在一定时期内仍然会呈现持续增长趋势，有市场就有机遇。 盛丰公司天价拿地，不但是政府的一剂强心剂，对房地产市场的影响也是巨大的。土地价格的大幅度提升直接影响到开发成本的增加，房价也会呈现相应提高的趋势，兄弟项目在过去提高房价的努力终于看到希望。 同类竞争项目开发周期相对较长，在分期开发的过程中对整个地块的利用已经基本定型，小区可塑性已经不大，短时间内提高项目品质的目的难以实现，盛丰公司尚处规划阶段，这就掌握了开发的主动权。（4）挑战（T） 项目的挑战其实就只有一个，那就是盛丰项目能否在贞丰低迷商品房销售价格中破冰前行。盛丰公司土地成本较高，开发成本也随之提高，而从现有项目实现的最高单价980元/来看，开发的压力确实相当巨大。要提高商品房销售单价就必须改善小区环境、提高产品品质、降低建筑容积率、扩大小区活动空间等，这就可能导致可售面积减小，项目开发资金增加。那么，贞丰县消费者是否愿意为这样的房子卖单呢？如果愿意那消费者能接受的商品房销售单极限又是多少呢？在这样的状况下如何实现投入与收益间的平衡，就是摆在我们面前的最大挑战。项目定位篇一、项目目标客户定位分析1、目标客户定位依据（1）城镇居民收入水平不断提高我们缺少2006年城镇居民收入官方的具体数字支持，但是从2005年政府公布的数据上我们可以基本推算出贞丰县居民收入水平提高的幅度。2005年城镇居民人均可支配收入5600元城镇居民可支配收入年均增长10%，2010年9000元左右。贞丰县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要根据这个纲要我们就以年均增长10%计算，2006年城镇居民人均可支配收入最少也应该达到6160元，城市人口按4万计算，即城市年可支配收入总量为246400000（贰亿肆千陆百肆十万）元，居民住房消费按可支配收入不超过30%的正常比例计算，2006年应该存在的居民住房消费可支配总量则为73920000（柒千叁百玖十贰万）元。根据工作组统计贞丰县2006年投放市场商品房总量不超过230套，且主力户型面积均控制在130左右，以最高销售单价980元/计算，2006年居民住房消费总额不超过29302000（贰千玖百叁十万零贰千）元。这样的数据统计是惊人的，也就是说贞丰城镇居民手中至少还拽着44618000（肆千肆百陆十壹万捌千）元可用于住房消费的资金，如主力户型面积按140，销售均价按1250元/计算，那么，这个城市2006年至少还能消化这样的商品房255套，仅从这一项我们就能预期贞丰县未来房地产市场发展的大好前景。（2）改善居住环境愿望迫切工作组这段时间经过走访发现，相当多的政府部门工作人员目前居住环境相当差。工作组接触了如建设局、交通局等部门，许多人居住的仍然是房改房，面积小、采光不足、通风效果不理想、周边环境脏乱。其实，这部分人并不缺乏购买力，改善居住环境的愿望也相当迫切。只是，或者因为距离工作单位近、或者因为离小孩学校近、或者对现有产品不满意、或者因为单位准备集资建房等，才迟迟未见其产生购买行为。随着政府政策变化，特别是在单位集资建房被“一刀切”后，许多人才反应过来需要购买商品房，可等他们回过神来的时候才发现原来市场上商品房也已经无房可买，那么只好选择继续等待。2、目标客户群体细分（1）乡镇先富人群（2）公务员（3）外来经商人员（4）城区改造被拆迁的居民3、目标客户群体特征分析【乡镇先富人群】 主要收入来源贞丰县矿产资源丰富，储量大， 品种多，主要有金、煤、锑、重晶石、冰洲石、大理石、石英砂等，其中烂泥沟金矿、水银洞金矿和灰家堡背斜金矿均属国家特大型金矿，水银洞金矿年产黄金万两，烂泥沟金矿、背斜金矿处于勘测之中，远景储量达200多个金属吨，被地矿学家誉为我国将在21世纪倔起的“金都”。乡镇许多人通过对当地矿产资源的开采迅速积累起了巨额的财富，这也是乡镇部分人先福起来的一个主要途径。 消费心理及特征更希望居住到城市价格并不是第一考虑因素，更注重居住品质需求房型面积较大，并不以实用为选择原则投资【公务员】 主要收入来源工资+奖金+福利 消费心理及特征改善居住环境以实用为购房选择原则投资【外来经商人员】 主要收入来源经商 消费心理及特征本土化需求降低生活成本投资以经济划算为第一选择要素需求房型面积不大【城区改造被拆迁的居民】 主要收入来源外出打工副业（如摩托出租、贩卖农产品）拆迁补偿 消费心理及特征价格是其购房首先考虑的问题居住环境、房型、品质意识淡薄对城市区域的认同感是其购房的主要动力二、项目发展定位研究1、项目的市场定位贞丰县城2007年房产开发导向标（1）项目市场定位解释 张显建筑外立面设计新潮流 锤炼内部空间设计新样板 引领小区整体规划新风尚其实，归结起来就两个字“超越”。超越现有楼盘小区规划模式、超越现有楼盘内部空间设计标准、超越现有楼盘建筑风格表现手法。将项目打造成为贞丰县最有居住价值楼盘、最佳人居环境小区，给贞丰县消费者带来一个全新的、从视觉到心理感受上都能产生震撼楼盘，让小区居民尊贵身份得到最大限度的体现。（2）项目市场定位依据 贞丰县2006年商品房最高销售单价为980元/，只有提升开发产品品质才有可能拉动销售价格的上涨。 项目土地成本相对较高，产品差异化是实现预期利润的必然选择。 城市经济在向前发展，居民消费观念也在不断更新，房地产产品的更新换代是城市面貌改观、需求呈现多样化情况下的必然结果。2、项目开发主题定位2 007年贞丰县城最具投资价值的精致小区 （1）开发主题定位解释 首先，盛丰项目是一个精致的高尚小区，从规划设计到建筑外立面处理在贞丰县城都属首屈一指。 其次，在突出小区品质的同时，要将项目开发思路与城市发展规划融为一体，在未来几年，随着南环路、北环路的建设及周边开发，项目所处区域将成为未来新城区的心脏，地理位置优势十分明显，项目物业升值空间巨大，同样也不是为一个投资置业的好选择。（2）开发主题定位依据 房开公司对项目的开发最原始的动力还在于谋取销售利润，而利润最大化的实现就在于如何维持投资与收益之间的平衡关系。在贞丰县虽然整体上显示着巨大的购买力，但是由于财富的不平均分配的现实告诉我们，一个楼盘的开发就应该指向特殊的目标客户群体，而项目的开发设计从本质上来讲也只在于符合项目本身指向型消费群体的需求。工作组通过对已投放市场项目的销售情况统计表明，城区主要的商品房消费群还是公务员及商人。因此，在开发主题定位的文字阐述上用到“精致”这样的字眼。“精致”，精而小，细而雅致。盛丰项目本身基地面积有限，不具备建设一个大型高档社区的客观条件，但又要在现有的、已经基本成型的其他同类产品的竞争中脱颖而出，“精致”就成为了项目规划设计的首选。另外一方面，“精致”符合贞丰县商品房价格上升幅度的实际。贞丰县商品房销售价格由2006年的最高销售单价980元提升到007年商品房销售均价200元的可能性是成立的。因为即使是销售均价上浮到1200元/，主力户型控制在130左右的房子销售总价为不过156000元。虽然较过去销售总价有一定提升，但由120000元/套提高到150000元/套的涨幅并不难让人接受。如果不从实际出发开发所谓豪华小区，而期望2007年贞丰县商品房销售价格直线上升与兴义或者发达地区县城持平，就是一个比较冒险的做法。而且就本项目而言，受基地面积等因素影响，也无法实现所谓豪华小区的规划。 盛丰项目地处建设路边，100米临街面为项目土地的综合利用提供了机会。因此，突出投资价值更多的是倾向于项目商业物业的开发，达到更多的吸引投资客户、经营户入场的目的。虽然，项目商业物业占整个项目销售收入的比例不重，但是作为一个处于未来新城区心脏的房地产项目商业物业的升值空间却是可以预见的。3、项目产品定位商住结合、住宅为主的综合性小区（1）产品定位解释 项目产品分为住宅、临街门面两大类型 在产品结构中住宅要占绝对优势（2）产品定位依据 前面章节提到关于贞丰县商业物业发展的基本态势，虽然呈现局部供不应求趋势，但是局部的供不应求却与周边区域门面的大量空置同时存在，贞丰城区在一定时期内已经开始出现商业物业整体过剩的事实。因此，如果项目开发产品类型仍然以商业门面为主的话，出现产品滞销的可能性就相当大，而与商业物业过剩对比明显的正是商品房市场的供不应求。【注】关于能否临街面修建电梯房的问题工作组就这个问题也进行过许多次的讨论，我们并不排除能建设电梯房的可能性。毕竟，随着城市经济实力的不断增强、城市人口的增加、城区土地的减少，具有更高土地利用效率的高层建筑作为一个城市发展的标志，出现有其必然性，只不过这样的出现要看选择在什么时期，什么样的发展阶段。从开发成本的角度来说，电梯房虽然提高了项目容积率，分摊了更多的土地成本，但是其建安成本、配套设施费用等却明显高于多层建筑。以盛丰项目为例：1、修建多层住宅项目占地面积为7860，容积率为2.8，则土地成本最低为300元/。那么，粗略估算如下：土地成本+建安成本+基础配套费用+其他=单方成本=300元/+400元/+30元/+180元/=910元/（其他费用：人防异地安置、环保报审费、图纸报审费、规划定位放线服务费、附属配套费、管理费用、营业税）按房地产开发正常投资回报值300元/计算，最低销售单价应为910元/300元/=1210元/2、临街修建电梯房 项目占地面积为7860，容积率约为3.3，则土地成本最低为255元/。那么，粗略估算单方成本为：255元/+700元/+30元/+180元/=1165元/，回报值仍以300元/计算，最低销售单价应为1165元/+300元/=1465元/当然，不可以否认的是电梯房会为整个小区档次提升发挥重大作用，而且电梯房作为贞丰县稀缺资源也必将引起市场的震动和关注。但随之而来的问题是：、从2006年的最高商品房销售单价980元飞跃式的上升到最低销售单价1465元。以一个130房子为例，如果是多层房子则最高销售总价为127400元；如果是电梯房，这套房子最低销售总价为190450元，选择银行按揭（七成）付款方式，首付则由38400元上升到57450元。那么，贞丰县是否能在一夜之间释放出如此巨大的购买力呢？、从现有小区物业管理定价的标准来看，如金都花园、康筑小区都只是象征性收取0.