优先承租权制度的意义.docx

优先承租权制度的意义1.维护市场秩序的稳定法律制定初衷就是调解人与人之间的交往秩序，追求社会秩序的稳定性。当人们之间出现利益冲突的时候，就需要通过法律来缓和调解这些矛盾，来维护原本的社会秩序。之所以会出现承租人的优先承租权，就是为了稳定原有租赁关系的稳定，促进租赁市场的繁荣发展，因此可以说优先承租权是项具备社会使命的法律制度。虽然市场经济的发展依赖于市场自由竞争，但是如果对竞争不加以约束，则会导致竞争的无序性，阻碍了资源的有效配置 孙斯坦：自由市场与社会正义，中国政法大学出版社 2002 年版第 2 页。因此从宏观调控的层面，国家仍然需要制定法律来规范市场竞争。从优先承租权的视角分析，该项权利的出现显然是为了保护原房屋承租方利益，限制房屋所有人随意流转自己的房屋。从稳定秩序的角度出发，承租人租赁房屋是为了商业用途或者居住，因此肯定会在该房屋上投入更多的心血和精力，并且围绕该房屋形成了相应的社会关系。对于房屋所有人来说，他购买并出租该房屋仅是用于增值目的，对房屋需求度远小于承租人。如果双方之间的租赁关系变更，无疑是造成了原承租人生活的不稳定，使承租人感受不到安全感，影响了了既定租赁关系的稳定性，因此需要依靠法律途径加以维护。2. 体现公平公正原则房屋承租方是租赁关系中的弱势一方，优先承租权则体现了保护弱势方的价值目标。随着经济社会的发展，社会之间的贫富差距越来越大，国家在发展经济的同时也需要兼顾到公平正义。因此立法者在制定法律的时候，会相对牺牲强势方的利益，用以保护弱势方的权益，体现了法律对弱势方利益保护的倾斜，以求可以达到“实质公平”。在房屋租赁关系中 饶茜：租赁若干法律问题研究，载中国优秀硕士论文全文数据库，中国知网2010年版。，承租方并没有自己的房屋的，但是急需要使用房屋；出租房有自己的房屋并且暂时无使用需求。并且在房屋承租期间，承租人必然会倾注大量的精力、财力和时间，同时也围绕房屋建立了相对稳定的社会关系，因此如果租赁关系突然终止，承租方受到的经济损失几率会远远高于出租方，因此承租方属于弱者。法律需要对承租方倾斜保护，才能维护社会的公平正义。二、优先承租权“同等条件”的确认（一）“同等条件”的观点纷争 优先承租权是由优先购买权 群星：论承租人的优先购买权，载人民司法2001年第6期。衍生而来的，所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有的优先于其他人而购买房屋的权利。“同等条件”在市场经济的背景下，主要指的是出价条件，包括价格、付款期限、方式等。我国合同法已经对承租人优先购买权作出了明确的规定。中华人民共和国合同法第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人要实现优先购买权须以同等条件为前提。如果条件不同等，例如价格条件不同等，承租人则不能享有优先购买权，这是无论在理论还是实务中都没有争议的。那么何为同等条件呢？在我国存在两种主流说法:一为绝对同等说，认为这里的等同应为绝对相同过完全一致。笔者认为这种说法过于绝对。尤其是如果其他买受人提供的条件是其才能提供的，承租人不能做到，这对承租人而言不公平。此时如果承租人愿意以金钱替代此机会条件，笔者认为可认为双方在同等条件下。二是相对等同说。支持此观点的人认为，承租人购买条件与其他买受人大致相同，即为“同等条件”。但笔者认为这种观点没有具体标准，在适用中伸缩性过大，操作难度大。王利明先生认为，优先购买权是指优先购买权人在支付同等价格 戴孟勇：先买权的若干问题，清华大学学报，2001年版第5359页。的条件下，享有优先购买标的物的权利。即同等条件主要是指价格条件。笔者认为如果是在一般的优先购买权中，也应适当考虑支付方式，期限等方面。但如果是在拍卖程序中优先购买权，竞买人和优先购买权人竞争的本来就是价格，而出卖人也是想得到利益最大化，其他条件早已设定并告知买受人，所以笔者认为在拍卖中优先购买权中的同等条件主要是指价格条件 朱佳伟：论承租人优先购买权，华东政法大学，2012年版第2223页。同样的，法律虽然没有具体规定优先承租权 邹平：论法的六大价值，载当代法学2003年第8期。，它也是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有，具体是指优先承租权人承租出租人房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。而目前对于“同等条件”理论界与实践界存在着四种不同的观点：1：绝对同等说，认为承租人认购的条件是与其他买受人绝对相同或完全一致。对于优先购买权的界定应当是逐渐严格的，不仅从出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面严格审查其同一性，而且同等条件的决定权应当归属所有权人，以免所有权人的权利受到过多侵害。2：相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人的条件大致相等，即为同等条件。这种观点目前占大多数。3：认为同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予其他买受人一种较优惠价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格之中，如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。4：认为在一般情况下，同等条件即为同等价格，如果法律法规有另行规定的，同等条件还包括法律法规规定的限制条件，当事人原来的合同中有明确确定的条件，可以成为同等条件的组成部分，但约定不得违反法律规定。（2） “同等条件”的实践争议在现实生活中就存在着这样的一些情况：2004年12月31日，长汀县房管所与俞如鑫签订了公有房屋租赁合同书，合同约定：俞如鑫向长汀县房管所承租坐落于长汀县汀州镇横岗岭17号店房一间，租期一年，至2005年12月31日止。合同期满后，长汀县房管所若继续出租，俞如鑫在同等条件下享有优先承租权。2005年10月19日，长汀县房管所发出关于按期收回店房的通知，对出租的店房期满后不再续签，将收回店房进行公开招标出租。11月17日，长汀县房管所在当地媒体发布店房招租公告进行公开招租，并公布索取资料办法、交纳竞标保证金等招标的具体事项。11月25日，长汀县房管所以现场竞价方式进行招标时，俞如鑫租赁的房屋被张进以每月租金750元的价格竞得租赁经营权。但俞如鑫在租赁期满后拒不归还租用的房屋，长汀县房管所遂将俞如鑫告上长汀县人民法院。除此之外还存在着有第三人参与优先承租权纠纷的问题，其中也同样涉及“同等条件”的问题：甲方与乙方签订的房屋租赁合同期限为三年，双方约定好在合同期限届满之后，承租方乙方在同等条件下可以优先续租该房屋，并且约定双方的违约责任。在该合同到期之后，甲方与乙方就续租问题进行了商谈，此时丙方以8000元的价格要求承租该房屋，经洽谈，原租赁方乙方愿意以每月8000元价格承租该房屋。但是甲方提出，对方已经将租赁价格加之10000元每月，乙方遂放弃承租，但是要求甲方承担违约责任。在搬离房屋之后，乙方才发现甲方最终出租价格只有5000元每月，因此乙方将甲方诉诸法庭。生活中还有诸如此类的很多例子，都对优先承租权中的“同等条件”有着争议，因此，只有对“同等条件”作出准确的界定才能够很好地促进优先承租权的实现。（三）“同等条件”的明确界定虽然上述所提到的前三种观点有合理之处 王泽鉴：民法学说与判例研究，中国政法大学出版社，1998年版第71、78页，但本文认为第四个观点更有可取之处。第一，同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二，在支付方式上的等同，如出租人允许第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金，出租人必须同样允许承租人分期付款，举证责任当然由出租人承担。第三，其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时，承租人又不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为条件相同，此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务；若从给付义务不能用金钱代替，同时又是合同生效所附条件，亦构成同等条件，承租人必须履行此从给付义务。依照此观点，可以对上述第一个案件进行分析，第一个案件争议的焦点是长汀县房管所向社会公开投标招租是否侵犯了俞如鑫的优先承租权。根据法律规定，合同的订立需双方真实意思表示一致，方为有效。长汀县房管所管理的公房系国有资产，为提高国有资产使用效益，促进保值增值，依法定程序将营业店房向社会公开招租，符合国家政策和法律规定，属有效民事行为，俞如鑫要与房管所重新确立租赁关系，应依房管所的要求进行，方为有效行为。对于俞如鑫所称优先承租权，应处在同等条件下。虽然双方在原租赁合同上有约定，但该合同因期满而终止，要重新确立租赁关系，需依投标方式进行，但俞如鑫未依房管所公告要求，参加招标投标，放弃了与房管所订协议的权利。因此，优先承租权已不存在。 当房屋租赁期限届满之后 薛鹏飞：浅析实务中优先购买权的若干问题。 ，可能会出现第三方愿意租赁该房屋的主体，此时第三方与原承租人之间可能就房屋承租问题产生冲突。在原承租人与第三方之间，出租人必须要选择一方继续建立租赁关系，而租赁对象的选择并不是由出租人单方决定，承租人在满足一定条件下则可以行使优先承租权，而该条件就是前文提到的“同等条件”。在其它条件都已经满足的条件下，就应当重点审查双方提出的租赁条件是否属于“同等”标准。但如果出租方与第三方恶意串通，抬高房屋出租的价格来限制承租人继续行使房屋的承租权，此时承租人可以诉诸法院来解决该问题，请求法院判决合同无效，并且要求继续与出租人续约。但是如果第三方是善意的，即其本身就不知道出租人已经与承租人有成立在先的租赁关系，或者是出租人恶意隐瞒了租赁事实，此时法院在宣告合同无效的情况下，出租人应当承担缔约过失的责任，来弥补第三方损失。在上述第二个案例中也存在着“同等条件的”问题，如果乙愿意以10000元每月的价格继续承租，那么，乙是享有优先承租权的，他能以每月10000元继续承租这个房屋，但问题是，真如甲所说对方加至10000元而乙拒绝，那么乙就丧失了在同等条件下优先承租的权利，因为乙无法满足价格相同的条件，因此也就失去了优先承租权。 王利明：民法学，1983年版第141160页而在此案例中，甲欺骗了乙，谎报了租赁价格，那么在这种情况下，乙就有权请求自己的优先承租权。3、 优先承租权“时效”问题的界定（1） 优先承租权诉讼时效诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权力即丧失请求司法机关强制力保护其权利的法律制度。诉讼时效届满的效力对于权利人来讲，其在法律上的胜诉权消灭。但是其民事上的实际权利是存在的，即其权利并没有因为法律规定的实效制度而消灭，只是转化为没有法律保护的自然权利。对于债务人来讲，诉讼时效超过后，债务人只是责任可以免除，但债务并没有消灭。 设立诉讼时效制度的目的在于促使权利人及时行使自己的权利，以确定财产关系，加速社会经济流转，稳定社会经济秩序，便利人民法院及时正确审结民事案件。在租赁合同中，因为所涉及的权利内容不同。如，有违约所引起的租赁合同的解除，有违约所导致的损害赔偿请求权的行使，有租赁合同到期后出租人对于租赁物的返还请求权，有因承租人拒付租金所引起的追索租金的请求权等。虽然所依据的基础法律关系都是租赁合同关系。但是，因为所主张的请求权不同，适用的诉讼期间也不同。关于租赁合同的诉讼实效问题，具体如下：履行过程中因为延付或拒付租金 参见民法通则第135条引起的纠纷应当适用1年的诉讼时效外，其他基于租赁合同 参见民法通则第136条所引起的纠纷均适用2年的诉讼时效。优先承租权的时效 梁晓亮：论我国房屋承租人优先承租权保护，中国知网2010年。是体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，而且优先承租权不单可以对抗第三人，主要是对出租人的所有权进行一定限制。所以，承认优先承租权其实就是赋予租赁权更大的物权效力，使其在租赁合同期间拥有的排他性延续到租赁合同期满后的一段时间内。（二）诉讼时效执行的困境目前，法院在审理因为承租人优先承租权问题引发的争议中，通常会援用合同法230条对承租人优先购买权的相关规定，虽然在该条中，规定了优先购买权行使的条件，对判断承租人的优先承租权有参考价值，但是因为法律条文规定过于笼统，其中最重要的时效问题，即“合理期限”问题未得到明细，在实务中也缺乏明确的判断标准。“合理期限”类似于为某种权利的行使附加某种条件，但是这个词本身就具有模糊性。首先“合理”本身是个模糊的概念，无论是立法条文中，还是在司法实践中，什么样的期限可以属于“合理”范围内，如何计算期限的起始等，这都容易产生争议；其次，合理期限指的是出租人的通知义务时间，还是承租人行使优先承租权的期间，这个问题并未得到明确。这个问题在相关的司法解释中也未得到明确，给实践操作带来的重重困难。（三）时效执行的完善1.“合理期限”的起算点首先根据学理上的解释，“出租”至少有三种解释：一是出租方意将即将到期的房屋继续出租、出租房与第三方达成了租房意向；三是双方签订了租赁合同。因为学者对出租意思理解不同，对房屋租赁行为会影响到的各方利益也有不同了解，具体理论界认为对于合理期限的起算，有以下几种不同观点：（1）出租人应当在出租房屋之前，将继续出租的事项告知承租人，即以意欲继续出租前一段时间为合理期限的起算点，但是笔者认为这仅仅算是出租人的通知义务，不能将其纳入到合理期限之中。（2）出租人应当在与第三方达成租赁意向之前的某段期间内，将房屋继续出租事项通知承租人。但是此时并不存在缔约的问题，因此也就不涉及到“优先”和“同等条件”的问题，笔者认为这种情况下根本不需要探讨承租人的优先承租权，因此这种起算点计算方式也是有误的。（3）出租人在与第三方磋商阶段，即双方已经达成了租赁合意，但是双方并未正式签订合同，此时出租人向承租人告知租赁房屋的事项，同时出租人在与第三方磋商时，应当告知第三方可能因为承租人行使优先承租权，合同存在无法签订的风险。我国台湾学者持有这样的观点。此时出租人与第三人的合同仅仅出于磋商的阶段，双方还未签约，但是出租人完全可以将与第三人拟定的合同内容，包括租赁价款告知承租人，方便承租人在“同等条件”下行使优先承租权。通过以上不同学者对优先承租权“合理期限”起算点的研究发现，该期限的起算点“出租前”应当理解成出租人与第三方签订了租赁合同之前，即出租人已经与第三方磋商并且达成合意，此时在签订合同之前出租人应当将出租事项告知承租人，在合理期限内承租人表示是否要继续承租该房屋。在这个阶段中，出租人不得与第三方私自订立租赁关系。2.