《房地产缺陷报告》PPT课件.ppt

房产品缺陷研讨 专题报告,目 录,产品与气候习惯相结合,本次房产品缺陷研讨将撇离传统的房屋质量问题，而主要从“日常使用”与“日常管理”两个方面对项目在产品设计与材料选型等方面存在的缺陷进行汇总。我们希望这类梳理能成为提升“绿城品牌”综合品质的又一思路渠道。,产品与日常使用的结合,1、在今后的楼盘设计中，应充分考虑商业街及主要出入口的夜间照明亮度问题，避免存在安全隐患。,在出入口的设计时，应注意以下几点：,2、出入口在设置水景等大型节点景观时，应同时考虑是否对机动车行驶有影响（包括驾驶员视线）。,3、小区消防门设置时应位于最外侧，以免通道被违规停放的自行车堵塞后，事故时无法及时打开。,4、小区机动车入口尺寸需人性化考虑，大于1.2米，确保行人与电动车能够正常通行。,1、在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损问题。,在园区道路的设计时，应注意以下几点：,2、为确保两辆越野车能够并行，高端低密度住区的园区车行道路，不论主次，宽度应不小于4.5米。,3、在道路设计时考虑人们的行走习惯：比如在容易出现绿化踩踏的部分用绿化小品处理或者采取倒圆角设计形式；为老人、残疾人考虑，建议在园区内考虑无障碍景观路线（供轮椅、孩童推车推行）。,1、地下车度坡道口的排水沟格栅应采用多段设置，增加固定支点，不宜与减速带过近，并于角钢间垫柔性材料，避免松动以及松动后所带来的噪音影响。,在地上、地下车库的设计时，应注意以下几点：,2、车位在设计时应避免设置在设施设备房门口、排污井盖、单元安全通道等处，防止对业主日常行走或紧急逃生的道路产生阻碍。,3、在车库照明设计时应考虑灯光照度的实用性，避免因设计于桥架上方所引起的照度不足。,4、地下车库采光井应尽可能考虑封闭，避免雨水飘入地下车库并形成积水。,5、别墅项目私家车库层高应充分考虑各型号越野车的高度，至少不低于1.8米， 三车库及以上的车库门从耐用性的角度，建议采用侧式电动翻板门。,6、为确保机动车辆的安全与便捷停放，单个机动车位的宽度应不小于2.4米。,7、地下车库道闸如采用近距离刷卡系统，应注意刷卡器避免设计在陡坡上，以方便业主使用。,1、自行车库坡道分段间不应存在高差，坡道宽度需大于55CM；在合适位置设置缓冲区；设计台阶灯，增加夜间照明，但需分时段控制；对于较长的自行车坡道可考虑增设雨棚来解决暴雨情况下的积水问题。,在自行车库的设计时，应注意以下几点：,2、随着电瓶车的普及，可考虑在非机动车停放点考虑设计充电插口，并在每个充电点设置电表，以便将电费公摊给有需求的业主。,1、为避免后期商家店招形式各异影响立面，建议在建筑设计前期就考虑店招的位置、形式与尺寸。此外，商业街应适当设计挑檐或雨棚防止雨水进入店铺内。,在商铺、会所的设计时，应注意以下几点：,2、商铺在门锁选型时，应避免门把手与门锁距离太近而引起的开锁不易。,1、信报箱在定位时，高度应适合人们投取；信报箱设计在门禁内的项目，项目公司应预先与邮局沟通，确定能够通邮；智能信报箱需预留电源位置；设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。,在建筑单体设计时，应注意以下几点：,2、单元门设计时需避免开启过程中与其他物件发生碰撞，包括但不限于石材墙面、门牌指示、安全出口指示等。,3、户内厨房燃气管在设计时，应避免对排烟道产生遮挡，燃气表应设计在便于插卡的位置，例如厨房内或便于通行的阳台。,4、空调室外机位要考虑到便于安装，以及便于通风，从而确保其制冷效果。,5、对于层高超过3米的区域，为便于后期维修清洁，照明系统应优先考虑壁灯。,5m,6、关注高端项目的阳台、露台排水口设置，尽可能避免把排水口设置在干挂石材内的形式（易排水不畅），也避免把排水口设置的靠近室内空间的形式（易户内进水）。,7、消防安全通道应考虑安全指示与照明措施，防火门与楼梯间开启后至少需保持一米距离。,8、户外台阶在采用光面石材时，应考虑相应的防滑措施，从而避免雨雪季节，业主在此处滑倒摔伤。目前已经发生过因户外采用光面石材导致业主摔伤而引致的索赔事件。,9、对于酒店式大堂或园区会所入口挑檐下的空间来说，进深尺度上应大于3米，从而确保实际使用过程中，业主或来访车辆拥有足够的空间在该区域下客，而不会发生开车门直接碰到门的问题。,10、单元入口处应满足基本的照度要求，令夜晚住户可以看清来访者面貌，而来访者也可以看清门禁数字。,11、毛坯交付项目应考虑卫生间通气孔的高度，避免太低后影响业主吊顶；厨房因使用燃气热水器时需强排风口，建议在外立面统一考虑设置；厨房窗户建议考虑为移窗或在底部安装手摇拉杆，如采用推拉式易受橱柜台面进深影响，造成业主在实际使用中开启、关闭的不便。,12、铝合金玻璃栏杆应优先考虑其牢固性，避免过长引起的晃动，尤其是在高层项目中。,13、平层官邸项目的双层内阳台设计使得住户在晾晒衣服时无法晒到阳光，建议考虑相应的解决方案。,14、部分项目在露台栏杆、扶手、窗台线条等处使用GRC线条。由于其构件与外墙涂料粘接性较差且容易冻坏，脱落较多，难以修复。建议选择合适材质。,1、探头控制启动水泵在水质不清的情况下效果较差，因此排污泵不建议采用探头控制启动水泵，而建议采用浮球阀控制启动水泵。,在设施设备的选择时，应注意以下几点：,2、精装修户型家用电器配置时荷载以不超过电表后空气开关保护范围为佳，防止频繁跳闸。,3、在架空层排水管冲击较大的位置，应考虑用金属弯头代替UPVC。,4、当户内恒温龙头与水泵压存在压差时，建议在水管井内冷热水管上加装止回阀，防止业主淋浴时水温忽冷忽热。,5、配电房在定位时应尽可能的远离住宅并考虑隔音措施。,6、高端低密度住宅项目的分支路段应考虑夜间照明，为业主夜间出行与保安夜间巡逻提供帮助。,7、对于屋顶设计泳池的高端项目，排烟系统及卫生间通气管应着重考虑，并在排气道口增加机械排风设备，防止因管道绕弯过多导致通气管浊气不能有效排出，致使业主卫生间内产生异味的情况。,1、从人体工学角度考虑，按摩泳池边应采取倾斜设计，以符合人体舒适性要求，上部尽量与下部持平，给人以最佳的舒适感。,在景观的设计时，应注意以下几点：,2、景观在处理高差时，应杜绝产生只有一个踏步的台阶。此举将极易造成业主绊脚摔跤。如是后期施工引起的误差，可采取缓坡形式解决。,3、儿童娱乐设施的下方应考虑浇筑基础，防止设施经常出现松动，影响正常使用。,4、在公共绿化（庭院）与私家绿化（庭院）交接处要考虑业主的私密感和安全性,避免一层花园直通园区道路，无私密感的设计。,1、卫生间在设计时需注意：在淋浴房的设计时，需确定玻璃门的开启不会撞击到马桶或墙面花洒；采用石膏吊顶并将热水器置于其中的项目，需预留足够的检修空间；由于潮气过大，卫生间尽可能避免使用墙纸；管道井与浴缸周围必须预留检修口。,在精装修的设计时，应注意以下几点：,2、北面设备阳台放置洗衣机的位置至少保留60CM的宽度，确保常规性洗衣机能够放入其中；设备阳台地漏为便于检修，应尽可能避免被室外机遮挡。,3、厨房油烟机在选型时需根据中国人的烹饪习惯，来选择大功率的油烟机。,4、中央空调出风、回风口由于需频繁清洗，不可直接固定于石膏板上；出风口应避免距离灯带太近，影响制冷效果。,5、门窗在设计时应注意：户内纱窗应设计为可拆洗式；窗帘轨道固定螺丝长度应确保能够将其直接固定在细木工板而不是石膏板上。,产品与日常管理的结合,1、所有小区的出入口均必须考虑保安岗亭，保安岗亭应设计在进出道路的正中间，且从侧面开门方便保安人员进出管理，并考虑挑檐或雨棚。,在出入口的设计时，应注意以下几点：,2、进出道闸之间应紧密闭合，避免出现车辆在道闸未升起时仍能通过的现象。,3、在尺度偏大的出入口，应设计防泊设施来避免业主随意停车。,4、近距离感应卡式道闸应注意，刷卡感应区需设置在驾驶座方向并与道闸保持一定的距离。电动铁艺门代替道闸的形式由于车辆放行效率较低，不适合用于高密度住宅。,1、排水口首先应考虑排水量，避免开口较小，其次应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式，最后从损坏更换的角度，不应设计过于复杂的图形。,在园区道路的设计时，应注意以下几点：,1、从节能的角度考虑，地下车库的照明系统应分路控制，尤其是在有采光天井的节点周围。,在地上、地下车库的设计时，应注意以下几点：,2、地下车库的积露将引起霉变，减少设施设备使用寿命，因此建议在相对潮湿的地区设置机械风使地下车库形成空气对流，减少地下车库内部温差，从而减少积露现象。,3、对于人车分流的项目，地下车库应确保层高能够使特殊车辆的进入（如装修家具运送车辆、救护车等），同时为每个单元业主考虑地下通行路线与卸货空间。,1、会所内24小时便利店应考虑单独向外开门，以便于夜晚期间会所关门后超市正常运营。,在商铺、会所的设计时，应注意以下几点：,1、公共部位，在设计时应考虑后期的清洁，如屋顶平台应考虑可上人通道，以确保保洁人员能够对该区域进行打扫；立面门窗应避免出现做死，或被护栏遮挡等。,在建筑单体设计时，应注意以下几点：,2、赠送于业主的相邻两户露台应设计隔断，使其相对独立，避免纠纷。,3、各类设备房应充分考虑正常体型工程人员的进入与操作空间，并与室外形成有效高差，防止进水。,4、为防止消火栓试水检修时，水进入电梯，设计时消火栓应避开电梯门，同时，电梯前室地面铺装时需设不小于5%的反坡。,5、消防池水源应采用自来水与地下水相结合的供水方式，避免枯水期间无法保证消防灭火应急水源的问题。,6、公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，业主的随意开启或关闭，既不利于管理，也将造成能耗浪费。,7、单元门禁锁具如采用电插锁的形式，地弹簧容易偏位，需要经常调整地弹簧。地弹簧调试次数过多后，复位精确度就大大下降，最终导致难以关闭，建议采用磁力片锁为宜。,8、关于公共部位的空调室外机，应设计在相对围和、隐蔽、且带有遮顶或雨棚的位置，防止安全隐患及雨天机器进水。,9、围墙与周界系统应紧密互补，围墙应具有一定的高度防止外来人员轻易攀爬，周界周边应避免种植竹类或藤本植物，从而降低误报率。,10、为确保车辆刮擦后能快速分辨责任，在室外停车位、车库出入口等位置均应该考虑监控摄像头。,11、别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口，同时注意防水、防晒，以延长使用寿命。,12、顶部沿廊较宽的项目，人可通过此沿廊由一户的阳台或窗户进入另外一户，故应对户与户间的沿廊间做好阻隔，避免安全隐患。,13、太阳能热水器若直接固定在屋面易破坏防水层，建议在浇筑时预留固定基座。,1、对需要二次分摊向业主收取费用的能耗必须安装计量表，以便向业主收取费用。,在设施设备的选择时，应注意以下几点：,2、在房屋建造时对有管道检查盖的地方，如排水管、地漏等必须设置检修口或检修空间，以便日后维修。,3、管道井内应考虑充分的维修操作空间。,4、空调冷凝水下水管如设计采用无组织排水（自渗）方式，容易堵塞及倒返水，建议并入管网;雨水管应直接接入雨水井，防止污染立面。,5、在公共区域照明系统设计时，应充分考虑灯管、灯泡后期维修与更换的便捷性，避免出现灯管密封在灯罩内的现象。,6、在露天区域的照明系统选择时，应考虑封闭式的可拆卸灯罩，防止雨水飘入引起的短路。,7、在写字楼设计时，应根据设备容量考虑空调机房的集水井容积、排水泵功率及排水口管径，否则易由于排水不及时，引起机房水淹现象。同时建议对循环水泵表面进行保温处理或在基座设置排水槽，防止电机基座表面油漆长时间受到冷凝水的浸泡，产生开裂、起壳等情况。,8、信息智能箱在前期选型时应根据具体情况确定大小，后期应将线路进行梳理，捆绑固定，标识清楚，以便于检测维修。,9、对于室外的弱电监控设备，应考虑加装避雷装置。,10、背景音乐的控制系统应设置在监控室或小区服务中心内，便于管理。,11、消防风机控制电路中防火阀使用电压应改为安全电压（220V为不安全电压），避免产生火灾等安全事故。,12、电梯设计时应注意：在电梯坑底打排水孔，并导流到集水井内；所有电梯机房均考虑通风及安装空调；轿箱内尽量避免采用大面积镜面不锈钢影响监视效果。,13、设备房及游泳池机房等四周需考虑排水槽，以便于设备溢水或结水时将水引至排水沟。,1、木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂，增加后期维修成本。,在景观的设计时，应注意以下几点：,2、道路两侧绿化种植灌木与道路侧如没有收边，雨天将造成种植土冲刷到铺装面，污染铺装面，影响业主行走。建议采用麦冬或草皮等进行收边，并做好勾缝处理，防止小草生长延伸至路面，影响品质。,3、泳池区域应相对封闭，来避免安全隐患，同时在泳池周边尽可能少用高大的落叶乔木，防止秋天时落叶对泳池管道进行堵塞。,4、设计水系时应考虑：所有景观水系均应考虑排水及进水系统，且两者需采用不同的管道，防止污渍倒流，便于清洁；储水池容量需足够大，避免每次循环均需补水，造成水系补给费用过高；水系周边为平石板铺装的，应考虑设计一定高度的挡水线，防止下雨天地面灰尘随雨水流入水景内，导致水系内水浑浊不清；