祁门县华都装饰城营销策划方案.ppt

华都装饰城营销策划方案,百佳行动地产管理顾问公司 二五年三月十一日,一、市场现状分析,（一）祁门商业市场现状 祁门县作为一个较为偏远的县，其城市建设和城市的发展相对比较滞厚后，虽然最近两年城市的开发进程较前几年有很大的突破，可以用突飞猛进形容也不为过，但是经济的发展同城市的发展进程还存在较大的差距。随着房地产业在祁门的迅猛发展，竣工面积不断增大，当然素随之来的商铺的的数量和面积也在迅速的增加，因为经济的滞后，导致在祁门县城有大量的商业门面处在闲置状态，特别是在新竣工项目上表现极为突出，其中在江北新竣工的小区商铺空置率有之多，在文峰南路上商铺空置率也在左右。在目前这种情况下，出现了投资恐慌，如果不能很好的解决这个问题，对于我们这个项目的销售将带来比较大的市场压力，而解决这个问题的关键就是如何营造商业氛围，提升商铺的价值，通过运作专业市场无疑是最佳的选择。,一、市场现状分析,（一）祁门商业市场现状 祁门县目前的商业市场整体比较落后，除了茶叶市场和一个小商品市场具有一定的规模和影响外，现在没有一个真正的专业市场，服装、建材、装饰材料、家居等一些经营商业基本上是零散经营，从市场的发展来看，在1-2年的时间里，开发经营一专业市场具有比较大的空间，符合发展的需求。根据祁门县规划等情况，结合我们项目的特点，经营家居装饰市场是我们比较理想的定位选择，华都装饰城可谓在适当的时间应运而生。,（二）华都装饰城市场前景,1、市场前景广阔 随着城市建设和发展、居民生活水平和生活质量的不断提高，家装行业在不大的壮大，家居装饰市场也在迅速的扩大，家装市场包含的内容比较广泛：板材：方料和系列板材、木地板、瓷砖、石材、卫生洁具、灯具、油漆和涂料、五金水电材料、塑钢、铝合金材料及加工、其他辅材等甚至延伸到窗帘、布艺、床上用品、家庭饰品、家具等，其市场容量之大是可以预见和想象的。 2、祁门市场潜力很大 目前祁门装饰市场随着城市建设的规模扩大和发展的速度的加快，装饰市场在急速的增长。目前祁门市场上从事装饰经营和相关联的产品经营的商家有80余家，目前还在快速增长的阶段。但是现在的经营的分布比较散乱，无法形成真正的行业发展，同时也满足不了消费者购物的需求。所以在当前启动装饰城时机最为恰当，迎合和市场的需要。同时对于装饰产业的发展将带来前所未有的促进和带动经济的发展，作为政府在了解的基础上也会给予大力支持,（三）华都装饰城市场现状 1、市场面积共计2300平方米左右（根据图纸初步测算）。 2、市场共有商业铺面41间，其中西侧沿中心南路门面8间，面积540平方米左右；南侧门面7间，面积350平方米左右；东侧沿河门面5间，面积180平方米左右；北侧烟高架桥门面6间，面积270平方米左右；内铺的情况是南北内街两侧门面共计12间，东西内街门面3间，面积450平方米左右； 、其中市场的西侧和北侧两面的门面销售压力不大，价格也可以攀高，而南面和东面以及市场内部的门面如果没有很有效的支撑，将来的销售压力是很大，甚至难以避免部分变成开发商的不良固定资产，造成现金大量的积压，一旦积压，再想盘活难度是可以想象的到的。,（四）市场劣势分析,1、市场的位置局限性很大，作为一个市场，我们的项目难以协调好人流和物流的动线，问题点比较突出，也是我们的最大的难点，只有西边是沿中心南路，其他三面目前的通道都不畅通，特别是南边和东边，如果单纯的门面出售，很可能变成死角，再加上难度最大的中间的铺面，没有一个市场作为支撑，项目很可能陷入滞销的状态。 2、做旺新建市场有一定的难度 3、价格的攀高有较大的难度,（五）市场机会分析,1、必须以专业市场为依托，我们选择家居装饰市场。 2、利用有效饿公关促销活动启动市场 3、协调销售，作好招商工作 4、作好配套的工程，有效的支持市场的推进，带动人气 5、争取政府的大力支持，在政策上得到优惠倾斜,（六）市场机会难点,1、获得政府的政策支持。 、怎样有效的做好引导和铺垫工作 2、招商,二、策划思路,1、利用再就业的方式，在做好政府公关，获取政策支持的前题下，同时带来人气的最大提升，为做旺市场奠定基础。 2、通过系列优惠等促销活动（ 8%的年回报返租、10年保值回购、3-5年免税等），全面展开销售和招商工作。 3、通过大量的前期宣传准备工作，让华都装饰城在祁门县达到家喻户晓的程度，利用市场开业的机会，通过系列的活动促销，做到火暴的开业盛况，吸引人气，做旺市场。,三、具体方案,一、光明城市 祁门第一个步行街灯光夜市闪亮登场,1、背景条件 现状：因为城市的需要，政府已经将原先在中心广场的大排挡经营户全部搬迁到项目的北侧高架桥的下面，因为环境很差、时间较短、规模较小、季节因素等诸多条件的制约，目前经营状况一般。 2、机会 因为政府的统一规划，目前存在的大排挡为灯光夜市的诞生奠定了政策和人气的基础。 3、前景 以光明城市为主题，同时用步行街夜市的运做思路去推进，即可以美化城市，也能够活跃经济，可以获得政府的首肯和大力支持，这样能够最大限度的聚集人气，为市场的做活做旺作好铺垫工作,一、光明城市 祁门第一个步行街灯光夜市闪亮登场,4、具体措施 A、利用项目北侧与高架桥之间的相对比较宽阔的场地作为灯光夜市的主战场，同时如果条件许可的情况下，可以将东侧沿河的一侧也规划进去； B、北侧沿高价桥一线共计51米的距离，报请政府同意后，在紧贴高架桥规划建设一条面朝南（我们项目的方向）简易商业门面（最好是用砖砌墙，楼板为顶，卷闸门），每间门面宽3米，深4米，高3.5米，面积12平方米，一共可以设计17间商业门面。东侧沿河一带，条件许可的情况下，根据需要的可以规划为大棚式门面，配合北侧的门面的经营； C、路面，灯光和环境的设计比较重要，即以最低的施工成本满足将来的使用需要，建议用较强的灯光、彩色地砖和适当的绿化； D、经营内容：排挡、小商品、少量的服装等 E、入驻的客户：现在经营户为基础，下岗职工为主体,一、光明城市 祁门第一个步行街灯光夜市闪亮登场,F、经营思路 夜市公共照明电费计划列入市政公共照明费用 两年免租，三年免税 G、管理办法 整个经营全部纳入市场的统一管理，由将来的装饰城物业管理公司和再就业管理部门负责协调管理，物业管理费用和卫生费一并由物业公司收取； H、灯光夜市的门面的经营和管理权归市场的物业管理公司，建筑物为临时建筑。,二、同一片蓝天 祁门首条再就业一条“华都步行街”隆重起航,A、活动主旨 帮助政府解决下岗工人再就业的难题，寻求政府对华都装饰城的关注和支持。 通过再就业一条街的启动，带动装饰城的人气，营造装饰城商业氛围，提升装饰城商业门面的商业价值。 B、经营场地 装饰城北侧临时规划建设的17门面房、东侧临时搭建的大棚式门面7-8间，另外我们可以拿出装饰城位置较差和销售难度较大的北侧7间门面、以及装饰城内部门面5-7间门面，总共40间左右门面。 C、就业对象 大排挡原来的经营户，下岗职工（夫妻双下岗人员、4050人员、低保人员、复员退伍商残军人、单下岗人员）。,二、同一片蓝天 祁门首条再就业一条“华都步行街”隆重起航,D、优惠政策 1 免收两年的门面租金； 2 在税收方面，争取两年免税； 3 工商行政管理费3年免收； 4 三年内免收营业税的相关费用。 E、经营内容 1 北街17间门面以大排挡、小商品、少部分服装经营为主要内容； 2 沿河东街的简易大棚式门面以经营小商品和服装等； 3 沿河东街的市场门面必须以经营与装饰相关的内容，类似装饰辅材、装饰加工等； 4 市场内街门面的经营户经营的内容必须与市场的整体统一规划相符。 F、协助支持单位 1 再就业管理的政府职能部门； 2 公正机关等； 3 开发管理的相关职能部门。,二、同一片蓝天 祁门首条再就业一条“华都步行街”隆重起航,G、优惠政策 1 免收两年的门面租金； 2 在税收方面，争取两年免税； 3 工商行政管理费3年免收； 4 三年内免收营业税的相关费用。 H、经营内容 1 北街17间门面以大排挡、小商品、少部分服装经营为主要内容； 2 沿河东街的简易大棚式门面以经营小商品和服装等； 3 沿河东街的市场门面必须以经营与装饰相关的内容，类似装饰辅材、装饰加工等； 4 市场内街门面的经营户经营的内容必须与市场的整体统一规划相符。 I、协助支持单位 1 再就业管理的政府职能部门； 2 公正机关等； 3 开发管理的相关职能部门。,二、同一片蓝天 祁门首条再就业一条“华都步行街”隆重起航,、操作办法 1 华都公司作好公关工作，协调好政府相关职能部门，让外围的简易门面尽快得以实施，并协调争取到优惠政策，在装饰市场开业的同时步行街投入使用； 2 由再就业管理部门和华都公司共同做好前期宣传、组织再就业人员的报名与和审查工作； 3 在公正部门的监督下，进行再就业人员的排队、发号和抽签工作，确保公开、公平、公正，最后结果向社会公开公布，接受群众的监督； 4 组织最后获得门面使用权的人员签定租赁合同，交纳保证金，并将许可的经营范围签进合同； 5 入街的经营户必须服从市场的统一管理。,三、六三三市场运营计划,六三三计划内涵 六大项目优势、三重投资保障、三项优惠政策,三、六三三市场运营计划,六大项目优势： 、区位优势 项目虽然位于县城的南部，但是紧邻城市中心，周边商业氛围较好，项目位于两条城市主要干道的交汇处，交通极为便捷。位置决定价值，将来的阊江路的贯通，项目的升值空间很大； 、规模优势 项目的商业经营面积平方米左右，夜市和市场自有门面近六十个，对于祁门市场而言，项目的规模最为合适，大小符合祁门市场的需求； 、实力优势 作为项目的开发商，铜陵华都公司有足够的实力运做该项目，打消了投资者和经营者的顾虑,三、六三三市场运营计划,六大项目优势： 、唯一性优势 作为祁门第一个也是唯一的家居装饰市场，华都装饰城占尽了天时地利人和的优势，通过装饰市场的平台，一方面可以为装饰材料经营户提供更好的服务，另外也为消费者提供了一个一站式购物的场所； 、品牌优势 通过灯光夜市和“华都再就业一条街”的推出，在聚集火暴人气的同时，可以极大的提升华都装饰城的知名度和美誉度，真正达到买装饰材料就到华都的效果； 、产品优势 关于产品的设计，整体缺点较多，局限性很大，但是如果作为专业的装饰市场经营，产品的劣势可以转化为优势，独立的门面设计、全封闭的市场管理、一层挑高4.2米、四个相对独立的分区等都比较适合作为市场的使用,三、六三三市场运营计划,三重投资保障： 1、返租回报 对于投资的客户，我们负责其门面的对外出租，每年租金回报7-10%，使投资者的投资在10