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一、单项选择题1、某房地产开发企业开发一个房地产项目并销售，取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元，能提供贷款证明，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5；计算土地增值税时该企业允许扣除的房地产开发费用为（）万元。A、400B、350C、650D、7502、2017年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得不含增值税转让收入2800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费60万元，转让该土地时计算土地增值税前准予扣除的税费为16.8万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（）万元。A、373.5B、450C、570.08D、761.63、下列项目中，属于土地增值税免税范围的是（）。A、建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20的B、个人之间互换自有居住用房地产的C、企业对外出租办公楼D、企事业单位转让旧房4、对房地产开发企业进行土地增值税计算时，下列表述正确的是（）。A、房地产开发企业发生的期间费用可以据实扣除B、房地产开发企业发生的开发费用，不能提供金融机构证明的，不得扣除C、房地产开发企业发生的土地闲置费用，可以扣除D、房地产开发企业发生的超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不得扣除5、根据土地增值税的有关规定，关于房地产转让的说法，正确的是（）。A、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以作为开发成本扣除B、以一次交割、付清价款方式转让房产的，在办理过户和登记手续后一次性缴纳土地增值税C、因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让其房产的，应从签订房地产转让合同之日起7日内到房地产所在地主管税务机关备案D、超过上浮幅度的利息部分可以扣除，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除6、根据我国土地增值税暂行条例的规定，我国现行的土地增值税适用的税率是（）。A、比例税率B、超额累进税率C、定额税率D、超率累进税率7、下列各项中，不需要由税务机关按照房地产评估价格计算征收土地增值税的是（）。A、隐瞒、虚报房地产成交价格的B、提供扣除项目金额不实的C、取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的D、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的8、某食品厂2015年1月购买办公楼一幢，取得商品房销售专用发票，注明购买金额为260万元。2016年8月，该食品厂因搬迁将购买的办公楼转让给某商场，取得转让收入800万元，转让时已按税法规定缴纳了城建税、教育费附加4万元（能提供已纳税费完税凭证），缴纳印花税0.4万元。该食品厂转让的办公楼重置成本价是600万元，成新度7成新。该食品厂计算土地增值税时，可以扣除项目金额是（）万元。A、302B、424.4C、424D、302.49、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的是（）。A、取得土地使用权所支付的金额B、前期工程费C、建筑安装工程费D、基础设施费10、根据土地增值税的相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（）。A、某房地产企业以开发的商品房抵偿债务B、单位在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业C、非公司制企业整体改建为有限责任公司，改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业D、某人将自己一套闲置的住房出租11、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的，土地增值税采取先按比率预征，然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于（）。A、1%B、2%C、3%D、1.5%12、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。A、账载余额B、重置成本C、账载原值乘以成新度折扣率D、重置成本价乘以成新度折扣率二、多项选择题1、下列项目中，属于房地产企业的开发费用的有（）。A、开发销售费用B、耕地占用税C、前期工程费D、借款利息费用E、开发间接费用2、下列各项中，不征或免征土地增值税的有（）。A、以房地产使用权抵债而尚未发生房地产权属转让的B、以房地产对外出租的C、居民个人转让其拥有的普通住宅D、以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的E、企业与个人之间交换的房地产3、以下关于房地产企业进行土地增值税清算相关问题的处理中，正确的有（）。A、土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以税务机关核定的金额确认收入B、房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权支付的金额”中扣除C、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除D、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金E、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费4、下列属于土地增值税立法原则的有（）。A、适度加强对房地产开发、交易行为的宏观调控B、抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益C、规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入D、促进房地产交易，提高国家经济收入E、促进土地买卖，进一步取得土地收入5、计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除的项目有（）。A、取得土地使用权所支付的金额B、土地征用及拆迁补偿费C、超过国家的有关规定上浮幅度的利息D、超过贷款期限的利息部分E、加罚的利息6、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款准予扣除，其中关于地价款的说法正确的有（）。A、以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金B、以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款C、以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金D、以转让方式取得土地使用权的，为该土地使用权的评估价格E、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金7、土地增值税清算审核的主要方法有（）。A、案头审核B、定期审核C、分期审核D、实地审核E、三级会商审核8、下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A、直接转让土地使用权的B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的C、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90D、取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的E、房地产开发项目全部竣工、完成销售的三、计算题1、某市一房地产开发企业委托建造住宅楼。2016年底建成后，将其中的60%的建筑面积直接对外出售，取得不含增值税销售收入8000万元，缴纳除增值税以外的相关税金40万元；剩余40%部分用于对外出租，本年度取得不含税租金收入50万元。与该住宅楼开发项目相关的成本、费用情况如下：（1）为取得土地使用权所支付的地价款为1600万元。（2）取得土地使用权按国家规定缴纳相关税费62万元。（3）前期拆迁补偿费120万元，建筑安装工程费2500万元，绿化工程费用70万元。（4）开发过程中发生销售费用300万元，利息费用400万元，管理费用380万元，利息不能准确按转让房地产项目分摊，且不能提供金融机构证明。其他资料：当地省政府规定，计算土地增值税时房地产开发费用的扣除比例为8%。本题不考虑地方教育附加。根据上述资料，回答下列问题、该房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额为（）万元。A、948B、952.6C、997.2D、960、该房地产开发企业应该缴纳的开发成本（）万元。A、1644B、1645C、1614D、1636、在计算土地增值税时，可扣除的项目金额合计为（）万元。A、3382.34B、3342.34C、3200D、3173.44、该房地产开发企业应该缴纳的土地增值税为（）万元。A、1260B、1677.95C、1720.6D、1801.48答案部分一、单项选择题1、【正确答案】 C【答案解析】 该企业允许扣除的房地产开发费用（400100）+（1000+ 6000）5 650（万元）【该题针对“转让新建房地产开发费用的确定”知识点进行考核】2、【正确答案】 C【答案解析】 未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目=1200+60+16.8=1276.8（万元），增值额=2800-1276.8=1523.2（万元）增值率=1523.21276.8=119.30%，应纳土地增值税税额=1523.250%-1276.815=570.08（万元）【该题针对“转让土地使用权和出售新房应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】3、【正确答案】 B【答案解析】 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20的免税；企业对外出租办公楼不属于土地增值税的征税范围。【该题针对“土地增值税一般减免税规定”知识点进行考核】4、【正确答案】 D【答案解析】 选项A，期间费用不得据实扣除，按实施细则规定的计算方法扣除；选项B，不能提供金融机构证明的，按（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）10%以内扣除；选项C，土地闲置费不得扣除。【该题针对“土地增值税清算时相关问题的处理”知识点进行考核】5、【正确答案】 C【答案解析】 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税；利息的上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【该题针对“土地增值税的征收管理”知识点进行考核】6、【正确答案】 D【答案解析】 我国土地增值税适用的是四级超率累进税率。【该题针对“土地增值税的纳税人和税率”知识点进行考核】7、【正确答案】 C【答案解析】 取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许从计税收入中扣除。【该题针对“评估价格的规定”知识点进行考核】8、【正确答案】 B【答案解析】 准予扣除的项目金额：房产评估价格60070%420（万元），与转让房地产有关的税金40.44.4（万元）；扣除项目金额合计：4204.4424.4（万元）。【该题针对“出售旧房和建筑物的扣除项目的确定”知识点进行考核】9、【正确答案】 A【答案解析】 房地产开发成本包括；（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费用。【该题针对“转让新建房地产开发成本的确定”知识点进行考核】10、【正确答案】 A【答案解析】 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税；非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，对改制前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税；房屋出租不属于土地增值税的征税范围，不缴纳土地增值税。【该题针对“土地增值税特殊减免税规定”知识点进行考核】11、【正确答案】 B【答案解析】 东部地区省份预征率不得低于2，西部地区省份不得低于1，中部地区和东北地区省份不得低于1.5。【该题针对“特殊售房方式应纳税额的计算方法”知识点进行考核】12、【正确答案】 D【答案解析】 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。【该题针对“出售旧房应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】二、多项选择题1、【正确答案】 AD【答案解析】 选项B、C、E属于房地产企业的开发成本。【该题针对“转让新建房地产开发费用的确定”知识点进行考核】2、【正确答案】 ABC【答案解析】 以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税；房产交换，产权发生了转移，属于土地增值税的征税范围。【该题针对“土地增值税一般减免税规定”知识点进行考核】3、【正确答案】 BDE【答案解析】 选项A，土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所记载的销售金额及其他收益确认收入；选项C，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。【该题针对“土地增值税清算时相关问题的处理”知识点进行考核】4、【正确答案】 ABC【答案解析】 土地增值税的立法原则有：适度加强对房地产开发、交易行为的宏观调控；抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益；规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入。【该题针对“土地增值税概述”知识点进行考核】5、【正确答案】 CDE【答案解析】 财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【该题针对“出售旧房和建筑物的扣除项目的确定”知识点进行考核】6、【正确答案】 ABCE【答案解析】 以出让方式（协议、招标、拍卖等）取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。【该题针对“转让新建房地产取得土地使用权所支付金额的确定”知识点进行考核】7、【正确答案】 AD【答案解析】 清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。三级会商审核不属于土地增值税清算审核的方法。【该题针对“土地增值税清算审核方法”知识点进行考核】8、【正确答案】 ABE【答案解析】 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。（3）直接转让