金地-北京顺义项目投资决策评审报告.doc

项目投资决策评审报告项目名称：北京顺义区空港居住项目送审单位：金地集团北京公司编制日期：二八年五月目 录摘 要正 文第一章 项目概况10一、项目基础信息101、地块位置102、用地性质103、开发程度104、规划指标10二、项目来源及要求111、时间安排112、保证金113、竞地原则114、地价支付进度（假定竞得价为12亿）115、交地116、开发主体117、开发建设期限118、其他11第二章 片区概况及规划12一、宏观区域概况（顺义区）121、经济优势122、交通优势133、生态资源丰富134、配套概况135、新城规划14二、中观区域概况（临空经济圈）161、主要经济板块172、主要居住板块21三、顺义区土地市场概况231、用地规划232、土地供应概况23第三章 地块基本素质分析及结论27一、地块素质分析271、项目区位272、项目四至283、道路交通系统284、地块景观资源295、生活配套设施296、市政配套设施31二、项目风险分析及结论31第四章 北京市房地产宏观市场分析32一、北京市房地产市场分析321、04-07北京房地产投资市场分析322、04-07北京房地产住宅市场投资分析323、北京市2006以来住宅期房市场供需分析334、北京市2006以来住宅期房市场成交分析33二、北京市土地市场分析33三、房地产政策分析34第五章 项目细分市场分析34一、项目区域市场分析341、竞争片区的界定342、竞争片区特性分析353、竞争强度分析42二、项目竞争片区供需分析431、竞争片区未来供应分析432、竞争片区未来需求分析443、周边住宅市场需求潜力分析46三、典型项目个案分析461、龙湖香堤漫步462、万科四季花城47第六章 项目定位及结论48一、项目的SWOT分析481、优势482、劣势483、机会484、威胁48二、客户定位481、大户型482、小户型49三、产品定位501、基本属性与定位基础：502、产品定位503、商铺504、产品建议50四、价格定位511、叠拼价格512、6层电梯花园洋房价格513、小高层价格524、商业定价525、车位定价526、项目周边租赁市场状况527、价格涨幅预测538、销售进度安排及全程均价预测54第七章项目分期及总体开发计划55一、项目分期55二、项目总体开发计划55第八章 项目测算及敏感性分析56一、项目收益测算561、项目收益及现金流测算的基本假设562、项目收益测算情况56二、项目敏感性分析571、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析572、挂牌报价对收益的敏感性分析57三、结论与建议57附件：1、项目总体开发计划2、项目销售周期3、经济测算表摘 要一、项目概要序号规 划 指 标 名 称单 位合计备注1项目总用地面积180029.1建设用地1336572总建筑面积239426总销售面积1921082.1 其中：地上建筑面积1966882.2 其中：地下建筑面积427383居住容积率1.54住宅面积191008其中双限房292164.1其中：多层1029924.2 小、中高层880164.3按住宅套型建筑面积分90平米以下住宅面积133616 90平米以上住宅面积573925托幼用地面积4300建筑面积30106车位比停车位/户0.67总户数户2008其中：各种产品类型所占户数4层叠拼户272 6层电梯洋房户600 11层小高层（1梯4户）户484 15层小高层（2梯4户）户300 15层限价房（2梯8户）户3528项目整体户均面积959总停车位个1195其中：地上个258 人防地下个220 地下个71710代征城市公共用地36840.1其中：代征道路36840.1 代征绿地011项目总成本费用万元25587012建安成本估算万元6575913项目开发周期天88014月均去化速度套/月15销售收入预测万元16销售净利润率17IRR18IRR（计财务费用）19LVIRR二、项目概况1、项目背景本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区土地整理及招商，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份。2、规划技术指标类 别用地面积()容积率控高(m)建筑密度绿地率地上建筑面积()建设用地居住用地（A-10）1293571.54530%40%194036托幼用地（A-8）43000.71225%3010集中绿地（A-9）9532代征道路用地36840.1已建完总用地面积180029.1合270亩注：其中商品住宅164930.6，两限房29105.4（限制均价5500元/）。3、项目概况地块所处区域成熟、景观资源突出、临空经济及新国展等相关产业发展迅速，使得区域发展前景看好，区域内商品住宅的供应量紧缩，竞争强度不大，市场机遇较好。项目体量、容积率均具备打造精品住宅的条件，众多企业资金紧张，竞争强度有所下降，同时付款条件相对比较宽松，符合企业要求。三、项目风险分析该项目为公开市场挂牌出让项目，场地平整、无待拆迁地上物，项目法律关系简单、明确，风险相对较小，地块原为吉祥庄农田，存在地下物可能性较小。四、项目定位1、市场定位中央别墅区域差异化产品、临空经济区精品配套公寓、财富阶层的首选地2、客户定位1）大户型本项目大户型客户来源广泛，可以划分以东部客户群、涉外客群以及投资客群为主要受众。他们大多拥有海外生活背景，事业成功、有较高职位，在产品需求方面希望能够延续国际化生活方式，贴近自己的社交圈层，体现身份地位。追求国际化的生活氛围和成熟配套。2）小户型本项目小户型客户追求优越的生活方式、享受生活、强调生活的品质感，追求身份认同感，在区域内可能是阶段性居住，也比较关注资产的后期增值性。3、产品建议产品构成建筑面积产品比例户型面积套数商品住宅叠拼5739230%211272 6层电梯洋房4560024%152300 小高层（11层）3630019%75484 小高层（15层）2250012%75300 双限房小高层（15层）2921615%83352 合计191008100%112 1708 4、价格定位产品开盘前涨幅（08年2季度-09年2季度）开盘后年度涨幅叠拼6.50%7-8%产品开盘前涨幅（08年2季度-09年4季度）开盘后年度涨幅花园洋房12.50%8-9%产品开盘前涨幅（08年2季度-10年1季度）开盘后年度涨幅公寓13.50%7-8%5、项目进度安排现时点均价开盘时间开盘均价销售周期结案均价全程均价叠拼2000009年2季度2176018个月2450017924花园洋房1403009年4季度1590015个月17550公寓1162010年1季度1330017个月14750商业1150011年2季度130906个月13350五、项目分期及总体开发计划1、项目分期项目计划分二期开发建设。 一期产品构成建筑面积(m2)销售面积(m2)产品比例户均面积(m2)单元数户数4层叠拼37980.00 37980.00 51%211 45 1806层电梯洋房36480.00 36480.00 49%76 20 480住宅小计74460.00 74460.00 100%113 65 660会所地上部分900.00 会所地下部分600.00 地下车库（不含人防）23111.12 一期示范区产品构成建筑面积(m2)销售面积(m2)产品 比例户均面积(m2)单元数户数4层叠拼15192.00 15192.00 81%211 18 726层电梯洋房3648.00 3648.00 19%76 2 48小 计18840.00 18840.00 100%157 20 120会所地上部分900.00 会所地下部分600.00 地下车库（不含人防）9626.00 二期产品构成建筑面积(m2)销售面积(m2)产品 比例户均面积(m2)单元数户数4层叠拼19412.00 19412.00 17%211 23 926层电梯洋房9120.00 9120.00 8%76 5 12011层小高层（1梯4户）36300.00 36300.00 31%75 11 48415层小高层（2梯4户）22500.00 22500.00 19%75 5 30015层限价房（2梯8户）29216.00 29216.00 25%83 3 352小 计116548.00 116548.00 100%86 47 1348底商1100.00 千人配套670.00 地下车库（不含人防）9145.12 人防兼车库9881.76 2、项目总体开发计划该项目预计于2008年10月进行示范区的施工，08年11月一期工程开工、09年3月2期工程开工，2009年6月售楼处开放。五、项目成本及收益序号项目单价总价(万元)单位可售面积利润情况1项目总收入301752 15707.43 1.1销售收入290006 15096.00 1.2处理剩余物业收入11746 611.42 1.3出租净收入折现0 2项目总成本费用255870 13319 2.1土地成本133919 6971 2.2前期费用4169 217 2.3建安工程成本65759 3423 2.4开发间接费0 0 2.5营业费用9053 471 2.6公司管理费6035 314 2.7营业税及附加16596 864 2.8财务费用15434 803 2.9土地增值税4906 255 3税前特殊补贴0 0 4税前利润45882 2388 5所得税25%11471 597 6税后特殊补贴0 0 7税后净利润34412 1791 9销售净利率11.40%28.4%10IRR18.49%11NPV6817六、项目综合评价1、项目规模适中、容积率及限高条件相对宽松，适宜打造精品住区，符合集团产品线要求；2、区域环境及市场认可度高，现状供应少，周边居住用地供应紧张，未来面临竞争压力小；3、临空经济及新国展的带动，区域发展态势大好，有利于提升企业品牌；4、付款条件相对比较宽松，符合企业现状要求5、符合集团 “快速滚动开发”的发展战略，周转速度快，可以在较短的时间内贡献利润。项目可行，建议把握机遇，积极获取。第一章 项目概况一、项目基础信息1、地块位置北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村，位于空港工业区B区内西北侧；2、用地性质住宅及居住公共服务设施；3、开发程度八通一平（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气、道路、场地自然平整）；4、规划指标类 别用地面积()容积率控高(m)建筑密度绿地率地上建筑面积()建设用地居住用地（A-10）1293571.54530%40%194036托幼用地（A-8）43000.71225%3010集中绿地（A-9）9532代征道路用地36840.1已建完总用地面积180029.1合270亩注：其中商品住宅164930.6，两限房29105.4（限制均价5500元/）。 双限房：本次挂牌出让宗地中将配建2.91万双限房（包含在建筑控制规模内），其套型面积应小于90，房屋销售限价为5500元/，根据朝向、楼层等因素，只允许有5%的浮动空间。外立面材料要求与普通商品房一致，且应在普通商品房完成总规模的80%之前竣工验收。 托幼用地：托幼用地不在此次出让范围，但仍由竞得人代建。二、项目来源及要求本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区的土地整理及招商工作，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份（股票代码600463）。1、时间安排公告时间竞买申请时间竞买时间现场竞价时间08.4.145.5日9时5.16日15时5.5日9时5.19日15时5.19日15时30分2、保证金本次挂牌出让地块保证金为人民币4000万元，由竞买人在顺义区分中心提出竞买申请时以支票（或汇票）方式交纳，或者也可以在竞买申请截止日前将竞买保证金汇入顺义区分中心指定的银行帐号。如获取得土地，则将保证金直接冲抵相应政府土地收益，如未取得土地，保证金将于挂牌结束后5个工作日内（5月25号左右）退还，不计息。3、竞地原则起始价为3.6576亿元，竞价阶梯为200万，相当于楼面价每次增加10.3元/；竞买人可以多次报价，每次报价时需要提交竞买报价单并出示竞买资格证明；在竞价截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价的，则由顺义分中心对挂牌出让宗地组织现场竞价，出价最高者为竞得人。4、地价支付进度（假定竞得价为12亿）序款 项招标文件要求日 期支付金额（万元）1保证金申请挂牌资格时5.1640002开发建设补偿款竞得后（获取成交确认书）23个工作日内全额付清6.1811533.83政府收益竞得后28个工作日内支付20%6.2517693.24剩余金额在签订合同后60日内付清8.1986772.965、交地在签订土地开发补偿协议且竞得人已向空港公司支付全部土地开发补偿费后5个工作日内（6月底），空港公司提供现状具备“三通一平”（通临水、临电路由、通路；场地平整）条件的土地，临时水电的接用费用由竞得人承担；空港公司根据竞得人开发进度的要求，陆续提供宗地外七条市政管线（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气）。6、开发主体既可以由境内外企业、其他组织和个人等独立竞买，也可以由两个或者两个以上法人或其他组织组成的联合体共同竞买。7、开发建设期限3年（自签订土地使用权出让合同之日起算）。8、其他设计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。第二章 片区概况及规划一、宏观区域概况（顺义区）顺义区位于北京市东北郊，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。城区距市中心30公里，总面积1021平方公里，截至2006年底常住人口为71.8万、户籍人口为56.2万。顺义区曾于1990年成为亚运会部分比赛场地，并将于今年承办奥运水上等项目（赛艇、皮划艇两个比赛项目，产生30枚金牌）的比赛，是北京近郊发展最迅速、经济实力最强劲、生态环境优美的地区。1、经济优势顺义拥有众多的航空、物流、制造产业，约有30家世界500强企业入住，同时也拥有燕京啤酒、现代汽车、汇源果汁、曲美家具、牛栏山等大型企业，并拥有顺鑫农业、大龙地产、燕京啤酒、空港股份、首安消防、汇源果汁、机场股份、国航股份等上市企业。顺义经济实力一直处于北京市前列。顺义新城将大力发展临空产业，基于现有制造业的良好基础，促进制造业由分散向集约发展，重点发展高端第二产业，成为北京发展先进制造业的基地。1.1 GDP 人均GDP 人均可支配收入顺义GDP（亿元）比上年增长常住人口人均GDP（美元）城镇人口人均可支配收入（元）2004230.821.3%3854141182005276.119.6%481216167200631815.2%572017654200736514.78%6745198002007年，顺义完成GDP365亿元，位于全市第六，人均GDP始终保持在北京市第6-7位的水平；2007年全区实现属地财税收入141亿元，地方财政收入44亿元，同比分别增长53%和97%，财政总量、增长幅度均处于全市前列，明显高于其他郊区县。1.2 三产比重顺义第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）2004958.632.420057.26.131.820066623220075.451.742.9顺义目前以第二产业为主，第三产发展迅猛，尤其在2007年，三产比例进一步优化。根据规划，2020年，顺义新城人均GDP将突破20000美元；第三产业比重超过60%，第二产业比重保持在40%左右，第一产业比重在1%以下。顺义已成为首都经济发展最快、最具活力的地区之一，并将进一步快速发展。2、交通优势顺义不但有机场的优势，同时还有机场高速、京承高速、机场北线、六环等快速路，交通体系非常发达。顺义新城的建设以及奥运契机使得顺义区交通环境有了进一步改善，规划或在建的轨道交通线网有： S6线，是连接顺义、亦庄、通州新城发展带的市郊轨道；M15线（北京-顺义），起点颐和园，经望京，终点顺义城区。该线路直接与地铁2号线、10号线、13号线等多条线路迅速换乘，建成之后，海淀中关村科技园区、朝阳奥运功能区以及顺义新城三大园区将被M15号线联系起来，计划09年开工，2014年全线贯通；L1线（机场高速铁路），起点东直门交通枢纽，经三元桥、二号航站楼、一号航站楼后，直达三号航站楼，并可与地铁10号线、2号线迅速换乘，今年6月即可通车；此外，奥运大道（白马路）直接连接北京奥运中心与顺义奥运分中心，沟通昌平、顺义及平谷3个区，西起高丽营与京承高速公路，终点为顺密路，从北四环到顺义奥运场馆仅需30分钟左右。同时机场南线、京平高速、新国展联络线等线路将于今明两年开通，周边交通路网更为顺畅、便捷。3、生态资源丰富与亦庄和通州相比，顺义生态资源优势非常突出。 北京唯一的内河温榆河流经顺义区域，此外还有潮白河、减河以及潮白河森林公园、奥林匹克水上公园、汉石桥湿地公园等大量自然生态景观，因此顺义也成为京城别墅的首选之地，拥有中央别墅区和马坡别墅区两个组团。目前顺义商品住宅的购买人群大致可以分成三类，依次为顺义本地人、空港人群、北京城区的人。北京城区的客群包括一些养老需求，同时年轻白领在逐渐增加，主要来自北京北部和东北方向，环境和交通以及良好的发展前景是最主要的诱因。4、配套概况 顺义目前的配套基本能满足生活所需，但知名医院较少，公交停运较早，娱乐设施较少。 5、新城规划根据北京城市总体规划，将重点建设顺义、通州、亦庄三个新城。 5.1 新城规模新城的规划区范围为顺义区行政辖区，总面积为1021平方公里。2020年，顺义新城建设用地规模控制在162平方公里。不含首都机场及临空经济核心区，根据北京总体规划，2020年顺义新城人口规模规划控制在90万人左右，同时预留达到百万人口规模的发展空间。5.2 新城产业顺义新城距离首都机场最近。因此，未来的顺义是面向国际的首都枢纽空港，也是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。新城将建设成现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城，利用首都国际机场优势，发展国际会展、商务、物流等临空产业，打造作为区域产业发展引擎的临空产业中心和首都先进制造业基地和绿色宜居新城。5.3 新城结构按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构：一港首都机场及临空经济核心区；二河潮白河旅游休闲度假区温榆河绿色生态走廊；三区顺义中心区（原卫星城三个组团）空港区（后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区）河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）；四镇杨镇高丽营李遂赵全营。顺义新城将构建“公共交通轴线城市组团生态绿地”的空间发展模式，形成“两轴、多组团”的“十字形”空间布局结构。两轴包括沿轨道交通M15和S6的两条城市发展轴。多组团指“十字形”结构由大致呈东西和南北走向的两个带形组团式城镇群组合而成。东西向城镇组团（沿M15线）为空港城、空港物流基地、新城中心、南彩、北小营；南北向城镇组团（沿S6线）为新城中心、马坡、牛栏山。新城由中心区、空港区和河东新区组成。其中：中心区包括沿潮白河的三个城市组团（新城中心、马坡、牛栏山）组成，承担综合服务、先进制造、高新技术产业、都市型工业的主要职能：空港区由空港城组团和机场组团组成，承担国际枢纽机场和临空产业（包括会展、空港商务等在内的现代服务业、高新技术产业、物流产业等）的主要职能：河东新区由南彩组团和北小营组团组成，是总体规划确定的适时启动的城市发展备用地，发展国际化职能。二、中观区域概况（临空经济圈）目前北京市政府已将“北京临空经济圈”确定为“十一五”重点发展的六大高端产业功能区（中关村科技园、CBD、金融街、奥林匹克公园、亦庄、临空经济圈）之一。目前，北京临空经济功能区已初步形成了以首都机场为核心，以天竺出口加工区、空港工业区A-B区、林河工业区、空港物流基地、北京汽车生产基地等五大功能组团和以天竺、后沙峪、仁和等六个重点镇为依托，以航空产业、高新技术产业、现代物流业、会展业为代表的临空产业集群，集聚了松下、索爱、LG、JVC、TNT、空中客车、积水创格、日本邮船、日本住友等30家世界五百强企业和550余家中外企业，区域居住、商务需求迅速升级。 此外，已经正式落户临空经济带的新国展，将成为北京展览展会行业最重要最集中的举办地点，也将成为区域及会展行业的新地标，发挥强大的引擎优势。新国展的进驻，直接带动区域的商务氛围，区域的商务价值也将因此而得到市场的进一步认可。新国展的地标作用，将为入驻的企业带来整合形象、综合宣传的附加价值，并通过产业聚集及产业链配合为整个行业发展及行业优化起到积极的作用。 未来的新国展将会占领北京展览市场70%的份额，将带来北京国际A级车展等国际特大型展览。新国展的建成不仅有助于培育新兴产业群，还可以直接或间接带动一系列相关产业的发展，为区域文化创意产业的发展提供强大引擎，更成为企业与商家的“必争之地”。目前临空经济区实现生产总值约占顺义全区生产总值的70%，预计到2010年，北京临空经济圈可实现地区生产总值600亿元以上，约占北京全市GDP的8%，加之奥运经济和新国展的起用带来的发展机遇，使得年均增速将保持在30%以上，创造就业机会13.7万个，将带来大量的产业人口及相应的居住、商务需求。 顺义区政府投资1203亿元用来发展临空经济区，重点建设项目共87个，投资总额1203亿元。近期重点建设项目有：投资131亿元的现代第二工厂，投资84亿元的新国际展览中心及相关配套设施，投资58亿元的空港保税物流中心暨航空货运大通关基地，投资64亿元的首钢冷轧厂等等。在顺义区斥巨资发展临空经济区的影响下，随着区内规划中的物流业、制造业、展览业等多个产业发展，新的商务需求将刺激空港区域居住商务需求的升级和崛起。1、主要经济板块1.1空港工业区1.1.1概况北京天竺空港经济开发区是成立于1994年的市级开发区，总体规划面积6.6平方公里。开发区规划科学、功能齐全、基础设施完善，全面实现“九通一平”。目前A区已入住完毕，B区正处在开发过程中，随着新国际展览中心的投入使用，部分工业用地调整为商业、金融及配套服务设施用地，为区域的快速发展创造了条件。1.1.2入住企业经过10多年的发展，空港工业区已成为全国一流的成熟型经济开发区，已有20多个国家和地区的380余家中外客商入驻，投资总额超过400亿元人民币，项目平均投资额达1.2亿元人民币。其中，排名世界500强的企业约30家，跨国公司约70家，如欧洲的空中客车、瑞典的爱立信，荷兰的飞利浦，德国的辛克、海德汉、罗森伯格，日本的索尼、松下、SMC，韩国的LG、韩美，美国的联合技术、惠尔浦、宝洁公司等。1.1.3地税收入2006年，空港经济开发区实现总产值373亿元，总收入512亿元，出口供货额280亿元，上缴税金18.4亿元。自2003年以来，地方财政收入快速增长，尤其在2007年的前11个月，增幅达103%。比2003年的2.7亿元增长了近4倍。随着奥运会的日益临近，空港地区航空运输、货运及物流等行业发展迅猛，极大的拉动了地税税收的高速增长；同时众多国际知名企业入驻也为区域经济发展提供了新鲜血液。1.1.4片区发展根据北京市总体规划，以空港经济开发区为核心将建成一个30万人口的空港城（现状人口约为20万），目前已初具规模。空港经济开发区与周边的商业、居住以及各种配套设施日益完善，开发区南侧是著名的温榆河别墅区，是北京市规模最大、档次最高涉外氛围最浓的区域；北侧是以万科城市花园、莫奈花园、白露雅园、水青庭等多个中高档住宅项目组成的后沙峪组团。周边拥有在建的大型空港企业园、商业街、星级酒店等组成的大型商务、商业区，以及中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、农村商业银行等实力雄厚的金融机构，区域发展前景看好。1.2 新国际展览中心 中国国际展览中心位于空港工业开发区A区西侧、B区南侧，东临首都机场，西南靠温榆河生态走廊，京密路、五环、六环、机场高速、京承、机场北线等组成的高等级公路网。新馆总投资84亿元，规划16个展馆，展馆室内地上总使用面积20万，配套设施中包括购物、餐饮、健身、娱乐、酒店、办公、会议、商务、技术交流室、新闻发布中心等功能，一期工程包括8个展厅，地上使用面积10万，目前已投入使用。总规划用地面积（万）地上总建筑面积(38.5/66)车 位（个）展馆及附属设施综合配套设施(18.5/26)商业 酒店写字楼155.520/4010/104.5/8.54/7.54692/11750注：红色字体部分为一期规划指标，单位为万新馆建成后，老馆还将继续使用，10万平方米以下的中小型展会将在老馆进行。新国展将承担北京70%以上的展览。新国展一期展馆的年经营收入预计为6亿元，按照测算，它每年将给相关产业带来60亿元的产值。经测算，日均参观人数为3.1万人，展期日均住宿人数4000人，极限高峰日需住宿人数为3.1万人至3.6万人，客房总数需达到4000间以上，最大的接待能力需达到7800人；日均用餐人数1.5万人，极限高峰日用餐人数7.6万人至8.9万人，大量的商务、商业需求已经呈现。2008年，新国展周边宾馆酒店、餐饮、商业文化娱乐、商务办公、会议等配套设施建筑面积将分别达到55万、25万、90万、75万和4万，可吸纳8万人就业，并极大满足未来会展业蓬勃发展的需要。区域的蓬勃发展也将大大刺激居住及商业需求。同时，顺义区对新国展中心周边控制性详细规划已编制完成。新国展及周边721万面积作为发展会展、旅游等现代服务业的重点区域，顺义区将在资金、政策等方面给予大力扶持，以促进会展产业的集聚，同时还将制定鼓励会展业发展的财政政策，对大型专业会展公司给予一定专项补贴；创新场馆及周边用地出让方式，以公益性用地的方式或规划的严格约束来降低会展业发展的土地成本；制定会展业知识产权的保护政策，对重要会展和品牌会展进行保护。新国展的全面投入使用，将带动整个顺义天竺开发区周边也就是国展新区的整体经济发展，进一步带动临空经济圈的发展，这里将成为亚洲最大的展览中心，同时也会成为最繁华的居住、商务区之一。1.3 空港物流基地北京空港物流基地经市政府批准成立，是北京市商业物流发展规划(2002-2010)中确立的三大物流基地中重点建设的试点基地，也是北京市唯一的航空公路国际货运枢纽型的物流基地，占地面积6.2平方公里。2006年，空港物流基地新引进企业38家，投资总额34.1亿元，正在成为国内外知名物流企业的集聚区。目前，该基地已有日邮航空、华辉国际、宅急送、TNT、德国汉莎等100余家企业入驻，投资总额超过100亿元。2007年前10个月，完成税收14.45亿元，同比增长43.1，在国内空港物流基地中名列前茅。机场北侧的航空货运大通关基地及空港保税物流中心（B型）已经开始建设招商，占地面积3平方公里，建成后将使空港、海关监管区连为一体，极大地完善口岸功能并提高通关效率。为发挥首都机场航空货运基地、出口加工区和保税物流中心(B型)三大功能区的综合优势，有关部门拟对三大区域进行整合后申报北京空港综合保税港区。届时企业可最大程度地享受三大功能区的优惠政策，吸引更多的企业入住，带动就业和区域经济的发展。1.4 北京汽车生产基地汽车基地成立于2003年3月，是北京市唯一专门规划用于发展汽车产业的基地，总体规划面积19平方公里，核心区规划面积6.3平方公里，由整车发展区、零部件工业区、仓储物流区、公共服务管理区4部分组成。目前已引进北京现代汽车有限公司、北京现代摩比斯汽车零部件有限公司等国际一流企业20余家，引进投资总额241亿元。一个以整车制造企业为龙头，配套零部件企业为主体，仓储、物流等服务型企业为延伸的产业发展格局已经在汽车基地内形成。并逐步发展汽车零部件、汽车装饰以及汽车研发、生产销售、金融保险、售后服务等相关配套行业。1.5 国门商务区规划中的国门商务区位于首都机场南侧，横跨机场第一和第二高速路东西两侧，总体规划面积19.65平方公里，可建设面积9.64平方公里，距离地块仅6.5公里。鉴于该地区地理位置的特殊性，国门商务区规划以航空企业为主导、总部型企业为重点的商务区，分为机场服务办公区、航空商务办公区、国际商务核心区、商贸综合服务区、航空产业配套区等五大组团，并最终形成由航空服务、总部商务、酒店公寓、高新技术、商贸服务五大产业为主导的产业结构。北京国门商务区将建设商务办公面积、酒店及公寓面积约150万平方米、商业服务面积约70万平方米、文化休闲面积约30万平方米、各类建筑总面积约450万平方米。 到2015年，这一商务区将吸引各类入区单位2000至3000家，就业人口达到4至5万人，地区GDP总值实现170至200亿元人民币，最终将国门商务区建设成为特色鲜明、国际标准的现代化国际商务区。 国门商务区内鼓励企业自用或自有经营，鼓励中外投资商参与商务楼宇、公寓酒店和商业设施的二级开发建设，进行航空服务、金融保险、技术研发、咨询服务、购物中心、餐饮娱乐、健身休闲等三级项目的投资入驻。目前该区域的开发正处于起步阶段，其中居住用地规模非常小，并且不独立出让，但其计划实施的对南楼商务区的拆迁将对后沙峪地区的发展创造很大的利好。注：机场生活区改造项目机场宿舍区8个小区，土地面积（含住宅、办公和其他配套项目用地）约0.7平方公里。其中住宅楼203栋，建筑面积约为230万平方米。居住人口4万人，常住人口3.3万人（户籍人口2.2627万人），流动人口0.7万人。 拆迁工作的启动将为空港区域居住物业的开发与建设带来一定的刚性需求。2、主要居住板块2.1中央别墅区2.1.1区位中央别墅区位于首都国际机场西侧，温榆河北岸，紧临京承高速与机场高速。拥有紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，是北京认可度最高的高档居住区。2.1.2发展历程经过十几年的发展，目前中央别墅区已形成长约10公里的别墅带，区域内20余个别墅项目，价值在400万/套以上的产品约5000余套，周边集中了大量的国际学校，是北京最为成熟也是涉外氛围最为浓烈的别墅区，吸引了大量外籍人士及高端客群。2008年，龙湖项目、香港新世界项目、长江实业项目都将进入热销期，新国际展览中心的起用，都将进一步推动整个区域的快速发展，目前区域周边大量商业、金融、办公项目开始陆续推出。2.2后沙峪居住区后沙峪位于顺义区西南部，紧临首都国际机场、空港工业区、中央别墅区，得天独厚的地理位置和便利的国际航空港及道路交通优势，形成了该地区独有的区位优势条件，罗马湖和龙腾世纪文化公园提供了良好的生态环境，目前区域内集中了大量高品质的住宅小区，如万科城市花园、2U香花畦、德国印象、双裕花园等。同时拥有中央美术学院城市设计学院和北京人文大学两所高校。生活等相关配套也非常完善，目前已经发展成为具有现代化气息的生态园林式居住区。目前区域的发展已具相当规模，拥有良好居住环境和投资潜力，使该地区日益向着高品质居住区的方向发展。商品住宅小区年代社区规模居住人口(万人)天竺花园199614.30.48裕祥花园1999150.48万科城市花园1995-1998290.8双裕西区1999100.26双裕东区200422.60.72香花畦200516.880.48蓝湾20052.7130.1空港米兰花园20054.20.14蓝星花园200614.20.49新国展国际公寓200711.40.3清岚小镇200850.15南楼生活区1990-20001404中央别墅区1992-至今3001.5合计9.9 万科城市花园 2U香花畦 莫奈花园 水青庭三、顺义区土地市场概况1、用地规划顺义区一向注重产业发展，强调吸引优质企业快速发展经济，工业、物流等行业用地相对比较宽松，对居住用地一向从紧，目前顺义区居住用地供应主要集中的新城区域。地块周边及顺义城区居住用地比较紧张。2、土地供应概况672.1 06-08年顺义住宅用地成交概况板块宗地名称宗地位置土地面积()规划建筑面积()容积率交易方式规划用途成交日期成交价(万元)受让单位合计建设用地面积代征地面积后沙峪顺义区后沙峪镇住宅项目用地 后沙峪镇9600.96675.42925.5100131.5招标住宅兼容商业服务业07-8-63000楼面2996北京嘉轩房地产开发有限公司顺义区后沙峪居住及商业金融项目后沙峪镇13532798040372871470601.5挂牌住宅、商业金融，兼容商服08-1-2365000楼面4420北京景旭房地产开发有限公司顺义城区及周边顺义区南法信镇商业、住宅项目用地南法信镇6344746682.616765933662.0挂牌商业服务、住宅及居住服务设施07-12-2913720楼面1469北京华忆园房地产开发有限公司顺义区站前街商业金融项目用地 站前街北2462920105.44523.6410252.0挂牌商业服务业、住宅兼容居住区公共服务设施07-12-2915050楼面3669北京顺鑫佳宇房地产开发公司顺义区河南村老年社区 仁和镇河南村690053638002.552051.3420340.80.7招标住宅06-9-2661743.52楼面1469北京东方太阳城房地产开发公司顺义新城顺义区马坡镇住宅、办公、商业金融项目用地（新城7号地） 马坡镇229748195741.734006.82986781.5挂牌住宅、办公、商业金融07-12-29121000楼面4051北京顺义新城建设开发有限公司顺义区马坡镇编号07085-1 马坡镇217172195966.321206.32219141.1挂牌居住、公共服务设施、商业金融08-1-3083600楼面3767重庆市君兆房地产开发有限公司顺义区马坡镇编号07085-2 马坡镇238056209525.828530.22681321.3挂牌居住、公共服务设施、商业金融08-1-30114200楼面4259重庆市君兆房地产开发有限公司北京市顺义区马坡镇住宅及配套设施项目用地（新城2号地）马坡镇450154356736.7993418356736.791.0挂牌住宅08-1-30252000楼面7064北京顺义新城建设开发有限公司2006年至今，顺义区成交的规划有住宅的宗地总计9宗，其中以居住为主的7宗，建筑规模在10万以上的6宗，且主要集中在顺义新城马坡组团，地块周边成交的主要是后沙峪居住及商业金融项目，与本次出让地块同属后沙峪片区，该地块建设用地9.8万、容积率为1.5、规划建筑面积14.7万，其中含2.5万商业及1.8万双限房（限制均价为4500元/），该宗土地经过212轮，最终成交楼面价为4420元/。该地块周边相对成熟，但区位及环境要逊于本次出让宗地。2.2 即将形成供应地块板块宗地名称宗地位置土地面积()规划建筑面积()容积率交易方式规划用途成交日期成交价(万元)受让单位合计建设用地代征地后沙峪后沙峪镇住宅项目用地 后沙峪镇9600.96675.42925.5100131.5招标住宅兼容商业服务业20078-63000楼面2996北京嘉轩房地产开发有限公司后沙峪居住及商业金融项目后沙峪镇135327980403728714706012万1.5挂牌住宅、商业金融，兼容商服20081-2365000楼面4420北京景旭房地产开发有限公司后沙峪前沙峪村裕民大街38号公共设施用地裕民大街48560.639976.78583.9879502.2挂牌商业金融 公寓200612-2122400楼面2547北京汉唐建设工程有限公司区域周边即将形成供应的有三个项目，其中一个以商业金融为主，容积