当阳中央街区招商方案ppt课件

当阳中央街区项目商业全程代理沟通案,第一章、当阳市基本情况 第二章、当阳中央街区简介 第三章、当阳市的商业分布及租售情况 第四章、项目SWOT分析 第五章、物业定位 第六章、招商策略 第七章、招商方式与渠道,当阳市基本情况,从2009年至2012年，当阳全市实现生产总值增幅127%，充分体现了当阳城市的经济活力和未来近几年的发展趋势。近年来城市大力发展工业也为整个GDP添色不少，但大量工业企业的进驻，对于房地产市场而言或多或少，存在生活质量的影响。,近4年GDP增长总额达到127%,2012年，全市实现生产总值302.2343亿元；其中第一产业62.3078亿元，增长4.8%；第二产业162.0449亿元，增长19.5%；第三产业77.8816亿元，增长10.8%。第一、二、三产业占全市生产总值的比重分别为20.6%、53.6%和25.8%。,中央街区简介,“中央街区”商住项目地处当阳市中心老城区，是当阳市大型连片旧城改造项目（原机械厂片区），属当阳城市建设的重点工程。整个项目位于广家州路以南，横跨子龙路、北正街、南正街等城市核心区域。项目由A、B、C三个相邻地块组成，总占地面积12.3万平方米（约185亩）。规划建筑总面积40万平方米（含拆迁还建部分），其中住宅约30万平方米，商业约6万平方米，地下建筑面积约4万平方米。项目预算总投资金额10.5亿元。拟分二、三期开发，建设周期约5年。整个楼盘设计定型为纯美式现代艺术风格。依托和结合城市主次干道，形成高层住宅组团和配套沿街商铺相结合的高品质现代化商住综合体。,中央街区商业将初步打造成集生活配套、精品服饰、娱乐休闲、特色餐饮为一体的新文化商业中心，商业新步行街。将原来当阳老商业区从新集中化。由统一的物业管理、商业经营管理进行规范管理。从而提高当阳人居生活品质又在配套上充分齐备。对当阳扩大城市规模，提高城市品位，增强商贸流通，扩大税源，增加就业岗位，促使当阳地区经济中心的转移。,娱乐休闲,精品服饰,特色餐饮,生活配套,本项目以开阔的国际化视野、造城的精神而精心规划打造，集住宅、商业步行街于一体。使得项目成为全城新商业的核心成为现实可能。是当阳定位最高端、规划最超前与完善的核心新商业圈。要做市场“领导、主导”者“超区域”型、都市型；注重前瞻性、大手笔、大概念，打造成全市唯一的新首席城市商业中心，成为全市商业典范、楷模。超常规、反传统地颠覆“过时”的商业、“升级”当地商业、生活模式，创造全新的购物、商业、生活环境。至少以超前未来5-10年的前景着手眼前的规划布局，成为当阳城市的骄傲、成为对外的新地标、新名片。,经营状况好坏不一 当阳的随意性零售商业还处于一个较低的发展水平。南正街和文化广场周边的零售类商业总体而言经营状况较好，是当阳市最原始的商业圈，加之是当阳商业旺地，带动了零售商业消费，导致人流集中及旺盛，商业氛围浓厚。但因过高的租金价格和发展限制等因素大部分商户一年到头做着“铺奴”。“中央街区未来成为当阳中心商业区”还是有很多优势和机遇点。,经营状况好坏不一 当阳商业分析： A、当阳目前没有规模最大、定位最高端、规划最超前与完善的核心新商业圈，城市发展缓慢（受土地资源的约束），对商业地产有一定的影响力和开发价值。 B、商业地产不成熟，故此“白纸好写字”。,导入手段 A、受目前当阳商业房地产的开发泛滥的影响，商家心中造成的影响阴影还是有的，对本案的商业运作有一定的抗性。商业地产本着“以市场为导向，招商靠手段，销售为目的”的原则，确保项目的开发和运作成功需要政府部门的紧密配合，收集业主的相关信息，逐个做通思想工作、灌输经营理念、分析当阳未来的发展方向和未来新商业经营的模式，突出专业成就财富的特点进行统一规划、布局，引导租金价格的高、低幅度原因，由开发商进行统一招商、统一管理、统一运营、统一推广。 B、寻找登陆点，将本地以及外地各行业的知名品牌商家资源进行有效整合，展示品牌形象、集约经营、资源共享、业态互补，打造当阳21世纪特色新中心商业区，吸纳优质商家到本案投资经营、消费等。 C、利用知名品牌（如：武汉品牌服装城）意向进入的优势作推广，赢在同一起跑线，主题语“未来的生活中心就在中央街区”,当阳商业分布 及租售情况,目前当阳商业地产从地理位置和经营业态来看，主要呈现两大区域分区，一是以南正街为中心的零售商圈；一是以新客运站为中心的市场商圈。从左图可以看出，无论是从租金还是售价以及去化速度来看，零售商圈占绝对优势，但因为近年商业地产过渡开发，导致业态重复定位，竞争明显！,当阳零售商业地产分析： 当阳零售原始商业各自为阵。名誉是中心商业区，实质大杂烩，管理力度不够、经营不规范、规划设计不合理、设施不完善、推广力度不够、 无专业的市场运营管理，导致一直处在最原始的商业经营模式。 没有真正意义的特色商业： 集住宅、商业步行街于一体的Shopping Mall在国内许多大、中型城市纷纷兴起，但当阳似乎并没有受到潮流的影响，当阳式的Shopping Mall仍然是我们中央街区特色精品新中心商业区定位的考虑方向之一。,商业地产一般采用短，平、快的带租约销售模式，以市场为导向，招商为手段，销售为目的；另一种为惜售，珍惜自己的销售，一般为开发商自己销售，仅凭自己经济实力作支撑，以坐商等客为主，销售模式呆板老套，无目标，计划预计在短时间内售完，收回开发成本，房产的预热、炒作等注定项目的成败，导致地产行业出现的烂尾楼，很多开发商作投资分析时忽略了销售周期，明明能挣钱，可到头来开发成本投入大，销售周期过长，甚至几年无法售完。 在当阳商业地产竞争热烈的市场，我们必须采取短、平、快的销售手法，在短时间内尽快实现较高的商铺去化率！,私建楼盘低价极端，商业楼盘高价极端。商业地产经过SWTO分析：门面与商业存在矛盾，可作为开发商，开发商铺的利润远远大于商住的多少倍？故此一般采用以低走高，低开高走，运用一定的策略，价位快速增大，制造买点，凝聚成本，为消费者提供优良的经营平台，为城市建设的需要，整合资源，扎堆新中心商业区。,项目SWOT分析,物业定位,商业物业需要根据其所处的地理位置、经营范围、服务的客户类型和数量等诸多因素进行不同的定位。本 项目的品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象的特性，进行合理的市场细分和定位，才能有效地运转，占据并巩固自己的目标市场。 任何项目的定位都不应该是简单随意的概念罗列，而应该是在对项目及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。,多引擎、多元复合商业地产 主力店次主力店独立店面商业街,招商策略,招商总原则： 作为招商工作的指导方法和今后项目工作开展方向，始终围绕、贯穿本案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求。,(利用大客户带动小商家，口碑效益、网络效益等),有效整合资源,消费者消费越高，投资者、经营者取得的利润越高。 投资者、经营者越有激情。反之亦然！,消费者,经营者从开发商手中得到经营权， 经过自己的经营，在消费者手中获得价值。,针对不同的目标客群要采取不同的诉求方式,经营者、投资者,区域消费流与项目聚客力的辨证关系,便捷交通 交通条件是否可以让消费者顺利到达这里。,经营价值,项目聚客力 项目是否具有吸引目标客群来消费的优势特点。,区域消费流 项目所在区域能提供多少消费的人流。,招商政策也是一个促销政策，在市场启动初期制定这些可以让客户得到某些实惠的政策，一可以满足潜在客户的心理需求，二可以激励踊跃预定。,高调招商 VS 低调招商,高调招商的推广手法： 大规模、多媒介、高密度广告投放 短期内工作量极大，招商推广成本较大 运作顺序：先招商后销售 风险评估：在市场反应预期较好的情况下高调招商易于取得较大的成功，反之一旦招商进展不利，风险极高，并将带来一系列的问题。 高调招商的负面影响: 1、负经营：广告推广成本大，招商回报收益小 2、招商不成功，打击经营商户和投资者信心，直接影响后期销售；,低调招商的推广手法： 前期极少广告投放，以上门拜访交流说服为主，招商力度弱，推广成本偏小； 运作顺序：招商、销售同时进行 风险评估：综合风险小，一旦招商不利，有一定的回旋余地，对项目招商销售，产生的负面影响不会太大。,招商执行建议： 第一步:制定项目相关招商政策 第二步:目标意向客户招商签约 第一阶段前期收集、登记意向客户 广告配合:发送招商海报等宣传资料 第二阶段上门拜访客户签约 广告配合:招商广告等宣传资料 第三步:正式招商开盘,招商方式与渠道,1）项目洽谈会 项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家、政府领导、行业影响人物与客商直接进行接洽。引进大型超市可主要采取这种方式。,2）项目发布会 项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、进驻要求，吸引客商。在招商前期和有一定的意向客户群体以后，我们可以在当阳、宜昌召开项目发布会，向有兴趣的客户介绍我们的项目。,3）登门拜访 登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在省内其它城市举办集会式招商活动之余，拜访知名品牌商户和一般品牌商户，具体介绍投资项目，探讨合作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，项目知名度高，