中惠山水名城一期工程总结.doc

中惠山水名城一期工程总结总结提纲：一、中惠山水名城项目概况 1工程概况 2总体形象进度 3项目部分工和构架及相关合作单位 4施工现场概况二、项目部职责检讨 1对主包单位的管理 2.对分包单位的管理 3.对监理单位的管理 4.进度，质量，安全文明施工管理 5.设计管理 6.合约造价管理 7.对外关系 8.营销配合 9.项目内部管理（团队建设，学习氛围，工作分工计划性，内部协作，内部培训） 三、山水一期存在的主要问题 1前期准备工作不充分 2项目部对监理管理制度没有得到落实 3.施工（主包）单位的管理存在的问题 4主要存在的质量问题 5.设计管理 四、山水名城二期施工建议 1主包单位的选择 2场地狭小，协调难度和场地矛盾突出 3穿插施工，道路问题和总体进度影响 4设计驻场，图纸疑问和问题及时处理 5.工程管理，项目部补充管理人员 6.监理工作，加强监理管理和责任意识 7基础处理，土方回填质量控制8.合约分判，增进协作竞争减少交接扯皮中惠山水名城项目概况1、工程概况 中惠山水名城项目位于东莞市长安镇霄边村二环路台商会馆北侧，项目北邻莲花别墅、南临台商会馆和长安镇国土分局大楼，东北接壤莲花山水库，西面为咸西变电所和镇消防分局，北边为莲花别墅和莲花水库。项目依山傍水，整个地块是高低起伏的山坡地，地势北高南低，高差约40米，按照一期规划设计了34栋连排叠拼别墅和2栋高层建筑，项目总用地面积约：73801M2.，总建筑面积约：82210M2，定位为长安镇绝版的山水别墅。一期工程为1-10栋、18、19栋及会所，用地面积约1.5万M2.，建筑面积约2万M2。 中惠山水名城是我司开发的第七个地产项目，同时也是我司开发的第一个山地别墅项目，从项目立项开始公司就明确了山水项目定位为精品别墅项目，整个公司对山水项目的工程质量、进度和管理寄予厚望。2总体形象进度 中惠山水名城项目从2005年6月22日第一家施工单位进场施工至今，经历了场地限制、因报建手续问题而停工、天气不利、监理单位不作为、施工单位不得力等一系列问题。经过大家的努力，现一期已全部销售完毕，基本达到公司的目标。在这期间项目部完成了以下工作： 1)、市政道路边坡支护工程完成，0+000 - 0+193殷沥青路面，0+193 -完O+420段路基完成： 2)、室外电缆、管网完施工成； 3)、小区道路施工完成； 4)、会所、样板房的装修工程完成； 5)、示范区及一组团的土建、水电、园林工程基本完成，具备竣工初验的条件。3项目部分工和构架及相关合作单位 中惠山水名城项目部2005年3月份成立，项目部成立时有成员6人。项目部组织构架和项目部人员分工如下：项目管理组织架构图公司各职能部门公司主管领导项目部业主分包单位监理单位施工总包单位分包单位分包单位项目人员组织架构图监理工程师项目经理助理经理（技术负责人）土 兼 兼建 项 项主 目 目管 安 培工 全 训程 员 管师 理一 员人土 兼 兼排 园 造水 林 价主 工 工管 程 程工 师 师程师一人电气主管工程师一人文员一人一期勘查、设计、监理、施工单位列举如下：工程内容单位名称进场时间完工时间合同工期金额勘察设计建筑设计环境设计边坡支护设计挡土墙设计会所装修设计样板房装修设计工程监理土建水电主包单位市政道路边坡工程室外管网道路工程工程内容单位名称进场时间完工时间合同工期金额4、施工现场概况 中惠山水名城项目部2005年3月份成立。根据公司山水项目总体策划要求：山水名城项目部应该在2005年12月7日完成示范区的施工工作，并达到销售要求。 2005年6月22日深圳岩土工程公司设计并承建的东面市政道路边坡支护工程0+000-0+193段工程开工。2005年6月23日湖南北山建筑股份有限公司承建的山水名城示范区土建及水电安装工程开工。2005年7月14日湖南北山承建的一组团土建和水电安装工程开工。2005年10月4日深圳中天装饰工程有限公司施工的示范区园建工程开工。此三家单位为山水名城示范区施工制约总体进度的核心单位。其后，工地各家施工单位根据现场情况配合进场施工。 深圳岩土工程公司施工的市政道路0+000-0+193边坡支护和土方回填工程合同工期为50天，在其施工过程中，也长时间施工人力不足，加上施工时间内（6月22-10月10日）内有24个降雨天气，本应该在2005年8月12日完成的施工工作，10月10日前后才基本完成，给湖南北山山水主体施工造成了严重影响。 湖南北山现场施工到2005年8月2日，山水名城项目接政府部门通知：区I山水项目施工手续不完备，要求停工。比时现场主包施工人数360人左右。8月12日，在相关部门和领导的努力之下，山水名城项目正式复工。此后又遇上连续10天左右的雨天。因停工和天气的影响，山水名城项目现场主体施工人数不足100人。自此，山水工地长期出现施工人员不足，施工班组频繁更换的问题。山水名城示范区（包含：会所、T18栋、T19栋）主体封顶时间分别为：会所：205年10月13日，T18栋：2005年1 1月18日，T19栋：2005年1 1月6日。一组团1-10栋也陆续在2005年10月17日到2005年12月22日封顶。考虑到停工影响的因素，湖南北山示范区工程应该在2005年10月23日竣工，一组团也应该在11月24日竣工，但至今湖南北山的相关后续土建水电整改工作仍然没有完成。2006年春节过后，湖南北山在山水项目的劳动力从120左右持续叫减少到50余人，其管理人员在4月份后也大部分撤离。 与营销密切相关的示范区环境工程和会所装修工程由深圳中天装饰工程有限公司施工，示范区室外园建工程在2005年10月4日开工，会所装修工程2005年10月15日开工。中天公司发扬了其优秀的抢工作风，室内外施工人数一度达到200余人，克服了土逢施工工作面滞后、图纸问题层出不穷等困难。班组持续一个月进行日夜赶工，终于在2005年12月22日完成了展示区售楼通道周遍的硬景施工工作，但因为抢工过急，出现较多质量问题，深圳中天持续性整改至2006年4月初基本完成合同范围内的工作。 因为山水项目的开发各个环节原因产生的工期滞后，公司研究决定推迟山水名城对外展示时间至2006年4月8日。由于山水项目的策划和宣传工作得当，山水名城的销售工作基本上在从4月28日到5月2日4天之内完成，项目部存此期间积极配合销售工作，充分利用夜间施工，维修了一批因销售期间降雨产生的质量问题。在此之后山水项目基本上处于园建绿化工程和土建收尾维修阶段。 山水名城项目各施工各单位各工程基本上环环相扣，自从开工第一家单位深圳岩土工程公司进场施工到湖南北山，再到后续的道路、环境、安装工程，都深受工期拖延之苦。总工期延长近一倍时间，但项目仍然未能完成竣工验收。二项目部职责检讨 山水名城项目没有能够按照公司的总体开发进度计划按时完成项目工作，使得山水名城对外展示的时间从2005年12月7日一再推迟到2006年4月8日，工程的质量问题和质量通病也没有得到严格的控制，管理方面出现很多缺憾，项目部认真分析内容如下：1对主包单位的管理一一湖南北山建筑公司（原为中建五局）： 该单位6月23日进场施工，当时主要施工范围为示范区的18、19栋及会所。后又将1-10栋交由该司施工，开工日期为7月14日。合同工期分别为110天 和120天。而实际工期是到目前2006年5月份还未完成收尾及竣工初验工作。分析原因： 1)、开工时准备工作不足。施工单位管理人员自身的管理_协调、组织能力差。人、财、物的前期组织不够充分，当然这也跟项目工期紧迫，未能给施工单位足够时间有关。场地“三通一平”条件差，特别是施工道路不畅对对现场的水平运输影响非常大。虽然施工单位在投入了较大的力量，收效也不大，特别是雨天，及时铺上大量的石头也无法保证混凝土车和钢筋运输车等重车顺利通过。再有因各方面原因施工手续不全，造成施工期间被政府勒令停工10余天。停工期间一度组织好的劳动力几乎快解散掉，这对施工单位本已很薄弱的劳动力组织环节影响很大。以至于后来劳动力成为造成工期滞后很重要的一个因素。 2)、山地别墅的自然条件对工程进度造成制约。施工单位技术人员无别墅开发经验，技术能力也有限。因开发场地为山地，标高落差很大，加上地堪报告不够准确详细，增加了基础工程很大的施工难度。19栋的基础需要开挖成4个标高成面才能达到设计的地质要求。为加快进度项目部就基础处理问题多次召开专题会议，根据地质条件的不同分别采取了独立基础、条形基础、筏板基础以及桩基础等多种基础形式。虽然有效的解决了该难题，但还是对进度造成不小的损失。施工场地狭小，给现场的平面布置带来很大难度。路不能直接通到施工工作面，施工周边又无地理位置提供材料堆场和钢筋加工场地，因此根据工程进展的需要不得不多次搬移材料的堆场，和钢筋加工场。 3)、施工单位审图能力非常有限，往往是施工到那里问题就出现在那里。当然这也跟设计不完善有关。变更频繁且无住场设计代表，造成变更滞后的问题较多，给施工造成诸多不便。还出现变更前后不一致、变更错误等问题。原本一次可施工完成的部分不得不分几次完成，增加了大量的零星工程，使得施工成本增加，周期延长。而旖工单位技术负责人也没有起到管技术的作用，遇到问题就等，并且不到现场对施工员进行指导，使得这个问题更加严重。项目部不得不用很大的精力来跟踪设计问题，但因问题太多、量太大，致使设计问题未得到彻底有效的解决。 4)、自身管理混乱、技术力量薄弱、施工员专业水平差，责任心不强、人员配备不合理。该施工单位为私人挂靠性质，挂靠单位派驻现场的项目经理和技术负责人责任心非常差。连制定整个工程计划这么最基本的工作，也不能完成。施工员中，更有5、6人为刚毕业或毕业不久的新手，根本不能有效的组织施工。在施工期间无质检员，施工员又更换频繁，仅2、3人是从开工干到结束的，导致工作安排不连贯。加上劳动力不足，施工班组不稳定等制约工作的开展的问题长期得不到解决。以此看出施工单位自身组织的项目管理体系非常薄弱和混乱。项目部为了解决施工单位自身不足而造成工程不能顺利进行的问题，做出了很大的努力。多次找施工单位老板、项目经理、施工员甚至施工班组对整个工程的整体思路、工程节点、关键施工路线以及工序安排等进行交底和沟通，每天在施工现场进行工作安排、技术交底。并做好项目部的协调服务工作，保证施工单位不因我部问题选成工期的延误。在迫不得己的情况下，请领导出面对施工单位施以更高强的压力，以期解决工程中的难题。到后期整个工地状况稍有改善，但情况仍不理想。对后续施工单位的工程进度造成严重影响。 5)、施工单位重视程度不够。主包单位为私人挂靠性质，原挂靠中建五局，中标后中建五局仅派项目经理和技术负责人两个人到现场指导工作。但这两人完全不能胜任其本职工作，徒有其名不能起到应有的作用。后因中建五局未在东莞建设局注册备案，导致施工手续无法办理。因此，改为挂靠湖南北山建筑股份有限公司。而湖南北山建筑股份有限公司根本未对该项目派驻任何代表，旄工现场更是混乱不堪。随着工程逐渐进入收尾阶段，现场的施工单位管理人员也都撤离，劳动力也不足。 6)、施工人员长期不足。山水名城自2005年6月开工以来，湖南北山建筑股份有限公司施工开始表现出比较良好的配合愿望，山水项目在人力材料机械方面均得到了比较充足的保障，但自从2005年8月中旬山水现场停工十余天之后，多数班组人员因停工显示出不稳定的倾向，施工班组认为：别墅项目施工困难，工期较短，施工现场不能较大程度的流水作业，继续干下去无利可图。因此山水项目在2005年10月左右主包施工入数仅有200余人，施工班组频繁更换，仅木工班组在主体施工阶段就更换了5个，主体施工阶段模板、钢筋工人不足；装修阶段砌体、抹灰工人不足，我司多次发文要求增加管理人员及工人均未得到落实，导致进度迟迟得不到保证。（详见ZHH/LX/023、024、030、034、036号文）。到春节过后，施工人员已经减少到只有100余人。2006年4月至今，主体完工之后，土建收尾和水电安装工作人员总共不足50人。项目部在施工单位劳动力上多次发文、多次找施工单位老板谈话，但效果均不明显。到最后不得已我司分拆出部分工作内容转交给：吴亚龙旋工队、胡冷非施工队、黄启挺施工队、张桃军施工队等进行施工，但是都没有能够挽回山水工期严重拖延的颓势。 7)、忽视主包实力，扩标过多。湖南北山建筑股份有限公司在施工山水名城示范区的工程中，在开工初期，对山水名城的人力物力管理投入比较充分，得到了我部的信任，为了减少现场的协调难度，同时考虑到湖南北山对现场投入较大，有能力做好后续工作，公司将一组团、垃圾房、小区一期地下管网和道路工程、市政道路0+000-0+193段路面工程等工作交给期继续施工。扩标的直接问题就是施工单位管理人员不能满足现场旌工要求，施工人员严重不足，技术和管理支持不到位。2对分包单位的管理(1)、深圳岩土公司： 该公司是晟早进入山水现场的施工单位。主要施工范围为东面市政路0+000-0+193段道路基及边坡支护。工期为50个日历天，实际工期为100天，工期滞后较严重。分析原因： 1)、原道路地下管道电缆复杂且不清楚走向及数量。锚杆施工不敢贸然进行。为确保不破坏原管道、电缆造成损失。项目部又安排单位进行现场探明，采用雷达探测、超声波探测等多种探测方式都未能成功，最终使用人工配合机械开挖的方式开挖了6处管道断面，了解到确切的水电通信管道位置，并对边坡支护方案进行调整之后才得以顺利旅工。耗时19天左右。 2)、施工单位投入不足，特别劳动严重不足。因在该工程施工的同时岩土公司还有另外工地也正在施工，造成人员不足。项目部在旌工过程中5次发文并通过公司领导出面要求深圳岩土工程公司增加管理人员和劳动力，现场才增加了管理人员和部分缓解了劳动力不足的问题，但是浪费的宝贵时间已经对主体工程按时完成产生的很大影响。 3)、工作面出现交叉作业，相互影响较为严重。当时现场仅一条路可以进入现场。在道路施工的同时必须保证北山在示范区的道路通畅。同时市政单位还有大量的管网及化粪池施工，相互之间协调配合量非常大。项目部为此专门制定方案召开协调会投入大量精力解决该问题。也只能是减小交叉作业对工期影响。 4)、天气对道路施工造成无法挽回的工期损失。按合同该项工程在8月份中旬就应该完工。就除去上述影响在8月底也是应该完成的。但在8月8日开始就陆续下暴雨直到8月22日左右天气才开始好转。这段时间道路回填工作无法施工，在后来的几天时间里因为土方含水率过大使得该项工程基本处于停工状态。最后该项工作9月底才基本完成。对北山的工程进度造成严重的影响。(2)其他甲分包单位 随着主体完成，精装单位、铝窗、栏杆、装饰构件、外墙涂料等单位相继进场。为弥补主包单位滞后所造成的影响，项目部提前组织后续施工单位进场，对主包不能及时提供的工作面都交由后续单位旄工，该办法还是较有效的保证了会所、样板房装修按时完成。但无能力完成土建收尾工作的单位，进度都不同程度受到影响。加上各单位相互交叉作业较多，相互影响较大，各单位自身存在不少问题，情况也不十分理想。 1)、分包单位与主包单位沟通不及时，配合意识差。各分包单位进场后很少主动与主包单位进行沟通协调。导致相互信息不畅，安排不合理。特别是铝合金单位，在窗栋尺寸问题上因沟通不及时出现了窗框与预留洞口不符的问遂。 2)、施工过程中积极性不足。一旦主包或其他分包未能及时提供工作面，基本上都放任不管，不主动的去沟通协调解决，也不及时的向项目部反映，浪费了宝贵的时间。项目部发现该问题后，加强了跟踪，并组织各施工单位每天开碰头协调会，以期解决这个问题。事实证明效果还是较为明显的。 3)、重视程度不够，自身管理不善。甲分包单位工程量都相对较小，因此各单位都不够重视。委派现场的管理人员能力非常有限，对自身内部的管理和对外的协调均存在不足。 4)、分包实力有限，产能不足。部分分包单位实力不够，但同时又有多个项目在进行，人力、财力均无法得到保证。特别是象铝窗、栏杆等单位，在我司其他项目口碑还不错，但同时多个工地施工时，明显后劲不足。3对监理单位的管理 山水名城项目由中海监理公司进行全程监理。因此我司项目部在人员配备上就相对较少，项目经理、技术负责人、一土、一水、一电外加文员共六人。这样就需要监理公司必须认真负责的履行自身的职责，才能对项目有效的进行控制。然而实际工作中，监理单位作用的缺失，监理单位的质量安全管理体系至今没能在山水名城项目彻底执行，工程报验等过程我部再三要求控制的项目也都不能确保实旖。使项目工作开展非常被动。主要有以下原因： 1)、人员配备不能满足施工现场需要，早期监理配备了8人，其中就有5人毕业不足一年，在工程监理过程中起不到实质作用。 2)、专业水平不够，责任心较差。监理人员普遍存在不了解图纸，不熟悉变更等情况。现场监理过程无针对性，不能意识到可能存在的隐患。事前控制、事中控制不得力，事后解决问题的能力也非常有限。而且没有服务意识，对于现场出现的问题就同施工单位一起找甲方，甚至就根本不理会施工单位，施工单位不得不直接找甲方，非常的不负责。 3)、人员更换频繁，6个月时间前后就更换了5名监理人员。仍没有能从根本上解决监理公司内部工作能力的问题。且前后人员无交接，监理过程连续性很差。并且陆续有监理人员离职或调动，到后期人员不断减少，最后现场仅有3名监理。 4)、监理人员不足，该项目监理公司一直未能配备园林工程师和装饰工程师，使得大量工作由项目部承担。 5)项目部对监理工作支持不足。山水项目从主体从开工到完成施工合同工期仅有4个月时间，监理公司在工作初期存在一定程度的工作拖沓情况，部分严格按照规范和监理制度执行的报验、检查、移交工作执行比较缓慢，部分施工单位越过监埋公司直接向项目部汇报并进行下步施工工序，另外一方面，现场的口头设计变更、公司领导意见等直接传达到项目部，项目部的管理意识不到位，部分工作也直接越过监理公司。因为项目部大部分成员从山畔直接调任过来，缺乏对全程监理制度和实行方法的经验，使得中海监理和项目部的工作步调性和一致性渐行渐远。 6)项目部在对监理工作的监督上力度不够。在如何管理监理提高监理工作积极性方面有所欠缺。对监理人员的数量和素质把控不到位。监理公司在该项目的监理工作中较为懒散j在工期要求非常紧的情况下，为提高效率，加快进度，直接对施工单位进行安排工作，做了大量的监理公司应做的工作。而未能有效的督促监理公司去做这项工作。没有定期对监理工程师的监理日志、周报、月报进行检查审核，使得监理有空可钻。4进度，质量和安全文明施工管理 中惠山水名城项目的进度、质量和安全文明施工工作长期以来在公司各个工地的综合检查过程中处于比较差的位置。项目部在工程的安全文明施工管理力面对公司安全管理体系执行不够，负有责任。 山水名城在施工进度方面严重不足，使得展示销售时间从0 5年12月7日推迟到0 5年1 2月2 3日，再推迟到0 6年春节前，直到最后推迟到0 6年4月8日，严重滞后。 质量方面因为项目部监督不力，管理不到位，监理作用的不足和缺失在质量方面主要存在回填土，外墙渗水，和基线标高复核等方面的问题。 山水名城一期无重大安全文明事故，但是问题也出现较多。主要问题有：场地卫生差，车辆进出工地市政道路的安全文明施工工作不到位，外架未按照规范搭设问题严重，室内外临边防护不到位，安全用电工作不到位。场地共发生6起安全问题：湖南北山生活区工人焚烧生活垃圾造成电气火灾，湖南北山塔吊操作不当造成工人伤害，深圳岩土工程公司边坡暴雨冲刷跨塌，湖南北山发电机维修工人电弧灼伤，深圳中天装饰工程公司施工工人施工预留洞口跌落。 山水项目的安全文明施工工作主要责任单位为湖南北山建筑股份有限公司在施工现场有安全文明施工管理员一人。由于项目部的执行力度不足，施工单位对安全文明施工的认识不到位，认为别墅项目的外架工程持续时间短，甚至不以为然，在临边防护等方面的工作也不是很到位，用电安全也马虎了事，虽然【lI水项目未发生重大安全事故，但是存在的妄全问题涵盖了安全文明施工工作的整个内容。值得项目部在今后的工作中更加注意。5设计管理 山水名城一期在勘察、建筑、环境、岩土、装修方面主要有7家设计单位，项目部在设计管理方面主要和中建（深圳）国际设计顾问有限公司与广州英柏环境景观设计有限公司做出了大量的努力，在环境施工和建筑外立面施工过程中，一段时间内项目部工程师大半数精力都不得不放在解决图纸疑问和问题方面。 山水名城的建筑和总图设计为中建深圳设计有限公司，中建图纸存在较多问题，项目总共产生变更近300份。前期无驻场设计代表，设计存在问题处理拖拉，变更滞后，因此设计问题给工程进度的开展带来很多不利。经设计部和公司领导的支持，中建设计院12月份左右安排设计代表驻现场近3个月，情况有所好转，在项目上解决了部分问题，对外立面图纸、排水图纸中存在较多问题的地方给予了部分的设计支持，给后期工作开展创造了好的条件。 山水名城一期环境设计单位为广州英柏景观设计公司，环境景观设计内容因为是在中建建筑设计后的深化工作，对山地别墅中经常性存在标高变化缺漏较多，在回填土上面进行园建硬景施工基础处理不到位，绿化图纸中对山水名城绿化档次理解不够深刻，共产生设计变更40余项，给现场造成很大的旖工困难和返工问题。虽然项目部竭力要求英柏派驻设计代表进驻现场，最后妥协到同意该公司在示范区开放前驻场一周，但是英柏公司在配合方面仍有很多不尽人意的地方。 除此以外，设计方面因为环境设计完成后环境图纸要转交中建设计院配套水电和结构图纸，在两家设计院相互配合方面存在问题，施工现场往往是催环境变更，待环境变更到位之后立刻着手施工，对其配套的水电结构图纸往往都是项目部自行出图解决，项目部处理、解决相关问题在技术层面上面不够严谨也出现了不少问题。 山水名城项目因为采取了公司相关制度：图纸会审之后设计管理由项目部负责。项目在负责图纸问题之后，由于不负责对设计院设计费用支付的审核确定权力，对前期设计工作没有能够全面的了解，只能是就事论事，出现问题解决问题，效率比较低下。另外一方面，项目部和环境设计公司的沟通过程中，由于项目部没有配备专职的环境工程师，沟通以后再反馈到公司设计部，很多事情拖延许久都不能得到解决。项目部在设计管理方面没有取得较好的成绩。6合约造价管理 山水名城在合约造价管理方面控制力度不足，核心问题在于项目部对事情的预见性不够，财于工程后续施工的问题不能提前预见，没有全面计划性的给予合约招标提供条件和要求。在造价控制方面管理意识不足，认为现场的工作先做好，成本的工作可以事后补办，山水名城共产生150多万的成本节超工作上报时效性严重不足。 合约招标方面因为山水一期招标范围已经确定，但是根据策划销售要求：部分二期开发地块的水电路等设施和附属工程也要提前施工，部分涉及较大金额的功能性增加项目、从主包单位分拆项目等工作均没有事先预见并及时得到合约部工作的支持。因此，合约部在山水一期工作后期，委派专职的合约工程师到现场处理此部分工作，取得了良好的成效。 动态成本控制是山水项目最为薄弱的一个环节。经济函件、成本节超等相关成本控制手续办理出现漏报、不及时等疏漏。给公司对该项目的成本控制和分析带来诸多不便。从所产生的涉及成本问题的工程内容来看，主要有四个方面的内容：第一、图纸的变更，包括设计漏项、设计不明确、设计效果不理想。第二、为配后售楼以及维护公司形象将后期工程提前旅工。第三、合约分判的漏项、工程范围的划分不完整。第四、处理现场问题所采取的措施、现场的一些变更。从项目部角度来说，主观上项目部成员成本动态控制意识不够，对成本动态控制对房地产开发的重要性认识不足，因此造成了对这方面工作的懈怠。客观上，项目部人员配备的不足，对动态成本工作的开展带来被动。山水项目一直以来无专职项目造价师，无专职园林工程师，这两个岗位均由项目其他工程师兼职。因此在做该项工作时，一方面不够专业、经验不足、意识不强；另一方面，个人精力有限。造成本控制工作上很多缺失。7对外关系 协调外部关系、树立中惠形象。中惠山水开发过程中，经过多方努力，顺利解决和周边各相临单位的问题和冲突。沟通解决了和长安国土分局夜间施工、相临围墙、挡墙施工问题；解决了和长安消防大队相临部位土方开挖工作；解决了和莲花别墅区水泵房施工冲突问题；有效和福安印染厂协商，对地下给水干管进行保护并顺利完成东侧市政道路边坡支护工程；和长安水利所达成了友好的合作关系，解决了嘉禾化工厂垂叶榕赔偿问题、给水管道拆除问题；和长安城监大队积极配合，对施工过程中市政道路的卫生问题进行了协管：和长安镇自来水公司以及宵边自来水公司积极协商，完成了小区施工用水和生活用水的申请和开通工作；和长安供电公司以及宵边供电所积极协商，顺利申请和开通了小区施工供电和准备正式供电的工作；和宵边建设办、长安城建办的政府关系也做了很大的沟通。 但是山水名城在施工的全过程对外关系方面仍然存在很多不足，在与嘉禾化工厂的工作中，没有十分融洽的处理两单位之间的关系，使得前期旖工用水用电的合作最后遇到障碍，不得已我司提前安装了小区的施工用电工程，给各配合部门造成了很大的困难。在与长安水利所的工作中没有得到水利所的谅解，最后封闭了莲花大坝的施工通道。与莲花别墅区管理处的沟通方面也存在较大问题，在对其小区给水干管的保护方面没有达成一致意见，施工中受到其管理处的很大刁难，后来因为莲花别墅给水干管有重新安装的意想，事情才得到解决。没有能够协商取得咸西变电站道路的施工通行问题，给小区的开发造成很大影响。另外因为小区开发过程中施工车辆的出入，对长安二环路路面的污染多次被长安城管办指正，小区的文明旌工还应该更加注意。项目部在山水二期施工过程中应该继续加强和政府部门的关系，加强和周边相邻单位的沟通。8营销配合 山水名城项目的营销配合工作从项目的开工持续进行。先后协助策划部完成了市政路口“中惠山水名城”标识施工，市政道路销售、施工通道分隔围墙及装饰施工，展示区围板工程，配合销售在市政路设置停车场，并积极按照策划部和销售部的要求按时完成了会所和样板房装修工程，基本上根据销售需要完成了示范区环境景观工程，同时配合应对销售工作对项目出现的问题进行了积极维修处理。在营销配合方面山水项目部基本上作的比较到位。但是由于项目进度一拖再拖，导致营销计划多次推迟。9项目内部管理（团队建设、学习氛围、工作分工计划性、内部协作、内部培训）中惠山水项目成立以来积累了些宝贵的经验同时也存在很多不足： 1)、团队建设、廉政建设方面：项目部在团队建设上尊重个性，明确目标，充分发挥个人主观能动性，积极主动的开展各项工作。面对各种不利因素，项目那部全体成员团结一心，互相帮助、鼓励。通过大家的相互配合、总结、交流互相都建立了较深厚的感情，各自的沟通能力、技术水平和现场管理能力、经验都不同程度的得到了提升。在廉政建设上加强员工思想教育和公司廉政制度学习，培养员工良好的驭业道德。在山水项目从未出现吃喝、索要、收授贿赂等现象。为自身和公司树立良好的社会形象。 2)、内部培训、学习氛围方面：项目部在员工培训、营造良好学习氛围方面还有待加强。项目部成立以后，在开工前项目部每周组织以员工经验、安全用电、专项技术等为主题的内部培训，但在正式开工后主要精力都在施工现场，这方面的工作就减少了。在自身学习提高上项目部未能提供条件和营造较好的氛围。对合同的学习、规范的学习、新工艺新技术的学习以及公司的流程、制度的学习还有待加强。 3)、工作分工、内部协作方面：项目部在人员配备上相对较少，项目经理、技术负责人、一土、一水、一电外加文员共六人。根据现场的情况，项目部人员在分工上坚持“分工不分家的原则，但因人员较少，项目部人员不得不身兼数职。因此在人员的分工上，事后看来存在很多不足，同时也很无赖。比如，土建工程师除了本职工作外还兼安全员、培训管理员、协调所有旌工单位进场的临水、临电接拨、场地仓库的安排划分等工作。给排水工程师除了本职工作外还兼暖通工程师、园林工程师、造价工程师等工作。导致工作量较大、各项工作精力分配不够，工作落实不到位。在各个工作的协作上，因每个人自身工作内容较多，相互的配合、提醒就相对较少，特别是园林方面，每个人的审美能力、观念不尽相同，没有专职、专业的工程师就给工作带来较大的难度。 4)、工作安排、工作计划方面：应该说项目部在前期的准备、策划方面还是有较多的考虑和计划，但随着工程的进度，计划的调整还是不够。特别是项目工期紧，整个工程都是一环扣一环的进行，一旦某一个环节出现问题，对整个工程都会带来很大的影响。因此需要不断的调整工作安排和计划，保证计划的切实可行性。而实际工作中，为了达到原计划的节点，不得不压缩合理的工期，导致后期一系列的安全隐患、质量问题的出现。三、山水一期存在的主要问题 中惠山水名城一期工程到目前为止己基本告一段落，纵观山水名城从开工到目前已基本具备竣验收条件整个过程，可谓经历了不少风雨，十分不易。整个项目虽然历经周折。但在公司的支持和全体项目成员的努力下基本完成了公司的目标并取得了开发山地别墅的宝贵经验。现就出现的管理和质量问题总结以下几点：1公司对山水名城项目难度估计不足 公司及项目部在对山水名城的难度估计过于乐观，计划调整不够及时准确。主要考虑是山水多层别墅层数不多，难度不大。但忽略了山地条件的诸多不可预见因素如基础难度、场地的先天不足、别墅造型复杂、雨季的影响、施工手续问题以及大量的变更等因素。当时确定的工期为120天事实证明是过紧的。施工过程中项目部不可避免的卷入到拼抢工期的混战当中，对于经常性出现的质量问题和通病克服不力。另外山地别墅土方基础工程和道路工程受制天气影响很大，2005年夏秋之间累计遭遇30余次降雨，大大超出往年，在客观上确实很大程度上制约了部分工作的顺利开展。结果工期不得不一再拖延，而每次延长的时间又不充足，使得整个项目始终处于赶工状态。如果，仔细分析项目的特点和制约因素，及时准确的调整计划，效果将舍更理想。 施工单位确定时间太迟。在开工前才确定施工单位。原施工单位为石龙二建，但在开工前，该施工单位毁约。在中建五局与公司谈定进场施工时已到6月份。而当中建五局派人到现场时熟悉情况的第三天也就是房屋拆迁完成的第二天，就开始动土开工。未能给旋工单位足够的准备时间，对后期的进度带来诸多不得因素。 项目开工过于仓促，三通一平条件不具备，施工手续不健全。项目部进驻现场时现场情况十分不理想。场地房屋未拆迁，道路不通畅，水电也无法接驳到现场。在这样的情况下项目部只能与相邻的嘉和化工厂接临时电。暂时解决了临时施工用电的问题。但同时也受制于他人对后期工作不利埋下伏笔。2.项目部对监理管理制度没有得到落实 山水项目按照公司的要求是由中海监理公司全程进行监理的工程。山水项目部客观存在的原因是工期紧，施工难度大。项目部从开工起一直尝试用各种方法调动监理公司的积极性，但是在对监理的管理上一直没有形成完善且可行的制度。监理公司相关管理人员职责始终不能执行到位，项目部采取各种方式都没有能够让监理的全程控制起到应有的作用。后来，项目部被迫直接管理到施工单位，在对施工单位的管理过程中，监理的角色停留在质量控制和资料控制方面，但是由于监理自身管理问题加上我部支持不够，质量、资料方面都控制不到位。对山水名城监理管理思路： 监理单位应该是在项目管理中处于管理的核心地位，但是在山水项目部监理公司旋工没有能够走上正轨，虽然项目部采取调换监理人员，发文，领导干涉等方式，但是因为管理能力不足，始终没有实现监理的应有作用，扭转监理的工作情况。 项目部在对监理管理作用不大的情况下，不得不转而直接插手到施工单位甚至施工单位班组的管理方面。这样的操作方法虽然在抢工过程中起到一定作用，但并未彻底解决问题，是不得已而为之。 这个现象表现出在公司的发展过程中，执行层不能较快的转换思路和管理方法，对从挂靠监理到全程监理的模式转变不适应，管理缺乏更多有效方法和措施。山水项目应该在二期开工之前制定详尽的监理工作执行制度和措施，确保监理能够充分发挥作用。3施工（主包）单位酌管理存在的问题 1)、山水项目的工期较短，对工程进度的要求很高。为能满足进度的要求，项目部在进度的管理上有些操之过急。所谓欲速则不达，在前期条件差、准备不够充分的情况下，过于强调进度，而对质量、安全文明施工等方面的管理重视程度不够，造成现场乱，形象差。 2)、在施工过程中对施工单位管理介入过深，施工单位养成了非常强的依赖项目部的心理。项目部在对施工单位技术力量和组织协调能力等薄弱环节都提供了大量的支持。甚至对旌工班组直接进行技术交底，参与施工班组之间的协调工作。耗费了大量的精力。然而“授人以鱼，不如授人以渔”，旌工单位过分的依赖项目部，造成一旦项目部介入缺失，工程的质量、进度均无法得到保证。 3)、面对施工单位管理人员能力不足，无责任心的状态，未能找到更好的解决办法。开工初期，项目部对施工单位能力不足的管理人员要求施工单位撤换过两次，但最后也没有起到很好的效果。后来的管理人员面对现场的难题，往往呆上不足10天就自动离职。管理人员不断的更换，对工程的管理十分不利，同一个问题不得不多次给施工单位交底。整个施工过程中，施工管理人员存在的问题一直未能得到解决。 4)、对于现场场地不足的问题，项目部根据现场实际情况将室外管网、小区道路、小区内边坡支护、土方工程等多项工程建议公司扩标给主包单位。解决了场地先天不足的问题。避免了多家单位施工相互影响扯皮等事件的发生。但没有客观调查，无视主包单位真正实力的盲目扩标，给山水开发遣成了更严重的损失。 5)、未能把握好机会果断更换施工单位。施工单位总体上还是较配合，但由于自身实力有限，始终不能达到公司的要求。项目部曾将主包单位合同范围内工程单独拿出来分包给第三方施工，主包单位也没有触动。到春节前，主包单位人员已是严重不足，项目部考虑利用春节这个契机，将主包撤场换第三方进行后期收尾，但未能实现。4主要存在的质量问题 山水名城质量管理方面存在的突出问题在回填土，环境施工和现场放线审核上面。中惠山水名城的山地别墅项目，在市政道路，小区道路，建筑物周边等各个部位都需要回填土，19栋北边的小区道路回填深度超过7米，市政道路一半的工作面回填深度超过3米部分位置达到5米。山水名城在项目管理的过程中，意识到回填土工作的重要性，在施工过程中工程例会上不下十次提出回填土问题，监理公司累计下发的回填土控制问题发文和罚款单也十分多。项目部在施工初期建立了完善的土方回填管理和质量要求，并责令主包单位成立土方回填施工小组。但是主体进度的缓慢，现场对施工工序的安排不合理使得项目在控制的力度方面不足。回填土问题出造成了多处返工，例如：市政道路人行道进行了3次返工，T19栋绿地回填土也3次进行返工。山水二期一定要严格执行回填土的质量管理控制，力争回填土质量问题得到比较彻底的解决。 山水名城在环境施工控制方面也有很多不足，施工前期对图纸的审核问题从项目部，到监理到旄工单位普遍不重视，施工过程中才发现：总图和现场误差，水电和环境冲突，环境配套的水电不到位，基础处理的方式不明确，苗木的搭配不合理，节点详图的标高不明确等。在施工后期抢工过程中持