海安商业市场增量商业市调报告.doc

关于好买得购物广场商业运营的报告报告目录：第一章：海安城市发展分析第二章：海安商业市场分析第三章：好买得购物广场裙楼分析第四章：好买得购物广场商业定位探讨第五章：好买得购物广场经济效益分析第一章 海安城市发展分析一、海安概况1、 地理位置海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。（位置图见下页图一）海安县图一：海安地理位置图2、人口与行政区划海安总面积1108平方公里，市区总面积35平方公里，总人口95.8万，其中市区人口23万。海安县辖14个镇：海安镇、城东镇、曲塘镇、李堡镇、老坝港镇、角斜镇、西场镇、大公镇、孙庄镇、雅周镇、胡集镇、白甸镇、南莫镇、墩头镇。（行政区域图见下页图二）图二：海安行政区划图3、交通概况铁路宁启铁路西起南京市，途经扬州、泰州至海安，与新长铁路相连，经南通、海门至启东，全长约351公里。新长铁路自江苏新沂至浙江长兴，线路经淮安、盐城、海安、靖江（含海安至南通）、江阴、无锡、宜兴，全长638.6公里（含海安南通62.5公里）。铁路交通对改善海安省陆路交通，发展经济、文化起到重要作用。公路328国道起点为江苏海安县城东镇，终点为江苏南京长江大桥桥北的国道，全程224千米。它连接了苏中地区各城市与省会南京，也是江苏沿江大开发战略中的一条重要的沿江交通大动脉。328国道对于苏中、苏北地区的经济，交通发展起着举足轻重的作用。204国道起点为山东烟台,终点为上海,全程1031千米。途经山东省，江苏省，上海市。航道通扬运河贯通江苏省南通、扬州2市的人工河道。西起扬州市东郊湾头，与里运河相接，东经江都县、泰州市、泰县至海安县与串场河相会，再折向东南，经如皋县至南通市入长江，长150公里。4、物产资源海安县农林牧副渔业生产名播遐迩，海安是全国著名的“茧丝绸之乡”，拥有中国最大的优质蚕茧生产基地。纺织、丝绸形成织造、印染、成衣一条龙生产线，勾针衣闻名世界，曾被外商誉为“东方珍品”。海安家禽饲养业兴旺发达，是中国“禽蛋之乡”。 中洋河豚无公害养殖被列为省级标准化示范区，禽蛋无公害标准综合示范区被列为国家级示范区。海安县素质优良，装备先进的建筑队伍遍及全国，被誉为“建筑之乡”。 5、经济海安近年经济保持稳定较快增长，2008年实现地区生产总值264.6亿元，比上年增长14.9。其中：第一产业实现增加值29.1亿元，较上年增长4.1；第二产业实现增加值145.1亿元，增长17.1；第三产业实现增加值90.4亿元，增长15.7，居于南通六县首位。历年GDP增长情况：从历年GDP增长情况来看： GDP总量逐年提高，增长速度较快，从20042007年4年间，绝对值增长73%。 随着总量的快速上涨，人均GDP也逐年提高，2008年到达到26500元，20042007年4年间增长73%。近几年海安经济发展迅速，GDP增长快速.三产增加值：历年三产增加值、三产比重图从历年三产增加值、三产比重图，可以看出： 20022006年，三产增加值除第一产业增加值逐年减少外，第二、三产业基本保持平稳。2007年，三产增加值均有较大涨幅，第三产业增加值73.26亿元，同比2006年的34亿元，增长115%。表明含房地产在内的第三产业正以较快速度发展。第三产业的较快发展为房地产业的持续走热提供了较强的经济支撑； 20022008年的三产结构中，第一产业比重从2002年的24.88，下降到2008年的11%；第二产业逐年走高，从2002年的42.46%，到2008年的54.84%；第三产业保持稳定。第一、二产业的结构性变化为房地产业提供了较强的经济基础，而第三产业走势稳定，但与发达地区第三产业占70%的结构比例相比还有较大差距，表明，海安含房地产业在内的第三产业具有较大的发展空间。一、 城市规划发展综合状况1、 全县规划概况老城区：对旧城区进行有机更新，实施“退二进三”，适度控制开发力度，确保城市有序发展；城东、城西：调整与居住用地混杂的工业用地，结合公共措施、绿化及部分市政设施的改造，改善居住环境，持续发展商业；城南：结合行政中心的建设，改善现有部分居住环境及质量较差的住宅，增加配套设施及绿化的建设，营造良好的人居环境。以建设现代化居住区为目标，配套商业服务设施、公园、中小学等各项设施；城北：整合现状住宅，改善居住环境，营造新型住区；2、城市交通规划外部交通：以“苏中地区第一枢纽、招商引资第一品牌、经济发展第一优势，新农村建设第一亮点”的战略目标。在四年内保障204国道、328国道、221省道、226省道的建设、完善、提升。江海高速（江都海安）构成苏中地区重要的东西向骨架公路、204工程的全线贯通、221省道等的逐渐完工，交通区位优势十分显著。内部交通：快速路系统：环线加纵横道路。已建设了多条环城公路，近一步改善城市交通状况，为城市经济开发区和城市整体的发展提供支持。第二章 海安商业市场分析一、海安商业概况根据海安整个行政区域和商业发展的趋势，我们将海安的商业划分商圈，分析每个商圈的发展特点，从而了解海安整体商业的发展。1、人民路商圈人民路商圈是海安最早的商业集散中心，起初由于各行政单位的汇集和居民居住圈的形成而发展起来。目前主要商业主要集中在人民中路和宁海路。人民路商圈以百货消费为主，主要大型主力商业有：中大街、文峰大世界、电影院、新时代电器、苏宁电器、时代超市、农工商、肯德基、新华市场、五星电器、安达步行街和恒天新世界。2、中坝路商圈中坝路商圈是城市发展而形成的新兴商圈，主要汇聚在以明珠城为中心，辐射周边社区。中坝路商圈以综合新型商业为表现，各种消费业态齐全。主要两岸咖啡、明珠国际城商业、肯德基、世纪联华、新华书店、中洋现代城商业等3、火车站商圈火车站商圈虽然辐射区域较远，但因为线路较少，人气不足，目前没有形成气候；火车站商圈由于有较强的铁路和公路辐射力，所有商圈的主力商业以批发市场为主，目前的主力为沿海大市场的A、B、C三区和批发王大型批发市场。4、长江西路商圈长江西路商圈主要集中在长江西路和永安路，由于在位置上的优势，商业以批发为主，辐射周边乡镇；商圈主要以批发为特点，主力商业有：锦龙大酒店、贵都广场、华润苏果超市、电子市场、名流SOHO、资丰市场、苏中家具城、都市儿童城。二、海安各大商圈的特点1、人民路商圈人民路位于海安县中心，东西长约1500米, 在商圈辐射作用下，不断的向中坝路、宁海路商业街延伸。商圈交通便利，便捷的公交系统可以辐射全县，发达的主干道路网可以快速到达各区。近两年兴起的主力店：中大街、安达步行街、恒天新世界中大街坐落于海安商业中心，可为百年老街改造项目,紧邻人民中路,中坝路,宁海路,周边商业配套,生活设施齐全.但由于前期规划,折行力度等因素,致使开街效果不佳,而使开业时间一再顺延.恒天新世界坐落城市核心区域，因整体的规划合理，目前已有几家大型主力品牌店签定入驻协议，现签约入驻率达60%。安达步行街在目前海安商业布局中属于中心区域,地段很占优势.经营状况在海安来说总体还算可以,内街及三楼商铺较难招商.东区随着恒天新世界的发展成熟,也将逐步开街.目前的租金价格和招商政策也较理性。现入驻率已达85%。2、 中坝路商圈中坝路商圈以市民广场为核心，因周边新兴商圈的兴起以成为海安商圈新的商业中心。中坝路商圈是城市发展而形成的，全国知名品牌汇聚一堂。起初因明品街而兴起，现以围绕明珠国际购物广场辐射周边社区。近阶段新建的商业项目：民品街、明珠国际购物广场、中洋现代城民品街是海安第一个具有规模的商业地产项目，对海安的商业地产具有标杆作用。此项目商业定位为步行街，开海安之先河。因全新的业态，商铺相对的缺乏等原因，最终100%入住率开街，红火的开街并没有给名品街带来长久的兴旺。开发商滞后的理念以及浅薄的责任感，名品街终因疏于运营管理而惨淡经营；现在面临二次招商，各业主各自为政，商铺空置率不断。明珠国际购物广场是继文峰之后，海安规模最大的百货定位的商场。因其全新业态，得天独厚的区位优势，开盘时强销期一个月，创下海安房产界史无前例的业绩。商场定位的中高档品牌为锁定目标，商场主力招商采取联营的合作方式，就C区商场而言，80%入住开业，由于海安中高端消费人群不足再加上滞后运营支撑不了商场的正常经营，以至开发商每天都要支付不菲的费用来扶持商场的运营。从开业4个月后商场就开始有品牌撤柜，频繁的商铺朱鹮是商场应经不稳定的表现。中洋现代城位于海安城西中心，三面临街，一面临水。周边教育、医疗等生活附属设施齐全。江海西路、永安北路、曙光西路、焦港河，交通便利。周边住宅小区已成型，较适合居住，但近4万的商业业态一条街至于投资商家廖廖无几。3、火车站商圈火车站广场商圈以海安火车站站前广场为核心目前火车站两大商业支撑着区域商业的发展，沿海A、B、C三区，目前商业已开发量约10万平米，批发王商业面积约16万平米，由于火车站板块是新起的板块，无原商业的布局。目前总商业开发体量在26万平米。得益于海安便捷的铁路、公路网，火车站广场商圈成为海安辐射周边城市经济区的窗口。火车站两大项目：沿海大市场、批发王沿海大市场依火车站而建，开业至今商铺空置率还是较高。原于商业体量过大就目前海安商家而言还无法填补空缺。批发王开业后入住率是很高的，但在开业后一年内，但由于交通不便，影响了人流量，商家营业额上不去，导致商家不敢进货，消费者看到没有货可选可买，逐渐就更不到批发王逛了，这样就造成了商业链的恶性循环，最终导致市场倒闭。4、长江西路商圈长江西路是新的CBD行政区域，自政府南移期间周边商圈就迅速崛起。贵都广场的建成，华润苏果的入驻；在当时长江西路商圈可具备强大的辐射力和影响力。都市儿童城项目名称:中大街项目概况占地面积12.5万建筑面积商业8万，内街27000开发套数商业住宅住宅绿化率得房率容积率3.79物业管理费招商信息经营业态多业态经营合作方式租赁目前招商率及空置面积内街40%。空置面积为16200招商优惠政策分别以个案处理租金水平 一层：均价3.5 业态布局：一层百货。二层餐饮娱乐。三层未定 二层：均价1.2 商铺面积范围：50-60 三层：均价0.7试营业及开业时间：08.10.01（未开业）各业态已入驻主力品牌松林眼镜店、万年青健身休闲会所等经营状况开街时间10月1日开街入驻率现入驻率销售情况销售价格一层23800元/起 二层10800元/起优惠政策三年20%回报一次返还去 化 率空置面积项目分析：中大街为百年老街改造项目,紧邻人民中路,中坝路,宁海路,周边商业配套,生活设施齐全.但由于前期规划,折行力度等原因,致使开街效果不佳,而使开业时间一再顺延.（2）恒天新世界项目名称:恒天新世界项目概况占地面积125000平米建筑面积商业50000平米开发套数商业560间住宅60000平米 住宅550套绿地率20%得房率67%85%容积率3.6 物业管理费3.9元/.月招商信息经营业态综合业态合作方式租赁目前招商率及空置面积50%左右招商优惠政策租金水平一层：3元/平米/天 业态布局： 一层名牌专卖店、大型家电卖场、餐饮区等 二层都会新贵、流行童装、女士配件、仕女名媛等 三层大型运动主题馆、复合式书局、中性休闲服饰专卖等 四层健身俱乐部、KTv，大型综合影城等 五层美体SPA会馆、KTV、酒吧二层：2.5元/平米/天三层：1.5元/平米/天四层：1.1元/平米/天 商铺面积范围：13630平米左右五层：0.7元/平米/天 试营业及开业信息：2009.12各业态已入驻主力品牌华润苏果、永乐院线、国美电器、新华书店等经营状况开街时间待开街入驻率现入驻率50%销售情况销售价格住宅3800元/商铺12000元/优惠政策99折去 化 率空置面积项目分析恒天新世界坐落城市核心区域，整体的规划、动线能集中的吸纳人气，目前已有多家主力品牌的入驻，未来前景看好。（3）安达步行街项目名称:安达步行街项目概况占地面积50000平米建筑面积商业50000平米开发套数商业700间住宅70000平米 住宅500套绿化率30%得房率8085%容积率2.0 物业管理费1元/.月商业运营费2元/.年招商信息经营业态综合业态合作方式租赁目前招商率及空置面积50%左右空置面积约为25000平米以上招商优惠政策给一个月免租,一次支付一年半租金可经营三年，三年内为统一价,不递增租金水平 一层：2.54.5元/天均价约为1.8 业态布局：一楼餐饮,美容美发,服装零售等业态,二楼摄影等, 三楼娱乐,早教等. 二层：1元/.天左右 商铺面积范围：40100平米左右 三层：0.4元/.天起 试营业及开业信息：2008.12.13各业态已入驻主力品牌豆捞式品牌连锁餐饮,金利来品牌系列,东方爱婴早教,安达游艺城等等经营状况开街时间2008.12.13开街入驻率40%现入驻率60%销售情况销售价格住宅3500元/、商铺19000元/优惠政策暂无去 化 率空置面积项目分析 安达步行街在目前海安商业布局中属于中心区域,地段很占优势.经营状况在海安来说总体还算可以,内街及楼上商铺较难招商.东区随着恒天新世界的发展成熟,也将逐步开街.目前的租金价格和招商政策也较理性. 4）久益旺角项目名称:久益旺角项目概况占地面积建筑面积商业2.0783万平米开发套数商业住宅住宅绿化率得房率容积率物业管理费招商信息经营业态多业态合作方式租赁目前招商率及空置面积招商优惠政策租金水平 一层：1.5-1.6元天 业态布局：1至3层初定商场 4层演艺吧 5至10层做宾馆 二层-三层： 0.76元天 商铺面积范围：随意划分 四层：0.4元天 试营业及开业信息：2010年1月1日各业态已入驻主力品牌经营状况开街时间开街入驻率现入驻率销售情况销售价格 只租不卖优惠政策去 化 率空置面积项目总体分析 本项目处于徐坝桥和人民东路交叉口，整体项目基本没有售楼处和推广，目前的信息传达只有楼体的四块大牌，说明招租银行、酒店、超市等，经通过向内部人员打听，得知租金情况。具体项目信息不明人民路商圈增量分析：目前人民路商圈是海安历史时间最久，客群认知最高的区域。原有商业体量为满足海安整体市场。随着城市的发展，中大街改造、道路的拓宽等因素，为商业的发展增加了新的元素。但是，因停车难，交通管制等因素，该区域的发展受到一定的制约。除东大街改造拆除部分商业外，该商圈的商业面积目前较难统计，但新增的恒天新世界约5.3万平米、安达步行街5万平米、中大街10.7万平米，久益旺角2万平米，目前增量达23万平米。后期东大街改造将增加一定量的商业面积，离商圈不远宁海中路江海中路的文峰大世界开发，亦能增加6万平米的商业面积（住宅8万平米，共14万平米）。2、中坝路商圈（1）明珠城项目名称:明珠城项目概况占地面积36268平方建筑面积商业60000平方开发套数商业住宅75000平方住宅584套绿化率26%得房率64-67%容积率物业管理费2.0元每平米每月招商信息经营业态多业态合作方式租赁、联营目前招商率及空置面积A区：65%；B区：25%；C区70%、空置面积：17000平方招商优惠政策租金水平 一层：外街：3.2-3.9；内街：扣点 业态布局：A区：3c电器；B区：休闲餐饮；C区：百货 二层：0.92-1.2 商铺面积范围：12-1000平米 三层： 试营业及开业信息：2008年1月28日开街各业态已入驻主力品 牌百货区：男装POLO、凯普狄诺 女装：百家好、依恋； 餐饮区：KFC、两岸咖啡； 电器数码：宏图三胞、五星电器经营状况开街时间2008.1.28开街入驻率40%现入驻率A区：50%；B区：25%；C区70%销售情况销售价格一层外街：31000-33500元每平米；一层内街：18000-32500元每平米；二层内街：8900-17500元每平米； 三层内街：4000-7800元每平米优惠政策优惠5%去 化 率30%空置面积42000平方项目总体分析此项目为老城区改造工程，多业态定位。是继文峰之后，海安规模最大的百货定位的商场。因其全新业态，得天独厚的区位优势，开盘时强销期一个月，创下海安房产界史无前例的业绩。商场定位的中高档品牌为锁定目标，商场主力招商采取联营的合作方式，就C区商场而言，80%入住开业，但滞后运营支撑不了商场的正常经营，以至开发商每天都要支付不菲的费用来扶持商场的运营。从开业4个月后商场就开始有品牌撤柜，频繁的商铺朱鹮是商场应经不稳定的表现。（2）名品街项目名称:名品街项目概况占地面积建筑面积商业8000平方开发套数商业85套住宅7280平方住宅56套绿化率25%得房率82%容积率物业管理费3元招商信息经营业态步行街合作方式租赁目前招商率及空置面积41%、4700平方招商优惠政策免租期一个月租金水平 一层：外街：3.40-3.96；内街：1.5-3.56 业态布局：男装、女装、男鞋、女鞋、童装、饰品，无规划 入住 二层：0.92-1.2 商铺面积范围：35-177平米 三层： 试营业及开业信息：2006年6月1日试营业，无开业时间及活动各业态已入驻主力品 牌金利来、利郎、七匹狼、李宁、古今经营状况开街时间2006.6.1开街入驻率100%现入驻率41%销售情况销售价格外街：21180-22180元每平方;内铺15000元-65000元优惠政策让利300-500元每平方去 化 率63%空置面积3000平方项目总体分析此项目是海安第一个具有规模的商业地产项目，对海安的商业地产具有标杆作用。此项目商业定位为步行街，开海安之先河。因全新的业态，商铺相对的缺乏等原因，最终100%入住率开街，红火的开街并没有给名品街带来长久的兴旺。开发商滞后的理念以及浅薄的责任感，名品街终因疏于运营管理而惨淡经营；现在面临二次招商，各业主各自为政，商铺空置率不断。（3）中洋现代城项目名称:中洋现代城项目概况占地面积106.38亩建筑面积商业近60000开发套数商业住宅190000住宅绿化率35%得房率80%容积率3.1物业管理费招商信息经营业态综合业态合作方式租赁目前招商率及空置面积0招商优惠政策有一定的免租期,视具体情况再定租金水平 一层：租金价格暂时未定 业态布局：餐饮为主，美容美发、健身房、网吧、足浴、洗衣店等小区配套服务业态。 二层： 商铺面积范围：可以随意分隔 三层： 试营业及开业信息：未定各业态已入驻主力品牌经营状况开街时间未定开街入驻率0现入驻率0销售情况销售价格暂时不销售，未定优惠政策暂无去 化 率空置面积40000项目总体分析项目位于海安西城中心，三面临街，一面临水。周边教育、医疗等生活附属设施齐全。江海西路、永安北路、曙光西路、焦港河，交通便利。周边住宅小区已成型，较适合居住，前期参照国内多家楼盘，结合本地世纪。建筑规划较细，起点较高，结构合理。可供选择性较宽，同时提供精装修房。项目内生态景观工程为点睛之作，主景观通道、主题广场、中央生态景观区合理布局，小区物业、安防先进，高速电梯配套，1000多个地下车库及停车位，近4万的商业配套主题业态一条街。开盘：2380元/（加50元/层的层次差价） 同比其他住宅楼盘，价格略高，但由于其规划超前、合理、位置较好，销售较好，达60当前：3048元/（加50元的层次差价）抗性：全商居，栋距相比较小，有压抑感。 容积率小，绿化率高 价格略偏高 从商业角度来看，地段偏离了城市商业中心。中坝路商圈增量分析：中坝路商圈为海安新兴的商业业态，其以明珠城为核心，在起初引领和改变了海安传统的消费模式。但是，由于在产品规划布局上的不合理，在没有统一的经营，所以造成大型业态在运营上的障碍。中坝路目前在开发企业和经营企业的努力下，目前商业人气较佳，但商户经营效益欠佳。根据初步统计，明珠城和中洋现代城、名品街三个商业业态近年增加的商业面积约达12.8万平米；周边如天竹星花苑等社区沿街商铺并不包含在内。3、汽车站商圈（1）奥华国际装饰城项目名称:奥华国际装饰城项目概况占地面积30万建筑面积商业总30万平米开发套数商业700多套住宅住宅绿化率无得房率92%容积率不详物业管理费0.6元/月招商信息经营业态装饰装潢类市场合作方式个体经营目前招商率及空置面积招100%招商优惠政策三免两减半租金水平 一层：0.64元 业态布局：一层ABE陶瓷卫浴C区地板木门D橱柜五金F油漆E区部分铝型材二层ABE家俱C窗帘DF灯具 二层：0.4元 商铺面积范围：1001080 三层：0.17元 试营业及开业信息：07年8月26日各业态已入驻主力品牌诺贝尔，东鹏，马可波罗，菲林格尔，徐家木业，大自然地板，富亚健康漆，志邦橱柜等经营状况开街时间2007年8月26日开街入驻率95%现入驻率100%销售情况销售价格4580元起优惠政策无去 化 率100%空置面积无（2）聚金国际建材市场项目名称:聚金国际建材市场项目概况占地面积8000建筑面积商业2万开发套数商业119套住宅住宅绿化率30%得房率80%容积率3物业管理费1元/月招商信息经营业态建材市场合作方式个体经营目前招商率及空置面积一层100%二层80%招商优惠政策一层无，二层租二送一(三年免一年）租金水平 一层：0.61元 业态布局：一层油漆涂料，二层装饰工艺品，墙纸窗帘等软装。 二层：0.30.4元 商铺面积范围：4080 三层： 试营业及开业信息：未开业各业态已入驻主力品牌多乐士，立邦，欧龙，美涂士，我乐橱柜，荣事达橱柜，林牌地板，宏耐地板，比乐移门，信步楼梯经营状况开街时间一期8月开街入驻率现入驻率销售情况销售价格40277518元优惠政策三年返租24%，一次性全返去 化 率40%空置面积12000（3）丽晶广场项目名称:丽晶广场项目概况占地面积1万方建筑面积商业17830.78开发套数商业48住宅25889.09住宅301绿化率25.10%得房率70%-95%容积率4.5物业管理费1.8招商信息（以下信息无）经营业态无合作方式目前招商率及空置面积招商优惠政策租金水平 一层： 业态布局： 二层： 商铺面积范围： 三层： 试营业及开业信息：各业态已入驻主力品牌经营状况开街时间开街入驻率现入驻率销售情况销售价格外街1-2层连卖：18000；内街1-2层连卖8000优惠政策根据客户具体谈判情况确定优惠幅度去 化 率65%空置面积6240平方米项目名称:日月汽车城项目概况占地面积32437平方米建筑面积商业69182开发套数商业一期3万 2期4624住宅53754住宅一期3754 二期5万 三期3458绿化率0得房率70%容积率3.79物业管理费4.元天招商信息经营业态小商品、汽车4s店 品牌家具 二手车交易合作方式租赁目前招商率及空置面积招商20（小商品市场） 空置 10（一期空闲）招商优惠政策前两年免租，以后在稍微给点，但具体的没有定租金水平 一层：1元/ 业态布局：一到三层全部是小商品，四层是办公室，五层是住宅 二层：0.67元 商铺面积范围：20-40 三层：0.33元 试营业及开业信息：09年10月 无开业信息各业态已入驻主力品牌暂时没有经营状况开街时间开街入驻率80%现入驻率30%销售情况销售价格一期：一层5000左右 二层4000左右 三层3000左右 二期沿街1万多 住宅2180期价优惠政策一次性付款优惠5% 首付50% 优惠3% 首付30% 无任何优惠去 化 率16%空置面积58000平方项目总体分析此项目地处海安北郊,前期分别定位家具城和汽车城,因全免租当时入驻率尚可,后为了销售回笼资金,重新定位小商品市场,目前为止招商率只有20%左右,招商和销售形势不容乐观.汽车站商圈增量分析：汽车站商圈原主力商业泰宁市场（约2万平米）和地板（美食）一条街经营良好，原有的体量和经营推动了当地商业的发展；目前新增的奥华装饰城商业体量达30万平米，日月车城总建面积约7万平米，丽晶商业1.78万平米，聚金国际2万平米，总体新增量达40.78万平米。4、火车站商圈（1）沿海大市场一、项目基础信息项目名称沿海大市场项目位置海安火车站站前南北西三侧建筑形态商业占地面积600亩建筑面积10万平米总套数666套得房率72%容积率2建筑层数1-2层每层层高3.3-4.2开发公司江苏沿海房地产开发有限公司招商公司江苏沿海房地产开发有限公司招商部销售代理上海奇正经营管理江苏沿海房地产开发有限公司物业管理南通沿海市场管理有限公司试营业时间2007、10、15开街时间2007、11、1二、商业招商信息经营业态食品、酒类、饮料、水果、汽车合作方式租赁经营招商优惠政策免租一年、三年商家进驻套数208套空置套数458套租金水平 一层：暂无 业态布局：食品、酒类、饮料、水果、汽车 二层：暂无 商铺面积范围：30-70平米 三层：暂无主力商业品牌：上海大众、广本、丰田、别克、斯柯达、一汽大众、东本、福特、奥迪、悦达起亚、东风丰田、富康补充信息：近水楼台酒楼、梅园春大酒店、文峰超市、陈缘宾馆、星光宾馆、阳光时代宾馆、地税二分局、国税二分局三、销售信息销售均价3800-5800元各层价格区间目前优惠政策销售去化率空置面积（2）批发王项目名称:批发王项目概况占地面积16万建筑面积商业16万开发套数商业357套住宅住宅绿化率40%得房率80%容积率3物业管理费1元/月招商信息经营业态服装，糖烟酒类市场合作方式租赁、自营目前招商率及空置面积招20%空80%招商优惠政策免租一年半租金水平 一层：0.40.6元 业态布局：A区童装B区男装C区女装D区美食一条街 二层：200元月 商铺面积范围：80170 三层：200元月 试营业及开业信息：07年9月20日，运营困难各业态已入驻主力品牌联发，广州牛仔，杭派服饰，王大烟酒经营状况开街时间2007年9月20日开街入驻率90%现入驻率20%销售情况销售价格一层二层连卖4800元，一二三层连卖4200元优惠政策三年返租6%,7%,8%去 化 率80%空置面积20%项目总体分析此项目从招商入住率是很高的，但在开业后一年内，但由于交通不便，影响了人流量，商家营业额上不去，导致商家不敢进货，消费者看到没有货可选可买，逐渐就更不到批发王逛了，这样就造成了商业链的恶性循环，最终导致市场倒闭。火车站商圈增量分析：目前火车站两大商业支撑着区域商业的发展，沿海A、B、C三区，目前商业已开发量约10万平米，批发王商业面积约16万平米，由于火车站板块是新起的板块，无原商业的布局。目前总商业开发体量在26万平米。 5、长江路商圈（1）贵都广场项目名称:贵都广场项目概况占地面积28183建筑面积商业35000开发套数商业外铺32套 内铺不祥住宅住宅绿化率32得房率70%容积率1.24物业管理费4.元月招商信息经营业态街铺配套商业合作方式租赁目前招商率及空置面积外铺内铺100招商优惠政策免租期一年租金水平 一层：内铺1元外铺3-4元 业态布局：一层百货 二、三层超市 二层：出租20年 不详 商铺面积范围：20-230 三层：出租20年 不详 试营业及开业信息：07年1月28日各业态已入驻主力品 牌普泽大药房、吴良才眼镜店、中国银行、名烟名酒、华润苏果超市经营状况开街时间1月28日开街入驻率70%现入驻率90%销售情况销售价格21000-27000 均价24000优惠政策一次性销售打9.9折去 化 率外铺15.6 内铺未出售 空置面积/（2）都市儿童城一、项目基础信息项目名称都市儿童城项目位置长江中路105号建筑形态框架占地面积建筑面积8133总套数157得房率63%容积率建筑层数3每层层高4.5开发公司南通義环置业有限公司招商公司上海奇正销售代理上海奇正经营管理上海恒联物业管理上海恒联试营业时间暂定09年9月开街时间10年1月二、商业招商信息经营业态儿童主题商城合作方式租赁招商优惠政策免租4个月商家进驻套数33空置套数124租金水平 一层：2.2元.平米.天 业态布局：一层品牌专卖、婴幼儿生活馆、特色用品、银行。二层：餐饮、玩具。三层：儿童游艺 二层：1元.平米.天 商铺面积范围：14.61-127平米 三层：0.6元.平米.天主力商业品牌：泰蓝游艺、毕得福餐饮补充信息：租金偏贵，开业时间未确定。市调研判（SWOT分析）1.项目定位明确，市场具备一定的补缺性。2.交通方便，目前道路正在整改，前景看好。3.体量适中，布局合理。4.但是项目位于海安行政中心，不利于商业的发展。5.目前客户信心不足，看不到投资前景三、销售信息销售均价各层价格区间一层1800元/平米。二层8000元/平米 三层5000元/平米目前优惠政策返租3年15%销售去化率7.60%空置面积7514平米市调研判（SWOT分析）总体价格偏高，后期推广较少四、付款方式一次性付款最低95折分期付款按揭贷款长江西路商圈增量分析：长江西路商圈因位置的优势具备一定的辐射力，原有的商业批发市场基础较好。新增的贵都广场3.5万平米，都市儿童城0.8万平米，名流SOHO项目约有2万平米的商业面积，总体新增商业体量达6.3万平米。三、增量商业统计对比分析1、增量商业面积分析人民路商圈23万平米中坝路商圈12.8万平米汽车站商圈40.78万平米火车站商圈26万平米长江西路商圈6.3万平米总计108.88万平米五大商圈增量商业面积表和饼状示意图分析：海安县五大商圈，今近年来新增商业面积增量总计达108.88万平米，其中汽车站商圈增幅最大，新增面积达40.78万平米，增幅占海安总体新增商业的37%；其次为火车站商圈，火车站商圈是近年来全新增加的商业综合体，2大市场新增商业面积26万平米，增幅占海安总体新增商业量的24%；第三位为人民路商圈，人民路商圈其浓郁的商业基础和消费潜力支撑，新增商业面积同比增大，目前已经达到23万平米，占海安新增商业量总体的21%；第四位为中坝路商业圈，明珠城和中洋现代城新兴商业带动周边小商业的发展，由于招商的成功，汇聚一些比较著名的品牌入住，新增面积23万平米，占海安新增商业量总体的12%；最后是长江西路商圈，由于长江西路周边开发的滞缓，新增商业量同比较少，贵都广场、名流SOHO、都市儿童城等商业面积达6.3万平米，占总体商业体量的6%。除上述五大商圈之外，同时目前在建的商业据初步了解，位于宁海中路和江海中路的文峰商业综合项目，新增商业体量达6万平米。目前奥华国际装饰城3期正在建设，日月车城和奥华国际装饰城中间即将建设五金市场，据说目前已经立项通过。通过这些数据初步分析（未了解到的项目数据不在此分析之列），目前海安县近年来新增项目总面积（不完全统计调查）达到114.88万平米。新增商业面积按照2008年年底海安县全县常驻总人口85.81万人计算，人均面积约达到1.34平米。按照海安县全县总城镇人口36.65万来计算，人均约达到3.13平米。按照海安县城区24万人口来计算，人均约达到4.79平米。按照国际管理，商业面积与城区人口人均1.2平米的比例来分析，仅新增商业面积的体量就已经达到了近3.99倍。这些还没有考虑除调研以外的新增商业面积、社区商业和原有的商业面积。和国内一线城市上海相比，上海全市统计人均2.5万平米；深圳市人均1.02平米；就连国际最发达的美国人均商业面积才达到2平米。人口导出型的县城，附：国际通用参考的城区商业与城市人口的比例数据为人均面积1.2平米；国内通常参考比例为一线城市人均1平米；二线城市为人均0.75平米；三线城市为0.5平米。 2、增量商业业态变化和发展分析新增量的商业，主力以一站式的综合购物体和主题商业为主，各综合项目带社区沿街商铺的仅占少量。而这些商业的的发展，极大的促进了海安县商圈的形成和商业的阶段繁荣。原海安县域商业，主要集中在人民中路附近。主要的是由于原来行政中心的带动和周边居住区的汇集，县域行政中心和居住中心促进的周边商业的繁荣。但是，商业的发展主要以零售为主，前期主要的功能是满足行政区域办公、生活的需要为主，如，电影院、医院、商店、个体小门店等；随着经济的发展促进，部分品牌店的入住提升了商业的档次和消费水平。目前，虽然不处于行政中心，但由最初形成的经济商圈基础较好，居民的消费习惯形成的消费认知处于延续阶段，所以区域由行政中心转向为县城的经济中心。由于最初县城中心的概念，加上周边居民为最初海安城区高端客群的消费力。所以，在商业的升级换代中，高端物业伴随高端商业综合体连续出现。也出现了商业面积的放量。随着县域经济的发展，县城的辐射力得到了增强，在县城西区胡集、曲塘等地辐射中，由于长江路的便利的交通优势，便于集结和物流。由此，一代的批发市场，如资丰市场、泰宁市场，以至后期的苏中家具城、电子市场等批发类商业市场形成。批发市场不只服务县城居民，更重要的辐射和带动周边区域的商业、经济发展。从而形成长江路最初的商圈形成。随着县城居民收入的增加，原有的居住格局被城区综合开发所打破，居住中心的开发导入固定的消费力，人口的导入产生了对商业的需求，从而促进了商业的形成。新导入的人流在素质、经济实力等区别于原有的人民路商业。同时也因为人民路商业的饱和。新兴商业中坝路商业因开发企业的大量开发和努力招商，由此构建了中坝路商圈。中坝路商圈主要以商业综合体，商场式的布局结合中心大型绿地广场，并在商业的启动阶段引进国内外一线品牌，如肯德基、世纪联华、两岸咖啡、阿迪达斯、耐克、星期六、达芙妮、欧莱雅、欧泊莱、玉兰油、雅芳、周大生珠宝等。这些商业的品牌店极大的推动了海安居民的消费眼界。由于新客站的建立，为长江东路带来了较强的流动性人流，对于长江路商圈的商业有极大的促进。但是长江路与204国道的交通优势，结合新客站的人流、车流汇聚，新客站板块商业潜力迅速提升并被发现，周边批发型的商业迅速汇聚和崛起，由此而开了地板一条街、奥华装饰城、东方车城、泰宁市场也开始扩大二期，小型零售业也得到相应的发展。从而也分化了原有的长江路商圈。原长江路的商圈因新客站的带动东区发展，中坝路分流人民路和中坝路的商业延伸。新检察院等行政转移和行政中心的迁移，贵都广场等商业得到相应的发展，提升了板块的形象也截留了部分的客群。融通原长江西路资丰市场和苏中家具城，形成了长江西路商业圈。火车站的改造规划，促进了开发企业对火车站板块的关注，在政府的实际支持下，城东区政府搬迁，106路公交车开通，批发王市场的开发企业的通力宣传推广；沿海大市场后期开发跟进，大体量的连续开发吸引了市场的关注。但是，周边居住群的消费力无法支撑大体量的开发消费，通过免费班车、公交车等手段导入的人流毕竟有限，而且滞留时间短暂，所以，很难促使商业的启动。导致目前商业的两难困境。3、增量商业对海安商业发展的影响评价（1）业态的丰富和促进 原有人民路商业以零售为主，主要满足城镇居民的日常生活所需；新增商业的促进，大中型百货汇聚人流，促进居民对商业的最初的繁华。经过新增商业开发，考虑到后期的经营和对人流的引进。各商业开发公司在规划、开发、销售、招商、运营等多个方面深化商业，谋求商业的巨额投资回报。在开发过程中，商业也从单一的沿街商铺、商场向综合多业态的购物广场、步行街、广场式景观休闲购物，力求大而全，同时专业批发市场对于辐射周边商业和区域商业的促进起到一定的推动作用。（2）品牌主力的的引进根据调研初步了解到，目前海安对于国内外品牌的引进和招商工作取得了一定成效。目前海安就引进国外著名连锁品牌肯德基达到3家，这些在一般县级城市较难实现，且这三家店铺均营业状况良好；大型主力仓储市的超市如华润苏果、世纪联华、新时代、文峰超市；大型专业市场，如泰宁市场、泰宁装饰城、奥华国际装饰城、日月车城、东方车城、苏中家具城、资丰市场、电子市场、地板（美食）一条街、建材市场、批发王专业服饰批发市场、沿海大市场等；著名电器超市如，新时代电器、2家五星电器、苏宁电器、国美电器等；这些品牌的入驻，尤其是大型的一站式购物场所，其同时引进一些国内外一线品牌的进入市场和经营，如明珠国际城内，周大生珠宝、雅芳专卖、两岸咖啡等品牌入驻其中，极大的丰富了区域居民的消费和生活。（3）购物环境和消费习惯的改变原人民路沿街门店的经营，居民消费只能靠每家店面的特点来吸引客群的惠顾。每家门店很小，很难谈的上消费环境。而商场的阶段成功就在于其有一个良好的购物环境。居民首先从此结束了露天购物的不足。最初的商场主要以家电和服装为主，居民的选择余地较大，可对比。多以接受度相对较高。而新增商业发展之后，一站式购物概念出来后，新的商业综合体出现，居民一次可以在一个地方，完成吃喝玩乐，在休闲的同时完成购物。而商业也在设计的同时安排了休息空间、绿化空间、自动扶梯、直达电梯等；同时商业的主题分类也相对明确；批发类的市场、专业主题商城、综合消费场所、步行街区等；在这些商业中各自所定位的客群不同，商业的布局也不同。购物的环境也相对不同。海安目前商业也如同上述的分类，从各在建在售的项目的绿化率和得房率也很清楚的感受到其变化。恒天新世界，在容积率3.6的情况下，绿化率达到20%，得房率仅67%；安达步行街，容积率2.0，绿化率30%，得房率80%；明珠城绿化率26%，得房率64%；名品街绿化率25%，得房率82%；中洋现代城，在3.1的容积率下，绿化率做到了35%，得房率达到80%；奥华国际装饰城得房率92%，聚金国际建材市场，容积率在3的情况下，绿化率做到30%，得房