登封市房地产调研分析报告.doc

登封市房地产调研分析报告注：本报告根据登封市2007年上半年经济运营情况编写登封市场调研报告目录第一部分：登封市基本情况介绍1、登封区位2、登封历史文化3、登封人口经济第二部分：登封市房地产的历史演变和发展现状1、 登封市房地产发展2、 登封市房地产发展的转折3、 登封市目前房地产业发展现状第三部分：登封市详细房地产调查简述1、 登封市房地产商业项目简述2、 登封市房地产住宅项目简述3、 登封市房地产项目调研汇总第四部分：我公司进入登封市场的优势第一部分：登封市基本情况介绍登封市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓，市境东西长56公里，南北宽35.5公里，总面积1220平方公里，其中耕地56万亩，辖7镇7乡2个工业区1个办事处，有15个民族，地形以山地丘陵为主，属温带大陆性气候，全市总人口63万,市区人口17万。【登封区位】登封距郑州西南70多公里，距洛阳60多公里，均有高速直达，车程45分钟左右，60分钟可以高速直达郑州国际机场；【登封历史文化】登封市是省级历史文化名城，是全国著名的“文物之乡”和“武术之乡”。 登封历史悠久，据史书记载，中国第一个奴隶制国家夏王朝最早在阳城(今告成镇)建都(禹都阳城)，西汉武帝刘彻游篙山，正式设立崇高县，隋代改为嵩阳县。公元696年，武则天登嵩山、封中岳，大功告成，改嵩阳县为登封县，改阳城县为告成县，金代将两县合并为登封县，1994年5月30日经国务院批准登封县撤县设市。【登封人口经济情况】登封市2006年全年经济运行状况，GDP完成152.1亿元，同比增长19.4%。城乡居民储蓄存款余额达到67.5亿元，比05年增长14.3%。规模以上工业总量较大。2006年全年，规模以上工业共实现增加值85.5亿元，同比增长24.9%。与2005年全省县域经济排序前10位的兄弟县（市）相比，总量仅次于巩义。2006年全年，登封地方财政收入累计完成10.1亿元，同比增长42.7%。与2005年全省县域经济排序前10位的兄弟县（市）相比，总量排在巩义之后，速度排在偃师之后，均列第二位。2006年全年，登封城乡居民储蓄存款余额达67.5亿元，人均10518元，与2005年全省县域经济排序前10位的兄弟县（市）相比，处在巩义、新密、栾川之后，居第4位。城镇固定资产投资额较少，2006年全年，登封城镇固定资产投资累计完成57.1亿元，同比增长103.97%，第三产业发展缓慢。从总体经济结构上看，登封第三产业增加值占地区生产总值的比例过低，而且近年来处于不断下降的趋势。2003-2005年,一、二、三产业的比重分别是6.3：62.4：31.3、6.6：66.7：26.7和5.5：70.7：23.8，第三产业发展滞后，制约着经济发展。第二部分：登封市房地产的历史演变和发展现状1、登封市房地产发展演变登封市房地产属于商品房市场萌芽期，市场不活跃，但是价格很高，从2001年的500元左右涨到现在全市均价在1800元左右，特别是位置优越地段的房子价格均在2300元左右，甚至个别小区二手房价格卖到2800元以上。在2002年左右开发的项目基本上都是农村村民的联盖房，使用的是小产证，没有真正合法合理的房地产市场。直到2006年，登封市成立房管局，同时房管局开始加强对市场的管理，打击了部分的农民自建房，为合法的商品房开发进行了铺路，促进了整个市场的良性发展。2、登封市房地产发展的转折 登封市房地产市场的飞速增长从宏观上分析是来源于目前全国各城市的经济情况提高，该城市的经济，文化，教育以及人口都得到了飞快的发展。同时登封本身的地理环境因素，可开发土地较少，城市人口数量不断增长，周边乡、镇等外来人口不断增加，使得住房出现紧缺现象，房地产的急剧开发加快了城市房地产业的发展。同时06年的房管的成立，更是为登封房地产市场规范了良好的发展前景。3、登封市目前房地产业发展现状根据市场调查情况，登封市目前房地产市场处于起步阶段，房地产各项规章制度不成熟，市场销售处于原始期。登封市房地产市场目前整体均价在1800元1900元，主要分为两种市场：一种是按照正常手续，通过正规途径购买土地，进行项目开发销售，各项手续基本齐全，可以办理房产证及按揭手续，有正规的销售模式（但极其不专业），此类市场均价在2300元，在登封市场占小部分；另一种是城中村及城郊农民在原有的宅基地上的联合建房，土地性质是农民耕地或集体土地，没有土地证，不能办理房产证以及按揭手续，只能一次性付款。销售模式极其原始，买方一次性交其全款，卖方打个收据，签个字，就算成交了，对买方没有任何的法律保障。此类项目销售价格不等，一般价格在1200元1700元，而且可以还价。销售人员都是自己家里的人，卖房就象买菜一样，给购房者极其不专业的感觉。此类市场在本地占大多数。根据调查，登封市政府部门对房地产市场的管理经验不够，使得市场比较混乱，当地购放者对房地产概念几乎没有，也没有任何产权重要性的意识和产权功能的意识，自我保护意识差，相关法律法规意识薄弱。当地销售人员不专业，对房地产相关知识了解不多，没有经过专业培训。总结，当地房地产市场处于一个初期起步阶段，从市场到项目开发到销售都很原始化。但是政府部门以及相关部门对此都非常重视，目前也正在加强对市场更加规范的管理。第三部分：登封市详细房地产调查简述1、登封市房地产商业项目简述登封经济发展急速，商业房地产价格较高。位于市中心的中岳购物广场（占地面积17亩，规划为中间是搭建的大棚子，分为5个区。大棚周遍为二层的商业围合而成，一层商业门面，二层为商户住宿），商铺面积在25平方左右，租赁价格为1200元1400元/月。此购物广场建成时间为1997年，当时销售价格在23万元/套（上下两层），目前价格为1.2万元1.3万元/平。位于购物广场西侧的西商埠街目前出售价格已经在2.5万元3万元/平。登封市商业价格的增长，有效的拉动了整个城市房地产的发展2、登封市房地产住宅项目简述登封市目前整个市场均价为1800元2000元，如只算正规开发的市场，均价在2300元。房地产项目开发主要集中在城市的东南和西北方向。且东南方向正好符合了政府规划的发展方向，则价格以及涨幅都较高，均价达到2400元。同时在整个市场中，一些政府部门开发的家属院项目以及2、3年前开发的高档小区项目的二手房价格在2700元2800元，有个别楼层好，装修好，配套齐全的房子价格甚至会报到3000元以上。在市场中，城中村及城郊农民在原有的宅基地上的联合建房的情况还有很多，此类项目大都没有任何的开发资质，不能办理按揭，不承诺有房产证，及时承诺，也不城市下房产证的时间，但是由于该类项目的价格最底的在1200元左右，所以还有很多从乡下来以及城市中生活水平较底的群体对此类项目很认可 登封市房地产与周边城市房地产价格比：（单位：万元）整个市场业态均价登封巩义新密偃师郑州市商业均价0.70.60.50.41.1住宅均价0.180.140.120.10.35二手房均价0.100.080.060.050.254、 登封市房地产项目调研汇总（附：登封市房地产项目调研汇总表）润。2007年7月下面是赠送的保安部制度范本，不需要的可以编辑删除!谢谢！保安部工作制度一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法规，按照#年度目标的要求，做好#的安全保卫工作，保护全体人员和公私财物的安全，保持#正常的经营秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，认真贯彻“预防为主”的方针，教育提高全体人员的消防意识和防火知识，配备、配齐#各个楼层的消防器材，管好用好各种电器设备，确保#各通道畅 通，严防各种灾害事故的发生。三、严格贯彻值班、巡检制度，按时上岗、到岗，加经对重要设备和重点部位的管理，防止和打击盗窃等各种犯罪活动，确保#内外安全。四、加强保安队部建设，努力学习业务知识，认真贯彻法律法规，不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平，勤奋工作，秉公执法，建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。11、保持监控室和值班室的清洁干净，天天打扫，窗明地净。12、服从领导安排，完成领导交办任务。5、积极扑救。火警初起阶段，要全力自救。防止蔓延，尽快扑灭，要正确使用灭火器，电器，应先切断电源。6、一旦发生火灾，应积极维护火场秩序，保证进出道路畅通。看管抢救重要物资，疏散危险区域人员。九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。保安员值班操作及要求一、交接岗1、每日上午9时和下午 19时 为交接岗。2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚，以及夜班所发生的情况未得到解决的需面汇报。检查值班室内外的卫生状况，地面无纸屑，桌面无杂物，整齐清洁。二、执勤1、7:50 8:10、13：50 14：10立岗迎接上班人员；12:00 12:20 、18:00 18:20立岗送下班人员。2、值勤时做到遇见领导立岗，检查物品立岗，外来人员进出立岗。3、门卫室值勤时，应做到坐姿端正，注视监视器的动态，做好接待工作，值勤期间不看书报电视，听收音机。不与无关人员聊天，劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话，禁止打瞌睡。4、维持门口秩序，使之保持畅通。5、熟记消防，报警，救护及内部联系电话。三、巡逻巡逻是防盗及发现#有不安全因素的重要措施。1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。2、巡逻时思想集中，保持高度警惕，不吸烟，不与无关人员闲聊，并将每一点所发生情况记录清楚，巡逻时做到勤走动，勤思考，勤观察。发现问题及时报告。3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻，夜晚以机房为重点进行检查，每晚零点之后巡查不少于两次。四、防火工作1、严格门卫