重庆市沙坪坝区磁8地块拆迁安置房建设项目可行性研究报告.doc

1 目目 录录 1 总总 论论1 1.1 基本情况 1 1.2 业主简介 2 1.3 编制依据及研究范围 2 1.4 主要技术经济指标 3 1.5 简要结论 4 2 项项目建目建设设的背景及必要性的背景及必要性5 2.1 项目建设背景 5 2.2 项目建设必要性 11 3 项项目市目市场场分析分析13 3.1 项目定位 13 3.2 项目前景分析 14 4 建建设设内容与内容与规规模模16 4.1 建设内容 16 4.2 建设规模 16 4.3 主要建设规模指标.16 5 项项目目场场址条件址条件18 5.1 建设场地现状 18 5.2 场地建设条件 18 2 6 建建设设方案方案21 6.1 规划设计理念及原则 21 6.2 设计构思 22 6.3 平面布置.22 6.4 建筑单体设计.23 6.5 结构设计.24 6.6 公用设施设计方案 26 6.6.5 消防设计31 7 节节能、能、绿绿化及化及环环保保 .35 7.1 节能.35 7.2 绿化.35 7.3 环保.36 8 机构机构设设置与人力置与人力资资源配置源配置42 8.1 项目建设管理机构 42 8.2 项目人员配置 42 9 项项目建目建设进设进度度44 9.1 建设工期 44 9.2 建设进度计划 44 9.3 项目实施进度表.44 10 工程招投工程招投标标方案方案45 3 10.1 招标形式 45 10.2 资质要求 45 10.3 招标信息发布 45 10.4 招投标工作组织 46 11 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措47 11.1 投资估算 47 11.2 资金筹措 49 12 经济评经济评价价50 12.1 经济分析的依据、原则和方法50 12.2 基础数据 50 12.3 财务评价 51 13 社会社会评评价价.53 13.1 社会效益 53 13.2 社会影响分析 53 13.3 社会风险分析 54 14 结论结论与建与建议议.55 14.1 结论 55 14.2 建议 56 附表附表57 1 1 总总 论论 1.1 基本情况基本情况 1.项目名称：磁 8 地块拆迁安置房建设项目 2.项目性质：新建 3.建设地址：重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村 4.项目业主：重庆富源新农村建设投资有限公司 5.业主地址：沙坪坝区西永微电子产业园 6.法人代表：杨枫 7.建设规模及内容： 总用地面积 4273.4 平方米（约 6.4 亩），总建筑面积 16347 平方米， 其中住宅建筑面积 13500 平方米，公共活动用房 800 平方米，商业面 积 547 平方米，地下车库及设备用房 1500 平方米。 8.项目建设工期：20 个月（2009.92011.4） 9.总投资: 项目开发建设总投入 5080 万元，其中：工程费用 2965 万元(包括 建安工程费 2745 万元，市政设施配套费 220 万元)，工程建设其他费 用 1670 万元，预备费 226 万元，建设期利息 167 万元，期间费用 52 万元。 10.资金筹措: 资金来源：企业自筹资金 1580 万元，占总投资的 31%；申请银行 贷款 3500 万元，占总投资的 69%，银行贷款偿还资金来源全部为当 地财政资金。 2 1.2 业业主主简简介介 本项目的业主是重庆富源新农村建设投资有限公司，该公司由沙 坪坝区人民政府于 2007 年 12 月组建，注册资本金 5 亿元人民币，是 沙坪坝区国资局管理的全民所有制事业单位，实行企业化管理，是具 有独立法人资格的国有独资有限责任公司，经营范围为土地整治储备 及存量建设用地开发利用；利用自有资金从事城乡统筹发展基础设施 建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。主要负责沙坪坝西 部地区交通等基础设施建设，是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之 一。积极参与西部八镇小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建 设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生 态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。 1.3 编编制依据及研究范制依据及研究范围围 1.3.1 编制依据 1. 关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知（沙委发 200810 号文）； 2.重庆磁器口历史街区保护规划与设计； 3.沙坪坝区用地规划； 4.投资项目可行性研究指南（试用版）； 5.建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 6.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条 3 件等基础性资料； 7.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。 1.3.2 研究范围 根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的 研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方 案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划 安排、项目效益评价等。 1.4 主要技主要技术经济术经济指指标标 表 1-1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号项目 计量单 位数值备注 一主要技术指标 1总建设用地面积 4273.4约 6.4 亩 2居住人数人768每户按 3.2 人计算 3总建筑面积 16347100% 3.1住宅建筑面积 13500全部为安置房 3.2商业面积 547可对外发售 3.3管理与公共活动用房 800 3.4底下车库及设备用房 1500 4停车泊位个50 4.1地面个10 4.2地下个40 5容积率 3.5 6绿地率35 7建设工期个月15 二主要经济指标 1项目开发建设总投入万元5080 1.1其中：自筹资金万元1580 占总投资 31% 1.2银行贷款万元3500 占总投资 69% 2销售收入万元438 3销售税金及附加万元24 4利润总额万元 4666 4 1.5 简简要要结论结论 本项目所在地位于历史文化旅游区磁器口古镇与红色旅游 区歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古 镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临 212 国道，东临 清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越， 商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来 发展前景看好。 本项目建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发 展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地 交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为 240 多拆迁户提 供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡 统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障， 为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献；有利于促进磁器口古 镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象。因此本项目具有较好的社会 效益。 在经济效益方面，由于拆迁安置成本较大，收支缺口达到 4666 万元，本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持 收支平衡。 5 2 项目建设的背景及必要性 2.1 项项目建目建设设背景背景 2.1.1 重庆市社会经济发展状况 自直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这 一历史性机遇，努力发展，经济社会发展取得了巨大成就。2000 年开 始，重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均 GDP 的高速增 长。虽然在 05 年和 06 年连续出现了增幅回落，但增速仍保持在 13% 以上，2000-2006 年间的平均增幅更是达到 14.13%，超过 GDP 同期 平均增幅（13.82%）（图 2-1），直辖十年，市人均 GDP 增长两倍，城乡 居民收入整体上增加倍多，经济实力、综合竞争力和人民生活水平 迈上了新台阶。 14411492 1603 1766 1990 2273 2693 3070 3492 4112 5.90% 3.57% 7.45% 10.14% 12.71% 14.21% 18.48% 14.03%13.71% 17.75% 0 1000 2000 3000 4000 5000 1998199920002001200220032004200520062007 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% GDP总值(亿元)增长幅度 图 2-1 1998 年2007 年重庆市国内生产总值和同比增幅 随着重庆市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居 民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到 2010 年，人 均 GDP 预计将达到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。到 2020 年， 力争达到人均 8000 美元以上，重庆即迈入小康社会。收入是消费和 6 投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来，重庆市经 济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加 强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需 求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。 2008 年重庆市受国家宏观调控、金融危机影响，GDP 增速放缓， 前三季度重庆 GDP3419.56 亿，同比增长 15.3%，预计 2008 年 GDP 增速在 15%左右。2008 年前三季度城镇居民人均可支配收入为 11865 元；人均消费性支出为 8346 元 ，增速回落 4 个百分点。居民购 买能力受到一定影响。但是随着 2008 年 10 月出台的国十条政策进一 步扩大内需促进经济平稳较快发展，无疑对今后提高民众信心，提振 经济起到极大的推动作用。从国家扩大内需效果来看，全国 2009 年 经济增长保 8 有望，重庆市前三季度增长率达到 12%.5，发展势头强 势。因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计 在 2009 之后一段时期，重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持 在一个比较稳定的水平。 2.1.2 主城区空间结构规划 为更好地维护和发展重庆特有的“多中心组团式”布局结构， 重庆 市城市总体规划(20052020)提出了“一城五片、多中心组团式”空 间结构。 “五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。 “多中心”为一个 城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子 石在内的重庆 CBD 地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的观音 7 桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增的西永(即西部新城)、茶园中 心区组成。 2005 版城市总体规划在 98 版的基础上进行了四个方向的扩展， 1.向北拓展 跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城 市建设用地约为 338 平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依 托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火车 站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势，有 较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对 较破碎。 2.向西拓展 跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。可发展区域 的适宜城市建设用地约为 293 平方公里，西部新城也由此而生。西部 用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射 市域西部城镇及加强与成都方向的联系；但跨山发展，交通投入较大， 生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今 过山隧道已经打通，与主城连通，出入十分便利，基础设施也已进入 全面建设阶段。 3.向东拓展 跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间的区域。可发展区域 的适宜城市建设用地约为 390 平方公里。处于城市下游区域，用地条 件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入较 8 大，城市向北发展动力不足。尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区远 离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城市 建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好， 但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以 南的地区。 4.向南拓展 跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。可发展区域 的适宜城市建设用地约为 79 平方公里，用地少，不宜作为城市未来 的主要发展区域。 因此，重庆主城区面积由原来的 600 平方公里放量为 2737 平方 公里。都市圈面积由原来的 2500 平方公里放量为 5473 平方公里。 2.1.3 磁器口古镇旅游发展现状 近年来，沙坪坝区按照打造优秀旅游目的地的思路，着力景区开 发 建设，使全区旅游得到了快速发展，2007 接待游客量近 925 万人 次，已成为全市名副其实的旅游大区。磁器口作为重庆的“历史文化 名片”，旅游核心区域之一，旅游地位不可撼动。磁器口古镇三山相依， 两溪环绕，区位极佳，是重庆主城区规模最大、保存最完整的传统建 筑格调的历史文化街区。在政府的大力保护、开发下，磁器口旅游日 益兴旺，游客数量与日俱增，历年游客数量见表 2-1。此外，沙区将红 岩联线延长至磁器口古镇，实现了歌乐山烈士陵园与磁器口古镇红色 旅游的资源整合， 红与绿的有机结合，互为补充，交叉吸引游客，今 9 后吸引游客数量定将大大超过当前水平。 表 2-1 磁器口古镇历年游客量 年份200120022003200420052006 人数（万人）190264262280350400 虽然拥有 400 多万的旺盛游客量，但磁器口古镇旅游业呈现出的 不足也显而易见，即“有人气、有市气但缺财气”；社会效益明显，但经 济效益微弱等，在经济增长方式上表现为“高投入、低消费、不协调、 低效率”。究其原由，结点在于古镇的商业配套不足，难以满足多元化， 多层次的消费需求。古镇街内部商业均以小商铺构成，经营规模、档 次较低，吸引力不够强，实现消费能力较差，对如此丰富的游客资源 形成很大的浪费。同时古镇外部，商铺均沿干道分布，长度接近 1 公 里，商业形态比较单一，主要以特色餐饮为主，缺乏必要的休闲娱乐 业态支撑，但是除了少数几家中高档次门店之外，其余绝大部分档次 依然较低，这就大大缩小了游客消费选择的范围，造成大量中高层以 上水平消费人群的流失，而这一层次的消费才是拉动旅游经济发展的 主动力之一。 鉴于以上问题，目前沙区政府正着力规划，在 5-10 年内将磁器口 全力打造成集旅游商品街、老重庆民俗风情餐饮街、休闲娱乐街、创 意产业街和码头文化休闲街五大区域主题布局的新古镇，同时不断提 升磁器口的档次和文化品味，解决当前政府高投入保护开发，却获得 低旅游消费收入的局面，强力带动整个区域的旅游经济发展。 2.1.4 本项目提出的理由 为进一步提高改善人民群众的生活居住条件，2008 年重庆市对 10 主城区 1100 多万平方米实施危旧房拆迁改造，将在三年内完成 786 万平方米的危旧房拆迁规模，五年内完成全部改造任务。拆迁、改造 量空前巨大，使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提 升，很大程度上美化了城市形象。另外，2009 年重庆将会启动危旧住 房改造第二个五年计划，根据重庆的经济发展状况，从 2009 年到 2010 年，改造的面积起码达到过去 5 年的总和，拆迁改造力度进一步 扩大，住房改造的升级，至少让 10 万户市民受益。 目前重庆城市改造的速度迅速加快。作为经济强区、科教文化名 城，沙坪坝区是全市改造任务最重的区域之一，其拆迁改造的重点是 围绕严重影响居住安全、所处地点比较密集、位于主干道两侧和窗口 地区四个方面的地块。但是目前沙区政府面临着拆迁改造迫切和拆迁 改造范围广、体量大、财力耗费过大等问题之间的矛盾。如何提高拆 迁效率，尽量减少政府拆迁的财力改造投入，是本项目积极研究探讨、 并很好实施完成的根本目标。 2006 年底磁器口古镇荣获国家 4A 级旅游景区的称号，根据磁器 口古镇旅游发展规划，2010 年前，将磁器口要打造成为国家历史文化 名镇。10 年内，古镇磁器口将不再是如今的弹丸之地，将打造成占地 32.5 公顷、涵盖功能更广更全的新型古镇。目前的磁器口除了提升档 次，提高品味外，更要求扩大空间。 ”根据 2008 年 5 月 1 日施行的重 庆市磁器口古镇保护暂行办法规定，磁器口古镇将扩展至东临嘉陵 江、南接沙坪坝区中心城区、西界童家桥、北临石井坡的区域。本项目 地块位于国道和城市干道两侧，同时处于千年文化名镇磁器口对 11 面，根据磁器口古镇发展规划，将整体打造古镇风貌协调，全面提升 古镇周边物业配套形象，促进古镇旅游产业的提档升级。因此本项目 的提出一方面积极响应贯彻重庆市拆迁改造、美化城市计划，一方面 满足、对应磁器口古镇的发展规划，该项目的宏观建设背景十分利于 项目的推进。 2.2 项项目建目建设设必要性必要性 2.2.1 项目的建设，利于提升城市形象 本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经 跟城市发展非常不协调。由于该地块的特殊位置，一方面紧邻 212 国 道，一方面处于磁器口古镇历史文化街对面，不仅有损于沙坪坝区甚 至重庆市的城市形象，而且很大程度上破坏了磁器口古镇的千年历史 文化形象。本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建， 使整个地块面貌焕然一新，融入整个古镇的风格之中，提升磁器口古 镇以及城市建设形象。 2.2.2 可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件 地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不 平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙 壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造 革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居 12 住条件。基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会 大大改善提高当地居民的生活环境。 2.2.3 盘活土地资产，充分利用土地资源 一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地 资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目依据城 市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最 大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度 提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。 2.2.4 促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象 “文化”是沙区旅游发展的王牌，而“千年古镇磁器口”更是王牌中 的王牌。磁器口的“古”必然对周边的建筑风貌提出了“古”的要求，以 求达到更完整和谐的古镇风貌，更好地促进古镇旅游发展。该项目处 于古镇风貌协调区，营造与古镇相仿建筑风格，对扩散古镇气息，美 化古镇核心区周边形象有一定的配套作用。 综上所述，本项目的建设是很必要的。 13 3 项目市场分析项目市场分析 3.1 项项目定位目定位 3.1.1 项目目标定位 鉴于本项目是旧城改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因 此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标 定位为以下方面： （1）通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象； （2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件； （3）顺应磁器口旅游景区的提档升级，协调磁器口古镇整体风貌 打造； （4）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用； 3.1.2 项目业态定位 项目地块临近城市主干道、紧邻磁器口旅游核心区，通过综合解 析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经 调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量少量临临街商街商业业+ 普通住宅。普通住宅。 临街商业为临街一层门面，主要以中高档品牌餐饮、娱乐为主， 餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖；同时在商业二层及安置 房下面配以一定比例的小区管理及公共活动用房，以满足小区内管理、 14 活动需求。 住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。 3.2 项项目前景分析目前景分析 项目周边的磁器口古镇和歌乐山烈士陵园在重庆市乃至全国的 旅游景点中具有较明显的影响力，而且近年来游客数量逐步上升。而 本项目酒店、商业的良好运行很大程度上要依托于磁器口古镇历史文 化旅游与歌乐山红色旅游的巨大旅游人气，主要是以吸引磁器口古镇 旅游客源为主。磁器口旅游人气旺盛，2008 年旅游人数继续稳定在 400 万以上，随着沙区政府对古镇旅游开发建设的投入力度加大，预 计今后旅游人次逐年大幅度攀升，这无疑是今后本项目商业的光明市 场前景的稳定保障。 3.2.1 项目临街商业市场前景分析 磁器口商业基本上集中在正街内部和磁童路沿线。正街内部商业 形态均为小街铺，包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品等，档次偏低； 磁童路两侧街铺沿线排布大约 700 米，均为 2-3 层建筑，商业面积有 一定规模，但是档次依然偏低。两者基本饱和了中低消费市场，使得 该旅游区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次、 少体量的商业放量提供了大好机会。 本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺， 旺盛的旅游人气加交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消费人 15 群构成比例： 1.磁器口旅游客源 60% 2.本地附近居民 30% 3.两侧道路过客及其他 10% 本项目与很多商业有明显的不同，其所拥有的旅游人流量、交通、 地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，配以磁器口 古镇商业商场中高档消费市场缺乏的切入，保证了日后商业门面经营 兴旺，会吸引大批的投资与经营者前来。因此本项目的商业若是自主 经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其他一般商业比起来， 发售更为容易。 综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。 3.2.2 项目住宅前景分析 根据与磁 8 地块所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安置房， 不存在销售问题。 16 4 建设内容与规模 4.1 建建设设内容内容 本项目是磁 8 地块拆迁安置工程，根据项目业主委托要求及其提 供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量商业门面。 4.2 建建设规设规模模 总用地面积 4273.4m2（约 6.4 亩）。总建筑面积 16347m2（地上建 筑面积 14847 m2，地下建筑面积 1500m2），其中住宅建筑面积 13500 平方米，小区管理及公共活动用房 800 平方米，商业面积 547 平方米， 地下车库及设备用房 1500 平方米。 4.3 主要建主要建设规设规模指模指标标 总用地面积 4273.4m2 总建筑面积 16347m2 （其中：地上建筑面积 14847m2 地下建筑面积 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商业 547m2 管理及公共活动用房 800 m2 地下车库及设备用房 1500m2 停车泊位 50 个 其中：地上停车位 10 个 地下停车位 40 个 17 道路及活动场地 1200 m2 绿化面积 1500 m2 容积率 3.5 可容纳住户 240 户 18 5 项目场址条件 5.1 建建设场设场地地现现状状 拟建地点：位于重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村。 场地描述：本项目地块位于历史文化旅游区磁器口古镇与 红色旅游区歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为 磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临 212 国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居 住环境优越，商业氛围较浓。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布， 地上原有的建筑物将被拆除，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目 建设需要。项目总用地面积 4273.4m2（约 6.4 亩）。 5.2 场场地建地建设设条件条件 沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员 面积 396.2 平方公里。磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔，境内小山脉 和小溪相间，具有典型的山城山水特色，而形成明显的冲沟地形。 1.地形地貌 沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的一部分，全区呈 丘陵、台地和低山组合的地貌结构。中部歌乐山海拔高度在 550650 米之间，最高峰歌乐山云顶寺海拔 680.25 米。 2.地质构造 该场地地处新华夏系第三沉降褶皱带内的川东南弧形构造带的 华莹山带状褶皱束与宣汉重庆平行褶皱束的交接地区，出露地层主 19 要以侏罗系中、上统沙溪庙组紫红色泥岩为主夹薄层砂岩，砂质泥岩。 第四系地层零星分布，为最新地层。据区域地质资料并结合本次调查 分析，场地内无断层及构造破碎带通过，场地内构造裂隙不发育。 3.地质灾害危险性评估 根据调查结果表明：拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质 现象，现状稳定；工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降 及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小中等，危险性小 中等。用地范围适宜本项目建设。 4.气候气象 沙坪坝区属于中亚热带湿润季风气候，具有冬暖夏热、夏多伏旱、 秋多绵雨、雾日多、日照少、雨量充沛、湿度大、风速小、气温主体差 异明显等特征。气候特征为：气候温和、雨量充沛、降雨集中在 5-9 月 份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、盛夏 炎热多伏旱、秋多阴雨、雨热同季、无霜期长、湿度大、风速小、云雾 多、日照少的气候特点。大气污染物造成的污染程度与风频、风速密 切相关，从全年平均情况来看，污染系数较大的 NW 至 E 方位，又以 NW、N、E 方位最大。根据重庆市沙坪坝区气象站多年来常规气象资 料监测结果气象参数为： 年平均气温 18.3C 极端最高气温 42.8C 极端最低气温 2.6C 平均相对湿度 81 20 年均降雨量 1082.9mm 年均日照时数 1314 天 无霜期 341.6 天 平均风速 1.6m/s 静风频率 17.5 冬夏两季主导风频为 22 主导风 N-NE 5.水文 沙坪坝区水体除嘉陵江外，梁滩河、虎溪河、清水溪、凤凰溪、詹 家溪、南溪口溪是区内较大的溪河。嘉陵江发源于岷山与秦岭山区， 经昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天门汇入长江。嘉陵江在重 庆境内长 153.8 km，流域面积 8164 km2，据北碚水文站资料显示，嘉 陵江多年最大流量为 44800 m3/s，多年平均流量为 2120m3/s；最高水 位 208.17m，最低水位 176.531m，多年平均水位 179.64m。 6.施工条件 施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施 工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周 边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。 可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明 显不支持项目的因素。 21 6 建设方案建设方案 6.1 规规划划设计设计理念及原理念及原则则 6.1.1 规划设计理念 规划设计要根据重庆市城市总体规划及重庆市磁器口古镇保 护管理办法，针对磁 8 地块现状及周边环境的分析，特别是鉴于磁 器口古镇现状和发展规划，以促进古镇旅游配套的提档升级，美化古 镇整体形象。 （1）文化性：在功能、层次上满足旅游消费者需求的同时，还必须 与古镇旅游的主题文化相联系。 （2）合理性：根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间， 最大限度满足目标要求。 （3）统一性：项目规划设计与古镇整体风貌相协调，充分发挥景观 艺术性与绿地系统。 （4）人性化：规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营 造生态、舒适的空间环境。 6.1.2 规划设计原则 本项目规划设计遵循沙坪坝区及磁器口古镇规划对建设土地利 用的保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。 （1）协调性原则：建筑风貌不得破坏古镇整体形象，要符合古镇文 22 化特征，做到协调一致，体现古镇文化特色。 （2）生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满 足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。 （3）经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经 济价值发挥到最大。 6.2 设计设计构思构思 项目地块为三角形地块，地势高低不平，地块东北角高程最高达 到 224 米，最低只有 202 米，地块内部起伏很大。在尽量减少土方量 的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。道路设计力 求与临街道路良好通连，内部贯通，做到人车分流；景观设计坚持绿 地最大化原则，营造生态居住小区环境。 6.3 平面布置平面布置 由于地块内有一条 110KV 高压线穿过，为规避高压线影响，将 临街商业与安置房以高压线为轴线，分开摆放，并在高压线下施以绿 化。具体布置见图 6-1。 23 图 6-1 项目平面布局 6.4 建筑建筑单单体体设计设计 6.4.1 住宅 住宅建筑均为 30 层高层建筑，户型以中小型为主，每单元 8 户， 大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最 大程度地利用景观资源。 建筑立面设计遵循磁器口古镇保护规划，采用仿明清古建筑风格， 做到与古镇风貌协调统一。建筑选址根据现有的地形，尽量减少土石 方量，避免高压线影响，将道路干扰对住户的影响降至最小。并在考 管理及公共活动用房 底层为商业门面； 二层为管理及公共 活动用房 24 虑与古镇风格呼应的同时有所突破，力求继承中求创新，利用高层建 筑挺拔的形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次分明，利用 色彩对比与协调，充分体现古镇简约仿古、有艺术气息，朴实淳朴的 生活风貌。 住宅建筑为一栋，为轴对称单元建筑结构，单栋住宅建筑标准层 面积为 857 平方米，东西长 37 米，南北向 32 米，均为 30 层高层建筑， 各栋由两排相对独立住户连接单元并排组成，均采取 2 梯 8 户，为了 减少公共交通面积，建筑以电梯为中心布置住户，电梯旁边设置紧急 逃生楼梯。安置房户型有： 序号户型套数占比 1 35-40 平方米12 户 5% 2 40-50 平方米36 户 15% 3 55-60 平方米43 户 18% 4 60-70 平方米149 户 62% 合计240 户 100% 6.4.2 商业门面 商业门面为临 212 国道建筑底层门面，沿街长度大约 66 米，进 深 8.3 米。商业面积共计 547 平方米。 6.5 结结构构设计设计 1.设计依据 （1）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）； （2）砌体结构设计规范（GB50003-2001）； （3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）； （4）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）； 25 （5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）； （6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）； （7）钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（JGJ3-2002）。 2.设计要求 建筑结构安全等级：二级 建筑结构设计使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组： 6 度，一组 人防设计及等级： 无 基本风压：0.4KN/m2 3.设计荷载标准值 （1）车库: 4.0kN/m2 （2）商场: 3.5kN/ m2 （3）卧室、客厅等 2.0kN/ m2 （4）厨房、卫生间 2.0kN/ m2 （5）楼梯:住宅 2.5kN/ m2 消防疏散楼梯 3.5kN/ m2 （6）挑出阳台 2.5kN/ m2 （7）屋面: 一般上人屋面 2.0kN/ m2 种植屋面 按实际情况考虑 （8）消防车道 20.0kN/ m2 （9）设备房.电梯机房 7.0kN/ m2 26 （10）其它均应按国家相应规范规程执行 4.结构类型及材料 住宅 30 层，均采用钢筋混凝土框架结构；临街商业只有 1-2 层， 全部采取钢筋混凝土结构形式。在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒 剪力墙结构，共同承受水平荷载。 主要结构材料：混凝土 C25C45;钢材 HPB235,1 型冷轧扭钢筋， HRB335,HRB400。 5.基础形式 本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。 6.6 公用公用设设施施设计设计方案方案 6.6.1 给排水设计 1、给排水 1）水源 本工程属沙坪坝自来水厂供水范围，小区进水由地块周边道路市 政给水管引入，进水管管径不小于 DN200mm。 2）用水量 用水标准： 住宅：200L/人.d K=2.5，153m3/d 商业门面：5L/m2 .d 7m3/d 道路及绿化 1.5/m2.d4 m3/d 用水量：并考虑 10%不可预见用水，日均用水量 180m3/d，日最高 27 用水量 430m3/d。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 4)排水量 污水量：按生活给水量的 85%计算，每天排放污水量约 153m3。 雨水量：按重庆市暴雨公式计算，即： q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷) 其中 P=2 年，地面迳流系数取 0.75。 雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为 d300-d700mm， 雨水管管径为 d300-d1100mm，分别排入小区雨污水管。 5)污水处理 小区、商业门面，酒店等生活污水先采用标准化粪池处理，必须 达标后方能排放至市政污水管；商业门面、酒店等餐饮厨房废水必须 经隔油池处理后才能排入市政污水管。 6.6.2 电气设计 1、设计依据 1）民用建筑电气设计规范 （JGJ/T 16-92）；（已过期） 2）10kV 及以下变配电所设计规范（GB50053-94）； 3）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2001 版）； 4）低压配电设计规范（GB50054-95）； 5）住宅设计规范（GB50096-1999）； 2、强电设计 28 1）电源 小区附近有一间 10kV 开闭所，可直接引入。 2）荷载指标及负荷估算 70 平方米住户按每户 6kw 计算，60 平方米左右住户按照每户 5kw 计算，45 平方米住户按照每户 4kw 计算，商业门面每百平方米 按 10 kw 计算，酒店每个客房按 4kw 计算，公共建筑按照 30W/平方 米计算，道路按照 2W/平方米计算。 负负荷指荷指标标及及负负荷估算荷估算 负 荷 名 称 PsKxcosPjsQjsSjs 变压器 (kW)(kW)(kvar)(kVA) 70 平方米住 户 1600.50.758060 60 平方米住 户 2700.50.75135101 45 平方米住 户 1100.50.755541 商业门面 1350.60.756750 道路及其他500.50.752518 小计 725 362270 乘 K =0.9652 325243405 无功补偿 86 补偿后 652 325157361 配电变压器 选择 361*1.17=422500 经测算，项目变压器总负荷为 422kva,项目拟采用一台 500kva 干 式变压器，另外备用一台 315kva 变压器，以备检修及发生故障。 3）照明 29 根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明 等照明线路。 4）电缆敷设 小区、商业等室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直接埋 地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿 管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆，通过墙上预埋的钢管引 出，并做好防水处理。 5）防雷接地 小区建筑均为二类防雷建筑,按规范对各建筑设置防雷设施。保 护接地型式采用 TN-S 制。 3、弱电设计 1）通信 普通住宅每户考虑一门电话，商业门面按 80 平方米/门，另考虑 10%富余量，约需电话 280 门。电话电缆由小区侧市政电信接口处引 入，电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据通讯采用宽带接入， 设备间与电话设备间共用。 2）电视 普通住宅每户考虑一个电视接口，商业按每 80 平方米一个计算， 另考虑 10%富余量，项目约需电视用户点 280 个。电视系统采用城市 有线电视网，有线电视电缆由南侧市政有线电视接口处引入，电话设 备间与电话机房共用。 3）弱电线路敷设 30 弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直埋地敷设。 6.6.3 燃气燃气设计设计 小区共有住户 240 户，商业门面接近 30 多个。天然气用量住户 按 1m3/户.日计，商业按 10m3/户.日计，并考虑 10%不可预见用气量， 共计 600m3/日。 天然气由城市天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口， 天然气供应压力为 0.20.4MPa。 室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调 至低压后，经庭院天然气管道送至住宅、商业、酒店等用户使用，分别 设置流量计单独计量。 室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级 防腐涂层。 6.6.4 采暖通风与空气调节设计 1、室外气象参数 室外气象参数室外气象参数 表 6.-2 序号名 称单位数量备注 北纬()29o35 东经()106o281本地区气象台位置 海拔m259.1 采暖4 冬季7 通风 夏季33 冬季2 2室外计算干球温度 空调 夏季 0C 37.1 3夏季空调室外计算湿球温度 0C 27.3 31 冬季最冷月月平均82 4 室外计算 相对湿度夏季最热月月平均 % 75 冬季平均1.2 5室外计算风速 夏季平均 m/s 1.4 冬 季 C44% N11% 6 主导风向及 频率 夏 季 C39% N7% 冬 季991.2 7大气平均压力 夏 季 kPa 973.2 2、通风系统设计 地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室 外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防 排烟设计。通风量按换气次数取值如下： 换换气次数气次数 表 6-3 房间类型换气次数 地下车库6 次/小时 变配电室8 次/小时 水泵房6 次/小时 住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排 风。 柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。 6.6.5 消防消防设计设计 1、建筑消防 项目住宅为 30 层的高层建筑，为一类高层建筑，适用高层民用 建筑设计防火规范。每个建筑单元设一个防烟剪刀楼梯间及一部消 防电梯、一部普通客梯。消防电梯前室面积均大于 6.0，均有直接的 32 自然通风或正压送风系统。所有通向防烟前室及封闭楼梯间、防烟楼 梯间的门均为向疏散方向开启的可自行关闭的乙级防火门，设备管井 的门为丙级防火门，所有地下室与地上层共用的楼梯间均在首层与地 下或半地下层的出入口处设置耐火极限不低于 2.00h 的隔墙和乙级 防火门隔开，并设有明显标志。 小区的停车大部分采用地下车库的方式，地下停车库设自动喷淋， 防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘分隔，每个防火分区均有不少 于两个人流疏散出口。所有设备用房与地下车库及疏散前室之间的门 均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门，并向疏散方 向开启。 2、结构防火 建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体 均采用加气砼(或页岩砖)砌筑，其它内外墙体采用加气混凝土。电缆 井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。 耐火极限不小于 3h。 3、消防给水 用水量 室外：30l/s；室内：40l/s；自动喷洒：30l/s。 室外消防给水系统 水源：为城市自来水，采用生活和消防合一制供水，进水管 1 条， 管径为 150mm。 室外管网呈环状形敷设，干管管径为 150mm。 。 33 消火栓沿道路布置，间距不大于 120m。 室内消防给水系统 室内消防采用临时高压制，在住宅、商业用房、地下车库设置消 火栓系统，在地下车库设置自动喷水系统。 4、化学消防 在储油间设置七氟宾烷气体灭火系统。 其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭 火器。 5、防排烟设计 不具备自然排烟条件的地下车库均设排烟系统，排烟系统与排风 系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过 2000m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下 突出的不小于 0.5m 的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于 6 次小时计算确定。 车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系 统,且送风量不小于排风量的 50%。 不具备自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量 为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于 60m3/h 计算，但单台风 机的最小排烟量不小于 7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时， 按最大防烟分区面积每平方米不小于 120m3/h 计算。 地下室所有排烟、送风风机均选用消防高温排烟风机，并设于机 房内。 34 不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电 梯前室均设机械加压送风系统。 不具备自然排烟条件的内走廊采用机械排烟，排烟量按 60m 3/hm2计算。 6、消防电气 本工程消防保护等级确定为一级，消防控制室设在住宅楼。消防 用电设备由变电所及发电机分别提供电源，发电机房设在住宅楼，报 警系统另配 UPS 电源。 6.6.6 防雷安全设计 本项目的建筑物均按二类防雷建筑物设计防雷，利用建筑物金属 构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，共用天线避雷针保护，利用结构 钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作为自然接地体。为防 侧击雷，从 30m 以上每三层设置均压环，所有金属门窗均应与作防雷 引下线的钢筋连通。 防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其它需要接地 的设备，均共用接地装置，接地电阻不大于 1 欧。 为用电安全，本建筑作总电位联结，在地下一层变配电房内安装 一总电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑 物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。 在游泳池、卫生间等处作局部等电位联结。 35 7 节能、绿化及环保节能、绿化及环保 7.1 节节能能 7.1.1 设计依据 1.中华人民共和国节约能源法； 2.节约能源管理暂行条例； 3. 公用等专业提供的相关资料； 4. 节能专业有关规定及标准等。 7.1.2 设计范围 主要是项目各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。 7.1.3 主要节能措施 1.项目外墙以降低太阳光辐射的吸收的颜色设计。门窗选用密闭 性能好的塑钢材料制品，门窗玻璃考虑采用中空玻璃。 2.给排水节能设计 选用节水型卫生器具及配水件。给水系统采用竖向分区方式，控 制最不利用水器具处的水压不超过 0.35Mpa。 3.电气节能设计 合理选择导线，减少线路损耗。灯具选用高校、节能灯具，所有气 体放电灯及节能灯均要求公路因数0.9。采用智能灯光控制系统，对 公共照明分回路定时控制。 7.2 绿绿化化 绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目规划拟采用 36 点、线、面相结合的手法，在小区道路两旁种植行道树和草皮；在小区 西南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，形成立体绿化；同 时对小区内较大空地进行绿化时，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品， 给居民一个优美的休憩