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育德家园物业管理方案（讨论稿）“一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。”我们用管子权修中的这句话作为本文的开篇语和育德家园物业管理方案的中心语，旨在承沿和发扬古人崇尚育才育德高于一切的精神。第一章、楼盘调研情况“育德家园”楼盘是深圳市祥悦房地产开发公司正在向市场推出的一项经典力作，结合该位置地处蛇口后海高档商品房住宅区，开发商在规划、设计、建设以及物业管理构思上都有全新的提炼和创意。育德家园位于深圳特区蛇口后海路东侧，与北师大附小一墙之隔，周边省级重点育才中学及深圳大学等校园星罗棋布。靠近楼盘的南山商业文化中心区及建设中的南山书城更提升了这一地带的文化氛围。楼盘附近有15条大中巴公交线，交通十分便捷。正在规划中的东角头与香港的跨海大桥也加重了这一地区地产升值的份量。育德家园采用大围合环境布局，最大限度地为住户争取了户外活动空间。主体建筑物有8栋：建有带电梯的小高层2栋，顶层设有跃式房；多层楼5栋，下设沿街连体的商业用房；大门左侧配有三层建筑物的幼儿园。小区内大比率的绿地面积和毗邻主干道又闹中取静的封闭式环境都很受买家青睐；尤其是楼盘借助于背靠北师大附小的优越地理位置，从人文方面提升教育主题成为一个无法替代的笋盘亮点。一、该小区的建筑情况： 占地总面积：30049.10M2总建筑面积：52500M2（地上：47691.41M2，地下：4808.59M2）建筑容积率：1.86建筑覆盖率：27% 建筑实用率：90%-93%绿 化 率：68%住宅建筑面积：46793.97M2（多层面积：26801.37M2；小高层面积：19992.60M2）架空层面积：1084.64M2（部份表面绿化）商用面积：2590.57M2（63个单元）住户数量：522户二、该小区的环境情况：幼 儿 园：2420.25 M2车位数量：270个（其中地面144个，车库126个）中庭面积：15500M2（草坪4417M2，嵌草砖1324M2）植物品种63种，其中乔木有200多株庭园扬声器：20个；1W/个。集 水 坑：2个，蓄水量1立方米/个；潜污泵2个，用于自动喷淋；小区内道路面积：4903M2（234.8M4.5M2.5条，167.58M4.5M3条）污 水 井：148个，雨水井：116个，雨水口：54个垃圾收集站：1个（东南角） 三、该小区的设施情况：各类户外灯：约280盏，其中有：高杆灯：11盏，100W/盏照空灯：33盏，40W/盏照地灯：13盏，40W/盏矮柱灯：39盏，40W/盏矮壁灯：2盏，40W/盏藏地灯：75盏，40W/盏壁灯：17盏，40W/盏低杆庭园灯：23盏，40W/盏水底射灯：23盏，40W/盏阶梯灯：18盏，40W/盏户内楼道灯：约462盏（11个楼道7层2盏，6个楼道8层2盏，2个楼道18层3盏，架空及地下停车场估算80盏，设备间及办公室用灯24盏）屋顶水箱：约21个户外消防栓：12个主要设备系统有：设摄像监控系统、可视对讲系统、经济照明系统、电子巡 更系统、周界报警系统；地下车库设排烟通风装置温感报警、自动喷淋、消火栓系统、烟感报警系统、排烟通风装置；电梯四台：其中客梯2台，货梯2台，采用上菱设备（电梯等重要公用设施采用双路供电）通讯设施：引入900对通讯电缆，内设1800对交接箱户内配套设施：有线电视系统、可视对讲报警系统、家庭智能箱、电话接口、预留管道煤气接口、一户一表。消防控制和物业管理中心：59.59M2保安管理用房：84.88M2第二章、物业管理定位思考（一）家园物业公司深圳市家园物业管理有限公司(ShenZhen 家园 Property Mangement Co.,Ltd.)于2001年3月创立，注册资金100万元人民币，现为丙级物业管理企业。它是深圳市家园实业发展有限公司的全资子公司，公司下设品质部、工程部、拓展部、计财部和行政部。组织架构如下：深圳市家园实业发展有限公司是由深圳著名的建筑施工企业“振波建设”升级而成立的实业投资控股型集团化企业，公司注册资本3000万元，目前的总资产已达1.5亿元，净资产8300万元。公司先后投资成立了振波建设实业有限公司、祥悦房地产开发有限公司、万众通科技开发有限公司、卓实网络通讯有限公司和家园物业管理有限公司等五家全资或控股企业。其中建筑施工和房地产开发是公司的传统型主导产业，公司已开发和正在开发的楼盘有宝安区的大家好广场、汇宝苑商品房小区以及南山区后海路的育德家园，另有储备土地还可开发近10万平米的商品小区。深圳市家园物业管理有限公司依托“家园实业”强大的资金实力和品牌优势，在管理好自有物业和自建物业的基础上，全力向社会承接各类物业委托经营管理以及绿化、保洁、电器安装、维修等专项工程及相关咨询服务。家园物业公司组织架构图董事会总经理副总经理总经理助理品质部工程部拓展部计财部行政部管理1处管理2处管理3处参股企业本公司目前所承接物业面积近10万平米。各物业类型所占份额如下： 本公司拥有各类专业技术人员并具有大专以上学历，管理人员与作业人员之比约为1：4，具体比例如下：公司的经营宗旨是：恪守法规、诚信待客、服务第一。公司的经营方针是：以住户为中心，优质低价。公司的经营理念是：以形象树品牌、以品牌闯市场。公司的服务宗旨是：业主是朋友、服务是核心、安全是生命、文化是灵魂、商誉是资产。公司追求的服务效果是：安心、放心、舒心、称心。公司的管理体制是：面对市场，走企业化、专业化、品牌化道路。公司抓的三大效益是：社会效益、环境效益、经济效益。公司的质量方针是：规范的管理、高效的服务、文明的环境。公司的哲学理念是：有限创造无限、无形创造有形。公司的奋斗口号是：家园物业，物业最佳。（二）提升“育德理念”育德家园地处蛇口后海，是深圳少有的教育机构密集区。自建幼儿园既弥补了周边同类学校的不足，真正便利了住家孩子就近上学。毗邻的北师大附小、附中均为业主留有公费入读学位，邻近的省重点育才中学和深圳大学都是深圳人响往的入读学校，从幼教到大学深造，各层次教育机构齐全。育德家园看重和提炼的正是这一种“教育理念”，这种理念不光是看到位置上的一种便利，更是小区容易突显的一种特色。我们注意到：建筑是小区的形，环境是小区的本，文化是小区的魂，那么这个文化的根底就是教育。要把这种“教育理念”不仅是停留在对下一代的培养上，更要让这种理念通过物业管理和服务上的努力提升为一种生活理念和价值理念相结合的“育德理念”，从而形成一种品牌效应。“育德家园”好似被教育机构簇拥的“得天下英才而教育孟子尽心上”之摇篮，因为有待教育子女的家庭多是年轻家庭；一个思路是：我们要为住用户提供的以未来为目标的“终及服务”就是贯穿“教育”这根主线的，隐寓“未来的人才之星从这里升起”。育德家园要营造浓郁的文化格调，将积淀鲜明的社区文化，使孩子们耳濡目染，有利于他们从小塑造良好的品格，潜移默化地培养他们的人生价值和性格取向。为突出这一特色，我们想到的思路有：与师大附小开通上学时的特别人行通道；联系城市校巴设站或提供小区校巴；拟建小区内文化长廊（陈列世界科学家集锦）；开设小区图书馆、阅览室、小科学家活动室；设立家教服务中心（办小区科教中心）；将商铺引导成“文教用品专业市场”；增设教育家雕塑群或含科学原理的建筑小品（回音壁等）；（三）强化小区视觉形象识别1、 吉祥物设计：吉祥物作为物业公司的代言人，具有公益活动家的身份和成为业主和用户的福星。要求形象可爱、亲切、幽默、诙谐。有表情，有肢体语言和各种手式。吉祥物将成为小区IC的特色标志，对吉祥物也可起一个亲切的名字（如“佳佳”）。2、 服饰设计：保安员、保洁员、绿化员、维修员等一线工作人员的服饰。要求符合各工种安全、使用方便、作业贴切，同工同色，最好隐含有职衔标识。工作证：胸卡配有照片。要求醒目、端庄、防伪。3、 公益类提示牌：均含有吉祥物，系列设计路标、指示牌、路示（私家园地），各类停车卡（临时卡、月卡、年卡及免责条例），停车区域标志及禁鸣、禁行、限高限速、出入口及加锁标志；植物名称铭牌（自动喷淋时间）、保护（养护）绿化提醒牌；保洁提示牌（切勿高空抛物、防滑、垃圾分类收集箱、宠物大小便处等）；工程用警示牌（消防、禁烟、禁火种、高压危险等）、电梯维修告示牌、功能说明牌、障碍提示牌等；物业管理人牌、设备房名称牌、“物业管理园地”的宣传栏和通告栏、用户活动（阅览）室、天气预报栏、用户信箱、大堂存伞处、各类紧急电话牌、小区区域图、建筑物组团名称牌、楼栋楼层房号示意牌、各楼层平面图、消防疏散图及各类消防标志以及业主留言卡、会员卡、符合残疾人权益的物业服务标志。另外，管理处人员工作证、工作牌、对外联系名片、礼袋、文件夹、卷宗封面、合同书、文件处理便笺、外来施工人员出入证等。4、 文化类提示牌：住户手册、精神文明建设用语（强调语言美、形为美、意识美）、社区文化口号标语(提倡营造最适合人类居住的环境)、企业精神、服务宗旨等。5、 外观形象：大门形象设计、户外招牌（徽标、挂旗、三角旗、桌旗、主旗帜等）、商业招牌及规范的商业广告、永久性标语悬挂位置及临时性标语（招商及建设时期的墙体广告）。希望这些建议能直接运用到楼盘的总体IC设计之中，避免以后重复规划和二次改造。(四)设立客户服务中心客户服务中心的设想起源于酒店机构中的服务前台（或称“近台”）。原来用户遇到不同的问题要找不同的对应部门去解决，特别是牵涉到相交部门的问题往往会有推诿现象出现，使本来简单的问题会使客户感觉到繁复和无奈。用一个窗口统一对外服务既方便用户又可以把问题定性后调动相应资源及时应对解决。（五）小区智能一体化21世纪的财富主要来源于对信息技术的运用。1998年以来，小区智能化系统在全国迅速普及，现已成为新建小区的标准配置。按照建设部的标准，智能化小区包含了十余个子系统，包括安全子系统、通信子系统、管理子系统等，各系统之间应该有效地进行通讯和集成。我们不仅希望小区本身智能化程度高，而且还想通过运用成熟的物业管理软件，规范物业的管理和服务，并为小区达标和ISO9002认证从一开始就打下良好的基础。小区的智能化程度也影响到管理规定的内容，比如小区内若有红外周界监控，可考虑用户的前阳台不允许封死以保证建筑外观的统一，也符合市优标准。（六）我们的承诺二年内：力争通过ISO9002国际认证三年内： 力争达到区优秀文明小区五年内：力争达到市优秀文明小区序号项目评分标准及指标承诺达到指标备注1不发生重大责任事故100%100%2小区内治安案件发生率1以下1以下3公用设施完好率95%95%4门前“三包”合格率100%100%5客户满意率95%95%6员工满意率80%80%7房屋完好率98%98%8房屋零修、急修及时率98%95%9维修工程质量合格率100%98%10维修工程质量回访率100%100%11停车场完好率95%90%12清洁保洁率99%95%13车辆被盗率1以下1以下14大型及重要机电设备完好率95%95%15火灾发生率1以下1以下16违章发生与处理率0.5以下1以下17业主有效投诉率8以下8以下18业主投诉处理率95%以上95%以上19投诉回访率95%100%20业主对物业管理满意率95%95%21绿化完好率95%98%22化粪池、雨水井、污水井完好率98%98%23管理人员专业培训合格率80%90%（七）服务项目物业管理服务可以分为基本服务、专项服务和特约服务。又可以将专项服务及特约服务的内容划分为无偿服务和有偿服务。（1）无偿服务使用公共运动场所代订牛奶代叫出租车电话留言服务送取干洗衣服调试电视节目代办有线电视开通代办银行开户代订酒店客房保安对讲检修服务代办电话开户代办煤气开户代办收订报刊杂志介绍保姆代请家教代购车船、飞机票代寄、代领邮件提供图书阅览组织各种展销活动开设棋类活动场所节假日导购活动组织小区内少儿活动组织老年人活动（2）有偿服务清洗排风扇 20-50元/次清洗抽油烟机 50-100元/次清洗空调过滤网 1元/个次钟点家庭服务 （日常服务）15元/小时人定点长期服务 （1小时/天次）300元/月（不含周六、日）定点长期服务 （2小时/天次）450元/月（不含周六、日）定点长期服务 （3小时/天次）600元/月（不含周六、日）定点长期服务 （5小时/天次）800元/月（不含周六、日）水洗衣物（衬衣、裤子等） 3-5元/件水洗衣物（床单、被单、被套、毛毯等） 8-12元/件安装玻璃 5-50元/次（不含材料）安装排风扇 10-30元/部安装洗衣机 10-60元/台挂画、挂镜框 5-10元/幅安装抽油烟机 25-50元/部安装空调（窗式） 250-400元/部安装空调（分体） 350-500元/部安装音响及家用电器 10-100元/部安装灯具、门铃、厨柜等 10-20元/个拆空调、热水器、抽油烟机 10-100元/次安装窗帘、拉帘、毛巾架、晾衣绳等 10-50元/次安装热水器（对衡式燃气热水器） 60-100元/部（不含材料）安装热水器（普通燃气热水器、电热水器） 30-60元/部（不含材料）安装洗手间洁具 50-150元/件（不含材料）代客购物（指大件物品，不含搬运费） 5-15元/次室内绿化 20元/次代接代送客人： 面议木地板打蜡 1-3元/M2市内传真 3元/页（传真纸2元/页）中英文打字 10元/100字（含排自版、输出）检修电路 50-200元/次（不含材料）修理防盗门 25-30元/扇（不含材料）修理家具配件 10-100元/次（不含材料）修理木门 50-100元/次（不含材料）检修家用电器 10-300元/次（不含材料）修理窗、帘、拉帘等 5-50元/次（不含材料）疏通下水管道（主管） 50-200元/次疏通下水管道（支管） 10-100元/次修理、更换电表、水表等 10-50元/次（不含材料）修理、更换开关、插座、电话盒 10-50元/次（不含材料）洗脸盆、洗菜盆堵塞、渗水处理 10-50元/次修理、更换门铃、门锁、信箱锁等 10-50元/次（不含材料）修理、更换灯泡、日光灯管、灯罩等到 1-20元/次（不含材料）修理、更换水阀、水龙头及各类软管 10-30元/次（不含材料）修理洗脸盆、洗菜盆下水管及马桶浮球 10-50元/次（不含材料）（八）管理控制方法管理控制的方法将采用目标责任管理。首先确定管理的总目标，其次根据不同的管理层次细化成各子目标。以划分服务工作的责任域，将社会效益、经济效益和环境效益的内容进行分析并找出重点和关键，进而实行定量和定性的归类，然后制定出带强制性的硬性指标、带鼓励性的软性指标和带刺激性的激励指标，充分发挥人在服务管理工作中的主导作用，最终用有制约性的签约形式明确各层次的责任人。（九）服务质量保证体系根据物业管理综合服务特征，即无形性、过程性、不可贮藏性及差异性，将建立的服务质量保证体系强调的是多渠道的信息来源、环型反馈的修正系统和有监督的绩效考评。该体系还注重作业行为的规范性和可操作性，把最不容易把握的由人提供的服务质量控制在允许的偏差值之内。我们认为带有人性化、个性化、差异化的特色服务是建立在职业化的规范服务基础上的，我们将从一开始就参照ISO9000系统编制质量手册、程序文件、作业指导书及各类表格。（十）业主大会及业主委员会首次业主大会是在小区内入住（用）率达到百分之五十以上或自第一个业主入住（用）之日起满两年的，由区物业管理主管部门负责召集并选举成立业主委员会。业主委员会是依法成立并代表业主物业权益的社会团体和监督机构。在明确业主委员会和物业管理公司都是平等的民事主体关系的同时，还应看到二者有对立统一的一面。在各自为自身利益考虑时会有矛盾的发生和存在，但是我们共同作用的主体即为住用户服务这一点上是一致的、相同的。作为物业公司将尊重业主委员会的各种意见，努力做好和改进我们的管理和服务工作，力求达到双赢的局面并保持良好的合作关系。第三章、物业管理保证方案（一）管理处组织体系业主管理委员会工程主管执行秘书管理处主任财务人员卓佳物业管理有限公司社区主管环境主管保安主管保洁员监控保安员巡逻保安员岗亭保安员电梯工水杂工电 工绿化工户管员（二）岗位编制本着高效精干的原则定岗定编。（1）严格掌握管理处主任的任职条件。 管理处主任（部门经理级）：1名（2）社区组人员:3人 社区主管（主管级）1名 财务人员：1名 户管员:1名(客户服务中心)（3）护管组人员:16人 保安主管：1名 固定岗保安人员：6名 巡逻保安员：5名 消防、保安监控中心配置屏幕监控保安员3名 车管员:1名（4）维修组人员:7人 工程主管：1名 水电工:2名 电梯电工:1名 高压配电房值班电工3名（5）环境组人员8人 环境主管：1名 清洁工：7名 绿化工：1名（三）管理制度科学完善、合理量化、健全而又可操作性的规章制度将是我们推行规范管理的重要法宝。下面列示本物业管理公司的管理制度汇编目录，在进入实质性管理前我们将结合育德家园的具体情况进行对应性取舍，使规章制度切实可行。1、岗位职责管理处主任岗位职责管理处主任助理岗位职责管理处接待员岗位职责管理处档案管理员（兼）岗位职责社区文化主管（兼）岗位职责管理处收款员岗位职责管理处综合管理员岗位职责管理处保安队队长岗位职责保安队车辆管理班班长岗位职责保安队治安管理班班长岗位职责保安队车辆管理员岗位职责保安队治安管理员岗位职责各级人员在火灾扑救中的主要职责维修员岗位职责管理处绿化监管员（兼）岗位职责清洁卫生监管员（兼）岗位职责工程部经理岗位职责技术主管岗位职责工程部业务主管岗位职责工程部质检主管岗位职责工程部电梯班班长岗位职责工程部电梯安全检测员岗位职责工程部电梯维修工岗位职责工程部电梯值班员岗位职责2、管理运作制度管理处工作制度管理处廉政制度管理处资料整理、检查制度管理处档案资料管理制度管理处档案资料保密制度管理处用户档案建立规程管理处档案资料借阅规程管理处档案资料销毁制度管理处空置房屋管理制度管理处装修管理规程管理处公用配套设施的维修保养制度管理处房屋维修养护工作规程管理处维修养护工作标准管理处值班管理制度管理处便民服务措施管理处维修回访制度管理处维修回访工作规程管理处巡检规程管理处治安管理制度管理处保安员巡逻工作规程管理处保安员交接班制度管理处保安队装备管理制度管理处保安员对突发事件的应急措施管理处保安员遇到枪劫、盗窃的处理方法管理处对业主（用户）遇到刑事和治安灾害事故的处理方法管理处保安员执勤中发生可疑情况的处理方法管理处保安员执勤中遇到不执行规定不听劝阻的处理方法执勤中发现辖区内斗殴、酗酒滋事或精神病人的处理方法管理处防火安全检查制度管理处灭火作战方案和消防演练的规定管理处消防设施检查制度管理处开展消防知识及法规宣传教育的规定管理处干粉灭火器的使用及保养规程管理处机动车管理规定管理处清洁工作检查制度管理处绿化监督检查制度电梯运行规定电梯值班制度电梯机房管理制度电梯安全检测制度电梯保养和安全检验制度高压配电室安全操作规程低压配电室安全操作规程配电设备维修保养制度电气维修规定低压配电柜保养规程干式变压器保养规程供电站值班制度供电运行交接班制度配电室运行管理制度电工值班制度电能表检定记录及证书核验制度计量标准器具周期检定制度供用水节水管理制度供水设备管理制度给水管网及设施维修保养制度水泵房管理制度水泵房操作保养规程供水维修处理规程限水、停水管理规定二次供水管理制度二次供水管理规程水池、水箱管理规定管理处收缴费用管理程序管理处财务公开制度管理处业主（用户）投诉处理规程3、业主公约与公众管理规程物业小区精神文明建设公约物业小区房屋维修管理规定物业小区房屋外墙管理规定物业小区户外广告管理规定物业小区装修管理规定（附件一：装修施工管理办法）物业小区禁止违章占地及违章乱搭建管理规定物业小区禁止乱张贴、乱涂画、乱摆卖的规定物业小区公用配套设施管理规定物业小区公用配套设施维修养护管理规定物业小区楼宇天面管理规定物业小区公共场地管理规定物业小区商业网点管理规定物业小区公用照明设施维修养护规定物业小区治安管理规定物业小区消防管理规定物业小区机动车管理规定物业小区道路、交通标志管理规定物业小区卫生保洁管理规定物业小区排烟、排污、噪音管理规定物业小区园林绿化管理规定物业小区电梯管理规定物业小区文化活动设施及器材使用规定物业接管运作流程住宅验收与接管运作流程资料管理流程业主（用户）投诉处理流程管理处办公室每日工作流程管理处房屋、绿化、卫生主管每日工作流程安全、交通管理运作流程管理处绿化运作流程清洁保洁工作流程工程部运作流程住宅区供水、供电、供气管理规定电梯使用管理规定智能化设施使用管理规定临时用电管理规定有线电视和智能化网络管线使用管理规定文化娱乐场所管理规定暂住人员管理规定出租房管理规定（四）文档管理我们对档案将采用“集中化、有序化、信息化”原则进行管理。在加强用电脑管理档案的同时，在资料收集时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富、完整。建立档案管理制度，包括资料的密级制度、领用归还制度、储藏时的“防火、防潮、防霉、防盗”办法等。还要研究资料如何为我们的管理和服务发挥它的使用价值。名称资料内容工程建筑产权资料A 规划图纸、项目批文、用地批文B 建筑许可证、投资许可证、开工许可证C 拆迁安置资料工程技术资料A 红线图、总平面图B 地质勘察报告、竣工报告、图纸会审报告C 工程合同、工程预决算D 工程设计变更、通知及技术核算单E 竣工图：单体建筑、结构、设备竣工图消防、燃气、智能化等工程及地下管网图F 房屋消防、燃气竣工验收证明书G 钢材、水泥等主管材料的质量保证书H 新材料、构配件的鉴定合格证书I 供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书，供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料J 砂浆、混凝土试块、试压报告K 绿化工程竣工图L 其它技术资料事务管理资料住户资料A 住户入住资料（购房合同、入住通知单、业主公约、装修申请、验房表、费用托收协议等）B 住户家庭人员档案C 住户家庭维修档案事务资料A事务值班表 B.事务交接记录表C.搬出(入)物品登记表 D.日常事务巡视记录E.事务回访登记表装修资料A. 装修申请表(附图纸)B.装修服务派工单C.临时施工人员登记表D.施工单位营业执照维修资料A. 维修申请报告B.维修服务派工单C.维修回访记录本D.公共设施维修记录治安交通管理资料A. 日常巡查记录、交接班记录、值班记录B. 查岗记录、闭路电视监控系统录像带C. 物质搬运放行记录、紧急事件处理记录D. 车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议设备管理资料A 公用设施保养维修记录B 各项机电设备保养维修运行记录C 设备分承包维修保养记录D 设备检查记录社区文化资料A 活动计划实施方案、总结记录B 社区文化活动图片及录像记录C 传媒报道D 活动室等设施使用情况员工管理资料A 员工个人资料、聘用合同B 员工业绩考核及奖罚记录C 员工培训计划及实施记录D 员工培训考核记录E 员工外出考评及参加演练记录F 员工住户及内务管理记录表业主反馈资料A 服务质量回访记录表B 业主意见调查、统计记录C 业主投诉及处理记录表行政文件资料A 管理处主任值班及督察记录B 政府部门文件C 物业公司及主管领导部门文件D 管理处规章制度、通知、通报等文件E 管理处荣誉一览表F 管理处接待来访参观记录表业主管委会资料A筹备成立文件B成立后运行文件（五）人员培训综合事务部汇总，制度整体培训计划公司管理目标培训重点内容各部门专业培训计划发现问题入职培训再培训合格否自我开发脱 产在职合格否辞退公司领导高级管理人员专职教师 社会知名人士公司培训教室职业学校工作现场教材教具主管级管理人员技工保安员保洁员绿化工其它人员转岗培训升职培训培训效果评估总结经验，建立档案培训员场地准备实施培训方式NONOYESYES不理想培训工作流程好岗位培训服务工作要靠人去做，企业间的竞争说到底也是人的竞争，因此最大限度地开发人力资源是我们的立足之本。在人才培训上，我们的思路是：首先是把好选人关，要挑选真正热爱服务工作、有责任心、助人为乐的敬业人员，在这里比学历更重要的是品质、比能力更重要的是精神。培训的内容上将分成新员工入职培训、职业素质培训和岗位专业技能培训。（六）消防工作消防安全是关系到千家万户的生命财产，是管理中一项极其重要的内容。其指导方针是：预防为主，防消结合。在向住用户不断宣传教育的同时，实行全员消防员制，在员工中牢固树立“隐患险于明火、防范胜于救灾、责任重于泰山”的意识。另外，我们还制定消防应急处理流程，以备不时之需。正 常 状 态值班人员发现火警报 警值班中心接到报警保安查询公司领导管理处领导管理处义务消防员现场指挥中心抢救组，必要时求助120疏散组支援组通讯保障安全保卫火势被控制直至扑灭善后工作恢复工作复 查协助救火组织疏散其它紧急措施向119求助，引导消防车到现场通知确为火警可以自救火势过大消防应急处理流程第四章、收支预算（一）附近同类楼盘管理费收取标准附近楼盘多层房元/平方米小高层元/平方米高层元/平方米物管公司招商海月1.202.202.80自管山水情家园1.002.00-2.50未定蔚蓝海岸2.80自管蓝月湾畔2.50自管蓝色精典2.30普乐康文德福2.30祥融海洋之心2.00中海西海岸2.50万气象青春家园2.90自管京光海景2.80自管（二）预计营业收入市场导向定价是作为我们暂行收费标准的制定依据。根据育德家园楼盘的素质和周边相类似楼盘的价格比照，拟定多层房的综合管理费为1.00元-1.20元/M2；小高层综合管理费为2.50-2.80元/M2；幼儿园管理费:2.80元-3.20元/月；商铺综合管理费为3.00元-6.00/M2，上述管理费的收费标准拟报区物价主管部门审核备案。开发商拨给管理处商业用房按深圳经济特区住宅区物业管理条例的第二十条为：总建筑面积3，约为158M2(按南山区2001年房屋指导租金商铺租金约为50元/M2月)。小区业主委员会成立后，现定的或报批的暂行收费标准转为基准收费标准。收费单价的浮动幅度为上下20%。受物业产权人、使用人委托而提供的专项服务或特约服务，需要收费的，由物业管理公司与委托人协商确定。空置房拟由物业管理公司管理，由开发建设单位按一定的物业管理费比例缴纳空置房的管理费。若开发建设单位委托物业管理公司出租或出售的另行协商。若按最低收费标准年收入为：（1） 多层房： 26801.37M21.00元/月12月=321616.44元/年（2） 小高层： 19992.60M22.50元/月12月=599778.00元/年（3） 商 铺： （2590.57M2-158M2）3.00元/月12月=87572.52元/年（4） 幼儿园： 2400M22.80元/月12月=80640.00元/年（5） 商业用房租赁费:（按法规为建筑面积的3，约158M2，暂按一半计核）（80M250元/月12月）70%=33600.00元/年（6） 共用车位泊车费：地下专用车位泊车费：126个200元/位12月=302400元/年地面共用车位泊车费：144个120元/月12月=207360元/年（7） 其它收入：（主要指有偿服务） 约2000元/年合计:1634966.90万/年注：出售车库停车位的前提是停车场的建设费用未曾摊入购房款内。共用泊车位的收费标准将为：车库车位：400元/月；露天车位：200元/月；临时保管：首2小时5元，第3小时开始加收：2元/小时，一天内收费不逾20元。收费标准与收入的对照表收费项目收费情况年最低收入年最高收入备注多层管理费1)1.00元/M22)1.20元/M2321616.44385939.72小高层管理费1)2.50元/M22)2.80元/M2599778.00671751.36商铺管理费1)3.00元/M22)6.00元/M286924.52元173849.04商铺总面积减管理处用商铺面积幼儿园管理费1)2.80元/月2)3.20元/月80640.0092160.00商业用房租赁费（30%还购款）1)80M22)176.66M233600.0066360.00月租标准：50元/M2月车位管理费1)部份专用车位2)全部共用车位509760.00812160.00车库专用泊车费：200元/月；地面共用泊车费:120元/月;其它收入见有偿服务收费标准2000.002000.00指有偿服务合计1634966.902204220.00第一年全年收入1144476.801542954.00全额的70%第二年全年收入1307973.501763376.00全额的80%第三年全年收入1553218.502094009.00全额的95%空置等原因估算:第一年收入：（全额的70%）114.45万（按最低收费标准）第二年收入:（全额的80%）130.79万第三年收入:（全额的95%）155.32万（三）预计经营成本（1）人工费用 745416元/年 员工工资：共36人。主任：4000元/月1名12月=48000元/年社区主管：3200元/月1名12月=38400元/年财务：2800元/月1名12月=33600元/年户管员：2200元/月1名12月=26400元/年维修主管：2500元/月1名12月=30000元/年水电工：1300元/月1名12月=15600元/年电工：1200元/月1名12月=14400元/年电梯电工：1300元/月1名12月=15600元/年值班电工：1200元/月3名12月=43200元/年保安主管：1500元/月1名12月=18000元/年保安员：1000元/月15名12月=180000元/年环境主管：1500元/月1名12月=18000元/年绿化工：1200元/月1名12月=14400元/年清洁工：900元/月7名12月=75600元/年合计：571200元/年员工保险：工资总额的15% 85680元/年福利基金：工资总额的14% 79968元/年培训、教育经费：1.5% 8568元/年（2）办公费用 36750元/年交通费：（400元/月） 4800元/年通讯费：（二台电话，其中一台热线服务电话。300元/台月） 7200元/年办公低耗品、设备保养：（0.11元/M2年） 6500元/年制服费：（36人350元/年） 12600元/年广告、宣传、书报费：（250元/月） 3000元/年其它业务费用：（招待费为营业收入的5） 6000元/年折旧费：（约按5万元投入，10年分摊）