商用住宅小区项目可行性研究报告.doc

某住宅小区A区项目可行性研究报告某商用住宅小区项目可行性研究报告 建设单位：xxxx房地产开发有限责任公司 二九年二月目 录第一章 总论21、项目建设背景22、项目概况23、可行性研究报告编制依据34、研究结论与建议45、主要经济技术指标5第二章 区域房地产市场分析61、当前某地市房地产市场现状62、某地市商品房供需情况分析83、房地产市场发展情况预测8第三章 市场研究与项目定位91、某地市房地产发展背景分析92、项目所在区域房地产市场分析103、某住宅小区住宅项目市场定位10第四章 项目选址和建设条件111.项目选址112.建设条件11第五章 项目建设规模及功能标准111 建筑面积和内容112 功能设施标准123、工程项目一览表8第六章 建设方案81、建设场地环境82、总体规划布局123、建筑方案设计144、结构设计错误！未定义书签。5、公用设施方案156、消防15第七章 项目环境保护与劳动保护错误！未定义书签。1、主要污染源状况错误！未定义书签。2、污染物排放控制标准错误！未定义书签。3、劳动安全保护错误！未定义书签。4、建筑节能错误！未定义书签。第八章 项目实施进度安排15第九章 投资估算与资金筹措161、投资估算162、资金筹措17第十章 风险分析及对策171、市场风险分析172、经营管理风险分析183、敏感性分析18第十一章 社会效益分析19第一章 总论1、项目建设背景随着长春市经济建设速度的加快。房地产行业作为经济建设的龙头，在城市发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。2、项目概况2.1项目名称：某商用住宅小区建设项目。2.2建设地点及四至范围：项目位于某地新城区的中心位置，具体四至范围为：现状路以南、现状路以东、福安街以西、吉林大路以北。2.3建设单位：xx*房地产开发有限责任公司（以下简称“*公司”）。2.4企业法人：*2.5企业性质：有限责任公司。2.6经营范围：房地产开发；销售商品房。2.7工程概况：本项目拟共建设6栋楼，其中地块西侧为写字楼和商务酒店，其上为2栋商品房，楼层为14层。建设工程计划于2010年3月份开工，2012年7月入住。本项目商品楼住宅共分两大类型，精致的高层塔楼、多样化的高层酒店式公寓。2.8资金来源：以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。3、可行性研究报告编制依据（1）项目投资方案；（2）国家及某地市颁布的相关法律、法规、政策；（3）长春市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（4）某地市城市总体规划（19962010年）；（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（6）某地市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（7）其他有关依据资料及企业提供资料。4、研究结论与建议本项目建设符合国家产业政策和某地市经济发展方向，适应某地城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。5、主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1-1。表1-1 主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积600002总建筑面积1200003地上建筑面积108000其中：住宅建筑面积100000公建建筑面积200004地下建筑面积120005容积率307总停车数辆10008户内平均居住人数人/户2.89居住户数户142210居住人数人398111建设投资万元42540.1612每平方米建设投资元150013投资利润率%33%14全部投资投资回收期（税前）年2第二章 市场分析和需求预测1、当前某地市房地产市场现状1.1、房地产开发投资的基本情况2009年上半年，长春市完成房地产开发投资164.3亿元，同比增长25.1%。房地产开发投资增幅上升的主要原因是住宅开发投资增幅进一步加大，住宅开发投资已占房地产开发投资的79.2%，比去年同期提高3.2个百分点。上半年，长春市新房上市量同比大幅下降，新房可售量同比小幅走低，这说明我市新房供应量略显不足。上半年，我市新开楼盘28个，新房上市量为241.3万平方米，同比下降41.8%。新建住房上市量为206.2万平方米，同比下降42.9%。从新建住房销售户型看，90平方米以下户型的销售量占总量的37.4%，同比提高7.3个百分点。由此可见，中、小户型销售量逐渐增长，百姓购买小户型意愿逐渐增强。上半年，长春市二手房成交14286套，成交面积149.4万平方米，同比下降12.5%；成交金额22.9亿元，同比下降29.1%。二手住房成交13401套，成交面积102.4万平方米，同比增长45%；成交金额15.28亿元，同比增长72.1%。1.2、房地产市场销售的基本情况截至6月末，2009年长春市商品住房销售了28305套，面积是270.9万平方米，同比增长35.7%，销售额93.5亿元，增长了49.6%，增长了近一半，增量商品住房的价格是3452元/平方米，同比增长10.2%，在长春房地产历史上，增长幅度最高的为15%。增长幅度为15%的时候，按同比国家发改委、统计局的调查的数据结果看居全国中等偏上的水平。从综合统计看，商品房，特别是商品住房的销量、销售额度和增幅均创造了长春市历史最高水平，而且体现出目前市场商品房，尤其是商品住宅销售旺盛。经济的好转，股市的上升，积压许久的购房需求像火山爆发般在短期内释放出来。长春市商品房的购买对象不仅仅局限于城区人口，还包含市外省内、省外以及国外的购买力。从近年来的统计数字来看，城区以外的购买力呈逐年上升趋势，从2005年的3.6%到今年上半年的17.4%，年增长约5个百分点。预计今年年末，外地购房（包括国外）将有可能突破20%，这也是一种趋势。1.3、房地产市场价格的基本情况作为房地产开发成本的重要组成部分，地价与房价存在着密切的相互作用关系。不同政策和市场环境下地价水平有明显差异。长春市实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展、土地市场的逐步规范，土地市场发生了显著变化，各方面因素下土地价格也在不断提高。随着商品房价格的快速增长，2007年末和2008年初，长春市居住用地的地价水平和增长速度都达到了历史最高水平，且呈现了前所未有的需求膨胀。2008年下半年开始，受国际和国内经济形势的影响，长春市土地市场也受到了很大的冲击，土地市场需求急剧下降，但从已供应土地的价格看并没有下降。据近三年招拍挂出让的经营性用地地价的测算，2006年平均地价是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年是1595元/平方米，地价一直是稳中有升，这说明地价是符合长春市经济发展水平的，长春市房地产市场是健康的。根据国家发改委和国家统计局的统计数据，目前，尽管长春市的房价有大幅度增长，但在全国70个大城市中仍处于中游位置，在15个副省级城市中仍处于较低水平，仍有较大的升值空间。目前，影响长春市房地产形势的主要是投资者和购房者的信心。要打破长春市房地产市场低迷状态，首先要确保土地的供应量，以稳定地价。通过土地市场的平稳运转，逐渐打破购买者观望心态，恢复投资者的信心，土地价格也会稳定提高。2、某地市商品房供需情况分析2.1 市场供求分析2007年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需进一步贯彻“国六条”政策，加大90平方米以下商品住宅的建设力度。某地市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下，2008年3月开始回升，4月涨幅超过了20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了13%。说明住宅商品房需求仍然旺盛。2.2 区位供需分析：3、房地产市场发展情况预测3.1房产价格稳中有升的发展态势不会改变第三章 市场研究与项目定位1、某地市房地产发展背景分析1.1 “十一五”发展规划某地市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确指出：“十一五”时期是加快某地市城市化进程，构建和谐某地的关键时期。某地市十一五规划明确指出“加快城镇化进程，提升首府的辐射带动力和城市建设水平，加快首府城市圈建设，有序扩张中心城区规模。打造首府城市建设新形象，全力实施“44331”工程，完善中心城区功能，提升首府城市建设品位。”。而所谓“44331”工程，就是“四区、四个中心、三带、三园和一批”的简称。更加详尽地指出了某地市城市建设的计划和决心。在今后的几年中，某地市不仅要建设一批20万平方米以上的精品住宅小区，还要建设10个以上四星、五星级酒店宾馆。1.3 近年某地房地产投资情况（表3-1）：年度2005200620072008.1-4投资额（亿元）34.8550.1696.717.75由上表可知，某地市房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程的进一步加快，房地产投资增速明显，2005年房地产涨幅曾居国内各城市首位，2007年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但呼市房地产投资仍处在高位运行。2、项目所在区域房地产市场分析2.1区域房地产市场概况 2.2项目周边主要楼盘调研分析 （1）本项目周边主要楼盘概况如下表3-2：项目观府蒙鑫国际名城水岸世纪总建筑面积（m2）110001200012000销售均价（元/m2）420045004800产品类型高层板式高层板式高层板式主力户型96-14590-150148-1903、某住宅小区住宅项目市场定位3.1项目SWOT分析(1) 该项目地处长春市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2) 长春市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)南侧亚泰樱花苑的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4) 周遍日趋成熟的居住配套及 商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。3.2目标客户定位 3.3项目产品定位 产品定位为：具有国际化和人文特色的、充满活力的中高档公寓产品。第四章 项目选址和建设条件1.项目选址本项目位于长春市二道区的中心地带。宗地四至范围是：现状路以东、现状路以南、福安街以西、吉林大路以北，围合区内土地面积约60000平方米。2.建设条件2.1位置优越该区所处地理位置优越，周边商业、住宿、医疗、学校配套设施完善，拥有得天独厚的区域优势。2.2建设场区“七通”条件具备2.3土地征用情况第五章 项目建设规模及功能标准1 建筑面积和内容本项目总建设用地面积60000平方米，总建筑面积120000平方米，其中地上建筑面积108000平方米，地下建筑面积12000平方米。容积率：2.02;建筑密度：30%；绿地率：30%；建筑控制高度：45米建筑退让距离：退让规划用地边界最小距离为不小于5米。2 功能设施标准17一、综合管理服务标准与收费标准五级机构设置1管理处设置（1）小区内设置管理处。 （2）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。0.272人员要求（1）小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上小区经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织小区的管理服务工作。 （2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。 （3）安护负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，并能有效组织实施。 （4）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。 3服务时间周一至周日在小区管理处进行12小时业务接待并提供服务。日常管理 与 服 务4工作计划制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。5服务规范服务规范应符合南京市物业管理行业标准要求。6管理制度（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。 （2）制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。7制度公示服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。 8报修、投诉受理（1）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到达现场处理（预约除外）。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。（2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 9服务费收支物业管理服务费收支每半年向业主公布一次，公共水电费分摊每两月向业主公布一次。 10满意度调查每年二次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。11特约、便民服务能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务。12小区业主活动节假日有专题布置，每年组织二次以上的小区业主活动。13档案管理建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案 包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。14财务管理建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。15维修资金建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。16装修事项告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。17接管项目承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。18办公自动化运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。19其他综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。二、公共区域秩序维护服务标准与收费标准 服务级别服务项目序号内容服务标准五级人员要求1人员配备安全护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。2技能训练安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。3技能水平能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。4服装仪容上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。5器械配备配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。门岗6出入口值守各出入口24 小时有人值守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。7进出人员管理外来探亲访友人员进入小区，通过对讲系统联系住户，并指引客人到达访客楼前。8车辆疏导（1）对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。 （2）对大件物品搬出进行登记。巡逻岗9巡逻要求（1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2小时巡查一次，晚间2人1组并排巡逻，规范整齐。 （2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更记录。在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟。并对楼内通道夜间巡查每天不少于一次，发现问题及时处理。 （3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。10应急处理（1）接到火警、警情后，高层五分钟，其他三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层五分钟，其他三分钟内赶到现场，采取相应措施。监控岗11技防设施（1）小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。 （2）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。12应急处理（1）监控中心接到报警信号，安护人员五分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问。 （2）小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。 专项 车辆管理13露天车位（1）有人员24小时巡视和引导停车。 （2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。14收费车库（棚）24小时有专职人员管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。三、公共区域清洁卫生服务标准及收费标准服务级别服务项目序号内容服务标准收费标准（元/m2/月）五级楼内公共区域1生活垃圾收集（1）多层按单元配置收集点；高层按楼层设置垃圾收集点，每天更换两次垃圾袋；每天早晚定时清理二次。 （2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次，并有专人负责。 多层0.18 高层0.362通道及楼梯台阶（1）地面每天清扫一次，并拖洗保洁一次。 （2）楼梯间墙面每月除尘一次。 （3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。 （4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。3楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。4门、窗等玻璃每周擦抹一次，保持洁净、无灰尘。5天花板、公共灯具每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。6电梯及电梯厅（1）每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。 （2）每月对电梯门壁打蜡上光一次。 （3）轿箱顶部每周清洁一次。7消火栓、指示牌、信报箱隔天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。楼外公共区域8道路地面每天清扫保洁二次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水。9绿地、明沟每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过一小时。 10垃圾箱（桶）、果皮箱每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。11消灭鼠害蚊蝇每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。12公共灯具、宣传栏每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次。13设施设备用房每天清扫一次。14雕塑、亭、廊、山石等小品每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、山石等小品清洁一次，每年对雕塑刷白或刷油漆一次。15休闲、娱乐、健身设施每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。16停车场或共用车库（棚）每天清扫一次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。17人工湖、喷水池每周三次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准 服务级别服务项目序号内容服务标准收费标准 （元/m2/年） (按绿地 面积算)收费标准 (元/m2/月) (按建筑 面积算)五级草坪1保存率保存率95%以上，生长茂盛。 5.000.082修剪及时对草坪整治修剪，高度控制在8cm 以下。3清杂草及时除掉杂草，每年除杂草10次以上。4灌、排水保持有效供水，无积水。5施肥按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，适时适量施有机肥3遍。6病虫害防治做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。7其它草坪生长良好，发现斑秃及时补植。树木8保存率保存率98%以上，生长茂盛。 9修剪乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。10清杂草及时除杂草，杂草留存不超过三天。11施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。12病虫害防治预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。13其它乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。花坛花境14布置一年有四次以上花卉布置，形成图案，四季有花。15补种缺枝、倒伏、枯死及时补种，补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。16修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。17病虫害防治适时做好病虫害防治工作。18其它花坛设施经常保持完好。3、工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见下表5-1。表5-1 主要工程量一览表序号项目名称说明1土建工程建筑面积1200001.11.21.31.4高层住宅地下停车库商务酒店配套商业建筑面积82000建筑面积12000建筑面积20000建筑面积60002给排水工程水泵机房1003普通消防系统住宅区4变配电工程（强电）变电站3005照明工程小区照明6通讯工程普通电话配线（端子接单元口）7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视有线电视机房5010室外工程室外文化广场600第六章 建设方案1、建设场地环境地形地貌建成区呈不规则的多边形状，地势略显东高西低，微呈倾斜。地理坐标为东经12521241252712，北纬435006 435736之间。东四乡（镇）处于长白山脉西部余脉地区，东高西低，其中，四家乡、劝农山镇、泉眼镇的东部属于山岭重丘区，泉眼镇西部、英俊镇属于平原微丘区。水资源比较丰富，主要有雾开河、双阳河、饮马河以及石头口门水库。气候环境整个区域属温带大陆性气候，春干多风，夏季多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长。降雨期主要集中在6月-9月，全年平均气温45摄氏度，年平均降水量为550毫米-650毫米，无霜期约为150天左右。区域经济2007年全区生产总值完成60亿元，同比增长20%；全口径财政收入完成10亿元，同比增长38.47%；本级财政收入完成2.1亿元，同比增长24.61%；固定资产投资完成60亿元，同比增长20%。开展“项目建设年”和“招商引资攻坚战”活动，分别在上海、北京、江苏等地成功举办了项目招商。全区新建、续建项目116个，其中亿元以上项目20个，五千万元以上项目51个。全年预计引进内资16亿元，同比增长33.3%；实际利用外资2400万美元，同比增长20%。物流集中区完成了6条道路和十里堡区域1平方公里的热、水、电等基础设施建设。“大市场群”概念得到市委、市政府充分肯定，规划、选址已经确定。东北亚国际采购中心A区正式营业、B区和石陶集散中心已开工建设。工业集中区完成了总长6.9公里的“三横两纵”道路建设及4.8平方公里的土地平整，省送变电、中小企业创业园、嘉路喜废油再提炼等35个千万元以上项目动工建设。莲花山生态旅游度假区经省政府批准成立，组建了管委会并启动了总体规划编制工作，完成了莲花山水土流失综合防治项目设计，并与香港新濠国际投资集团合作，投资一亿美元，做大做强滑雪、娱乐等项目。中心商贸区的建东商厦、万盛商城、鸿石国际、太古广场等项目均开工建设，商业氛围日趋浓厚。人口情况总人口38万，其中汉族人口数36.3万余人，占总人口数95.4%，少数民族人口1.7万，占全区总人口的4.6%，有回、满、朝鲜、蒙古、壮、锡伯、高山等10余个少数民族。该区现有3个民族村。四家乡新光村是唯一朝鲜族村，户籍人口206人，45户，拥有耕地45垧，现有两户经营承包地，其余全部转包，读书务工人数160人，不具备打工能力45人。均收入4万元，外出务工收总收入均150万元，加上土地收入，全村全年总收177万元。泉眼镇岗子满族村土地100公顷，16个自然社，人口3400人，满族人口近2100人，近3年来，人均收入平均在3000元左右，主要从种植玉米，养殖黄牛，种植蔬菜大棚为主，劳务输出年均800人左右，90%都在长春市内务工。泉眼镇赵家满族村耕地面积421公顷，全村共有农户421户，人口1260人，其中1176人为满族，群众的人均收入2500元，主导产业以种植玉米为主，外出务工人员280人左右，多属季节性打工人员。社会事业突出教育均衡发展，基础教育保持全市领先水平。53中学、85中学新教学楼竣工交付使用，城乡义务教育差距逐步缩小。农村合作医疗积极推进，卫生大厦投入使用，群众就医难问题得到缓解。社会保障体系实施动态管理，2006年发放最低生活保障金1256万元，实现了应保尽保；救助农村困难群众2598人，帮助749名残疾人进行康复，城乡救助体系不断完善。群众性文化体育活动蓬勃开展，竞技体育获省级金牌15枚，全区被评为“全国公共文化体育建设先进单位”。就业创业工作实现由活动引导向项目推进的转变，培训25801人次，落实创业项目256个，扶持创业户264家，协调贷款2319万元，开发就业岗位9706个，安置失业人员8164人，转移劳动力1.4万人次，增加了群众收入，改善了群众生活。2007年中考高分段人数1098人，列全市城区之首。完成了英俊镇村小合并和105中学新教学楼的选址，为推行“一乡一校”奠定了基础，初步实现了城乡教育一体化建设与管理。城市建设完成棚户区拆迁面积76万平方米，改造开发占地面积116万平方米，建筑面积130.7万平方米，建设回迁房 53.5万平方米，年末可安置回迁居民6800户，实现100%当期回迁。完成了长吉北线出城口、远达大街北段及78条段巷道和城中村道路的改造建设，实施了公平路供热明管高架线落地工程。新建、改造绿地34块，新增绿化面积97.6万平方米，绿化覆盖率达到40.4%，提前完成“十一五”规划的绿化任务。启动了吉林大路标准化街路建设，对临街18栋老楼进行了粉刷、装饰。加强环卫保洁队伍建设，实施了大小保合并，实现了主要街路机械化清扫和除尘。新设便民环保公厕25座。开展了市容市貌、五小行业和废品收购站的专项集中清理整顿。2、总体规划布局2.1片区规划 项目所在地块位于人流、物流集中区域，项目所在区域未来将成为集商业、办公、居住、娱乐、会展、文化交流和居住等于一体的城市多功能新型片区，成为铁路商圈和商务区范围内的核心地带。2.2小区整体规划设计原则（1）合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机地结合，三种效益可以完美体现。（2）分析用地现状交通和周边地区交通，有效组织人流车流与城市交通并行不悖。（3）利用周边优越环境，扩大绿化范围，重视生态、追求个性，使设计具有可持续性、可操作性，并着重处理与环境关系，使建筑融合于环境，营造生态的、生机的、生动的居住小区。2.3总平面布局（1）艺术性的规划布局，基地整体规划注重阳光的需求。将传统的平直布局中引入变异元素，顺应城市干道向西南偏转，与垂直的空间组织形成对比与变化，突出空间的开阔有致，步移景异的艺术氛围。（2）中庭一带的规划结构。中庭：本规划中设计了中庭绿化景观，向南北沿伸。使绿化和景观对于全区的居民都有良好的可选性和共享性，避免景观死角。一带：为由南向北的绿化景观带，与东侧绿化带相交。将南北两轴有机联系在一起。2.4交通组织（1）设置沟通性的商业服务道路，联系商业区与城市其他地区；（2）结合区域周边交通网络的，规划社区内外交通，使社区内外交通系统有机结合，使业主出行更加便利。2.5规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见下表6-1：表6-1 项目建筑技术经济指标序号项目名称指标1总用地面积600002总建筑面积1200003地上建筑面积1080004建筑层数14层5建筑总高45米6建筑层高住宅2.8米商铺4.5米7建筑容积率2.028绿地率30%3、建筑方案设计3.1建筑方案总体构思合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机地结合，使三种效益可以完美体现；分析用地现状交通和周边地区交通，有效组织人流车流与城市交通并行不悖；利用周边优越环境，扩大绿化范围，重视生态，具有可持续性、可操作性，并着重处理与环境关系，使建筑融合于环境，营造生态的、生机的、生动的商务、居住小区。3.2平面设计（1）住宅表6-2 项目住宅经济技术指标序号指标名称单位指标1套内使用面积/套30.716-132.962住宅标准层使用系数%75%-93%3套内建筑面积36.57-1433.1多层住宅 A型/套71.48-97.643.2多层住宅 B型/套111.2-143.03.3多层住宅 C型/套36.566-44.8154户内平均居住人数人/户2.85居住户数户14226居住人数人39815、公用设施方案市政设施源头建设利用区内原有设施.5.1供水排水5.2供电5.3供气5.4供暖供热5.5弱电设计6、消防第八章 项目实施进度安排本项目计划在2年（24个月）左右的时间建成。建设进度计划如下表8-1：表8-1 项目实施进度表年份200920102011月份67891011121234567891011121234567项目建议书批复建筑方案设计综合管网设计