天河区商业网点上篇规划篇.doc

广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） I 上篇上篇 规划篇规划篇 .1 第一章第一章 总总 则则1 一、规划背景.1 二、规划要求.1 三、规划依据.2 四、指导思想.3 五、规划原则.4 六、规划范围.5 七、规划对象.5 八、规划期限.5 九、资料时效性.6 十、规划技术路线.6 十一、规划要点.7 十二、相关规划整合.8 第二章第二章 商业发展定位、目标和战略商业发展定位、目标和战略 .15 一、发展定位.15 二、发展目标.15 三、发展战略.18 第三章第三章 商业总体空间格局商业总体空间格局21 一、总体格局.21 二、分区论述.22 三、市区级商业中心布局规划.33 第四章第四章 商业网点布局规划商业网点布局规划48 一、大中型零售商业网点布局规划.48 二、商业街布局规划.56 三、商品交易市场布局规划.64 四、物流中心布局规划.75 五、酒店会展设施布局规划.77 六、肉菜市场布局规划.79 七、社区商业网点布局规划.87 第五章第五章 “城中村城中村”、 “退二进三退二进三”和和“住改商住改商”的商业规划策略的商业规划策略 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） II 123 一、 “城中村”的商业规划策略 .123 二、 “退二进三”的商业规划策略 .124 三、 “住改商”的商业规划策略 .131 第六章第六章 商业网点配套设施建设策略商业网点配套设施建设策略 .135 一、再生资源社区回收网络建设策略.136 二、道路交通基础设施建设策略.135 三、市政设施建设策略.136 四、绿化用地设施建设策略.137 第七章第七章 规划实施对策和措施规划实施对策和措施138 一、调控管理措施.138 二、制度保障.139 下篇下篇 基础篇基础篇 .142 第七章第七章 商业网点发展现状和趋势商业网点发展现状和趋势.142 一、商业发展基本状况.142 二、商业网点发展现状.150 三、重点商圈和商业带发展现状.168 四、市区级商业中心发展现状.185 五、商业网点存在问题.187 第八章第八章 商业网点布局影响因素商业网点布局影响因素 189 一、城市功能布局因素.189 二、道路交通因素.189 三、轨道交通因素.190 四、级差地租因素.190 五、人口的空间布局和消费特征因素.191 第九章第九章 国外商业发展的特点和经验借鉴国外商业发展的特点和经验借鉴193 一、国外商业网点布局演变及特点.193 二、发达国家社区商业的发展特点.193 三、商业网点发展的经验借鉴.195 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） III 附录附录 1 天河区商业分级设置规范和相关概念天河区商业分级设置规范和相关概念 .197 一、范围.197 二、术语和定义.197 三、基本要求.198 四、级次和指标.199 五、规划概念.202 附录附录 2 天河区商圈消费者问卷调查报告天河区商圈消费者问卷调查报告.207 一、样本介绍.207 二、消费方式与消费习惯.211 三、购物因素考虑.215 四、重点商圈片区考察.220 五、结语.222 附录附录 3 天河区社区消费者问卷调查报告天河区社区消费者问卷调查报告.223 一、样本介绍.223 二、消费方式与消费习惯.225 三、购物选择和消费感受.229 四、结语.233 附录附录 4 天河区商业经营企业问卷调查报告天河区商业经营企业问卷调查报告.235 一、企业基本情况.235 二、对营商环境的看法.237 三、对前景的预测.239 四、企业经营状况分析.242 五、总体结论.245 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 1 上篇上篇 规划篇规划篇 第一章第一章 总总 则则 一、规划一、规划背景背景 天河区地处广州新城市中心，具有地理优势、交通优势、人文环境优势以 及引领潮流的时代气息，承担广州市建设现代化大都市的核心职能。在市委、 市政府的正确领导下，天河区委、区政府着力创新发展思路，在推动商贸服务 业发展上取得巨大成就，逐渐形成了在广州市商贸业的龙头地位，成为推进广 州商业现代化、高级化、多功能化的示范和重要增长极。 与此同时，近几年天河区商业快速发展过程中也暴露出商业网点布局不尽 合理、商业特色不明显、“住改商”和“城中村”等问题。围绕广州市“成为 我省建立现代产业体系和建设宜居城市的首善之区”的新城市定位，天河 区将通过编制广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020），进一步明确 商业网点布局的指导思想与发展目标，理清商业网点布局的发展思路与对策措 施，切实解决商业发展中出现的现实问题，促使现代商贸业成为天河区发展高 端服务业的重要领域，以及广州市构筑现代产业体系的中坚力量。 二、规划要求二、规划要求 一是通过广泛、深入的调研，进一步加强商贸业发展定位和策略研究，明 确天河区商业在广州市乃至泛珠三角区域商业发展中的地位和作用，进而通过 商业发展来完善区域功能，带动全区经济的全面发展，提高天河区的综合竞争 力。 二是明确消费者的市场需求，结合商业网点的现状和发展趋势，合理布局 商业网点的数量、规模和业态类型，使天河区商业发展和网点规划与经济社会 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 2 发展水平相适应。 三是与天河区产业结构调整和优化相结合，促进商业与商务、旅游、文化、 体育和休闲等产业的相互融合，实现共同发展。在提高商业自身发展水平方面， 通过对天河区商业业态的论证，提出应引入的新商业理念和元素、应加快发展 的现代商贸种类和业态、以及促进天河区商业业态结构调整和特色商业发展的 切实可行的措施。 四是通过提出商业发展策略和商业网点建设实施的相关建议，发挥规划对 社会多元化资金的导向作用，力求减少或消除市场失灵带来的负面影响，为政 府引导各界力量参与地区的开发和建设提供参考，避免或减少商业的盲目发展 和无序竞争。 五是实现商业网点规划与城市用地规划紧密结合。本次规划一方面达到落 实土地利用规划的目的，另一方面发挥调整、完善城市土地利用规划的作用。 同时，将规划内容与“城中村”、“退二进三”等现实问题相结合，通过科学 合理地发展商业和利用土地，寻找解决“城中村”改造、“退二进三”和“住 改商”等热点、难点问题的对策措施。 三、规划依据三、规划依据 规划依据规划内容 国家相关 法律与法 规 中华人民共和国城乡规划法 （中华人民共和国主席令第七十四号） 城市规划编制办法 （中华人民共和国建设部令第 146 号） 关于城市商业网点规划工作的指导意见 （国经贸贸易2001789 号） 关于加强城市商业网点规划工作的通知 （国经贸贸易200383 号） 商务部关于印发的通知 （商建发2004180 号） 商务部办公厅关于尽快完成城市商业网点规划编制工作的通知 （商建发 200636 号） 广州市相 关规划 广州市城市总体规划（20012010） （广州市人民政府，2001 年） 广州 2020：城市总体发展战略 （广州市规划局，2007 年） 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 3 广州市土地利用总体规划（19972010） （广州市人民政府，2000 年 3 月） 广州市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要 （广州市人民政府，2006 年） 广州市商业网点发展规划（20032012） （广州市商业局、广州市城市规划局， 2001 年 10 月编制，2004 年 3 月修订） 广州市现代服务业发展“十一五”规划（2006-2010） （广州市人民政府，2005 年） 广州市商品交易市场管理规定 ， （广州市人民政府，2006 年 9 月） 广州市新八区肉菜市场、农贸市场、农副产品批发市场总体布局规划 （广州市 城市规划局，2006 年） 广州市批发市场布局规划及市场和园区控制性详细规划 （广州市经济贸易委员 会、广州市城市规划局，2008 年） 广州市再生资源社区回收网点建设标准（试行） （广州市经贸委，2007 年 4 月） 广州市城市规划管理技术标准与准则 （广州市城市规划局，2005 年） 天河区相 关规划 广州市天河区分区规划 （广州市规划局，2005 年） 天河分区控制性规划导则 2006 修订版 （广州市规划局，2006 年） 广州市天河区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （广州市天河区发改 局，2006 年） 天河区现代服务业发展“十一五”规划（20062010） （广州市天河区发改局， 2006 年） 广州市天河区肉菜市场、农贸市场、农副产品批发市场升级改造规划 （天河区 规划分局，2006） GCBD21珠江新城规划检讨 （广州市城市规划局，2002 年） 广州市员村地区控制性详细规划(广州市城市规划编制研究中心，2006 年) 广州市广氮地区储备居住用地控制性详细规划 （广州市城市规划局，2006 年） 天河区濂泉路周边地区整治规划(天河区规划分局，2007 年) 四、指导思想四、指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社 会发展全局，坚持“富民优先、民生为重”的根本宗旨，根据上层次规划的要 求，围绕广州建设“首善之区”及天河建设现代化大都市中心区、构建和谐天 河的总体目标，统筹基础设施与商业网点的建设；充分利用“总部经济”和轨 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 4 道交通带动沿线地区发展的优势，优化网点布局，调整业态结构，提高资源配 置效率，推进市场创新，合理控制总量，突出发展重点，提高商贸业发展的质 量和水平，逐步建立与经济发展及城市建设相适应、布局合理、结构优化、功 能先进、配套完善、竞争有序和可持续发展的现代商业空间格局和网点体系。 五、规划原则五、规划原则 （一）创新模式、操作性强（一）创新模式、操作性强 规划应进一步加快发展新型业态，因地制宜，创新发展模式，优化全区商 业网点的整体布局，布局以有利于提升城区产业升级及居民生活配套为原则； 商业网点布局细化落实到区内每条街道，确保规划的可操作性，同时规划又要 为针对性地解决“住改商”、“城中村”等热点难点问题提供依据。 （二）关注民生、宜商宜居（二）关注民生、宜商宜居 商业网点体系建设要以最大程度满足消费需求为导向。根据消费群体的分 布和购买力水平来合理配置商业网点的数量、规模、档次和业态，形成功能明 确、层次分明的商业等级体系；为改进区、街两级城市管理及创建“宜居宜商” 城区服务。 （三）优化布局、（三）优化布局、调整结构调整结构 通过对主要商业（街）区的规划，引导相关业种业态入驻，体现商业（街） 区的重点功能；同时通过对重大商业设施的规划，促进不同商业（街）区突出 自身特色，形成同等级商业区错位经营。调整结构，以发展新型业态、调整网 点结构为主，大型商业网点与中小型网点互为补充、相互促进，实现天河区商 贸业的整体提升和协调发展。 （四）深化规划、协调发展（四）深化规划、协调发展 落实和深化上一层次城市规划和商业网点规划，力求天河区商业网点建设 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 5 与城区发展相互衔接、协调推进，同时将商业网点的建设与发展纳入分区规划。 （五）规划指导、市场主导（五）规划指导、市场主导 通过科学合理的规划，引导商业网点建设健康、快速发展，扩大现代流通 渠道，改善商业环境，提高商业整体竞争力；充分发挥规划引导与市场调节作 用，盘活存量，优化资源配置。 （六）改造新建、统筹考虑（六）改造新建、统筹考虑 采取存量与增量并举的原则。对于现有的商业网点，应根据城市发展战略 与商贸业发展思路，在规模、档次方面进行优化提升，积极引进先进业态，采 用科学的管理方法，打造国际化、现代化的商业网点；对于存在商业发展空间 的区域，应结合消费需求，选择适宜的业态和规模，培育具有强竞争力的商业 网点。 （七）生态优先、美化环境（七）生态优先、美化环境 坚持生态优先的方针，实现可持续发展，力求人、自然、商业环境的和谐 统一，使天河区商业网点建设与生态环境相互促进、协调发展。 六、规划范围六、规划范围 本规划范围为广州市天河区行政辖区范围，总面积 137.38 平方公里。 七、规划对象七、规划对象 规划对象为天河区行政区划内的商业中心和商业网点，其中商业网点包括 大中型零售商业网点、商业街、商品交易市场、物流中心、酒店会展设施、肉 菜市场和社区商业网点（包括零售商业、餐饮及生活服务网点）。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 6 八、规划期限八、规划期限 本规划期限为20072020年，划分为两个阶段。 规划近期：20072010年； 规划远期：20112020年。 九、资料时效性九、资料时效性 本次规划参考或引用的资料和数据更新日期截止为 2005 年 12 月，其中各 行政街道的基本情况和商业网点调查数据的截止日期 2006 年 12 月。 十、规划技术路线十、规划技术路线 科学合理的规划程序是保证规划成果质量与水平的关键因素。本次规划工 作包括三个方面：一是开展深入细致的街道商业网点现状调研和市区两级相关 职能部门的资料收集工作；二是开展广泛的市场调查（包括重点商圈、社区问 卷调查和商业企业调查）；三是在规划过程中，通过专家咨询、召开座谈会等 方式，不断修正、完善规划成果。主要规划程序如图 1 所示。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 7 图 1 规划技术路线 十一、规划要点十一、规划要点 （一）商业空间结构（一）商业空间结构 从圈、片区、节点、连线和项目等方面规划天河区的基本空间结构，重点 加强天河区“核心商圈”、“东部新商圈”及东北部广汕路沿线地区商业发展 规划。 （二）市区级商业中心（二）市区级商业中心 规划商业中心的空间结构，分析商业中心的功能定位，提出其发展目标、 地域范围、发展战略及对策措施。确定商业中心内主要商业网点的服务定位、 数量规模、主力业态等。 项目工作计划和启动 商圈、 商业街、 商品 交易市场、 物流市场 职能部门资料收集、 重点街区现 场踏勘 全局层面的基础研究报告撰 写，为分项研究提供基础 现状资料汇编和调研报告 撰写 召开商业和规划 专家研讨会 重点商圈和商业 街调研报告 形成商业网点规划成果 全局层面的基础资料收集 规划研究报告撰写 形成规划方案和规划图 建立商业网点 GIS 数据库 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 8 （三）大中型零售商业网点（三）大中型零售商业网点 以发展大中型购物中心、超市和品牌专业店为重点，适度发展大型综合超 市，对其功能定位、地点、数量、档次等进行规划，业态中突出连锁经营方式。 （四）商业街（四）商业街 围绕商业中心和片区的发展，重点培育和完善特色商业街，对其功能定位、 数量、商业业态和地段等进行规划。 （五）商品交易市场（五）商品交易市场 分析有条件发展的大中型商品交易市场，对其发展区域、种类、数量及规 模等进行规划。明确规划对象是市场销售类商品交易市场，商务办公楼内的批 发贸易类商业不在本规划之列。 （六）物流中心（六）物流中心 根据广州市物流业的发展要求，结合天河区的实际情况，对物流中心及其 配套设施的数量、档次、规模、定位和布点等进行规划。 （七）酒店和会展（七）酒店和会展设施设施 结合天河区商业商务发展的需求，对酒店、会展及其他商务配套设施的数 量、档次、规模和定位等进行规划。 （八）肉类市场规划（八）肉类市场规划 明确肉类市场的发展目标、发展思路、发展定位和规划布局，提出主要市 场规划建设与升级改造的重点及发展控制导引。 （九）社区商业网点（九）社区商业网点 主要以满足居民购物、餐饮、家政服务等基本生活需要为目标，对社区商 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 9 业网点的配置数量、规模、类型、结构、档次和服务半径等进行规划。 十二、相关规划整合十二、相关规划整合 （一）（一）广州市城市总体规划（广州市城市总体规划（2001200120102010） 1 规规划主要内容划主要内容 广州市城市总体规划（20012010）确定了“北优、南拓、东进、西 联”的城市空间发展战略。其中，“东进”指以广州珠江新城和天河中央商务 区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城， 将旧城中心区的传统产业向黄埔新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团， 利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带。 东翼地区发展策略：东翼地区发展策略：东翼地区是广州市传统的城市发展方向，拥有约 200 平方公里的土地储备，有良好的交通及基础设施条件，产业开发有一定的基础。 但是生活居住、产业服务设施仍然依托旧城，造成大量东西向通勤交通。另外， 东部地区环境保护、生态养育有待加强。 发展珠江新城和科学城，建设广州 21 世纪中央商务区，拉动城市商务、行 政功能东移。 将东翼大组团建设为广州制造业的基地、高新技术开发和生产中心和广州 21 世纪经济增长的核心区域之一。 推进员村工业用地置换，释放东部组团发展空间，形成以奥林匹克体育中 心带动的东圃居住组团的建设，为东部产业区提供充足的居住及服务设施用地。 天河地区小组团天河地区小组团（包括五山、石牌、员村）将发展成为广州市的新城市中 心（主要功能为商业、金融、行政、外事和居住生活）和科研、文教、体育设 施区；在进一步完善天河体育中心综合区的同时，重点发展珠江新城和天河高 新技术产业开发区，为广州市对外交流合作和产业结构优化建立窗口和基地。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 10 2 规规划划评评述述 上述规划首次提出广州城市“东进”发展战略，东翼地区发展的相关策略 有助于促进天河区中部和东部地区经济发展，形成商贸业发展需求。本规划将 贯彻这一空间发展思路，通过商业网点的布局，形成支撑东部产业带发展的服 务体系。 （二）（二）广州广州 20202020：城市总体发展战略：城市总体发展战略 1 规规划主要内容划主要内容 广州市发展定位是：广州市发展定位是：广东省政治、经济、文化、交通中心，国家中心城市， 影响东南亚的现代化大都市。 空间发展战略：空间发展战略：构筑“主中心副中心中心镇、小城镇村庄” 的城乡空间体系，将市域划分为七个分区：主中心分区、花都分区、番禺分区、 东部分区、南沙分区、从化分区、增城分区。 从“拓展”转向“优化提升”，形成“东进、西联、南拓、北优、中调” 的发展格局。其中，“中调”是指完善中心城区国际化、现代化服务功能；优 化中心城区空间布局，继承发展城市传统文化，凸现岭南古都风貌；疏解中心 城区人口、降低密度、外迁部分功能；实现“调优、调高、调强、调活”。 中心组团新社区建设空间布局：中心组团新社区建设空间布局：（1）闲置用地：减少城市土地资源的浪费， 充分利用城市建设用地；（2）旧城更新与改造项目用地（包括城中村改造）： 疏解旧城；（3）“退二进三”置换用地：员村、广氮厂区以及广州昊天化学有 限公司等。（4）政府储备用地：北部水系周边地区。（5）黄埔区大沙东地区： 解决黄埔区中低收入家庭的居住问题。 2 规规划划评评述述 上述规划是针对城市发展的结构性变化和未来发展趋势，对广州市城市 总体规划（20012010）的修编。规划中“中调”战略的提出，强化了中心 城区的城市功能，指明了工作重点，为天河区发展现代商贸业提供了更好的政 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 11 策环境。本规划充分吸收这一战略指导思想，通过对商业网点体系的构建，提 升天河区商贸业发展实力，进一步增强广州市作为商贸流通中心的地位。 （三）（三）广州市商业网点发展规划（广州市商业网点发展规划（2003-20122003-2012） 1 规规划主要内容划主要内容 广州市着力构建“四线三圈、两轴一带四线三圈、两轴一带”现代都市大商业格局，实施“东 推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。其中对天河商业网点 发展有指导意义的有： 天河商业功能区：天河商业功能区：作为广州市六个都会级零售服务商业功能区之一，空间 范围主要包括天河路、天河北路、黄埔大道、体育东路、体育西路、天河东路 等街区。以地铁 1 号线、3 号线、9 号线为依托，以天河路和天河北路为主干， 形成以天河城广场、正佳广场、时代广场三大购物中心和购书中心、体育中心 两大文体中心以及珠江新城商务区等为主要支撑的都会级商业中心。 黄村东圃商业功能区：黄村东圃商业功能区：广州市未来新建的十个区域级零售服务商业功能区 之一，空间范围东至环城高速公路（东线），南至黄埔大道东，西至吉山公路， 北至广深高速公路。以地铁 4 号线、9 号线为依托，以车陂路商业街、东圃大 马路商业街的建设为主干，以花花世界购物中心、奥林匹克体育中心、航天奇 观等为重要节点，以骏景花园、天朗名居、东圃广场等住宅小区为依托，引导 发展大型专业店、大型综合超市等新型业态，注重现代服务业配套，发展成为 天河区东部的区域级商业中心。 中央商务区：中央商务区：作为商务主导型商业功能区，广州中央商务区包括珠江新城、 天河北和环市东三个片区。以珠江新城的高档写字楼群和大型人文公共设施、 天河北的中信广场、时代广场和环市东的世贸中心、广东国际酒店、花园酒店 等为主要节点，加强环市东路和广州大道的有机连接，搞好商务区内部交通系 统和周边环境的规划建设和改造提升，注重建设和完善为商务活动配套和为商 务人士生活配套的服务设施，打造国际化的中央商务区。 大型零售大型零售：重点提升时代广场，重点新建正佳购物中心和花花世界购物中 Comment z1: 未批复，求证市经贸 委 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 12 心。 商业街：商业街：沙河商业街、石牌 IT 街、天河北商业街、车陂路商业街被纳入广 州市区域级商业街规划。其中车陂路商业街为广州市重点改造升级商业街，全 长 1200 米，发展定位为综合商业街。 大中型批发市场：大中型批发市场：重点推动沙河批发市场群、天河 IT 批发市场的优化组合 与改造提升。 2 规规划划评评述述 本规划是对广州市商业网点发展规划（2003-2012）在内容和空间上的 落实与深化。首先，上述规划首次明确了广州市商业分级设置规范和各业态相 关概念、等级和类型，指明商业网点与人口数量的对应关系，本规划严格遵循 这一基本规范。其次，本规划基本认同上述规划对天河区重点商业功能区的定 位，以及各类商业业态的规划内容，但由于上述规划编制期较早，且缺少对商 业网点用地布局的空间落实，本规划将结合天河区发展实际，对相关内容进行 调整和深化。 （四）（四）广州市批发市场布局规划及市场和园区控制性详广州市批发市场布局规划及市场和园区控制性详 细规划细规划 1 规规划主要内容划主要内容 根据批发市场内优、中强、外联的规划策略，结合现状布局特征，确定 “327”两级三圈七轴，及批发市场优先发展区的空间结构。 其中：两级两级是指“批发市场+批发市场园区”；三圈三圈是指内圈层、中圈层和 外圈层；七轴七轴是指广佛路放射轴、增槎路放射轴、广花路放射轴、广汕路放射 轴、洲头咀放射轴、东晓南路放射轴和黄埔大道放射轴；批发市场优先发展区批发市场优先发展区 是指增城优先发展区、黄埔优先发展区、花都空港优先发展区、从化优先发展 区、荔湾优先发展区、新客站优先发展区、南沙优先发展区和广州新城优先发 展区。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 13 天河区：天河区：抓住批发市场整合提升发展的机遇，推动天河区批发市场向国际 商品展贸中心、采购中心、结算中心、价格形成中心、行业信息发布中心和信 用中心发展，同时整合和改造一批中小市场，重点打造以沙河服装批发市场园 区、天河 IT 批发市场园区和黄埔大道家居批发市场园区为核心的点、线、面相 结合的专业批发市场网络，建成服务全区、辐射全市、影响珠三角的专业市场 体系，全面提升天河商品批发市场规模档次和影响力、辐射力。 天河区批发市场的升级改造大致可以分为迁移、调整、改造三类。迁移批 发市场 11 个，调整批发市场 5 个，改造批发市场 23 个。 规划发展三大批发市场园区，即沙河服装批发市场园区、天河 IT 批发市场 园区和黄埔大道家居批发市场园区。 2 规规划划评评述述 上述规划是在广州市“中调”战略指导下，按照专业市场园区化发展趋势 的要求，对全市批发市场进行的专项规划，细化了批发市场区域发展策略和建 设原则，对于本规划具有极强的指导意义。本规划中商品交易市场布局规划将 遵循上述规划的相关要求来进行，力求与广州市发展思路保持一致。 （五）（五）广州市天河分区规划广州市天河分区规划 1 规规划主要内容划主要内容 天河分区零售商业服务中心分为三个等级，即市级、区级和居住区级:。 规划在天河分区布局 1 个市级商业、商务功能区，即珠江新城、天河体 育中心周边的市级中央商务区。根据GCBD21珠江新城规划检讨，珠江 新城沿广州新城市中轴线区域和天河体育中心周边区域是广州市新中央商务区 的核心区，将发展成为具有商务办公、专业服务、文化娱乐、宾馆酒店和高档 零售业等综合功能的城市中央商务区。 规划在天河分区布局 5 个区级商业中心，分别是员村科韵路两侧商业功 能区、东圃商业功能区、沙河大街商业功能区、龙洞商业功能区和天河软件园 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 14 高唐基地商业办公功能区。 员村科韵路两侧商业功能区：员村科韵路两侧商业功能区：布局在科韵路南部直至珠江沿岸，将以零售 商业、宾馆酒店业、文化娱乐业为主，为琶州新会展中心提供配套设施，同时 是员村地区的商业服务中心。 东圃商业功能区：东圃商业功能区：布局在环城高速公路以东、自奥林匹克体育中心以东南 至珠江北岸的带形区域，将以零售商业、文化娱乐业、宾馆酒店业为主，是由 大型超市、百货商场、专业市场等多业态、多类型的商业设施构成的综合性商 业中心。与其北部的奥林匹克体育中心共同成为服务天河分区东、中部地区以 及黄埔区西部地区的商业文化中心。 沙河大街商业功能区：沙河大街商业功能区：位于沙河大街一带，规划在现有基础上发展完善， 继续作为服务周边地区的区级商业功能区。 龙洞商业功能区：龙洞商业功能区：规划布局在龙洞地区的核心位置，以零售商业、文化娱 乐、会议培训为主要功能，服务范围是龙洞地区，将随着龙洞教育基地的发展 建设而逐步形成。 天河软件园高唐基地商业办公功能区：天河软件园高唐基地商业办公功能区：规划布局在天河软件园高唐基地的 中部，规划为以商务办公、专业服务、零售商业、文化娱乐、宾馆酒店共同构 成的综合性中心，服务天河软件园高唐基地内的企业和人口，兼顾服务科学城 西部。 居住区级商业中心结合居住用地布局。规划结合居住用地布局肉菜市场 44 座。 2 规规划划评评述述 天河分区规划是全区进行城市规划与建设管理的法定依据，规划中土地利 用的控制与导引、城市公共服务设施规划、各规划管理单元详细规划等内容对 合理布局商业网点项目具有直接的指导作用，因此本规划将天河分区规划作为 落实商业发展空间的首要依据。同时，考虑到规划的时滞性，本规划在落实商 业用地，尤其是通过“退二进三”、“城中村”改造、“住改商”等措施置换 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 59 商业发展空间方面，根据实际调查和未来商业需求分析，对部分用地功能提出 了调整建议，争取成为未来修改用地规划的依据。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 16 第二章第二章 商业发展定位、目标和商业发展定位、目标和战略战略 一、发展定位一、发展定位 根据广州市建设全省“首善之区”的城市定位，结合“东进、西联、南拓、 北优、中调”的城市空间发展战略，围绕天河区“建设成为现代化大都市中心 区”的发展定位，引导资源优化配置，大力发展地铁商业，进一步完善、优化 现有商业网点和市场体系，建设布局合理、结构优化、功能先进、层次分明、 可持续发展的商业体系；以促进传统商贸业向现代商贸业升级为切入点，推动 现代商贸业与生产服务业、房地产业等相关产业的联动发展，使现代商贸业成 为天河区发展现代服务业的支柱力量；进一步增强天河区现代商贸业的集聚力、 影响力和辐射力，将天河区建设成为集中展示广州现代商业地位和国际形象的 标志性区域，珠三角乃至华南地区核心商业区之一，具有一定国内及国际影响 力的高端商业汇集中心、时尚潮流体验中心、行业信息发布和价格形成中心。 二、发展目标二、发展目标 （一）近期目标（一）近期目标（2007200720102010 年）年） 1 总总目目标标 到 2010 年，天河区社会消费品零售总额将达到 709.73 亿元（年平均增长 15%计算）；人均零售商业网点营业面积将由 1.02 平方米增加到 1.20 平方米。 全区零售商业网点面积达到 210 万平方米，其中新增 36 万平方米 1。 1 社会消费品零售总额预测说明：在 2005 年的数据为基准开始增长，规划近期年增长率取区社会消费品 零售总额近五年的年均增长率再提高 1.5%，规划远期增长率略有降低，取 12%/的增长率 规划人口说明，现状人口取街道调查数据 170.05 万人，是常住人口的概念，包括户籍人口和居住满半年 以上的流动人口。天河总人口规模的预测方法是，先预测各街道规划近期内的人口，规划近期内各街道的 人口增长速度取近五年内各街道的人口自然增长率，根据该增长率，天河区规划近期内的总人口规模是 174.86 万人。规划远期增长速度取分区规划中的人口增长率，并根据目前已编制的珠江新城规划、员村规 划、广氮新城规划和高唐软件园规划中对人口规模的预测，在全区内进行人口平衡。根据该预测方法，天 河区规划远期总人口规模为 202.66 万人。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 17 2具体目具体目标标 根据总体目标的要求，集中开展现有商业网点的优化提升与整合完善工作。 提升商业中心的服务功能，完善与优化业态结构，增强其对区域的辐射和带动 效应；同时，按照城市规划的整体要求，根据商业网点发展程度，有序开展专 业市场群园区化改造、商业街品牌建设等工作，使天河区商业网点的结构体系 得到有效完善、商业等级和服务能力得到有效的提升。 进一步增强核心商圈的商业竞争力和高端服务能力，优化业态结构， 完善公共服务配套，营造商旅互动的发展环境；依托广州亚运会及地铁建设， 加快建设东部新商圈，增强商业凝聚力，初步确立其作为天河区东部商业核心 的地位。 抓好地铁沿线商业中心的建设，重点建设珠江新城商业中心、员村商 业中心和车陂商业中心。通过规划新建一批大中型零售商业网点，加快推动天 河区东部和北部各区域级商业中心的形成与发展，使各级商业中心成为商圈及 商业发展带的重要节点。 加快完成沙河商品交易市场群和石牌商品交易市场群和广州家居建材 产业市场群的园区化升级改造；启动天源路广汕路商业发展带、元岗长 湴商品交易市场群的建设；推进一批条件成熟的专业市场向展贸型市场转型。 重点提升天河路商业街、天河北路商业街、石牌西路数码科技商业街、 体育东路商务美食街和车陂路商业街，形成 4 条广州市级商业街；改造提升员 村二横路商业街、东圃大马路商业街、石牌东路游憩商业街等位于区域级商业 中心内的主要商业街，初步形成天河区商业街品牌，成为商业格局的重要支撑。 加快推进沙太路沿线货运站场向广州市外围搬迁，整合土地资源，改 善城市形象，提高土地价值。 加快推进广州新城市中轴线沿线五星级及以上酒店的建设，增强核心 商圈的商业商务服务能力；鼓励现存中档酒店的升级改造，形成一批商务、休 闲型连锁酒店，尤其要逐渐完善东部、北部体育设施和旅游景区周边的酒店配 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 18 套。 （二）远期目标（二）远期目标（2011201120202020 年）年） 1 总总目目标标 到 2020 年，天河区社会消费品零售总额将达到 1840.85 亿元（按照年平均 增长 12%计算）；人均零售商业网点营业面积将达到 1.30 平方米。全区零售商 业网点面积达到 264 万平方米，其中在现状基础上新增约 90 万平方米。 2具体目具体目标标 形成以两大商圈为核心、商业发展带为支撑的天河区商业发展整体空间格 局，同时进一步加强对商业中心、大中型零售商业网点、商业街、展贸型专业 市场的建设力度，完善网络化、信息化以及现代城市物流配送体系，实现天河 区现代商贸业快速、健康、可持续发展。 通过发挥核心商圈强大的商业竞争力和高端服务能力，使全区的商业业 态结构、服务水平、整体商业氛围始终保持在较高的水平。同时，通过东部新 商圈在天河区东部商业核心地位的确立，结合广州市“东进”发展战略，在增 强其整体商业氛围的同时，进一步扩大其对周边地区的影响带动作用，实现整 个东部地区经济腾飞。 通过地铁网络的点轴式策动效应，规划期末形成包括 3 个都会级商业 中心、6 个零售主导型区域级商业中心、17 个社区级商业中心的层次分明，功 能集聚的商业中心网络。 结合地区经济发展和商业网络体系建设的需要，规模期末新增大中型 零售商业网点数 47 个，形成业态类型丰富、层次结构优化、空间布局合理、服 务功能多样、经营管理独特的零售商业网点体系，为增强天河区在华南地区的 商贸影响力和辐射力提供有力的实体支撑。 规划期末，建成 18 条市区级特色商业街，其中 6 条市级商业街，12 条区域级商业街。形成以天河路、天河北路、珠江滨水休闲街、石牌西路数码 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 19 科技街等市级商业街为龙头，以员村二横路、车陂涌休闲商业街等特色商业街 为骨架的商业街服务体系，凸显天河区商业街品牌效应，成为天河区整体商业 空间体系中最活跃的要素。 通过园区化升级改造以及专业市场向展贸性市场转型，规划期末形成 石牌 IT、沙河服装及广州家居产业园 3 个专业市场园区，以及一批大中型展贸 型市场。整合和改造一批中小市场，构建点、线、面相结合的专业批发市场网 络，建成服务全区、辐射全市、影响珠三角的专业市场体系，全面提升天河商 品交易市场规模档次和影响力、辐射力。 以现代物流企业为龙头，聚集多个物流管理、营运、控制和服务中心； 发展与专业市场、连锁商业相配套的仓储、配送等现代城市配送体系，形成广 州市乃至华南地区的物流管理、控制、服务中心区域之一。 至规划期末，形成以高星级酒店为龙头，中档酒店为基础，经济型酒 店和酒店式公寓为补充的结构完善、布局合理的多种酒店类型共同发展的局面。 通过酒店设施与总部基地、会展中心、旅游景区等重点项目的有机结合，实现 商业、旅游、交通等相关产业的联动发展，提升城市的整体服务功能，进一步 加强城市对外辐射能力。 三、发展三、发展战略战略 天河区商业发展采取“总部带动、产业融合、错位发展、特色导向、结构 优化、品牌提升”六大发展战略。 （一）（一）“总部带动总部带动”战略战略 通过政府引导，内引外联，吸引国内外各种类型集团企业将区域性总部或 投资、营销、结算、研发等功能性中心设立在天河，提升对跨国公司和知名企 业的吸纳能力，在国内外树立天河区作为华南地区总部经济集聚地的良好形象。 采取多种措施吸引跨国公司总部到以珠江新城为核心的 CBD 落户。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 20 （二）（二）“产业融合产业融合”战略战略 坚持把天河区商业发展与科技、创意产业以及总部经济的发展结合起来， 作为驱动商业创新的内在动力，推动现代生活服务业和生产服务业的协同发展； 倡导现代消费文化，扩大消费领域，创新服务方式，引领时尚消费；提升商贸 流通业在区域经济中的作用和消费对经济增长的拉动作用，推进天河区城市商 业网点健康、快速发展。 （三）（三）“错位发展错位发展”战略战略 突出天河区自身优势，营造出富有特色的商业环境。不断创新拓展特色商 业，大力推动特色商业街建设，提高特色商业水平，形成以特色化为导向，数 量合理、重点突出、布局科学、类型多样、层次分明的商业街体系。 （四）（四）“特色导向特色导向”战略战略 指商业网点在市场细分的前提下，依据各商业网点的基础和发展特点，找 到各自的市场定位。在天河区内，要鼓励商业网点功能多样化，合理分布对于 不同年龄和社会层次的消费群体都具有吸引力的商业、旅游休闲资源。 （五）（五）“结构优化结构优化”战略战略 坚持在优化结构的基础上加快发展速度，提高发展质量。调整重要商业网 点的布局和结构，促进城市产业结构的优化；发展现代流通方式，增强流通服 务和对外主动辐射的能力；积极培养消费热点，拉动消费结构升级；进一步明 确各级中心的层次关系，满足中心辐射区域的需求，平衡配置各级商业中心的 功能，避免在现有的城市商业中心过度集中；大力发展以金融、信息和中介服 务业为重点的现代服务业，在优化现有商业业态的基础上，鼓励发展连锁等新 型商业业态，全面提升区内商贸业的规模与层次，促进全区商业业态结构的合 理化。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 21 （六）（六）“品牌提升品牌提升”战略战略 坚持把打造品牌与提升天河区域竞争力统一起来，全面提升天河区在国际 国内的知名度和影响力。打造商业中心品牌，增强对地区生活消费的拉动和辐 射；打造专业市场品牌，发展有特色的专业市场形态；打造物流企业品牌，提 升物流服务产品的竞争力；打造专业会展品牌，建设专业会展强区。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 22 第三章第三章 商业商业总体空间格局总体空间格局 一、总体格局一、总体格局 根据上层次规划的要求，结合天河区商业网点的发展定位，综合分析天河 区商业网点布局现状、规划期内城市空间拓展的趋势和影响商业网点布局的各 项因素，适当拓展商业网点空间布局，构筑“一轴集聚、两圈协同、三带辐射、一轴集聚、两圈协同、三带辐射、 多点多特色多点多特色”的商业总体空间格局。 （一）（一）“一轴一轴” “一轴”是指广州市新城市中轴线，与广州市传统城市中轴线相对应。北 起燕岭公园，经天河体育中心和珠江新城南至海心沙市民广场，是广州新世纪 城市发展的功能轴线、景观轴线和发展轴线。广州市新城市中轴线将促进天河 区商业商务功能形成空间集聚，带动天河区商贸业高端化，起到强化现代新城 区城市形象的作用，体现“一轴集聚”效应。 （二）（二）“两圈两圈” “两圈”是指核心商圈和东部新商圈，通过提升核心商圈和建设东部新商 圈，增强商业凝聚力和辐射力，形成“两圈协同”效应。核心商圈由广园东路、 广州大道、珠江北岸、华南快速干线围合的区域组成，是引领天河区商业发展 的核心区域，通过核心商圈的发展提升，成为广州市新城市中轴线最有力的组 成部分。东部新商圈由车陂路、黄埔大道、珠吉路、广深高速所围合的区域组 成，是天河区新规划发展的现代商圈和天河区东部地区经济增长核心区域。 （三）（三）“三带三带” “三带”是指天河路中山大道商业发展带、天源路广汕路商业发展带 和珠江滨水休闲商业带。其中天河路中山大道商业发展带包括沿横贯区境的 天河路中山大道主干道分布的商业网点组成的商业发展带；天源路广汕路 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 23 商业发展带包括沿横贯区境的天源路广汕路分布的商业网点组成的商业发展 带；珠江滨水休闲商业带包括沿临江大道向东，从珠江新城延伸到前进地区沿 线的商贸发展带。“三带”均为东西走向，各有不同的主导功能，但共同的功 能是引导、分流、带动商业向南北纵深方向延伸，并连接不同等级、特色各异 的商业中心，形成“三带辐射”效应。 （四）（四）“多点多特色多点多特色” “多特色”是指形成等级分明、分工合理、业态丰富的天河区商业网点体 系。主要是指是指以地铁沿线和出入口枢纽站为节点的各级商业中心，包括 3 个都会级商业中心、6 个零售主导型区域级商业中心、4 个商品交易市场群、3 条市级商业街、17 个社区商业中心，以及由零售商业网点、商品交易市场、商 业街、物流中心、酒店会展和社区零售、居民服务业和餐饮设施构成的业态结 构合理而丰富的商业网点体系，体现商业的“多特色”。 二、分区论述二、分区论述 （一）（一）“一轴一轴”布局规划布局规划 广州市新中轴线是促进广州市城市发展的产业发展轴、空间发展轴和景观 标识轴。规划形成具有商务、商业、会议展览、酒店、专业服务、文化娱乐及 高档零售业等功能的商务商业轴线，同时成为企业地区总部、跨国公司地区总 部、研发中心和投资性公司集中的地段。 1 规规划范划范围围 广州市新城市中轴线经过天河区的地段，北起燕岭公园，经天河火车东站、 中信广场、天河体育中心、珠江新城，南至海心沙市民广场，东至林和东路、 体育东路、冼村路，西至体育西路、华夏路。 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020） （规划说明书） 24 2商商业业功能区功能区 “一轴”的商业功能区包括以企业总部聚集的商务、休闲商业和文化旅游 所组成的珠江新城商业中心；以商务写字楼和高级酒店为代表的天河北火车 东站商务主导型商业中心；以购物中心为代表的天河城正佳广场零售主导型 商业中心；以专业店、餐饮和休闲娱乐等为代表的天河南社区商业。 3 发发展定位展定位 “一轴”的商业功能定位分三个层面： 从承担功能和辐射范围来定位：从承担功能和辐射范围来定位：“一轴”是城市发展的功能轴线、景 观轴线和发展轴线。新城市中轴线将强化天河的城市形象，提高天河的新城市 中心地位和经济竞争能力。 从内部功能来定位：从内部功能来定位：“一轴”是以商务办公、会议展览等为主的商务 轴，为总部企业提供购物、商务旅游的商业轴，提供文化和旅游服务的公共服 务轴。 从从“总部经济总部经济”效应来定位：效应来定位：“一轴”将促进天河区商业商务功能形 成空间集聚，带动总部经济的发展，促进天河区现代服务业全面发展。 4 规规划划发发展策略展策略 加快空间集聚，推进新城市中轴线的功能叠加和效应放大加快空间集聚，推进新城市中轴线的功能叠加和效应放大。充分利用 已建成的地铁 3 号线和规划建设中的珠江新城轨道交通出入口，加快推进建设 珠江新城的高级写字楼、公务办公、高级酒店