天津市建设项目审批程序及审批事项.doc

建设项目审批程序及审批事项一、报建程序：目前，建设项目按照审批程序共分两个阶段，三个审批事项： 规划管理阶段 建设管理阶段修建性详细规划 建筑设计方案、建设工程规划许可证 （总平面） （许可事项） 承接设计任务首先界定是哪一个阶段，设计内容、深度有所不同。二、规划设计、建筑设计依据问题：（一）编制修建性详细规划（简称修详规）或者总平面方案（规划阶段）的依据：1.有三种情况：依据管理部门正式批准的选址意见书（非有偿方式供地项目划拨）、签定的国有土地使用权出让、转让合同（有偿方式供地项目出让）中的规划设计要求或土地使用条件；对于招投标或设计竞赛、征集方案应以管理部门下发的标书为依据；对于特殊项目按管理部门下发的规划设计条件执行。2.有关管理规范、规定、标准等。主要涉及的有：城市居住区规划设计规范（2002年版）（GB5018093）天津市城市规划管理技术规定建筑管理篇（津政函199524号）天津市建设项目配建停车场（库）标准（DB2962004）天津市新建居住区公共服务设施定额指标（DB2972000）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）天津市中心城区道路、轨道交通、河流两侧绿化控制线规划修建性详细规划设计的技术要求总平面图设计的技术要求现行规划建设管理的审查要点关于新建建筑应预留户外广告位的通知修建性详细规划成果报审要求和修建性详细规划成果电子文件报审要求另外还有消防、人防、环保规范、规定以及各类专业建筑的规范等。3.建设单位的任务书。（二）编制建筑设计方案，除满足上述要求外，还要依据批准的修建性详细规划方案或总平面方案（规划阶段）。三、报建技术管理要求及应注意的有关问题：主要归结为：三个用地范围、六条控制线、三张表、三张图（一）三个用地范围：即规划总用地范围、可用地范围和界外处理范围确定的依据为选址意见书或出让合同；确认的范围以选址意见书或土地出让合同的附图为准。规划总用地范围：按照城市居住区规划设计规范，当周界为城市道路、居住区级道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线；当规划总用地与其他用地相邻，用地范围划至双方用地交界处。可用地范围：为批准的建设用地范围（目前一般不包括城市绿化带用地）。此用地面积作为核算容积率、建筑密度、绿地率等相关指标的基础数据。界外处理用地范围：按照天津市土地管理条例，与建设项目用地相邻的规划道路中心线至建设项目用地之间的道路用地（城市绿化带用地），无法继续耕种的土地等，由用地单位交纳征用补偿费用。（二）六条控制线：即红线、绿线、蓝线、黄线、紧线、黑线1.红线规划的城市道路路幅的边界线。在中心城区范围内，城市规划道路按四级控制：快速路、主干道、次干道和支路。道路宽度以选址意见书或土地出让合同附图为准（道路等级参照中心城区道路网规划，在科技质量部有相关图形可查询）2.绿城城市各类绿地范围的控制线。城市道路绿化带宽度按照道路等级和所处的区段控制；立交桥周围控制线，按立交的形式互通式、分离式分别提出控制要求。规划建筑退让绿线要求，参照天津市城市规划管理技术规定建筑管理篇中的建筑后退道路规划红线的距离，即按规定设置绿化带后，依据建筑物的高度（H24m，24mH50m，H50m）及所临城市道路的宽度（20m，20m）进行相应退让。3.蓝线城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。河流绿化控制线按一级、二级河道，控制要求有所不同。4.黄线城市基础设施用地的控制界线。黄线控制规划正在编制中。5.紫线历史文化街区、历史建筑保护范围界线（历史文化保护区、历史文化风貌保护区、文物保护单位、风貌建筑）。紫线控制规划正在编制中。6.黑线轨道交通控制线。包括铁路、地铁（地铁沿线和地铁站）、轻轨（轻轨沿线和轻轨站）、铁路站场等。铁路又分高速铁路（如京津城际客运线）、铁路正线（如京山线、津浦线）、铁路支线（陈塘铁路支线）、铁路专用线，绿化控制宽度不同。另外还有地界线：按照选址意见书或出让合同中附图要求，与可用地范围一致。界外为待改造或规划建筑时，注意合理退让问题。有关退线要求主要依据选址意见书或土地出让合同，未作特殊要求的按照天津市中心城区道路、轨道交通、河流两侧绿化控制线规划和天津市城市规划管理技术规定建筑管理篇执行。（三）三张表：即规划用地平衡表、规划经济技术指标表、（配套）公建项目一览表三张表用于居住项目，其他类项目可参照建筑总平面设计技术要求中的相关内容。规划用地平衡表 规划经济技术指标项目面积()百分比(%)人均面积(/人)项目单位数值居住区用地12127.310014.44总建筑面积54260.65住宅用地8489.17010.1地上建筑面积44264.65公建用地3638.2304.34地下建筑面积99961住宅占地116091.381,住宅建筑面积33350.12公建占地2525213.002,商业建筑面积6482.5534198355.003,办公建筑面积443244244.3355.05容积率3.65公建项目一览表建筑密度%30编号项目数量(处)占地面积()建筑面积()人口毛密度人/h693一层百货，副食1200居住人口人840组团绿地11764居住户数户360变电室2200绿地率%35地下换热站1100停车泊位个371一层物业管理150办公停车标准个/1001.5一层电话设备间150住宅停车标准个/户0.7一层居委会社区服务及医疗1100商业停车标准个/1000.8地下机械停车库8000非机动车库1700（四）三张图：即夜景灯光效果图、广告布置效果图、绿化景观平面图广告布置效果图广告位置（不考虑广告的内容）结合建筑方案一并设计，并在施工图中进一步落实。住宅项目不能设广告。绿化景观平面图（五）海河综合开发改造范围四、有关指标控制和计算须注意的问题：1.建筑面积的计算：计算依据为建筑工程建筑面积计算规范（GB/T503532005）。计算容积率和计入控制的规划总建筑面积，只是地上部分的建筑面积，地下面积不计入。计入控制的规划总建筑面积含阳台和阁楼的建筑面积。居住建筑面积中包括住宅建筑面积和公共服务设施（配套公建）面积。对于可用地范围内的保留建筑，选址意见书或土地出让合同中没有做明确规定的，而在编制规划中，认定具有保留价值的，其面积应纳入规划总建筑面积中。对总建筑面积、公建和居住建筑面积、容积率的限制为上限，必须严格控制，不能突破。2.绿地率和集中绿地（公共绿地）绿地率和集中绿地（公共绿地）的控制为下限，不能低于要求。一般来讲居住用地、公共设施（公建）用地、工业用地等绿地率要求有所不同，另外不同的区位，同类性质的用地，绿地率控制要求也不相同。不在可用地范围内的城市绿化带用地不能计入绿地率。城市绿化带用地不能安排停车，不能安排建筑物或构筑物。对于绿化用地与停车泊位的计算问题，绿化与停车结合的用地，按照单一用地不能重复计算（如利用草皮砖停车）。按照城市居住区规划设计规范，居住用地内绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地。公共绿地分级设置，分居住区级、小区级、组团级三级，最小规模有规定。3.建筑间距对外按城市居住区规划设计规范要求，内部按天津市城市规划管理技术规定建筑管理篇的要求。4.居住区公共服务设施（配套公建）的安排按三级设置，居住区级、小区级和组团级，设置要求按照天津市新建居住区公共服务设施定额指标执行。 5.对住宅、公寓项目层高的限定为不超过3.6m。 6.规划用地性质：必须严格按照选址意见书或土地出让合同的要求进行控制，建设项目必须与用地性质相符合。（例：行政办公用地不能安排住宅、公寓、旅馆等项目）7.几个主要指标之间的关系：容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率。一个指标的调整影响其他指标也要作相应的调整。五、设计深度和设计说明、图纸注意的问题：范本已做附注。常见的问题：1.规划设计说明过于简单，内容不齐全； 2.现状图必须为现势地形图，真实反映建设项目用地及相邻用地的情况；3.规划设计图纸基本按扩初或施工图总平面深度，对建筑的标注十分详尽，相关尺寸标注过细，但对于一些须反映内容的图示如绿化组织、城市绿化带、小区内部交通组织、对外联系的出入口位置、市