应城文体中心项目定位及规划建议报告3.pptx

,应城文体中心项目 定位及规划建议报告,武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司 2013.6,2,序：,问题一：应城整体房地产市场发展趋势是什么？ 问题二：本项目的核心属性是什么，在区域市场发展中处于什么位置，具有什 么样的前景与潜质？ 问题三：区域地产发展趋势是什么？未来产品竞争形式是什么？未来竞争环境 下的机会空间在哪里？ 问题四：区域房地产未来客源将呈现什么样的特征？ 问题五：在竞争市场下如何细分市场，细分客户，明确客群属性？ 问题六：项目发展何种类型产品，能抓取市场机会赚取口碑，提升利润水平？,针对应城文体中心地块的发展定位必须明确几个问题，本报告整体思路主要围绕这样几个问题展开，以期对于项目的物业发展及营销策略做出详细的论证与建议;,报告思维导图,项目属性研判,市场定位,总体定位,项目发展模式,项目地块分析,项目swot分析,战略制定,规划建议,产品建议,项目开发战略,项目定位,规划建议,营销策略,报告思维导图,项目属性研判,项目发展模式,项目地块分析,项目开发战略,项目定位,规划建议,营销策略,盐化大道桥头，连接厂矿区的主要通道； 体育馆路贯穿城市南北；,项目区位地段价值,溢价基础,城区边缘，非城市核心发展区域,区域在应城人心中属于城区边缘，非城市核心区域； 远离城市核心商业区； 位于应城东部重点改造发展区域文体中心。,东临：河堤，隔河为化工厂 南眺：应城一中，临盐化大道 西瞰：文体中心及老城中心 北望：体育馆,同时具备文教体育及景观资源； 教育文体资源唯一性明显； 但是项目隔河为化工厂，排污现状待改善，河岸整治已经有计划。,项目四至环境景观,绝版稀缺的 文教体育景观资源,核心属性,生活配套：目前无； 休闲配套：文体中心； 教育配套：应城一中、三中； 商业配套：欠缺； 交通配套：毗邻盐化大道与体育馆路。,项目所属区域的教育资源突出，交通便捷性强，文体资源丰富； 周边近距离缺乏生活需求的配套设施,周边配套,核心属性,教育，运动，交通配套齐全，但生活配套缺失,项目规划研究技术指标,文体中心唯一社区配套，独享文体中心资源 16万平方，中等量体 容积高纯高层项目，树立区域地标形象 商业配套弥补区域生活配套不足,核心属性,城东区域标杆气质,占地面积：40493.7平米 建筑面积：161974.8平米 容积率：4.0,项目本体结论,地段,环境,配套,规划,地处城区边缘，非城市核心发展区域,坐拥绝版稀缺文教体育资源,兼得休闲，教育，交通配套，但生活配套缺失,独具区域标杆气质,极具打造区域地标楼盘潜力,如何打造富有标志性的区域建筑形象？ 如何实现商业价值最大化？ 如何打造符合市场主流的竞争力产品 ？ 如何消除客户对项目非核心位置抗性？ 如何增加社区内部配套满足生活需要？,如何实现项目潜力落地？,项目能否成为区域标杆的五大要素,面临五大问题！,报告思维导图,项目属性研判,项目开发战略,项目定位,规划建议,营销策略,项目swot分析,战略制定,应城印象、资源城市,“膏都盐海” 石膏工业储量5.1亿吨，有400多年的开采历史，一级品位纤维石膏占国总储量的82.5%以上。岩盐工业储量280亿吨，矿床分布约140平方公里，埋藏浅、品位高，为发展盐业食品工业提供了极为丰富的资源。,旅游产业资源丰富 一泉（以汤池温泉为龙头）二矿（膏、盐矿地质公园）三山（烧香台、伍山、团山农家乐）四水（短港、渔子河水上娱乐、龙赛湖、东西汊渔家乐）五胜（鄂中革命烈士纪念馆、文峰古塔、门板湾古人类遗址、百年红堂、周恩来纪念馆）,基于本体寻找优劣势,项目swot分析,15,基于企业目标下的项目开发整体战略 标杆城南：唯一性资源，城东区域突破常规性标杆项目,立足文体中心属性，着力标示资源价值体系！,高形象、创新、引领性是立足之本，成为城东高端市场的标杆,成本控制思维，贯彻开发和营销全程（客户价值导向）,开发节奏把控以时间换取产品盈利空间、分期开发,迎合市场发展，高端发展附加价值提升，（利润）最大化！,区域层面：,占位层面：,运作层面：,核心竞争力：,项目开发整体战略,资源价值+高形象价值提升+创新引领性产品主导竞争！,报告思维导图,项目属性研判,项目开发战略,项目定位,规划建议,营销策略,市场定位,总体定位,客户定位,引领区域高端公寓市场 建议本项目采用引领型竞争策略，整体性突出市场竞争，引领市场；在产品品质上以应城高端项目发展为比较，争取优异整体市场；高档产品方案，充分发挥整盘资源优势。,定位思考,项目档次选择上，本案具有明显文体资源优势，唯一性极强，在市场基础上可竞争项目极少；,项目市场定位,18,未来目标客户的消费特征,个性内敛但追求气度，注重 社会地位的匹配，较强攀比心理、 追求荣耀，对于新事物、新理念 接受能力强；,项目总体定位,品质表现、堪比主流； 气质形象、领誉应城；,19,教育健康、细节品质、宽广视野、高贵荣耀的体现,气质内涵,国际标准、文化水岸华宅是一种生活方式， 它需要项目物质形态来形成内在与外在表现；,项目的发展同时区域形象标杆与生活品质品味提升的使命！,项目总体定位,20,应城高端住宅标杆引领之作,巅峰城市居住未来 引领性高端文化全景观社区,项目整体定位,报告思维导图,项目属性研判,项目开发战略,项目定位,规划建议,营销策略,整体规划建议,产品建议,整体规划发展理念,理念,城东地标性项目的高容积率与优越文体配套具有区域绝对优势，打造地标项目地标建筑符合项目发展战略；（高度、立面、天际线）,文体中心独占共享性项目的教育体育资源景观具有稀缺唯一性，在整体市场上独占资源，同时项目综合的景观资源同样丰富可以达成内外部空间的全区共享；（西、北与文体中心整合、内部景观与外部融合）,整体舒适性契合市场整体发展潮流，以满足最细微的居住需求指标进行打造，满足项目整体发展目标；（户型、公共部位装修、配置）,生态环保节能性规避项目区位紧邻工厂的劣势，增加环保材料和环保工艺的应用；（环保材料应用、环保科技应用）,独特领先性项目在城区市场发展基础上，在社区配置及建筑部品配置上突破区域市场消费习性，形成区域引领型品质项目；（大堂、楼王）,价值点打造,配套,规划,入口小广场,建筑外立面,主景观轴,商业,会所,设置集中式商业,打造特色商业街,休闲会所,运动会所,产品,附加值,特色活动空间,节能环保,智能化,多产品组合，主流产品+创新产品，体现项目的舒适性及多元化,活动空间,消费及休闲空间,居住空间,提升空间,满足各个年龄阶段的 惬意生活空间,part one1,项目整体规划设计建议,集中商业,沿街建筑立面 裙楼立体绿化,特色商业街,沿河绿化景观及特色商业街（餐饮）,中心景观广场,建筑可考虑弧形，与东边做遮挡,沿盐化路建设的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面,强调建筑的整体形式感，完整、流畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素,项目体验空间1. 沿街建筑立面,点式塔楼集群,弧形板楼,突出建筑群整体的气势，需要一定的体量体现城市感,展示面的造型突出“气势”，可以通过一定的曲线变化吸引眼球,略带弧形的外立面，和滨河的感觉紧密结合，并适当遮挡工厂,项目体验空间1. 沿街建筑立面,立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受 材料的使用上要强化对比。不同材料的穿插运用可以强化部分材料的质感 建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显,选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象,项目体验空间1. 沿街建筑立面,可以很生活 慵懒的午后在广场小坐 在咖啡中 把别人当作风景 或成为别人的风景,开放的小广场，可以带来很生活也很城市的感觉,项目体验空间2. 入口小广场,利用地块与路面的自然高差，在地块上设置大板，既保证了上面商业客群流量的动线，也可以让下层空间无论是做商业还是停车场都有自然的采光，增加项目的亮点。,下部顺应高差设置为底层商业或社区停车场，形成相对独立的空间,上部大板层，建筑的底层，开放的商业社区，完全的人行系统，与外部道路高差一致,关联:蜂巢。地下系统自然采光，建立上部与下部的连通，营造立体空间,上部人行入口,下部车行或地下商业入口,盐化大道,地下停车场（或地下商业）及上下空间,社区园林、沿街商业、中心商业街,项目体验空间3. 社区大板,蜂巢的设计使地下层空间更阳光，居住空间更丰富。地面地下空间畅通，创造出层次感丰富的灰空间，同时可作底层商业或泛会所，增强整体的生活气息和休闲情调,蜂巢联系上下空间，创造空间趣味性和功能多样性,项目体验空间4. 蜂巢,地下商业的创意空间“蘑菇云”、“天文台”,“与地面商业和园林对话”的空间,多层次立体空间体验,项目体验空间4. 蜂巢,绿意盎然的小广场,项目体验空间5. 立体庭院,利用地块高差,在中心商业楼顶设置立体庭院,设置小区入口中心广场，在延续项目整体性的同时提供社区休憩空间,项目体验空间6. 中心广场,part two2,项目整体规划建议,项目配套建议,商业配套,会所,a,本项目的商业定位 主要服务于片区商业功能，同时兼顾本项目社区的服务功能。,商业形态的选择原则 利润最大化原则 市场可接受原则,即使沿街底商影响了临近住户的居住品质，但综合来看，有利于项目利润最大化 由于内部商业价值还需要时间成熟，目前选择经营集中式商业需要长时间的资金投入，及市场培育 从项目的后续开发的角度来看，区域价值的成熟和人气的积聚，后续需要有集中式商业作为项目的配套，同时也有利于发挥项目的辐射能力,项目的主要商业形态沿街底商+部分集中商业的形态,物业定位商业研究,本项目商业位置价值判断,物业定位商业研究,进入性,积聚性,开放性,容易到达,易于聚集人流,昭示性强,社区商业选取原则,a：正对文体中心，有一定商业价值,d：沿盐化大道主路，商业价值较高,c：道路尚未修通但沿河堤，商业价值需要挖掘,b：目前道路尚未修通，现阶段商业价值不明显,e:作为集中式大商业，底商和步行街都有较大的促进作用，但要成功引进一家大型的商业机构进驻。,a,e,d,c,b,项目沿街商铺以服务社区居民基本生活的商业为主； 家居类商业具有独特性，在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎； 休闲类商业应成为本项目先期引进重点。,商铺业态建议：根据片区属性，以休闲类商业为主,临街商铺,社区商业演变的一般规律,社区启动期,社区成熟期,社区发展期,社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业,区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套,社区配套为主 满足家庭装修、生活用品的商业,家庭装修服务、家居饰品 便利店、面包房,银行、药品店、快餐店、洗衣店、发廊、花店等,电玩、咖啡店、酒吧、特色食街、服装店、书店、健身等,集中式商业建议先选择以主题卖场启动，带动住宅和街铺销售,集中式商业,引进主题卖场作为商业的启动，并且直接带动商业街经营起来。 项目自身处城市边缘，缺乏自然人流，对大型超市和购物中心而言有点不足，需根据商家要求提前规划。 集中式商业建议为儿童游乐中心或家居主题卖场,儿童主题mall模式案例湖南澧县浦金国际广场,湘西最大的儿童主题商城， 共三层，地下一层，地上两层 共13000平方米，商业产品覆盖0-15岁儿童生活娱乐学习的多样需求。,负一楼为餐饮、电玩、婴幼儿用品店 一楼为6-15岁青少年儿童用品、品牌餐饮 二楼为0-6岁婴幼儿用品、游乐园、早教、品牌餐饮、水吧,项目空间体验7. 特色商业街,沿河堤有充足的退让空间，可以打造文化美食一条街,特色餐饮模式案例仙桃刘口美食文化街,悠久的历史造就了刘口深厚的历史文化。刘口麻糖、刘口粉丝曾经响誉荆楚。 刘口文化美食街挖掘了地方特色小吃及文化活动，以著名的“沔阳三蒸”为代表的小吃特色，沔城莲藕、沙湖盐蛋、红庙萝卜、毛嘴卤鸡、郑场豆豉将会成为餐桌上美味佳肴，地方戏曲沔阳花鼓、皮影戏、现代歌舞、美轮美奂的民间传统艺术将把你带入人间的天堂。,营业面积12000平方米，已形成当地的文化特色和餐饮聚集地。,项目整体规划建议,项目配套建议,商业配套,会所,b,part two2,精品意识原则本项目为区域的领袖楼盘，客户定位在本地中高端客户，考虑到会所与整体建筑的协调统一，以及客户对会所的较高要求。 树立卖点原则突出会所特色，可以成为支撑项目销售的卖点之一 可经营性原则考虑到项目的规模、资金回笼以及真正满足住户需求，会所的设立应该考虑到其可长期经营性,本项目会所设置的三大原则,会所建议,可利用地下一层和底层商业作为会所经营，也丰富商业的业态,会所建议,为运动注入生命的意义,sports club,part three3,项目整体规划建议,项目配套建议,项目产品建议,将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”,基本原则,优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局 压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度 赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣,户型设计核心理念,张弛适度的精准设计带来的舒适空间,关键动作,户型品质化的基本原则、核心理念与关键动作,产品建议,两房两厅一卫 70-85 20% 三房两厅一卫 90-105 30% 三房两厅两卫 110-130 40% 四房两厅两卫 130-139 10%,户型建议,容积率4.0，两梯四户，两大两小，户型发挥空间较小，但尽量增加三房和小三房的户型。,入户花园设计： 提升室内居住环境的舒适性； 入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关功能，体现户型的舒适性。,入户花园,增加实用率，户型附加值建议一,“空中四合院”,特色阳台,充分利用阳台发挥景观优势。,增加实用率，户型附加值