资产评估第5章例题.doc

【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。表5-1 净收益与售价交易实例可比实例净收益（元/年平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（%）1418.959007.1245060007.53393.357006.94459.963007.3550765007.8对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：r =（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）5=7.32%【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： 式中：a第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增； b净收益逐年递增额； r资本化率。净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： 式中：a第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增； s净收益逐年递增比率； r资本化率。因此：（1）（2）【例5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2）计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=5012900（1-10%）=486000（元） （3）计算总费用。 年管理费=4860003.5%=17010（元） 年维修费=25009001.5%=33750（元） 年税金=20900=18000（元） 年保险费=25009000.2%=4500（元） 年总费用=+ =17010+33750+18000+4500=73260（元） （4）计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元） （5）计算房屋净收益。 计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。 计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年数 =2500900-468754=2062500（元） 计算房屋净收益。 =170778（元）（6）计算土地净收益。 年土地净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-1170778=241962（元） （7）计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为44年（50-6）。 =3280499（元） 单价=3280499500=6561（元） （8）评估结果。本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。【例5-5】现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为： P=6000（1+1%）12（1-0.2%）6 =60001.1270.988=6681（元/平方米）【例5-6】某城市某用途土地的容积率修正系数见表5-2.表5-2 容记率修正系数表容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，待估宗地规划的容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后的可比实例价格=8001.61.9 =673.7（元/平方米）【例5-7】若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年限为20年，土地资本化率为8%，则土地使用年限修正如下： =872（元/平方米）【例5-8】有一待估宗地F需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的5宗地块，具体情况见下表：宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A6804月+1%1.3+1%B6104月01.1-1%C7003月+5%1.4-2%D7506月-1%1.6+2%E7007月01.3+%F7月01.10上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市2007年的地价指数表为：时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指数100103107110108107112109111108109113另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2007年7月的价值。（1）建立容积率地价指数表。容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128（2）案例修正计算。（3）评估结果。 （620+627+623+638+633）5=628（元/人民币）【例5-9】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。注：开发利润=直接成本利润率（土地取得费+开发成本）（1）计算土地取得费。土地取得费=10（万元/亩）=150（元/平方米） （2）计算土地开发费。土地开发费=2（亿元/平方公里）200（元/平方米） （3）计算投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=150（1+6%）21 =18.54（元/平方米）土地开发费利息=20035%（1+6%）1.51+20065%（1+6%）0.51 =6.393.84 =10.23（元/平方米）（4）计算开发利润。开发利润=（1）+（2）10%=（150+200）=35（元/平方米）（5）计算土地价值。 土地单价=（1）+（2）+（3）+（4）（115%） =（150+200+18.54+10.23+35）（1+15%）=475.84（元/平方米） 土地总价=475.8415 000=7137600（元）该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600元。【例5-10】根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：【例5-11】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接成本利润率为10%。试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。（1）确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价。 楼价=20002.59000=45000000（元）（3）计算建筑费和专业费。建筑费=300020002.515000000（ 元 ） 专业费=建筑费10% =1500000010%=1500000（元）（4）计算销售费用和税费。 销售费用=450000002.5%=1125000（元）销售税费=450000006.5%=2925000（元） （5）计算利润。利润=（地价+建筑物+专业费）10% =（地价+16500000）10%（6）计算利息。 利息=地价（1+6%）2-1（150000001500000）（1+6%）1-1 =0.1236地价+990000 （7）求取地价。 地价=45000000-16500000-1125000-2925000 -0.1地价-1650000-0.1236地价990000地价=218100001.2236=17824452（元） （8）评估结果。 单位地价=178244522000=8912（元/平方米） 楼面地价=89122.5=3565（元/平方米）【例5-12】现有临街宗地A、B、C、D和E，如图5-1所示，深度分别为25英尺、50英尺、75 英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为