月长沙房地产市场研究报告(1).doc

2010年08月长沙房地产市场研究报告2010年08月长沙房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙易居房地产研究所2010年09月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）目 录本月导读：3克而瑞视点：成交量开始回升，楼市出现回暖趋势。5数字楼市：6第一篇 市场背景篇7第一章、政策资讯7一、政策法规7二、市政动态7三、市场资讯8第二章、经济环境10一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展10二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃10三、固定资产投资快速增长11四、开发投资大幅增加11第二篇 市场分析篇13第三章、土地市场13一、土地资讯13三、本月成交地块分析19四、重点地块23第四章、商品住宅市场25一、市场综述25二、供求关系分析26三、供应量分析26四、成交量分析32五、成交均价分析34六、项目解析37第五章、产品分析45一、热销、滞销产品45二、案例分析45第六章、营销媒体49一、营销透析49二、媒体分析50三、典型项目54第三篇 区域数据篇57一、开福区57二、天心区58三、雨花区59四、岳麓区60五、芙蓉区61本月导读： 中房协上书国务院：暂缓再出楼市新政8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌的会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。详情请见P7长株高速拟8月31日开通 长沙到株洲仅20分钟长株高速拟定8月31日开通。长株高速起自长沙县黄花村北侧，主线终于与醴潭高速公路相交的龙头铺互通，株洲连接线终于株洲田心互通，全长41.629公里详情请见P8国务院重申抑制投机性购房 房地产调控仍繁重8月26日，针对工作依然繁重的房地产市场调控，国家发改委主任张平明确表示坚决遏制投资投机性购房需求。详情请见P8四部委查地方融资平台 不良信贷将2012年涌现8月20日日，财政部、发改委、央行、银监会发布了关于贯彻国务院加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知，要求各地财政部门在10月31日前上报地方融资平台公司债务清理核实情况。详情请见P9克而瑞视点：成交量开始回升，楼市出现回暖趋势。本月市场供应量为64.43万平米，同比上升24.31%，环比上升88.12%，供应量开始回升，从市场表现可以明显看出，从本月第四周新开盘、加推项目开始增多，预计在9月、10月，供应量将会大幅回升。本月长沙商品住宅市场成交69.53万平米，在连续几月低成交之后市场开始回暖，从分布到各周成交来看，成交量上涨主要集中在第四周，这主要是由于三方面原因：一是政策调整期趋于缓和，消费者基于市场表现，对于降价的期望值降低；二是本月新开盘、新加推项目较多，新上市房源较多，客户选择性较广；三是房地产市场开始进入金九银十的传统旺季，需求开始增长。本月商品住宅成交均价为5620元/平米，环比上升0.6%。长沙市场从价格表现来看。从新政开始到现在，长沙市场在价格方面受到影响很小，未出现明显降价现象，甚至整体价格呈稳中有升的态势。现在市场开始转好，但是对于近期价格的走势估计是趋于平稳，这两月的价格更多的是受当月成交产品方面因素的影响，价格保持在5500以上，但是整体市场价格表现估计在5200元/平米左右。从长沙楼市目前表现来看，在成交连续低迷之后，市场开始回暖，成交量开始回升，接下来房地产市场开始进入传统旺季，。但是从月末的一些官方中央房贷政策已基本明朗，在供应量保持稳定的情况下，市场下一步走势如何，取决于执行各方，取决于是否有更进一步的措施。62622009克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道456号亚大时代15A06室邮编：410001 电话：84426715数字楼市： 08月商品住宅市场基本情况供应量成交量供求比成交均价64.43万平方米69.53万平方米1：1.075620元/平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统08月项目成交量排行榜表名次热销楼盘所属区域环线位置销售面积（）均价(元/)1湘江世纪城开福区二环内34316.635679 2东玺门芙蓉区二至三环间33034.285879 3嘉盛格兰小镇天心区三环外32762.817397 4保利.麓谷林语岳麓区二至三环间30126.154843 5保利花园天心区二至三环间26026.365460 6恒大雅苑开福区二环内21219.826249 7明城国际中心芙蓉区二环内19960.179955 8中房F联邦岳麓区二至三环间19919.694147 9英郡年华雨花区二至三环间19366.044742 10万科金域华府雨花区二至三环间14921.336723 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：恒大雅苑恒大在长沙的第五个精装修项目英郡年华体育新城高性价比楼盘第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、中房协上书国务院：暂缓再出楼市新政8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌的会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。朱中一认为，在目前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及，加上今年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。中房协建议，地方政府应适当调整土地出让底价，加快完成土地供应计划。克而瑞点评：在以往的房地产周期性调控中，中房协曾屡次建议地产调控政策。2008年9月，值房地产市场因受紧缩性调控政策的影响而陷入低迷之时，中房协即曾建言国务院“救市”。 而当下，此轮房市调控又行至最微妙时刻，作为房地产企业利益代言人，中房协提出暂缓新紧缩政策出台的建议，值得市场关注。二、市政动态1、长株高速拟8月31日开通 长沙到株洲仅20分钟长株高速拟定8月31日开通。长株高速起自长沙县黄花村北侧，主线终于与醴潭高速公路相交的龙头铺互通，株洲连接线终于株洲田心互通，全长41.629公里，全线设有螺丝塘互通、朗木梨互通、仙人互通、团头互通、云龙互通、龙头铺互通、田心互通等，以便长沙、浏阳、株洲三市交通的有效对接。目前，长株高速主线路面工程全面完成，交通标志、标线、里程碑以及绿化等工作基本完成。克而瑞点评：长株高速的开通，促进了城际交通发展和经济文化交流，同时进一步加快了长株潭三城的融城步伐。进一步增强长沙城市的吸附能力，进一步拉动房地产的发展。三、市场资讯 1、国务院重申抑制投机性购房 房地产调控仍繁重 8月26日，针对工作依然繁重的房地产市场调控，国家发改委主任张平明确表示坚决遏制投资投机性购房需求。受国务院委托，张平昨日向全国人大常委会作今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告。张平坦言，目前部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。在下半年工作中，张平明确表示，将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。克而瑞点评：从今年4月开始，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，开展新一轮房地产市场调控，但迄今一直有要求放松调控的各种声音。在过去数月，国家发改委、住房和城乡建设部均以不同方式表示过不会放松调控的态度。我们认为，在政策执行后的今天，我们看到多数城市房价并未出现明显的松动，而且市场上还开始出现政策趋于温和的观点，在此时重申抑制投机性购房似乎也在表明政府的态度。2、四部委查地方融资平台 不良信贷将2012年涌现地方政府融资平台的规范工作再次拧上发条。8月20日日，财政部、发改委、央行、银监会发布了关于贯彻国务院加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知，要求各地财政部门在10月31日前上报地方融资平台公司债务清理核实情况。克而瑞点评：此消息的发布这意味着继银监会在银行系统发动清查工作后，财政系统将从另一口径进行清理。这将会影响到现行的住房开发贷款和按揭贷款管理制度，特别是对于部分开发商来说，未来融资更加困难，将会直接影响到房地产市场的动向。第二章、经济环境一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展图2- 1-1 ：长沙市GDP历年增长速度走势图资料来源：湖南统计局从2009年处到2010年第一季度，长沙经济稳步增长， GDP增速从年初一季度的13.10%，增长到目前的14.70%，为房地产行业提供广阔的发展空间。二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃图2- 3-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源：湖南统计局近一年来，社会消费品零售总额累计增速平均保持在19%左右。09年以来政府出台了一系列扩内需、促销费的措施，城乡居民消费能力及消费意愿不减，保障了消费市场的稳定。三、固定资产投资快速增长图2- 2-1：长沙市固定资产投资累计增长走势图数据来源：湖南统计局04年以来，长沙固定资产投资以超过20%的增速快速上涨。10年，长沙加大固定资产投资力度，启动地铁、过江隧道等重大市政工程，通过固定资产投资拉动经济保持平稳增长。固定资产的大量投资将会进一步完善市政配套，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。四、开发投资大幅增加图2- 4-1：长沙市房地产开发投资额走势图数据来源：湖南统计局09年房地产市场的火热激发了开发企业的投资热情，进入2010年，长沙市房地产开发投资相对历史同期出现了高额增幅，截止6月份，同比增幅依然保持在37.30%。第二篇 市场分析篇第三章、土地市场一、土地资讯1、国土部正酝酿更严厉措施处罚违法用地开发商 7月13日国土资源部19日举行新闻发布会，通报房地产用地专项整治情况，并公布了陕西省西安立丰御海置业公司持伪造的公文骗取办理用地手续案等7起违法违规用地案件和广东省广州市番禺区香江房地产发展有限公司谢村地块闲置土地案等6起国土资源部挂牌督办案件。接下去，国土部将持续对违法违规房地产用地的高压态势，一些违法用地的开发商将受到处罚，也很难从银行贷到款、从股市融到资。据悉，更加严厉的处罚闲置用地和其他违法违规用地的措施正在酝酿中。克而瑞点评：据有关资料显示，截至目前，已开展查处的房地产违法违规用地总宗数和总面积分别占已清理出总数的72%、70%。全国已查处结案的房地产违法违规用地宗数为826宗，面积约4万亩，共收回土地使用权面积1.2万亩，收取罚款或闲置费总计4.8亿元。数据表明国土局此次执行的力度较深，表明了坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心，如果真正在土地市场上建立解决问题的长效机制，做到各部门的联合监管机制，相信将会让房地产市场趋于理性发展。二、公告土地分析表3-2-1： 2010年08月长沙市土地出让情况基础指标规划建筑指标经济指标公告号所属区域土地用途土地面积()容积率建筑面积()起始价(万元)楼面价（元/）基础地价（万元/亩）2010网挂035号开福区商业、住宅3378.453.511824.575865731.53170.692010网挂036号雨花区住宅5061.825.025309.11348532.61177.542010网挂037号号雨花区住宅15997.11：5.0799863627453.45151.122010网挂038号雨花区商业、住宅、办公40359.59商业、住宅4.5 住宅1.6办公3.5181618.1556512358.55107.562010网挂039号雨花区商业、办公8354.455.545949.481943422.86155.042010网挂040号开福区商业、住宅9963.075.554796.891907348.01127.602010网挂041号芙蓉区商业、住宅26582.9宗地一5.64、宗地二7.84、宗地三5.76149927.56513403424.321287.552010网工挂013号岳麓区工业13429.721.824173.50684282.9533.952010网工挂014号岳麓区工业19904.891.835828.801013282.7333.922010网工挂015号岳麓区工业20058.291.836104.921021282.78933.9342010网工挂016号岳麓区工业10131.844.646606.46666142.89843.82合计173222.13692125.4709261024.75272.97资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1、土地供应走势分析图3-2-1：长沙近一年土地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月共推出11宗土地，土地面积为17.32万平米，供应土地宗数增加一倍，但是从供应面积来看，较上月增长幅度较小，这也说明本月出让土地以小规模用地为主。2、本月新增用地结构分析（1）供应结构分析表3-2-2 ：长沙市08月供应土地用途结构土地类型区域供应宗数供应面积（万平米）建筑面积（万平米）报价(万元)楼面地价（元/）单价（万元/亩）商住开福区21.336.662772416.22138.95雨花区14.0418.166512358.59107.45芙蓉区12.6614.99513403424.321287.55商办雨花区10.844.591943422.86155.04住宅雨花区22.1110.534975472.46157.18工业岳麓区46.3514.273384237.1435.53数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应商住用地4宗、供应土地面积是8.03万平米；商办用地1总，土地面积是0.84万平米；住宅用地2宗，土地面积是2.11万平米；工业用地4宗，用地面积为3.35万平米。主要以工业用地和商业用地为主。图3-2-4：长沙市08月土地供应面积结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月推出土地全部是不超过5万以下中小规模地块，其中4宗商住用地在1万以下，7宗工业用地在1-5万之间。出让土地规模偏小。3、住宅及商住综合用地供应走势图3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应6宗商住用地，其中2宗纯住宅用地，占地面积10.14万平米，土地面积大幅上涨。4、商业、办公用地供应走势图3-2-6：长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应土地中1宗商办用地，土地面积为0.84万平米。5、工业用地供应趋势图3-2-7：长沙市近一年工业用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应工业用地4宗，均位于河西麓谷高新区，受土地规模较小的影响，供应面积较上月下降幅度较大。受麓谷高新技术开发区及大河西先导区规划发展影响，在连续几个月里岳麓区工业用地一直保持较高的供应量。三、本月成交地块分析表3-3-1： 2010年08月长沙市土地成交情况基础指标规划建筑指标成交情况公告号区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价溢价率受让方2010网挂031号岳麓区商业、住宅20127.544.54163130431440.040.00%颜昌槐2010网挂032号雨花区住宅3909.995.5116346132145.09297.00%郑信和2010网挂033号岳麓区住宅93594.753.62577825778765.060.00%湖南城郊美居乐房地产开发有限公司2010网挂034号雨花区商业、住宅50360.47商业5.0、住宅3.510658198581126.6286.00%红星实业集团有限公司2010网工挂010号岳麓区工业52450.261.229732973472.350.00%湖南方盛制药股份有限公司2010网工挂011号岳麓区工业66447.53.537673800163.390.88%长沙高新开发区信息产业园投资有限公司2010网工挂012号岳麓区工业41723.131.623652365354.270.00%湖南益丰医药有限公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1、土地成交走势分析图3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交土地7宗，成交土地面积32.86万平米，土地宗数与成交面积均大幅上涨，土地市场在沉寂一段时间又开始活跃。2、本月成交结构分析表3-3-2 ：长沙市08月成交土地用途结构土地类型区域成交宗数成交面积（万平米）建筑面积（万平米）起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价（元/平方米）溢价率商业、住宅岳麓区12.019.064163130431440.040.00%雨花区15.0417.6310658198581126.6286.00%住宅岳麓区19.3533.692577825778765.060.00%雨花区10.392.29116346132145.09297.00%工业岳麓区316.0636.2391059138252.250.36%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月共成交7宗土地，其中商住用地2宗、纯住宅用地2宗、工业用地2宗。 3、成交地块溢价率分析表3-3-3： 长沙市土地成交溢价率分析土地类型区域成交面积起始价成交总价溢价率住宅雨花区0.3911631643297.00%商住雨花区5.04106581985886.00%工业岳麓区6.64376738000.88%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月共3宗土地溢价成交，其中纯住宅用地和商住用地溢价相对较高，工业用地几乎是低价成交，溢价率为0.88%。在住宅用地中，雨花区2010网挂032号地块以高达297%的溢价率成交。4、住宅及商住综合用地成交走势图3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交4宗住宅、商住综合用地，面积16.79万平方米，成交金额6.33亿元，较上月土地面积大幅上涨，但是成交金额上涨幅度不大，这与本月各成交土地的楼面大部分较低有关，只有2010网挂032号成交楼面价超过2000元/平米。5、商业及办公用地成交走势图3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统受供应影响，商办综合用地连续2月未有成交，根据本月供应来看，预计下月有1宗商办综合用地成交。6、工业用地成交走势图3-3-7：长沙近一年工业用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统长沙市工业用地主要受用地企业影响，本月共成交3宗工业用地，全部集中在岳麓区，这也是由于近期工业土地出让全部集中在岳麓区的麓谷工业园有关。四、重点地块1、地块指标分析表3-4-1： 2010网挂032号地块经济指标列表地块名称2010网挂032号地址长沙市雨花区韶山南路73号出让方式挂牌土地用途住宅所在区域雨花区环线位置二至三环间占地面积3909.99平米起始总价1163万总建面积22951.64平米成交总价4613万容积率5.5楼面地价2145.09 元/平米拿地企业郑信和数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图3-4-1：地块位置图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、拿地企业分析此地块是被郑信和以个人身份摘得，据网络资料得知郑信和是三盛集团公司长沙负责人，福建三盛房地产开发有限公司在福州已成功开发有“三盛果岭生活”、“三盛巴厘岛”、“丽景天成”等地产项目。目前在长沙开发的有三盛层上观邸 ，该项目位于芙蓉中路与二环交汇处，项目占地面积约32亩，总建筑面积约为62000平方米。此次那地是该企业在长沙的第二次拿地。3、发展前景分析本次成交的地块位于韶山南路路桥集团附近，属于成熟区域，周边生活配套完善，交通便利，从目前周边在售项目来看，湘水和天下目前在售均价7000元以上（含精装修），从此次拿地楼面价2145元/平米来看，还有很多的升值空间。第四章、商品住宅市场一、市场综述图4-1-1 ：2009年08月至2010年08月长沙市商品住宅供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月市场供应量为64.43万平米，同比上升24.31%，环比上升88.12%，供应量开始回升，从市场表现可以明显看出，从本月第四周新开盘、加推项目开始增多，预计在9月、10月，供应量将会大幅回升。本月长沙商品住宅市场成交69.53万平米，在连续几月低成交之后市场开始回暖，从分布到各周成交来看，成交量上涨主要集中在第四周，这主要是由于三方面原因：一是政策调整期趋于缓和，消费者基于市场表现，对于降价的期望值降低；二是本月新开盘、新加推项目较多，新上市房源较多，客户选择性较广；三是房地产市场开始进入金九银十的传统旺季，需求开始增长。本月商品住宅成交均价为5620元/平米，环比上升0.6%。长沙市场从价格表现来看。从新政开始到现在，长沙市场在价格方面受到影响很小，未出现明显降价现象，甚至整体价格呈稳中有升的态势。现在市场开始转好，但是对于近期价格的走势估计是趋于平稳，这两月的价格更多的是受当月成交产品方面因素的影响，价格保持在5500以上，但是整体市场价格表现估计在5200元/平米左右。表4-1-1：长沙市08月商品住宅各类指标变化表指标2009年08月2010年07月2010年08月同比增长（%）环比增长（%）供求比1:1.901：1.431：1.07-43.68%-25.17%供应量（万m2）51.8334.2564.4324.31%88.12%成交量（万m2）98.4349.2469.53-29.36%41.21%成交价格（元/ m2）41825582562034.38%0.6%成交总额（亿元）41.1627.4939.07-30.78%42.12%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析1、整体供求结构图4-2-1：2009年08月至2010年08月长沙市商品住宅供求情况资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月整体市场供求比为1：1.07，本月供应量、成交量均开始回升，市场供求趋于平衡，但是从供应量来看，目前还未很大的反弹。但根据市场开工项目情况，后期供应量仍会较大，而在目前市场情况下，成交量很难有较大的反弹，因此预计后期市场将延续整体上供大于求的局面，存量将会逐步加大。三、供应量分析1、供应走势分析本月市场供应量为64.43万平米，同比上升24.31%，环比上升88.12%，供应量开始回升，从本月第四周新开盘、加推项目开始增多，预计在9月、10月，供应量将会大幅回升。图4-3-1：2009年08月至2010年08月长沙市商品住宅供应量走势图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、各区供应走势图4-3-2：本月长沙五区商品住宅供应量走势图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-3-1：2010年08月商品住宅区域供应面积表区 域09年08月10年06月10年08月占全市比例（%）同比增长（%）环比增长（%）开福区9.57.631.993.08%-79.05%-73.92%天心区1.792.8511.2117.39%526%293%雨花区21.088.5325.3339.32%20.16%196%岳麓区10.436.0313.6821.24%31.16%126%芙蓉区9.039.1912.2218.97%35.32%32.97%合计51.8334.2564.43100%24.31%88.12%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新增供应量除开福区以外，其他区域供应量都有不同幅度的增加，主要集中在岳麓区和雨花区，占了全市供应量超过60%的比例。雨花区集中在英郡年华、凯轩云顶、城市山水豪园、万博汇等项目；岳麓区有保利麓谷林语、宜居莱茵城、恒大华府、利海米兰春天、领仕汇五个项目有新增供应。天心区则集中在保利花园、相府华城、童话里、博林金谷等项目；芙蓉区连续几个月都有新的供应上市，本来新增供应来自山水华景、同福大厦；开福区本月供应量最小，只有幸福丽景湾一个项目。3、新盘数据分析本月共有6个项目新开盘，主要集中在雨花区，但以中小规模项目为主，总体供应量不大，只有万博汇有接近50万平米规模。表4-3-2： 2010年08月新开盘项目信息表项目名称新开/后续区域项目规模(万)新推案时间推出面积（）推出套数户型比例成交套数成交均价（元/）户型面积区间套数占比泉昇.同福大厦开盘芙蓉区2.62010.8.2811000150一房39-7111073%409600二房86-933020%三房123107%英郡年华开盘雨花区252010.8.2134904.65338一房6320.6%2004800二房8413439.64%三房95-12017050.29%四房132329.47%幸福丽景湾开盘开福区18.32010.8.2119604200一房283819%1125100二房90-959246%三房123-1407035%凯轩云顶新开雨花区5.62010.8.856000707一房42-5047567.18%3206500二房90.5711616.42%三房120.35588.2%四房133.03588.2%城市山水豪园新开雨花区182010.8.833542345一房52164.65%1104900二房85-895014.49%三房112-14024972.17%四房153308.69%万博汇新开雨花区492010.8.2277064408一房39-6820840.81%1908400二房89-9510050.54%三房120-1221003.5%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：新开盘项目成交套数为开盘期间下定套数）本月新开盘项目中，从供应结构来看，一房比例最大，占40%，主要集中在同福大厦、凯轩云顶、万博汇等楼盘。 其次是二房、三房，共占55%。从成交情况看，单价较高的项目去化相对较差，虽然其位置较好，但是由于政策影响下，一定程度上压制的投资需求，所以市中心小户型的去化也一般。 4、加推项目分析表4-3-3： 2010年08月加推项目信息表项目名称区域新开/后续推货时间推售楼栋推货套数(套)推货面价体系及优惠(元/)折后均价(元/)销售套数(套)中信新城天心区后续8月21日12#11#栋148开盘当天87折，一次性98折，按揭99折470077保利花园天心区后续8月21日9号栋72开盘当天98折，五天内签约再99折530045宜居莱茵城岳麓区后续8月22日A14#栋122VIP 2万抵4万，在此基础上再98折，一次性98折，按揭99折520041恒大绿洲雨花区后续8月21日10号栋128开盘当天87折，一次性98折，按揭99折680080象屿优山美地雨花区后续8月27日8号栋98VIP1万抵1万5，现场抽奖享3000、5000、8000购房优惠券。510070阳光晶城岳麓区后续8月28日1#4#5#6#385VIP客户2万抵3.5万，一次性付款98折，按揭99折。开盘当天签约单价优惠30元/。4450132江山帝景岳麓区后续8月28日/132VIP客户5000抵15000，再享98折优惠，并赠送实木地板。480070双湾国际开福区后续8月28日4#248VIP会员1-100名5000抵3万，第100-200，5000抵2.5万。一次性99折，三天内签约再享99折。570012金科东方大院岳麓区后续8月28日联排36VIP优惠30万，当天认购优惠10万，5天内换签办好资料优惠5万，大户型K户型优惠2万、J户型优惠1万，一次性优惠3万，按揭1万元1100014龙湾国际雨花区后续8月28日联排双拼独栋565万抵10万，10万抵30万，开盘当天按揭99折；8千-1万1万2-1万41万3-1万425中房F联邦岳麓区后续8月15日4#（2-28层312VIP5000抵15000，一次性98折，按揭99折4000280富基世纪公园岳麓区后续8月15日3#（2-32层）、14#（1-32层）252VIP85折400018沙河堤亚纳湾开福区后续8月8日11-13栋32VIP卡5万抵10万，额外99折优惠。650028海拔东方雨花区后续8月7日3号栋1801房优惠1万，2房3房优惠2万。5月28日VIP认筹中可享一万抵两万优惠500042数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：销售套数为开盘当天下定套数）本月有14个项目加推，较上月相比项目增加较多，共新推1889套房源。大部分项目都是以小批量为主，这主要是各项目针对当前市场行情都采用的小批量推货策略来进行销售。从去化情况来看，除双湾国际成交较差外，其他项目去化情况均较好。具体到推案时间来看，可以看出在第四周加推的项目成交要比之前推出的情况要好，这样说明目前房地产市场在经历新政之后持续低迷阶段后，开始慢慢回暖。四、成交量分析1、成交总量走势分析图4-4-1：2009年08月-2010年08月长沙市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：本月成交数据为本月住宅网签住宅减去经济适用住房、单位定向房）本月长沙商品住宅市场成交69.53万平米，在连续几月低成交之后市场开始回暖，从分布到各周成交来看，成交量上涨主要集中在第四周，这主要是由于三方面原因：一是政策调整期趋于缓和，消费者基于市场表现，对于降价的期望值降低；二是本月新开盘、新加推项目较多，新上市房源较多，客户选择性较广；三是房地产市场开始进入金九银十的传统旺季，需求开始增长。2、区域成交走势分析图4-4-2：本月长沙市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-4-1：本月长沙商品住宅区域成交面积表区 域09年08月成交面积（万）10年07月成交面积(万)10年08月成交面积(万)占全市比例（%）同比增长（%）环比增长（%）开福区21.2811.1613.1818.95%-38.06%18.10%天心区10.056.3111.3916.38%13.33%80.51%雨花区32.4713.9316.5023.73%-49.18%18.45%岳麓区26.6412.3718.2126.19%-31.64%47.21%芙蓉区85.4610.2514.75%28.12%87.72%合计98.4349.2469.53100.00%-29.36%43.88%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月全市总成交量开始回升，各区域成交量较上月都有不同幅度的增长。芙蓉区为成交量最高的区域，主要是因为有东方新城，明城国际中心、凯通国际城等多个项目有较大的成交量；天心区本月增长幅度也较大，主要集中在兰亭优壳、保利花园喝中信文化广场等项目；岳麓区、开福区成交量增长幅度相对较小，其中岳麓区成交分布在保利.麓谷林语、联品美格、宜居莱茵城等项目，开福区成交集中在恒大雅苑、铂宫、湘江世纪城三个项目。3、成交排行榜表4-4-2 本月销售楼盘排行名次热销楼盘所属区域环线位置销售面积（）均价(元/)1湘江世纪城开福区二环内34316.635679 2东玺门芙蓉区二至三环间33034.285879 3嘉盛格兰小镇长沙县三环外32762.817397 4保利.麓谷林语岳麓区二至三环间30126.154843 5保利花园天心区二至三环间26026.365460 6恒大雅苑开福区二环内21219.826249 7明城国际中心芙蓉区二环内19960.179955 8中房F联邦岳麓区二至三环间19919.694147 9英郡年华雨花区二至三环间19366.044742 10万科金域华府雨花区二至三环间14921.336723 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交面积前十强排行榜中，各区域均有分布，主要集中在雨花区，这主要是雨花区近两月新开盘、加推项目的项目上榜。从项目来看，本月湘江世纪城由于江景房源的推出，加上先期剩余房源的去化，重新回到榜首，恒大项目本月仅恒大雅苑上榜。五、成交均价分析1、长沙商品住宅成交均价走势图4-5-1：2009年08月-2010年08月长沙市商品住宅成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月商品住宅成交均价为5620元/平米，环比上升0.6%。长沙市场从价格表现来看。从新政开始到现在，长沙市场在价格方面受到影响很小，未出现明显降价现象，甚至整体价格呈稳中有升的态势。现在市场开始转好，但是对于近期价格的走势估计是趋于平稳，这两月的价格更多的是受当月成交产品方面因素的影响，价格保持在5500以上，但是整体市场价格表现估计在5200元/平米左右。2、区域成交价格分析图4-5-2：2009年08月-2010年08月长沙市商品住宅成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交均价走势来看，各区总体保持向上增长的态势，但是受各区每月成交项目的差异，各区的价格趋势有些上下浮动。表4-5-1 08月长沙五区价格情况表09年08月10年07月10年08月同比环比开福区411061335737-39.58%-6.45%天心区409156076088-48.81%8.57%雨花区425857355496-29.07%-4.16%岳麓区387349554869-25.72%-1.74%芙蓉区437954706563-49.87%19.98%全市418255825620-34.38%0.68%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从各区表现来看，天心区、芙蓉区价格有较大幅度的上升，其他区域价格有一定幅度下降，其中，芙蓉区价格上涨主要由于凯通国际城、明城国际中心大量成交且价格相对较高，天心区价格上涨主要受兰亭优壳、格兰小镇的影响。其他区域的价格下浮主要也是受当月成交项目及产品的不同因素影响，从长沙整体市场来看，各区域的价格近来这段时间基本趋于稳定的状态。六、项目解析项目背景中洋创业于2001年在北京成功开发橘郡(ORANGE COUNTY)项目，因项目的至臻品质和精工设计，成为了京城乃至全国的顶级别墅的标杆。长沙橘郡是中洋创业走出京城，布局中国的首个项目。 1、项目基本情况 橘郡礼顿山基本信息表项目名称橘郡礼顿山售楼电目位置芙蓉南路和万家丽路交汇的东南角开发商湖南橘郡城镇置业有限公司物业类型独栋、双拼、联排、洋房物业档次高档占地面积285885建筑面积38万，容积率0.83绿化率48%开盘日期2009-2-22销售率65%数据来源：CRIC 2009中国房地产决策咨询系统图5-2-1：橘郡礼顿山项目位置图数据来源：CRIC 2009中国房地产决策咨询系统2、项目规划总体规划橘郡总共分为三期开发，一期“米哈斯”为迷宫式布局山地小镇,一期二批“漫坡香海” 围湖水景豪宅，包括：独栋、双拼、联排、花园洋房等。2010年7月底开盘的二期“礼顿山”为纯粹的小独栋。整个项目规划采取组团式的手法，依靠原生态丘陵山地，采用半山临水总规划布局，片块式组团，建筑错落布局，形成内外缭绕的庭院空间交通网，宅群富有韵律和层次。错落的建筑层次和纵深的环境景观相结合，功能与景观两相融。图6-25橘郡规划图第三期规划中 3.2道路规划1车行系统：车行系统由小区的主出入口进入小区内部。小区内部外侧由一条环形的车道链接，作为主要消防环形车道，保证了小区的内部景观的完整和不受到车行的干扰，为小区内部的幽静环境提供了保证。在入口只礼顿山内部一个6米宽的车行道（更多的保留绿化，因为小区内车流不多，会车时可以压路边的绿化），进入礼顿山后外围干道：5米；在小区内部的径端路4米；2步行系统：步行系统主要由次入口进入小区，到达第一个景观节点，进入中心景观轴线，由中心景观轴线分支到各栋住宅。3、项目建筑设计建筑风格设计建筑风格定位为西班牙小镇建筑风格，以“小镇文化”为内容；以阳光感、浪漫感、自然感、舒适感，完美地呈现西班牙建筑风格。建筑外立面设计橘郡礼顿山采用源自100年前的传统工艺STUCCO手工涂抹工艺，与普通工艺相比，STUCCO手工涂抹工艺的外立面，不易脱落起壳，不会发生空鼓现象，兼具美感和实用性。礼顿山是长沙唯一STUCCO手工立面小独栋群。建筑用材礼顿山大量采用了西班牙工匠纯手工制作五色石，点缀于建筑细节处。如走廊，阶梯。五色石因材料价格较昂贵，目前在长沙建筑中运用得非常少。橘郡用原装空运五色石提升项目品质，以求符合客户