青阳镇市场调查报告.doc

青阳市场调研报告宏观环境分析： 青阳镇概况： 青阳镇位于江阴市正南端，东与徐霞客镇接壤，南与无锡市惠山区堰桥镇、前洲镇相邻，西与常州市武进区芙蓉镇隔河相望，北与月城镇毗邻，中心镇区距江阴市区18公里。镇域总面积67.56平方公里。 历史人文： 青阳自古物华天宝，人杰地灵。据考证已有5000年的人类活动史、2500年的文明史和1700年的文字记载史。据北宋江阴全境图，青阳乡列境内17乡之一，距今有千年历史。 外联交通： 公路运输：一级公路锡澄公路（无锡-江阴）位于工业园区之旁，锡澄高速公路与沪宁高速公路紧贴工业园区东侧与南侧，其入口分别距工业园区约5公里和8公里。规划建设中的沪澄（上海-江阴）沿江高速公路青阳入口座落于园区北侧3公里处。 铁路运输：新长铁路（江苏新沂至浙江长兴）青阳火车站位于工业园区西侧1公里处。 内河运输：西面的锡澄运河（无锡-江阴）是大运河的苏南复线五级航道，可通航300吨级货船。北部有青祝运河为六级航道。 重要支柱产业： 大力实施“工业立镇，三产兴镇”的发展方略，全镇拥有各类工业企业587家之多，青阳镇有大中型民营企业近140家，产品7000多种，年销售额达102亿元，利润5.3亿元，税金1.9亿元。分为建材、轻工、化工、电子、冶金及金属制品、纺织、机械（汽车配件、机械设备）等七大行业，其中已形成金属特色材料、IT产业、机械制造、电线电缆、汽车零部件等5大特色行业。2007年，青阳镇完成工业开票销售102亿元，其中骨干支撑作用越来越明显，兆顺中板、澄润石化等12家超亿元企业占全镇工业总量的58.8。企业积极开展自主创新，提高核心竞争能力，全年申报专利达101件。青阳钢材交易市场成为青阳现代服务业的领头羊并非偶然。30年来，特别是进入新世纪以来，三产服务业成为青阳镇一个新的经济增长点。2007年，市场销售额达到25亿元。创建华东一流的钢材市场，这是青阳钢材市场的目标。传统的纺织业更是生机昂然，继续它的强大发展势头。三次产业： 2008-2009年，全镇地区生产总值达到65亿元，年均增长20以上；二三产业开票销售超过300亿元，年均增长30%以上；地方财政收入5亿元以上，年均增长22；累计固定资产投资80亿元，实际使用外资1亿美元，实际使用内资80亿元，经济增长的质量和效益明显提高。 人口与生活水平： 青阳镇下辖15个行政村、1个街道办事处和3个社区居委会，年末常住人口7.2万人，少数民族人口222人，外来暂住人口30616人。人口自然增长率3%左右，外来人口处于稳定增长中。 消费结构： 主要以餐饮业，休闲服务业为主，仅仅人民路与南环路之间就有青阳大饭店，大娘水饺等18家上规的模餐饮消费会所，中小型的更是不计其数。 休闲服务场所散布的更为广泛密集，仅仅镇中心人民路、公园路及府前路就聚集着各式各样的休闲服务场所，例如超辰宾馆，福达超市、福达休闲中心、黄金角宾馆等等几十家休闲娱乐会所！小结：从以上情况来分析，江阴市青阳镇经济发展迅速，这为青阳镇的房地产市场提供了很大优势：青阳镇快速发展的经济，不断优化产业结构、打造特色产业、新兴产业，提升产业层次结构，不断增加人们的可支配收入。常住人口的持续稳定增长、大力吸引外资及外来人口的不断涌入，从而积累了对房产的需求，这些都为房地产市场的发展与繁荣奠定了坚实的基础。个案解读：个案一：府前沁园项目地址青阳镇府前路南侧，宁仪路西侧！楼盘形态多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商铺。开发商江阴市上由房地产有限公司总占地面积43412总建筑面积68300容积率1.6绿化率30%总户数545户物业费1.2元/.月多层均价3600元/小高层均价4000元/商铺均价7800元/车库均价7万/个地下车位均价4万/个注：该案以中小户型最为热销，大户型销量一般。周围设施教育：青阳高级中学、青阳二中、青阳实验小学等等医疗：博爱医院、青阳卫生服务中心，天宁大药房等等购物：福达超市、新全新超市等等休闲：花鸟市场、迎秀生态园、青阳公园等等建筑策略：府前沁园以建造住宅与商铺相结合为目标，住宅以中中小户型担当主力，青阳镇政府南迁，大型公园在此兴建，从长远来看，此处是一商业投资价值很高的地段。商铺的魅力就尽显无疑了。 小结： 该地段处于初期发展阶段，新兴地产不多，周围交通便利，购物方便，医疗场所距离很近。教育资源丰富，该楼盘价格均衡，由于新兴楼盘较少，销售状况良好，中小户型极为热销（90-140），集中在两房，三房。大户型销售状况一般。但其绿化一般，车位配比不够. 个案二： 青阳商业步行街项目地址青阳镇与迎秀路交汇处楼盘形态商铺开发商江阴市大源置业有限公司总占地面积31038总建筑面积48610容积率1.5绿化率15%地上总建筑面积46703地下总建筑面积1524其中地上建筑面积包括商业建筑面积29904和酒店建筑面积16779。客房间数252间商铺数量317间地面机动车车位105地下机动车车位25注：商铺面积在35-125之间，单价10000元/左右开盘时间2010年5、6月份周围配套设施教育：青阳高级中学、青阳二中、青阳实验小学等等医疗：博爱医院、青阳卫生服务中心，天宁大药房等等购物：福达超市、新全新超市等等休闲：花鸟市场、迎秀生态园、青阳公园等等建筑理念：青阳镇由于经济发展强势，新政府，新法院的南迁，使得本案地段成为未来青阳镇的又一个商业中心，开发商着重于此，大力开发商铺，将成为一大卖点。小结： 经济的快速发展，使得青阳镇迅速的向南发展，江阴大源置业有限公司抓住这一绝佳时机，倾力打造商铺，为未来商业街奠定基础，价格与其他楼盘相比偏高，其商铺为三层，该案注重的是商业价值，突出自己的特点，为其楼盘增添了附加价值个案三：青水阳光步行街项目地址公园路西侧、南环路北侧，青阳公园东侧。楼盘形态多层住宅、商铺开发商江阴市旌阳房地产开发有限公司首次开盘2010-01-26总占地面积26298总建筑面积46532.47其中B1#B2#建筑面积4523（40户）B1#B2#住宅停车库阁楼面积1480商业建筑面积24815.74商铺三层住宅建筑面积7256.32（60户）商铺三层阁楼建筑面积4205.61地下停车库3627连廊348物业共工用房267.8建筑总占地2740.46建筑密度48.5%容积率1.632绿化率15%总户数100户其中90以下户数30户住宅停车位52个商业停车位122个自行车停车面积1300物业费0.5-1.5元/.月多层均价3000元/商铺均价5540元/注：该案住宅销量很好，特别是中小户型，其大型商铺销量一般。周围设施教育：青阳高级中学、青阳二中、青阳实验小学等等医疗：博爱医院、青阳卫生服务中心，天宁大药房等等购物：福达超市、新全新超市等等休闲：花鸟市场、迎秀生态园、青阳公园等等交通：锡澄公路在小区东150米，镇公交车站在小区旁边50米建筑策略：该项目为青阳镇旧城改造的一个亮点，商业用房25000，其中超市8000，住宅17000地下停车位3600，采用江南水乡设计风格融合现代设计理念，打造青阳镇的一个新的商中心！小结：1.该项目为旧城改造的一个亮点，价格相对其他楼盘偏低，而且地理位置优越，毗邻青阳公园，环境优雅，是居住的好地方。2.本案地处镇中心，同时不失为投资的好去处，其中有8000为超市；住宅商铺一体化。3.绿化率为15%的确不高，为其一软肋，规划合理客户才能认可。 个案四：锦绣庄园项目地址青阳镇府前路南侧。楼盘形态小高层住宅，商铺。开发商江阴市桐岐房地产开发有限公司总占地面积27367总建筑面积46738容积率1.45绿化率39.8%总户数291户物业费0.6-2元/.月车位配比1：1工程进度现房小高层均价3050元/商铺均价5000元/注：该案以140为主力面积，销售状况良好。商铺待售。周围设施教育：青阳高级中学、青阳二中、青阳实验小学等等医疗：博爱医院、青阳卫生服务中心，天宁大药房等等购物：福达超市、新全新超市等等休闲：花鸟市场、迎秀生态园、青阳公园等等建筑策略：面对青阳镇即将呈现的新的商业中心，桐岐房地产开发公司将目光投向商住两用房，紧跟青阳镇发展的脚步，2000多的大型商铺让人眼前一亮，不由的使人感受到此地段的商业魅力尽显无疑。 小结： 1.地理位置优越，高端客户的置业热情激发了桐岐房地产的开发意识，其第三期工程主要是小高层与商铺，商铺的出现更体现了此处商业的价值。 2.借助周边的环境，公园，政府，大型超市等等能为其楼盘增加不少附加值。 综合小结：1.从客户来看，现在青阳镇经济发展迅速，人均GDP不断稳定增长，人口的不断增长，市场供需关系产生了变化，购房置业已经是人们现在关注的焦点，这些都为地产业的发展营造一个良好的氛围.2.从开发角度来看，青阳镇发展以新政府为核心，其周边区域有较大的发展空间，具有很好的投资前景。 楼盘户型分析对比府前沁园：主体户型:中小户型为主,一般都是两房、三房。对应面积：90-140青水阳光步行街主体户型：中小户型为主,100户就有30户90以下小户型.对应面积:70-120青阳商业步行街 主体：商铺 对应面积：35-125锦绣庄园 主体户型：小高层以中等户型为主， 主力面积140左右 3.从户型对比来看，主力面积大约为100-140左右，以两房、三房为主。而以160左右的四房销售有抗性，应该适当降低户型配比。4.从目前现状来看，楼盘数量偏少，而且规模不大，是对房地产市场开发的较好时机。根据青阳镇现有发展趋势，整体向东南迁移，包括行政配套和部分房产项目，所以，项目选址应跟随镇内经济东南迁移，锁定开发板块。 5从房价来看，在售楼盘销售情况均不俗，项目总建筑面积为五万左右，规模适当，价格在稳步提升，年涨幅30%左右。6.从商业价值来看，几个楼盘均推出批量商铺，尤其青阳商业步行街推出全部商铺，这就看出此地段的商业价值不容忽视。在未来的几年里，此地段商业价值会越来越高，越来越多的客户将