[法律资料]如何执行手续不全的在建房地产.doc

如何执行手续不全的在建房地产一、案情某重型机械总公司、某信托投资公司、某有限责任公司、某技术开发公司分别以存单纠纷、欠款合同纠纷向人民法院起诉某租赁有限公司。法院经审理后对四案件分别作出判决：某租赁有限公司分别偿还某重型机械总公司、某信托投资公司、某有限责任公司、某技术开发公司人民币8197万元、1660万元、2000万元、952万元以及利息，并承担案件受理费。判决生效后，租赁有限公司未自动履行，四申请执行人向法院申请执行。法院执行立案后，向被执行人租赁有限公司发出执行通知，责令其履行判决书确定的义务，但其未自动履行。经查被执行人的财产状况，该公司名下的一些固定资产及股票均被其他案件查封。经申请执行人反映，北京商贸公司尚欠租赁有限公司债务两亿元人民币，并提供了借款合同。按照最高人民法院执行到期债权的有关规定，法院向某商贸公司发出执行通知。某商贸公司在接到通知后15日内即未提出异议，又未履行。法院制作了强制执行到期债务人某商贸公司财产的民事裁定书，并依法查封了其在建工程。经审计查明项目已基本建成，由某商贸公司独家投资建设，并已投资两亿余元人民币，内装修尚有一半未完成，但材料已购齐。经查该项目只有施工许可证，其他手续不全，土地出让金未交。法院到北京计划委员会了解到，市里对该项目较重视，不批准其他手续的可能性极小。在此情况下，经过多次研究与探讨，最后决定评估该楼的现有价值，各申请执行人按照自己的申请标的分别享有项目的所有者权益。经评估后，该项目现有价值为1.7亿元。四申请执行人的申请执行标的、加上利息、迟延履行金、审计费、评估费等共计1.5亿元。按申请执行人各自的具体的申请执行数额裁定每个申请执行人应享有该大厦的具体权益，并将裁定送达各有关项目审批部门、土地使用权单位及房地产登记主管部门备案。案件执行完毕。二、评析意见本案的执行涉及两个问题，一是被执行人没有可供执行的财产，但对第三人享有到期债权应当如何执行。在本案中，被执行人租赁有限公司名下的一些固定资产及股票均被其他法院查封，被执行人已没有可供执行的财产。但根据申请执行人的反映，某商贸公司尚欠被执行人租赁有限公司人民币两亿元，并提供了借款合同。最高人民法院关于适用若干问题的意见第300条规定：“被执行人不能清偿到期债务，但对第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人的申请，通知第三人向申请执行人履行债务。该第三人对债务没有异议但又在通知指定的日期内不履行的，人民法院可以强制执行。”最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)第61条规定：“被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知(以下简称履行通知)。履行通知必须直接送达第三人。”第三人应当在收到履行通知后15日内向申请执行人履行债务。第三人对到期债权有异议的，应当在收到履行通知后的15日内向执行法院提出异议。在本案中，执行法院根据最高人民法院的司法解释，向第三人某商贸公司发出履行通知。但某商贸公司收到履行通知后15日内即未提出异议，又未向申请执行人履行债务，人民法院对第三人某商贸公司强制执行，是符合法律规定的。二是对未登记产权，又手续不全的在建房地产如何执行的问题。对于所有权没有登记，手续欠缺的在建房地产项目的执行是一个新问题。对这类案件应如何执行，有以下几种观点：1.拍卖。拍卖是法律规定的强制执行措施之一，是指执行法院将查封、扣押的动产或不动产以公开竞争出价的方式卖予出价最高的应买者，将拍卖所得价金执行债权的行为。但拍卖的房产必须手续齐全，没有取得所有权的房屋不能拍卖。2.机械地分割房地产。按申请执行人申请的标的额，以对房地产评估的价格，分割各申请人应得的面积。但该项目是一整体，难以分割。3.各申请执行人以其申请的标的额在该房地产中所占比例作为股东，享有股权。但该项目是在建房地产项目，实施此方案应先成立股份有限公司。没有成立股份有限公司，各申请执行人成为股东的前提是不存在的。4.强制管理。由执行法院选任管理人对项目实施管理，以管理所得收益清偿债务。但该项目是在建项目无法操作。5.各申请执行人以被执行的房地产项目中各自享有的所有者权益实现自己的债权。本案即采取了第五种执行方法。将每个申请执行人应执行的标的额计算清楚，由法院裁定明确每个申请执行人在该房地产中享有多少人民币的权益，实现了申请执行人的债权。这种执行方法的优点是回避了产权问题，又明确了各申请执行人的具体权利。不足是该在建房地产项目手续不全，土地出让金未缴，能否取得合法的所有权不