2010年上半年新政解读.ppt

2010 新政解读 本报告仅供部使用 目录 1 2 3 新政解读 后市试预判 应对办法试析 2010年至目前的政策 新政解读 2010年壹月：政策初见端倪 2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实，关于租售比、投资比 例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据讨论，房价暴涨的北京、 上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，全民陷入了新一年房地产政策的 讨论，是遏制？还是平稳？ 刚刚开春10天，国务院就以”国十一条”正式奠定了为2010年的房市确定了 基调：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。 2010年的壹月，房地产笼罩在阴天里，政策已瞄准楼市泡沫，各种政策 初见端倪！ 一月新政一览表 时间出处政策名称内容作用 1月10日 国务院办公 厅 关于促进房地 产市场平稳健康 发展的通知（ “国十一条”） (三)加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷 款首付款比例不得低于40%。(五)加强房地产 信贷风险管理，防止境外热钱冲击我国市场。 (七)进一步加强土地供应管理和商品房销售管 理，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积 。(八)加强市场监测。(九)力争到2012年末， 基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房 问题。 （一）有利于平抑房价 （二）有利于遏制投机 性需求（三）有利于市 场监督（四）有利于加 快推进保障性安居工程 建设 1月10日国土资源部国土资源部发言 从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合 理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不 得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许 可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性 公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价 对外销售。 规范市场持续 1月18日央行央行发言提高大型金融机构存款准备金率0.5个百分点货币流通调整 1月21日国土资源部 国土资源部关 于改进报国务院 批准城市建设用 地申报与实施工 作的通知 申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和 中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅 用地的比例不得低于70%. 增加保障性住房供给 一月新政解读 虽然有二套房贷款首付款比例不得低于40%的规 定，但是大部分仍然属于指导性政策。 政策集中在中央督察专项治理，热点敏感问题如房 地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住 房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。 推出了一系列更加优惠的保障性住房措施，提出了 力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困 难家庭的住房问题的目标。 公布了2010年新贷款政策，对比2009稳中有升，审 批虽然收紧，但仍显利好。 2010年贰月：政策扑朔迷离 经过一月份的政策调控以后，进入二月，伴随着传统 节日的到来，以及两会召开在即，国家的政策明显放 缓了调控的节奏，走向扑朔迷离。 一边是引发政策的大猜想，是否政府调控就此止步？ 一边是全国房地产一片“小阳春”景象，累计成交量增幅 为18%,房地产投资3144亿元,同比增长31.1%,符合预 期,投资增速比09年全年提升15个百分点,比去年同期 提升30个百分点，而各地的均价也持续走高。 面对有些“无解”的房地产行业，政策将何去何从？ 时间出处政策名称内容作用 2月 11日 央行 央行货币 报告 2010年广义货币供应量 将增长17%。 较宽的货币政 策 2月 11日 央行央行发言 上调金融机构存款准备 金率0.5个百分点 货币流通调整 二月新政一览表 二月新政解读 除了地方“京十一条”，并没有全国性的政策出台。 国家持续推进“国十一条”的落实，住建部联合国土部 、 发改委等九部委地方政府进行督察，一方面检查各地 方政府对“国十一条”及相关调控政策的落实情况，另 一方面也为春节后房地产政策的调整进行调研与准备。 影响体现在存款准备金的调整。 2010年叁月：政策重磅出击 被视作政策走向“风向标”的第十一届全国人民代表大 会 第三次会议在3月7日召开，“房价”成为各界讨论的热 点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面： 1、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征收；3、收 紧房地产信贷。 三天以后，久悬未落的“另外一只靴子”正式落地，“ 国十 九条”出台，措词严厉，剑指行业规范，各部位闻风而 动，纷纷出台政策，“央企退市”，“审批监管”等。 三月份的房地产，政府发出了明确的信号。 三月新政一览表 时间出处政策名称内容作用 3月7日 第十一届 全国人民 代表大会 第三次会 议 2010年政府 工作报告 （一）是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专 项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类 棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。（二）是继续支持 居民自住性住 3月10日 国土资源 部 关于加强房 地产用地供 应和监管有 关问题的通 知(“国十九 条”) （一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。确保保障性住房、 棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建 设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地 。（三）确保保障性住房用地供应。（四）严格规范商品房用地出让行为 。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于 出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。 （一）严禁向别墅供地（二） 竞买保证金提至20%（三）开 发商须报开工时间 3月12日 国土资源 部 将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查 重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地 等问题. 行业规范严格化 3月18日国资委 国资委新闻 发布会 国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业,并公布16家以房地产为主要 业务的企业名单，要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施 项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的 方案. 一线城市的土地市场将被央企 主导，更多开发商将被迫转战 二、三线城市，行业整合将加 剧 3月22日 国土资源 部 国土资源部 会议 在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房 用地。 土地供应向保障房倾斜 3月22日 国土资源 部 国土资源部 会议 在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“ 一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施 政策向二三线城市扩展 三月新政解读 措词严厉，态度明确。 央企退市，凸显决心。 严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条 件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不 得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买 保证金不得低于出让最低价的20%。 行业规范严格化，加强专项检查力度。 政策向二三线城市扩展 2010年肆月：政策连下冰雹 如果说当央企退市要求发出以后，央企凭拿地王，还在怀 疑政府的决心和力度，如果说前期的政策更多只是指 导，那么四月的时候，政府用最强的力度，密集的政策 将：“遏制”房地产过热，回归“理性”的决心表露无 疑。 从温家宝总理主持召开国务院会议“国四条”到仅仅只隔 了 一天的“新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到 九部委 联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供应， 直到第三套房可停贷”，两周之内，房地产行业连下冰 雹，密集度和力度实属少见。 这些密集的政策到底预示了什么背后的含义？ 四月新政一览表 时间出处政策名称内容作用 4月2日财政部财政部通知 财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米 及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的 共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 抑制投资的政策 4月7日发改委 国家发改委 2010经济社会 发展工作重点 进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支 持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。 供给政策调整 4月11 日 银监会刘明康发言 银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并 称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应 对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款 比例和利率水平。 银监会对房地产收紧 4月14 日 国务院 国务院常务会 议（“国四条 ”） (二)要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性 购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范住房按揭贷款 风险。(四)要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到 2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 。 继续支持居民自住和 改善型住房消费，抑 制投资投机性购房。 加大差别化信贷政策 执行力度 4月15 日 国务院 国务院常务会 议（“新国四 条”） （一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家 庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）对贷款购买第二套 住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低 于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的 ，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据 实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒 房和投机性购房。 差别化的信贷和税收 政策直指投机炒房等 不合理的住房需求 四月新政一览表（续） 时间出处政策名称内容作用 4月15日国土资源部国土资源部发 言 公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷 ，高于去年的76461公顷同比增长逾130%,超过去年全国实际住房用地总 量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住 房用地计划供应总量的70%以上。 增加供应 4月17日国务院 关于坚决遏 制部分城市房 价过快上涨的 通知（“新 国十条”） （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型 建筑面积在90平方米以上的家庭（下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷 款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房，贷 款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，要严格限制各种名目的炒房和 投机性购房。（六）调整住房供应结构。明确保障性住房、中小套型普 通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普 通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应 。 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房 280万套的工作任务。 (一)停发第三套房贷款(二) 遏制外地炒房者(三)物业税 渐行渐近(四)问责制强化执 行力 4月18日国务院国务院 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险 状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 强调第三套房的贷款发放 4月19日住建部 关于进一步 加强房地产市 场监管完善商 品住房预售制 度有关问题的 通知 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预 订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等 性质的费用。 房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开 全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标 价对外销售。 规范市场正常持续 四月新政解读 差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998 年房改以来，最严格的房贷政策。 停发第三套房贷款。 遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际 情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 物业税渐行渐近。 问责制进一步强化执行力，地方政府可根据实际，在一定时期内采 取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 银监会对房地产收紧。 新政解读之一：成交量变化 规定地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内 限定购房套数。 北京、上海、深圳等一线城市“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本地居民”购房，占有相当高比例，以及大幅提高二套 房及以上首付和按揭利率的规定，对投资投机性购房行为具有巨大的 影响。 本次政策最大的亮点：提出实行更为严格的差别化住房信贷政策，提 高了购买首套自住但建筑面积大于90平方米的家庭的首付比例（3 成） 。 提高了购买第二套住房家庭的首付比例（5成）和贷款利率（1.1 倍），对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利 率水平。 u 对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价 格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量 投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。 新政解读之二：价格变化 明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根 据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款。100万贷款本次利率提高后增加的负担每月均在1.3万 以上。 10号文将调控高房价上升到更高的战略层次：不仅将遏制房价与维护社会稳 定等量齐观，而且首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介 入。 u 从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调 整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的 价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会 略微滞后。 新政解读之三:客户变化 采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首 付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国 居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽 然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的 套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首 套房购买者。 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨 过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第 三套及以上住房贷款。 限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将 严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海 项目）。 u 将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制 各种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象。并在一定程 度上抑制了改善性自住需求。 新政解读之四后市预期 “对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购买住房贷款”是政府一种探索过程，如果成功，这一 制 度性安排可能被固定下来。 地方政府可能“政策频出”：以房价上涨速度作为地方政府激励指 标 的机制也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。 “三套房政策”是应急之策，更是伏笔。在短期内全面而严格执行 并 不容易，更像是一种为未来的调控手段埋下的伏笔。 限制房贷政策中，二套乃至三套房贷的申请人中大量是银行的优质 客户，因此银行仍希望开展这些业务吸引他们，政策难于长期执行 。 u 今后房地产调控政策空间不大。如果短期内房价上涨势头依然存在，不排除管理层 加息调控。此外也可能很快出台不以物业税为名的房地产保有环节的税收。如果二 套房的政策修改之后能够有效的遏制投机，控制住房价的快速上涨，税收政策可能 会稍缓。 五月新政“新36条” 2010年5月7日，国务院发布了国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，被 称为 “新36条。”（详细内容见36条全文） 意见鼓励和引导民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施、市政公用事业和政策 性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业；同时，鼓励和引导民 间资本重组联合和参与国有企业改革、积极参与国际竞争，推动民营企业加强自主创 新和转型升级。 发改委表示，“新36条”将解决当前民营资本投资的四大难题，选择此时出台还将起到 抑制资产泡沫的作用。 从客观上来讲，“新36条”鼓励和引导民间投资进入实体经济，扩大了民间投资的范围， 民间资本可选择的投资方向增多，确实能够对民间资本起到分流的作用，不会只集中 在炒房和炒股等方面。 1 2 3 新政解读 后市试预判 应对办法试析 目录 2010年至目前的政策 短期内价格不会有大变 动，但成交量会有所减少 半年内预计价格会有波动 市场供需不平等的根本矛盾始 终存在，决定了价格不会发生 大幅度的降低 建议开发商商应尽量不要采取 与政策相冲突的营销手段 后市试预判1：短期内价格不会有大变动，但成交量会有所减少 从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应 导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波 动。 政策目的在于打击投资者购房信心，抑制投资需求。短期密 集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，房价可能难 以再大涨，加上很多地方特殊的购房补贴、减免税等政策2009 年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求会出现一个空档 期和观望期。 后市试预判2：半年内预计价格会有波动 近几个月来政府开始出台密集系列政策，加大调控 力度，旨在合理引导住房消费，大力整顿和规范房 地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。 观望期后，可预测投资客会进行抛售，受其影响， 预计6月-9月会出现价格波动。 后市试预判3：市场供需不平等的根本矛盾始终存在，决 定了价格不会发生大幅度的降低 中国城镇化进程迅猛，据专家估计至2050年城镇化率 会达到70%。未来城市对住房需求会越来越大。 后市试预判4：建议开发商商应尽量不要采取与政 策相冲突的营销手段 政府系统性调控不但用到了多元政策，而且采取了政策 密集连发、出其不意的策略，狠抓政策落实，具有明确 的目的和针对性，凸显中央政府平抑房价，大力抑制投 资需求的巨大决心。在此背景下，建议开发商顺应相关 政策寻求合适有效的营销方式。 1 2 3 新政解读 后市试预判 应对办法试析 加快资金回笼速度，等待时机，拿地开发 调整产品结构 调整推售策略 保障整体价格水平，增强优惠促销力度 拓展新客户群体 调整付款方式 改变营销口径 加大宣传推广 目录 应对办法试析 n 加快资金回笼速度，等待时机，拿地开发 加快资金回笼，保存实力，蓄势待发，以备下一轮房地产的“小阳春”。 保持实力，加快现有楼市的销售速度，尽快回笼资金； 审时度势，适时而动，等待地价有所松动的时机在出手。 n 调整产品结构 理解政府政策，分析客户对政策的敏感和受政策影响程度，知己知彼， 分类型采取相应的对策。 90平米以下户型因受政策影响小，可以着重开发、销售；豪宅客户资 金雄厚，受信贷影响小，加之未来大户型供应越来越少，稀缺性加 大，在条件允许情况下，可以继续并加大力度开发； 中等面积段产品由于目标客户群实力不足，对政策敏感度高，日后销 售难度较高。 应对办法试析 n 调整推售策略 基于现在政策初现，市场后续观望之际，调整推售策略，在市场未测的情 况下，不仅增强自身的抗风险能力，又能保障购房信心，满足不同层次客 户购房需求。 改变推售单位搭配：必须考虑市场需求发生变化导致客户群体发生变化而 引发的需求变化； 速度调整：充分利用好小步快跑策略，不仅利于试探市场反应，使后市房