成都莱蒙置地广场项目营销策略补充方案(27页).ppt

Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 莱蒙置地广场项目营销策略补充 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 2011年9月开盘，销售周期6个月 时间线 2010年 2011年2012年 6 9 12 6 9 12 3 3 推售线 2010.9.开盘， 销售周期5个月 2010.9.亮相，10月开盘，销售周期8个月 工程 配合 出正 负零 主体 封顶 外立面 呈现 综合验 收合格 蓄客期 4号楼 2号楼 可售商业 售楼部 呈现 4 价格 表现 项目营销总控图 中低 高 注：此营销总控计划随市场变化同步调整。 2011.3.开盘， 销售周期4个月 3号楼 2011.5. 开盘，销售周期7个月1号楼 产品销售周期销售时间销售面积价格总销售额 精装公寓（3、4号楼）2010.9-2011.69个月3.23万起价9800元/29877.5万 写字楼（1、2号楼）2010.10-2011.1215个月4.2万均价8270元/ 33180万 商铺（可售商业）2011.9-2012.36个月0.57万均价16000元/9120万 合计18个月18个月约8万9022元/72177.5万 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 项目整体推售策略 推售核心思路： 1、2号楼和3号楼于2010年6月售楼部开放起同时蓄客； 2、3号楼于2010年9月开盘销售，2号楼视蓄客情况决定推售时间（暂定2010年10月）； 3、4号楼暂定于2011年3月入市，1号楼暂定于2011年5月入市； 4、可售商业于2011年9月项目外立面呈现前后、主题百货落地、商家资源到位后公开发售； 5、原则上4栋塔楼的开盘时间不与重叠； 6、除3号楼外，其余3栋塔楼的推售时间，视市场变化、蓄客及前期物业推售情况，存在动态 微调可能。 策略理由： 1、各物业类型在项目中所扮演的价值角色差异，决定项目整体推售策略； 2、各物业类型产品与工程进度要求各有差异的市场销售规律，决定项目整体推售策略； 3、各物业形态对前置招商及项目整体品牌聚合效应的需求差异，决定项目整体推售策略。 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 项目前置招商具体实施 前置招商原则： n 仅针对商业、写字楼产品的知名品牌商家、企业； n 需开发商政策支持，以 “筑巢引凤”为手段，实现项目成功开发。 1、前置招商差异化 2、前置招商实施： 特色商业街前置招商实施 写字楼前置招商实施 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 品牌快餐手段时间控制政策支持招商数量 麦当劳 乡村基 必胜客 1、根据区域内目前品牌快餐入驻情况进行先期筛 选，选择确定拟招商品牌； 2、通过星彦现招商团队收集整理拟招商品牌快餐 开店及选址特征要求提交发展商进行需求核对 ，确定能否满足开发商操作基础需求； 3、成立招商小组或由第三方商业招商公司（不驻 场）有针对性、指向性的进行品牌快餐的定向 招商； 4、全员营销启动，甲乙双方体系内拥有品牌快餐 商家资源的中高管理层及职员，皆可提供品牌 商家资源与谈判支持； 5、对品牌快餐主力店在工程及硬件上的需求给予 最大限度的满足与支持。 确定招商品牌 2010年2月 初期接触 2010年3月 谈判时间 3月-8月 达成意向 2010年8月 签订意向入驻 协议 2010年9月 1、必要的工程支 持 2、6-12个月免租 期 3、开发商20- 30%的租金补贴（ 或由开发商补贴物 管费用） 完成品牌快 餐主力店招 商数量： 2-3家 特色商业街前置招商实施 品牌快餐主力店前置招商实施： Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 麦当劳品牌入驻条件 麦当劳开店选址要求： 1、商圈估量采取的是记分的方法。如：这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算 5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。 2、在确定了商圈之后，还要选择主要的聚客点在哪。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开 店。 3、店铺的硬件要求： p 店铺面积的要求是至少350平方米，而面宽至少12米，层高不得低于3米; p 对楼板承重基本要求：厨房区楼板负荷为450公斤/平方米，餐厅区活荷载为250公斤/平方米; p 需提供空调及200kw的用电量，并提供一条185铜芯电缆于配电室引至指定位置，自设配电盘，并独立安装电 表; p 冷暖空调应使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/平方米/小时，用餐区应不小于 350卡/平方米/小时，餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间; p 提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5公斤/平方厘米，并具有相应的用水指标; p 提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸;在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位 置将不导致争议或影响相邻关系; p 提供与化粪池相连的管道至租赁区域;提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系，排 烟管道的截面积为500毫米700毫米; p 在门脸上方提供招牌安装位置;提供临时卸货车位;提供两条电话线路。 特色商业街前置招商实施 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 乡村基快餐品牌入驻条件： 品牌介绍： 乡村基 CSS于1996年11月23日在重庆成立，并引入美国CSC（ Country Style Cooking ）国际管理公司的运营 模式，从重庆市场起始到上海、成都、西安等区域市场，乡村基正朝向未来三年全国一线及省会城市重点开发100 家以上的快餐连锁加盟餐厅，并进入企业的第三代乡村基标准化建制； 开店选址要求： 区域选择：中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区，消费力保障是第一选址要务； 商铺硬件要求： p 面积在400-500平米，层高不得低于3.8米，店面拥有一定临街展示面； p 提供空调及140KW用电量，独立安装电表； p 提供上下水走管位置、排风（烟）及餐饮所需隔油池； p 提供4-10立方米/时天然气要求； p 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； 商务条件要求： p 签约时间5-8年； p 租金水平70-80元/平米，免租期通常6-12个月（含装修期）； 特色商业街前置招商实施 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 品牌西餐、咖啡手段时间控制政策支持招商数量 良木缘咖啡 欧洲房子 碎蝶咖啡 民土咖啡 星巴克咖啡 1、根据区域内目前品牌西餐、咖啡入驻情况进 行先期筛选，选择确定拟招商品牌； 2、通过星彦现招商团队收集整理拟招商品牌西 餐、咖啡馆开店及选址特征要求提交发展商进 行需求核对，确定能否满足开发商项目操作基 础需求； 3、成立招商小组或由第三方商业招商公司（不 驻场）有针对性、指向性的进行品牌西餐、咖 啡主力的定向招商； 4、全员营销启动，甲乙双方体系内拥有品牌快 餐商家资源的中高管理层及职员，皆可提供品 牌商家资源与谈判支持； 5、开发商对品牌西餐、咖啡主力店在工程及硬 件上的需求给予最大限度的满足与支持。 确定招商品牌 2010年2月 初期接触 2010年3月 谈判时间 3月-8月 达成意向 2010年8月 签订意向入驻 协议 2010年9月 1、必要的工程支 持 2、6-12个月免租 期 3、开发商20- 30%的租金补贴（ 或由开发商补贴物 管费用） 完成品牌快 餐主力店招 商数量： 2-3家 特色商业街前置招商实施 品牌西餐、咖啡主力店前置招商实施： Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 碎蝶音乐咖啡品牌入驻条件： 品牌介绍： 成都碎蝶音乐咖啡连锁公司成立与2005年，以“为中国最具时尚、最具创意、最生动的本土咖啡连锁集团”为使 命的咖啡连锁企业。装修时尚，音乐舒缓，茶具晶莹剔透，咖啡具精致华丽。锦都、曼哈顿、优品道、桐梓林欧城 等品牌商业聚集地均有其品牌身影； 开店选址要求： 区域选择：中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区，消费力保障是第一选址要务； 商铺硬件要求： p 面积在120-500平米，层高不得低于3.5米（可做夹层更优），拥有一定展示面； p 提供空调及100KW用电量，独立安装电表； p 提供上下水走管位置、排风（烟）及餐饮所需隔油池； p 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； p 提供宽带ADSL接入口。 特色商业街前置招商实施 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 欧洲房子西餐、咖啡品牌入驻条件： 品牌介绍： 欧洲房子品牌创立于2001年，由远涉重洋归来的吴先生、韩女士夫妇共同主理，在成都现已开店数家风格迥异， 各具魅力，无不传递着欧洲文化的传统经典与现代别致； 开店选址要求： 区域选择：中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区，消费力保障是第一选址要务； 商铺硬件要求： p 面积在300-500平米，层高不得低于3.8米，拥有一定展示面； p 提供空调及140KW用电量，独立安装电表； p 提供上下水走管位置、排风（烟）及餐饮所需隔油池； p 提供4立方米/时天然气要求； p 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； p 提供宽带ADSL接入口； 商务条件要求： p 签约时间8-10年； p 租金水平70-100元/平米，免租期通常6-12个月（含装修期）； p 租金递增从第三年开始，每年5%左右递增率。 特色商业街前置招商实施 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 良木缘咖啡品牌入驻条件： 品牌介绍： 良木缘自1998年创牌发展至今，在成都及北京、西安、重庆、武汉、拉萨等全国主要城市已有近50家直营店和特 许加盟连锁店，成为目前最具实力的咖啡饮料连锁零售企业之一。 公司依据协业与分业的原则，以强势的品牌形 象、浓郁的文化氛围、准确的市场定位、独特的运作模式全面启动咖啡连锁市场，以咖啡馆为载体，为顾客倾心营 造亲切、温馨、文化、优雅的第三生活空间； 开店选址要求： 区域选择：中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区，消费力保障是第一选址要务； 商铺硬件要求： p 只选择二楼铺面作为营业场所； p 面积在400-1000平米，层高不得低于3.8米（可做夹层优选），拥有一定展示面； p 提供空调及180KW用电量，独立安装电表； p 提供上下水走管位置、排风（烟）及餐饮所需隔油池； p 提供4立方米/时天然气要求； p 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； p 提供宽带ADSL接入口； 商务条件要求： p 签约时间8-10年； p 租金水平70-80元/平米，免租期通常6-12个月（含装修期）； 特色商业街前置招商实施 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 品牌健身馆 美发沙龙 手段时间控制政策支持招商数量 奇迹健身馆 先锋健身馆 沙萱美发沙龙 1、根据区域内目前品牌健身馆、美发沙龙入驻情 况进行先期筛选，选择确定拟招商品牌； 2、通过星彦现招商团队收集整理拟招商品牌健身 馆、美发沙龙开店及选址特征要求提交发展商 进行需求核对，确定能否满足开发商项目操作 基础需求； 3、成立招商小组或由第三方商业招商公司（不驻 场）有针对性、指向性的进行品牌健身馆、美 发沙龙的定向招商； 4、全员营销启动，甲乙双方体系内拥有品牌快餐 商家资源的中高管理层及职员，皆可提供品牌 商家资源与谈判支持； 5、开发商对品牌健身馆、美发沙龙主力店在工程 及硬件上的需求给予最大限度的满足与支持。 确定招商品牌 2010年2月 初期接触 2010年3月 谈判时间 3月-8月 达成意向 2010年8月 签订意向入驻 协议 2010年9月 1、必要的工程支 持 2、3-6个月免租期 3、开发商10- 20%的租金补贴（ 或由开发商补贴物 管费用） 完成品牌快 餐主力店招 商数量： 1-2家 特色商业街前置招商实施 品牌健身馆、美发沙龙主力店前置招商实施： Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 奇迹健身俱乐部品牌入驻条件 品牌介绍： “KGcenter奇迹健身”是一家拥有十二年经验的全国性连锁健身机构，专业前瞻的健身理念、独特丰富的“奇迹 体验”以及物超所值的“高性价比”，正在将奇迹健身打造成为以健康生活为核心追求的中国第一运动社区。 目 前科华百联天府、世纪电脑城、沙湾摩尔百盛均有营业网点。 开店选址要求： 区域选择：人群聚集购物消费场所，首选居住办公人流聚集区； 商铺硬件要求： p 面积在800-2000平米，层高不得低于3.5米，拥有一定展示面； p 提供空调及100KW用电量，独立安装电表； p 提供上下水走管位置、排风； p 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； p 提供宽带ADSL接入口。 特色商业街前置招商实施 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 1、写字楼使用客户前置招商锁定原则 n 已入驻2年以上的写字楼物业 n 入驻企业办公需求与本项目物业档次相当的品牌企业 n 锁定与本项目定位的主力写字楼客群一致的具有品牌号召力及知名度的品 牌企业 2、写字楼使用客户办公物业锁定 通过以上的锁定原则，初步锁定以下物业作为重点写字楼前置招商突破办 公物业： 丰德国际、东方广场、商鼎国际、罗浮广场、华达商城 目标：最终达成意向入驻行业品牌企业4-5家 政策支持：对入驻行业品牌企业实行6-12个月免租期的优惠政策 Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例 丰德国际入驻企业行业构成比重 上表表明：丰德国际入驻企业行业类别比重较为相当，无突出专属行业表现。 贸易类金融类 IT/通 讯/科 技 石油/ 化工 房产/ 建筑/ 建材 广告/ 装饰/ 设计 文化传 媒 咨询顾 问 餐饮娱 乐休闲 制药/ 医疗 机械制 造 合计 企业数8 8 8 6 8 5 6 8 3 8 8 75 占比11%10%11%8%10%7%8%11%4%10%10%100% Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例 商鼎国际入驻企业行业构成比重 上表表明：商鼎国际入驻企业行业类别比重以金融、贸易类企业较为主，以咨询、科技类企 业为辅。 贸易类金融类 IT/通讯 /科技 石油/化 工 房产/建 筑/建材 广告/装 饰/设计 文化传 媒 咨询顾 问 餐饮娱 乐休闲 制药/医 疗 机械制 造 合计 企企业 数 13 11 6 3 4 2 2 6 2 2 4 52 占比25%21%12%5%7%3%3%11%3%3%7%100% Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例 东方广场入驻企业行业比重 上表表明：东方广场入驻企业行业类别比重以房产建筑建材类、咨询顾问类企业较为主， 以金融、贸易类企业为辅。 贸易类金融类 IT/通讯 /科技 石油/ 化工 房产/ 建筑/ 建材 广告/ 装饰/ 设计 文化传 媒 咨询顾 问 服饰 制药/ 医疗 机械制 造 合计 企业数6 5 4 1 9 2 2 10 2 1 3 45 占比13%11%9%2%21%4%4%23%4%2%6%100% Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例 罗浮广场入驻企业行业比重 上表表明：罗浮广场入驻企业行业类别比重以房产建筑建材工程类、贸易类、科技类企业 为主，以咨询公务、机械制造类企业为辅。 贸易类金融类 IT/通 讯/科 技 石油/ 化工 房产/ 建筑工 程/建 材 广告/ 装饰/ 设计 文化传 媒 咨询顾 问 食品 制药/ 医疗 机械制 造 合计 企业数1241211542812566 占比18%6%18%2%23%6%3%12%2%3%8%100% Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例 华达大厦入驻企业行业比重 上表表明：华达大厦入驻企业行业类别比重以律师、会计师等事务所为代表的咨询机构、 房产建筑建材工程类、贸易类企业为主，以广告装饰设计、教育机构为辅。 贸易类金融类 IT/通讯 /科技 石油/化 工 房产/建 筑工程/ 建材 广告/装 饰/设计 咨询顾 问 教育机 构 新能源 制药/医 疗 机械制 造 合计 企业数73419416312151 占比14%6%8%2%18%8%31%6%2%4%2%100% Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 4、锁定办公物业内重点企业及需求 丰德国际典型入驻企业租赁情况 行业典型入驻企业租赁面积（）租金（元/月）租赁年限 贸易类 成都盛禾进出口贸易有 限公司 200-250753年 金融类四川华锐投资有限公司200-250753年 IT/通讯/科技UT斯达康300-350853年 房产/建筑 四川心怡投资置业有限 公司 300-350853年 咨询顾问尺度地产300-350805年 机械制造 四川节龙机械设备制造 有限责任公司 300-350803年 广告/文化传媒青铜骑士200-30080-853年 注： n物业管理费5元/； n以上租金未包含物管费，且为税后租金报价； Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 4、锁定办公物业内重点企业及需求 行业典型入驻企业租赁面积（）租金（元/月）租赁年限 贸易类 成都恒诚进出口贸易 有限公司 200-250803年 金融类 四川紫光投资有限公 司 200左右803年 IT/通讯/科技 成都世纪东方网络通 信 200-250853年 房产/建筑迪升建筑300-350853年 咨询顾问嘉联地产顾问800805年 机械制造 成都大音谐和医疗器 械 300-350853年 商鼎国际典型入驻企业租赁情况 注： n物业管理费5元/； n以上租金未包含物管费，且为税后租金报价； Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 4、锁定办公物业内重点企业及需求 行业典型入驻企业租赁面积（）租金（元/月）租赁年限 贸易类 佛山市天创中电经贸 有限公司西区销售 500703年 金融类 新华人寿保险股份有 限公司 1000753年 房产/建筑明宇集团2000703年 咨询顾问智联招聘1000755年 IT/科技 音泰思计算机技术（ 成都）有限公司 500703年 东方广场典型入驻企业租赁情况 注： n物业管理费5元/； n以上租金未包含物管费，且为税后租金报价； Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China 写字楼前置招商实施 4、锁定办公物业内重点企业及需求 罗浮广场典型入驻企业租赁情况 注： n物业管理费5.5元/； n以上租金未包含物管费，且为税后租金报价； 行业典型入驻企业 租