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雁塔区城中村改造策划方案 （后村） 美灵机构 2007年9月 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 后村 目 录 第一部分 后村基础资料及评价 第二部分 项目定位及依据 第三部分 项目目标客户群分析 第四部分 项目地规划构想 第五部分 项目效益分析 第六部分 项目规划设计概念提示 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分 后村基础资料及评价 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分 后村基础资料及评价 后村隶属于西安市雁塔区大雁塔街道办事处，地处城东南，位于西安市雁 塔路以东、南二环以南、西延路以西、西影路以北的区域内（部分村民居 住于二环以北）； 后村南面毗邻中国文化产业示范区曲江新区，和亚洲最大的唐文化主题广 场大雁塔北广场隔路相望，西邻陕西省委及家属区，其西面的雁塔路是西 北地区著名的IT一条街，北面是西安较有影响力的南二环大型餐饮带； 后村地处正在形成的大雁塔商圈内，和城南商业中心小寨商圈相邻，到新 建的李家村特色商业中心约1公里，离西安市中心商业区钟楼约4公里，去 绕城高速曲江入口仅约4公里。 地处西安房地产市场的城南板块。城南是西安发展起步最早速度也最快的 区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区，是西安人居 环境软硬条件最好的地区，聚集了大部分高素质、高收入人群。因此，城 南板块集绝佳的区位优势、交通优势、人居环境、完美配套、文化气息等 优势于一体，成为西安购房者的首选区域板块。 后村 一、后村地理位置 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分 后村基础资料及评价 后村 后村区位图： 曲江 小寨 钟楼 李家村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、项目地现状 第一部分 后村基础资料及评价 后村 1、村域： 后村东临西延路，西邻省委 八号院，南接乐游路，北接省委 东小区；新后村南依南二环，西 至西安测绘院研究所，北邻鲁家 村。 后村村域图 注：曲江两块飞地没在图上体 现，黑家坟土地39亩和秦二世 墓旁3亩。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分 后村基础资料及评价 后村 二、项目地现状 、户数及人口统计： 范 围户 数人 口备注 后村村民534户1841人不含祖遗户(有房 无户口) 后村居委会155户490人其中55户174人属 无房拆迁户 合 计689户2331人 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分 后村基础资料及评价 后村 二、项目地现状 、土地面积统计：后村现存地块较为分散，大小差异较大 地 块面 积备 注 后村（南）287.05亩含城南锦绣欲征的72亩，未定 后村（北）40亩 粤港台灯具城7亩租用15年 北广场长安会馆4亩租用30年 祭台村飞地1亩可能是规划路通过征用 曲江黑家坟地块39亩除去道路、绿地用地，剩约10 亩二级住宅用地 曲江秦二世墓旁 地块 3亩秦二世陵遗址公园占用 后村居委会39亩 合 计423.05亩 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 后村地块示意图 第一部分 后村基础资料及评价 后村 1亩 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分 后村基础资料及评价 后村 二、项目地现状 地 块类 别面 积 后村（南 ） 1、2层167694.21 3层74083.81 4层47215.75 5层以上19301.59 集体用房671.30 小 计308966.66 、房屋面积统计： 地 块类 别面 积 后村（北）1、2层4.33万 3层2.16万 4层以上5.31万 小计11.8万 后村居委会1、2层4.1万 3层2.05万 4层以上2.49万 小计8.64万 总计：513366.66 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分 后村基础资料及评价 后村 二、项目地现状 5、计划改造的项目地范围： 后村可供改造开发的土地主要包含以下几部分：后村(南)287.05亩(含城南 锦绣欲征的72亩地)，居委会39亩，后村(北)40亩。 以下土地已被征用或暂不具备策划利用条件，但本次改造全部一次性转为 国有土地，纳入改造后的城市股份制经济实体，供村民可持续发展之用。 曲江黑家坟土地39亩，除去道路和唐城墙绿地用地，余约10亩二类住宅 用地； 曲江秦二世墓旁3亩地，规划建设秦二世陵遗址公园； 西延路以东陕西省石油化工研究院租用3亩地（租用15年）； 粤港台灯具城占用7亩地，租用15年； 长安会馆租用大雁塔北广场东侧4亩地，租用30年； 祭台村内飞地1亩，处于规划路上。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、项目地周边环境 （1）自然人文环境 紧邻亚洲最大的唐文化主题广场大雁塔北广场。 紧邻文化底蕴深厚、绿化环境极好的曲江新区 附近有一大批西安旅游热点，如大雁塔、大雁塔北广场、陕西戏曲大观 园、陕西民俗大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、乐游原、青龙寺等。 （2）交通环境 发达的城市路网。 西安的交通骨干道路南二环、雁塔路、小寨东路、西影路、西延路交汇 于此，距绕城高速曲江入口仅2公里之遥，交织成了一张四通八达的交通路 网。 地铁规划：目前西安市所规划的城市地铁3号线将经过大雁塔。 公交线路：经过这里的公交线路有：19、游6、24、500、21、237、22 、5、521、527、610、715、30、34、609、400、408、K606、501、701、27 、41、601、320、526、224、407、212等约三十条，出行极其方便。 第一部分 后村基础资料及评价 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、项目地周边环境 （3）周边产业业态环境 毗邻商圈：和未来的西安小寨商圈相连；紧临雁塔路西安IT一条街；距 李家村商业中心约1公里，南临曲江大唐不夜城商业中心。 大型商业：因距离各商圈较近，所以只有海星超市、社区超市、便利店 等一批密集的小型商业配套。 专业市场：西安IT一条街的赛格电脑城、赛博数码广场、智博数码广场 、百脑汇、东新科贸；西安历史悠久的大雁塔装饰材料市场、粤港台灯具城 、光彩灯具城等（是西安的灯饰交易中心，但有弱化趋势），为后村聚集了 极高的商业人气。 酒店：唐华宾馆、大唐芙蓉园芳林苑酒店、雁苑宾馆、金石大酒店、金 海岸朗顿酒店等。 餐饮：以小贝壳、黄鹤楼、顺丰等为代表的南二环东段餐饮带（在西安 颇有影响力）；以朗顿、深海世界等为代表的西延路餐饮带；以海底捞火锅 城、肯德基、三皇三家等为代表的北广场餐饮群。以上三个餐饮板块分布周 边，营造了浓厚的餐饮氛围，辐射面已不仅仅是周边。 第一部分 后村基础资料及评价 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、项目地周边环境 （4）周边基础配套环境 教育： 大学密集分布：长安大学、西安科技大学、西安建筑科技大学、西安财 经学院、西安理工大学曲江校区等；知名中学坐落周边：陕西师范大学附属 中学、西安铁一中、育才中学、西安市45中、西安高级中学、西安市85中等 ；小学：翠华路小学、育才小学；完全解决子女上学问题，是西安学校配套 最好的地区之一。 医院:铁一局中心医院、武警医院、解放军323医院、正和医院等 其他:各大银行、邮局、电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅全面分布 周边，极大地方便当地居民需求。 （5）周边住宅情况 借助曲江新区快速发展的影响，围绕着后村建了一大批住宅项目，如： 心情雅苑、天泰花园、金裕花园、城南锦绣等；后村周边分布的社区有：省 委家属院、东小区社区、联建小区、石油家属院、陕西质检所家属院、西影 厂家属院、殡仪馆家属院、情报所家属院、西安市第一人民医院家属院等。 第一部分 后村基础资料及评价 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分 后村基础资料及评价 后村 后村周边环境及产业示意图 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、项目地总体评价 、优势： （1）后村处于未来小寨商圈、雁塔路IT一条街、南二环和西延路餐饮一条街包围 圈中，南临西安发展最为迅猛的曲江新区，地理位置绝佳，为未来发展及定位 提供了优质基础。 （2）后村地处二环以南，曲江新区以北，是新老城区的连接地带，即有老城区优 质的完美生活配套条件，又有曲江新区拉动的新气象，是未来此地商业繁荣和 房屋营销的绝佳资源。 （3）后村所处位置的文化资源也较为丰厚，后村是唐昭国坊所在地，同时又南临 佛教圣地大雁塔和唐文化主题广场大雁塔北广场，西面是古代文人墨客抒发情 怀的乐游原，同时坐享曲江美术馆、音乐厅、歌剧院等优质文化资源。 （4）后村周边旅游资源极为丰厚，除大雁塔及大雁塔北广场外，还有陕西民俗大 观园、陕西戏曲大观园、陕西文学艺术大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、唐 诗博览园、欢乐大世界等优质的旅游资源，是未来后村开发的绝佳卖点。 （5）后村地块区位优势明显，按照西安市人民政府关于土地供应的基本政策，二 环以内新开发用地全部为城中村改造开发用地，土地供应量紧缺是必然现象。 南临的曲江是西安房地产的领头羊，房屋均价比西安市其他地区高出1000 1500元/，并出现供不应求的现象。 （6）后村交通条件极佳，无论是驾车出行，还是公交出行，均极为方便。远行去 绕城高速曲江入口不超过4公里，市区交通紧临二环，公交线路达30多条，公交 密度与市中心钟楼相当。 第一部分 后村基础资料及评价 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、项目地总体评价 2、劣势： （1）后村土地现状复杂，地块分散，各地块间缺乏呼应关系；且地块面 积差距大，不利于发挥地块的整体优势。 （2）后村旧村拆迁面积较大，势必造成土地基础价格过高，不利于招商 及未来规划，影响项目品质。 （3）后村周边土地已基本被开发或征用，被各种项目和家属院包围其中 ，使其地理位置优势严重抵消，土地价值发挥空间受到一定限制。 第一部分 后村基础资料及评价 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二部分 项目定位及依据 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、项目命名： 1、项目名称： 盛世昭城苑 2、命名说明： 盛世此项目地南临大雁塔和大雁塔北广场，大雁塔是盛唐佛文化的视 觉代表，是唐玄奘译经之地，文化价值和旅游价值极大，而大雁塔北广场 是亚洲最大的唐文化主题广场，体现了盛唐的大气和包容。对个人而言， “盛”是中国人追求的生活事业状态，“盛”意味着个人的成功和家庭的 和谐。 昭城苑在唐代长安城的城坊中，昭国坊正好位于现在的后村所在地， 昭城苑的命名突出了地段文脉和人居氛围。 第二部分 项目定位及依据 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、项目定位： 1、产业定位： 中高档住宅+特色商业街（特色灯具、时尚装饰品、高端家具） 2、文化定位： 以唐文化为依据，以儒释为符号（外部空间为唐文化儒家主题，内部院落 为佛文化主题） 3、消费方向定位： 中高档住宅、特色灯具、时尚装饰品、高端家具、时尚生活消费 4、视觉定位： 西安历史文化在城市视觉国际化和个性化方面的集中体现 第二部分 项目定位及依据 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、项目定位依据： 1、中高档住宅定位依据： （1）后村基地所处位置是西安市过去的城乡结合部，随着西安市城市南扩 和曲江新区的崛起，本区域周边已形成西安的一大亮点。其大雁塔周边 单位面积的人流量位居西安前列，曲江不仅是文化旅游的圣地，未来还 将成为西安城区的旅游休闲中心，居住在曲江已成为西安楼市的一道风 景，紧邻大雁塔北广场的后村必定是居住消费的热点区域。 （2）西安楼市的价格现状是曲江最高（均价5500元/），其次是西高新 （均价4500元/），再次是二环周边（均价4000元/），城内最低（ 均价3700元/），从价格看市场的基本原理推测，大雁塔周边作为未 来西安的核心居住区已基本形成，后村基地的房价将会在曲江新区和二 环周边之间，高房价格有利于解决高地价带来的风险。 （3）从西安整体楼市趋势看，南郊是西安楼市的最旺区域，短期内的格局 不会变化，特别是近年由于曲江地产板块的带动作用，后村周边房地产 价格处于极大的提升阶段，市场前景良好，后村基地现在开发有利于降 低机会成本。 第二部分 项目定位及依据 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、项目定位依据： （4）住宅以外的写字楼市场，西安近年处于整体低迷状态，写字楼销售积压 严重，销售价格甚至出现了低于住宅价格的现象，出现了住宅和写字楼价 格相悖的局面。写字楼租赁价格低迷（3045元/月），市场投资型消 费群对写字楼望而却步，尽管有关权威专家预测未来西安写字楼市场将会 出现反弹，但对于后村这样的土地成本极高的城中村改造项目，风险较大 。 （5）从项目地周边是曲江旅游文化区来分析，后村基地在宾馆、饭店等项目 上也有发挥余地，但从现实情况来看，大雁塔周边除现有的雁苑宾馆、唐 华宾馆、芙蓉园芳林苑酒店、惠宾苑外，曲江大唐不夜城内将有四个4-5 星级宾馆，曲江会展中心将有各种层次的宾馆群，区域内宾馆饭店已趋饱 和，后村基地投资宾馆饭店风险较大。 第二部分 项目定位及依据 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、项目定位依据： 2、商业定位依据： （1）后村项目基地拆迁安置成本较大，根据投入与产出关系分析，如果按正 常纯住宅定位，将对项目的产出造成影响，增加商业面积，提高产出率， 才能提高投资商的利润率。利润率是吸引投资商的重要手段，但如果无限 扩大容积率将会对规划的审批造成严重的影响，而容积率达到一定高度时 ，容积率与利润率将会出现反向问题，适当增加商业面积是扩大产出、降 低容积率、提高业态品质的有效手段。 （2）根据西安市城市规划，从雁塔路到西延路之间的规划路为后村西路，属 城市次级交通干道，宽度为50米，规划路占基地面积48亩，是不利条件。 但同时又为本项目提供极佳的商业产业平台，充分利用后村西路提供的商 业平台将是土地价值最大化的有效手段。 （3）后村项目地周边各种商业网点林立，西临未来的小寨大商圈，紧邻雁塔 路IT一条街，北面南二环和东面的西延路是西安重要的餐饮街区，南有正 在形成的曲江雁塔商圈。从西安整体商圈分析，小寨商圈将会同曲江雁塔 商圈形成一个更大的商圈，超越传统的钟楼商圈只是时间问题，而后村项 目地正好处于未来大商圈的结合部，发展商业前景良好。 后村 第二部分 项目定位及依据 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、项目定位依据： （4）从商业的具体形态分析，规模定位、个性定位以及层次定位是极其关 键的因素，后村项目商业应为规模适当、突出个性、提升档次的创新项 目。该项目地在商业定位上应积极参与小寨商圈和雁塔商圈的分工，从 该基地区位大小及位置看，控制规模是为了避免销售风险；突出个性是 强化特色，不做多而全，而做少而精；提升档次是锁定高端消费者，提 高项目地在大商圈的竞争力。 （5）项目地周边由于有“粤港台”和“光彩”两大灯具城的存在，且历史 悠久，是西安的灯具消费中心，但由于受交通条件限制，限制了该灯具 销售中心的进一步发展。由于项目地和两大灯具城紧邻，将灯具中心的 高端产品移入项目地商业街是可行的，既补充了该灯具中心的产品结构 ，又巩固了灯具消费中心的地位。由于灯具和家具、装饰品是一条产业 链上的不同产品，将经营产品延长至高档家具和特色装饰品是提升商业 街地位的有效选择。 后村 第二部分 项目定位及依据 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第三部分 项目目标客户群分析 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、目标开发商分析 后村改造项目由于涉及的拆迁安置量较大，土地价值也较高，在二环 边上达300多亩地的开发规模，投资量较大，土地价值的发挥能力要求也较 高。因此承接后村项目改造的投资开发的主体必定是具备强大资金实力和 综合地产开发能力的省内外品牌大型房地产开发商。如：西房股份、紫薇 地产、高科地产、天地源、金泰恒业、西安豪盛；中海地产、深圳金地、 深圳万科、上海绿地、融侨地产、广州富力、珠江地产等。 这类投资商投资时主要决定因素有： A 有合理的投资收益回报，毛利率一般在15%左右。 B 机会成本，取决于面临的多个投资机会的比较分析。 C 投资者认为风险可控。 D 当地人民政府的支持平台。 E 业态区域市场特殊性和可操作性。 F 投资同类业态近五年的产业发展趋势以及产业经济收益增长趋势。 G 投资城市及区域近年商品消费增长指数。 第三部分 项目目标客户群分析 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、消费人群 1、住宅消费人群 本项目的住宅区位优越、交通方便、配套成熟、环境优雅，又紧临大 雁塔北广场，是理想的居住地，城南置业也是西安人置业的首选区域之 一，因此，本项目的目标人群涵盖西安欲置业城南的目标客户群，主力 消费群来自于城南居民和在城南工作的人群，主要包括私营业主、高级 知识分子、个体经营者、企事业单位中层管理人员，购买用途主要是自 住。 2、商业消费人群 大雁塔地区多年以来已在西安市乃至陕西省建立了“灯饰交易中心”的 认知，但这种认知及地位正在随着大明宫综合家居业态的强大势头而有 所弱化，而本项目灯饰家居一条街的定位将大大强化大雁塔地区“灯饰 交易中心”的地位，因此，本项目的目标客户群不仅限于周边消费群， 而是覆盖整个西安乃至陕西的灯饰消费人群。 第三部分 项目目标客户群分析 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第四部分 项目地规划构想 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、项目地规划基础因素分析 1、客观影响因素： （1）后村没有审批过的控规，规划没有控规依据。 （2）后村地块分散，不利于整体规划，更不利于发挥规模效应。 （3）紧邻省委8号院地块，可能会有限高要求。 （4）由于无控规，项目地的规划路网不明确。 （5）项目拆迁安置成本高，土地产出压力大，对项目品质有一定影响 。 （6）城南锦绣欲征72亩地，影响规划方案和计算。 2、考虑因素： （1）土地价值在合理范围内最大化利用。 （2）临近省委部分考虑限高，初步构想后退50米范围内限高12米。 （3）容积率的设置要使开发商的毛利率在15%左右。 （4）充分考虑规划路的合理性。 （5）在可行性的前提下增加商业的比重，提高土地利用率。 （6）城南锦绣欲征的72亩地统一纳入后村整体改造规划和效益计算， 按产出比例承担后村拆迁安置成本。 第四部分 项目地规划构想 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、项目地规划总体构想 1、项目地基本数据：项目地总面积为366.05亩，主要分为三大块，后村（南） 土地287.05亩、居委会土地39亩、后村（北）土地40亩。经初步概算，若要 保障投资盈利率达15%左右，用于安置的后村（北）土地40亩容积率为7.48； 后村（南）+居委会土地326.05亩，扣除规划路48亩，可开发用地278.05亩的 容积率为3.45。 2、老后村土地287.05亩和居委会土地39亩连在一起作为一整块土地，面积达 326.05亩（含规划路48亩），开发价值较高。为保证该地块的开发价值和建 成后的社区品质，村民安置和可持续发展不在本地块上考虑。结合地块环境 和现状，规划为“住宅+商业街”的品质社区，商业主要沿规划路（后村西路 ）分布，体量为24层，满足各种体量商业需求，住宅主要为TOWN-HOUSE、 板式小高层、点式高层。 3、二环以北新后村地块40亩，规划为安置社区+二环临街底商，底商供村民可持 续发展之用。其余的化工院租用地块3亩、祭台村内飞地1亩、粤港台灯具城7 亩、长安会馆4亩、曲江黑家坟土地39亩、秦二世墓旁土地3亩等地块暂不具 备策划利用条件，本次不做规划，全部整体转性后纳入城市股份制经济实体 ，作为村民可持续发展之用。 第四部分 项目地规划构想 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4、项目地详细技术经济指标： 第四部分 项目地规划构想 后村 综合数据指标 老村（包含后村居委 会） 新后村合计 规划用地面积18536826667212035 总建筑面积667383199725867108 其中 住宅高层面积529887165177 联排住宅面积31976 商业建筑面积10552134548 居住户数5407户1290户6697户 建筑占地面积474261115858584 容积率3.457.483.97 建筑密度25.58%49.5%28.63% 绿化率36.24%20.1%32.55% 二、项目地规划总体构想 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5、项目地规划总平 图： 第四部分 项目地规划构想 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 6、项目地规划鸟瞰图： 第四部分 项目地规划构想 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 7、由西向东角度平视图： 第四部分 项目地规划构想 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8、商业空间意向： 第四部分 项目地规划构想 后村 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、项目地功能区域划分 功能分区构想： 第四部分 项目地规划构想 后村 后村北安置区 后村南开发区 临街商业区 村民居住区 园林绿化区 商 业 街 低密度住宅区 精致高层居住区 精致高层居住区 商住结合区 总体分为后村北安置区和 后村南开发区； 后村北安置区内分为二环 临街商业区和村民居住区，后 村南开发区分为商业街、低密 度住宅区、精致高层居住区、 园林绿化区、地下停车场。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、项目交通规划构想 项目地所处区域的道路 规划： 第四部分 项目地规划构想 后村 在后村基地所处的区域内 ，规划了两横两纵的道路 ，东西方向规划了后村西 路（接育才路）和东西向 贯通的乐游路两条次城市 干道；南北方向规划了沿 省委8号院围墙接二环路 及乐游路的南北路和红星 路两条社区交通道路。 顺应区域道路规划，社区 内规划一条次城市干道后 村西路（暂命名）、一条 社区环形行车道、若干条 社区内步行道。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五、项目空间结构分析 第四部分 项目地规划构想 后村 1、建筑高度空间分析： 项目地的楼体布局由 于采光需求和省委限高要 求，总体呈南低北高和西 低东高的走势。 本项目周边均无较高 建筑，高层景观住宅的视 野开阔，完全可实现在家 观看大雁塔北广场音乐喷 泉的盛景，本项目南低北 高的布局也符合该理念的 构想 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五、项目空间结构分析 第四部分 项目地规划构想 后村 2、空间结构的轴线分析： 沿规划路由于商业街的规 划，而形成商业空间轴。 景观空间轴线布局方面, 在路北区域分布于地块中间形 成南北走向的景观轴线；而路 南的狭长区域内与规划路平行 分布形成东西景观轴线。该布 局符合西安建筑空间以正南北 和正东西布局的传统。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五、项目空间结构分析 第四部分 项目地规划构想 后村 3、景观空间节点布局分析： 由于临近省委因限高而做了 低密度住宅，出于地块形状和营 造低密度住宅高尚品质的考虑， 主要的景观绿化节点及组团应布 局于规划路以北的低密度住宅和 高层住宅的结合地带，达到即营 造了低密度住宅高尚品质的目的 ，又达到了在视觉上有效隔离低 密度住宅和高层住宅的目的。 由于临近省委的限高要求不 明