[房地产]龙凤山庄整体营销综合计划.doc

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龙凤山庄所面临的媒体资源现状分析2、 客户群体行为模式分析二、龙凤山庄整体营销策略体系1. 营销目标2. 整体策略3. 推广策略4. 现场包装策略5. 渗透策略6. 活动策略7. 价格策略8. 软性炒做策略9. 营销方案建议10. 媒体选择安排三、整体营销计划安排1. 准备期（含销售道具准备共计5周，5月20日6月20日）2. 预推广期（共计5周，6月20日7月20日）3. 内部认购期（共计8周，7月24日9月18日）4. 龙凤山庄开盘活动（9月18日左右开始）5. 龙凤山庄的持续销售（共15周约3个月，9月18日开始元月30日）龙凤山庄整体营销综合计划（纲要）一、龙凤山庄项目推广前提分析1、 龙凤山庄所面临的媒体资源现状分析根据目前对蚌埠市场上所有房地产项目所运用媒体的观察与分析，浩通发现，媒体资源匮乏、渠道不畅将对本案的操作产生极大的制约。蚌埠现有主要媒体资源按照使用中出现的频率如下：l 户外：对于户外媒体而言，就目前现状是蚌埠市使用最多的媒体资源。具体运用上，如楼顶广告牌、工地外围挡等形式较为普遍。效果方面，也可以说较为显著。l 电视作为传统媒体而言，电视的效果较为直接，并且信息量较大，视觉冲击强。同时，作为蚌埠一个受众接受程度较高的媒体，广告宣传的效果能够顺利达到。但考虑到本项目目前状态，效果图、沙盘、现房实景等电视宣传素材均不存在，因此在短时间内还不适合本项目，而项目后期可作为形象保持的重要途径。l 直投“直投”作为效果最为直接的媒体，在蚌埠的现状主要以直接发放海报为主，不具备高档项目宣传推广的条件。这主要也是由于目前蚌埠没有一个有效的报纸或杂志媒体能够承担起“直投” 的媒介作用。本项目作为一个打造高档项目为目标的推广方式，直投的运用需进行慎重考虑。l 车体广告蚌埠私车保有量不高，因此其他公共交通工具就成为了居民出行的主要工具。因此，其广告价值也得到了相应的提高。此种媒体，可以成为本案辅助媒体之一，但其线路、班次的选择上非常重要。l 报纸报纸作为一般城市使用率最高的一种媒体，在蚌埠由于阅读习惯与发行量的关系，并不能作为主要媒体使用。考虑到报纸新闻的传递性和报纸所特有的文字表达的穿透力，因此，本案可以考虑使用报纸作为软性文章的主要发布途径，以支撑项目整体推广的效果。l 广播广播作为受众较为广泛的传播媒体，其具有信息发布频次高、信息针对性强的特点。对于私车保有量小的蚌埠，广播的效果也会相应的大打折扣，因此，广播可以作为本案的辅助媒体，进行信息告知的作用。l 杂志杂志对于蚌埠而言需要慎重选择，主要进行软性文章的报道使用。l 活动活动对于一个媒体相对匮乏的城市而言，具有重要的积聚人气的作用，并且对于实际销售而言也有着相当好的效果。目前蚌埠各项目的活动组织水平还比较低，不成系列，这也是本案可以抓住的一个推广机会。用一系列的活动，配合其他媒体攻势来带动项目整体推广效果的加强，并和实际销售形成结合。2、 客户群体行为模式分析1） 受众基本信息l 客户来源：来自蚌埠、凤阳两地为主，依靠强力推广吸引周边城市客户为辅l 阶 层：政府机关、私营企业主为主，咨询、服务等中小型私企为辅l 年 龄：30-45岁l 教育程度：受教育程度不高者为主，拥有较高学历者为辅l 家庭结构：三口为主（小孩年龄在1-10岁），二口为辅l 出行方式：有车族（私车或公车）l 购房动机：自住为主，兼有一定投资、保值观念l 购房行为：夫妻双方决定2） 受众基本状态l 工作状态：应酬多，压力大，频繁活动与各种社交圈中（如宴请政府官员、主管领导、合作伙伴等等）l 生活状态：工作之外追求享受，不只满足于生活的现状，更注重“面子”l 消费状态：可以为了面子“挥金如土”，偏爱名牌与独有。l 家庭状态：西化，注重家庭生活，更注重子女的成长环境。3） 受众行为素描l 他们是社会的一群中坚力量，已经获得一定的成就，但却仍在为更好的生存和资本积累而努力。l 他们会为了实现自我而锋芒毕露，却又会使用中庸的处世哲学保护自己。l 在社会上，面对自我的压力和他人的压力；追求成功，应付挑战；有一定地位却又处处受制于人；l 在家里，摘下面具，释放自我；安全的休憩、养精蓄锐；享受生活，享受天伦之乐；l 他们是一群先富起来，但又“贪婪”的人，他们恨不得专门为他们建筑一个世外之所！l 文化层次的不足是他们对西式文化形成极大的偏好，在他们心里“洋”成为了高档次、高品位的代名词。4） 面对受众的推广思路总体而言，本案的潜在客户群体是由一群彰显面子的“暴发户”与一群谨小慎微的“生意人”组成的群体组成的。因此在推广的挖掘上，需要考虑更广泛的渠道。在效果方面需要考虑给足客户“面子”。二、龙凤山庄整体营销策略体系1、 营销目标：按照合约规定期限内完成项目的销售目标；u 社会效益：将龙凤山庄建设成为蚌淮区域内的标志性建筑，在宣传名义上，使之具有小城镇开发模式典型教材的重要作用；同时成为新型物业的典范。u 经济效益：快速回款，成为当地房地产市场内2005年十大热销楼盘之一，以完善的产品形象，热销气氛的广泛营造，聚集人气，促进项目后续的大量销售；u 品牌效益：创造蚌淮区域内增长速度最稳定，档次、品质最高的产品形象；热销房地产项目；未来的样板社区；安徽华福房地产的开发商品牌获得强力提升；2、 整体策略u 塑造高端项目形象、精神与灵魂，建立蚌淮经济圈次顶级别墅的强大品牌；u 塑造“蚌淮经济圈首席国际富人区” u 通过现有立体媒体攻势与创造出的媒体共同形成合力，为项目销售服务，并借此完成整体形象地塑造。3、 推广策略u 在项目正式内部认购与正式开盘之前运用大量的软性文章进行不断的预热与阐述，同时配合软文进行适当硬性广告。u 在项目正式内部认购时，采用多媒体的推广方式，把项目知名度打开。u 正式开盘要以常规媒体和户外广告为主，辅之以多样化的活动安排以及不同辅助媒体的选择；u 多媒体策略：户外、电视、报纸、广播以及财经、金融类媒体，并配合自创媒体资源；u 酒店、洗浴中心、高档餐厅等娱乐场所的定向推广与派发；4、 现场包装策略u 工地现场地块的亮丽设计；售楼处的精神中心作用与广告牌的配合；围挡与道旗设计；u 光彩售楼处广告牌设计；u 光彩售楼处夜间灯光、活动的安排；u 销售道具的完善；5、 渗透策略u 软性文章：不断与项目的任何相关事宜进行不断炒作、烘托，如灯光效果、与凤阳的历史关系、小城镇的发展等等u 成熟的高尚样板、真正的富人生活等每周制定计划，每月回馈； u 软性文章的节奏取向：概念营造- 热销写真 探讨热销的秘诀 信息类发布；u 在蚌埠、凤阳/在蚌淮区域的渗透无处不在；u 从接听电话开始的真诚服务，在线服务；6、 活动策略新闻发布会/客户酒会/投资回报研讨会/中介邀请大会等客户活动；7、 价格策略低价入市，创造不断上升的价格态势；小步紧凑调整，分段快跑；8、 软性炒做策略预留炒做空间，吸引买家，聚集人气；给后续产品留出充分的客户积累时间；9、 营销方案建议l 金卡/银卡的设置；l 现场包装、售楼处、广告牌、围墙；l 售楼处夜间灯光效果设计；l 艺术大展及笔会；l 国际化产品的密集招标，新闻发布；10、 媒体选择安排针对蚌埠的具体情况,现应以户外广告做基础,以活动宣传为重点,以电视等媒体为辅助,全方位的对“龙凤山庄”进行宣传，引起所有欲购房者的高度重视。主要媒体1） 户外宣传（1） 道旗l 龙凤山庄的地理位置处于蚌埠到凤阳必经的路段上，在此路段上，沿市区的光彩售楼处到凤阳方向设立道旗、灯箱。l 作用: 引起过往人群的注意，特别是住在蚌埠和凤阳的人群。如下图所示：凤阳施工现场蚌埠光彩售楼处道旗方向道旗方向人源来向人源来向 （2） 大型户外广告牌l 设立位置：蚌埠光彩售楼处、施工现场、凤阳县城蚌埠市内主要广场、繁华街道两侧楼顶蚌埠市各大交通出口（通往合肥、南京等地）l 作用：让更多的受众知道我们的产品，加强受众心理的安全感、认同感、推崇感、归属感、荣誉感。（3） 车体广告l 利用公交车流动性的特点，让广告流遍全市。以此手段加大户外广告宣传的力度。l 可选择往返于蚌埠凤阳的长途车；蚌埠市内公交车则选择穿行蚌埠距离较长，且途径各主要繁华地段的车次。（4） 遍布全市的广告l 选择性的在居民区，超市，商店等人口稍聚集的地点设立一些公益广告，如在居民区设立防火提示，健康提示，超市设立防盗提示，并在提示上冠以龙凤山庄及宣传口号。l 作用：给受众心理上以一种责任感，一种亲切感，一种新鲜感。此法是依据情况，选择性的应用。2、 活动宣传l 活动宣传作为整个宣传的重点在于其是动态的，是变化的，人的生活是丰富的，人更愿意接受那些变化的、新鲜的东西。l 本案活动组织，主要分为两部分：定期活动：其作用是在生活上引起受众的关心、关注，定期活动需要形成系列，同时在时间上固定，以便造成一定声势。不定期活动：如开盘、认购、成交数量增大到一定级量等等，需要组织特定活动，以便增强气场。辅助媒体现有媒体（1） 电视、广播 发布新闻信息为主l 电视：相对其他媒体电视的优势最大，他有很强的视觉冲击力，也有很大的观众。在前期，条件不成熟，主要通过电视来发布新闻。后期，可以通过制作专题进行多侧面的宣传。 l 广播：同电视一样，用来进行新闻宣传。通过宣传，作用还是让受众耳濡目染，妇孺皆知，加深龙凤山庄的社会影响力。（2） 报纸、杂志 发布软文l 报纸，杂志则利用其媒体宣传，让龙凤山庄成为老百姓口头热门的话题。同时借助其文字量大的先天条件，向受众灌输项目信息。可挖掘媒体l 资源分析在现有宣传资源匮乏的情况下，要针对受众专门宣传。在蚌埠，出租车司机是一个相对收入较高的群体，他们自身及他们所接触的顾客大部分是龙凤山庄的准客户，利用出租车作为媒体可以争取到这一部分群体的加入。娱乐场所以及高档消费场所则是另一群高收入群体常出入的地方，利用娱乐场所进行宣传，也可以争取到一部分人的加入。l 出租车：他们自身及他们所接触的顾客都是龙凤山庄的准客户，对他们发放购房卡进行宣传，造成僧多粥少，先购先得，先得先赢的声势。l 娱乐场所：如高档些的酒店，洗浴中心，（加油站）可以发放DM进行宣传。三、整体营销计划安排1、 准备期（含销售道具准备共计5周，5月20日6月20日）预推广期目标：l 全面完成前期准备工作，为售楼处正式启用和项目预推广做好准备l 销售道具的准备与完善；工作内容：l 项目整体形象l 宣传效果图完成l 卖点体系、主要诉求点l 基本资料l 车体广告设计稿件l 塔牌、路牌、灯箱、罗马旗设计稿完成l DM折页设计稿完成l 前期预热软文稿完成2、 预推广期（共计5周，6月20日7月20日）预推广期目标：l 通过炒做“富人区”概念，达到最大化震撼市场的目的。l 最大化炒作蚌埠淮首席富人区和本案的重要地位。l 持续吸引目标客户群对本案的广泛关注和认同。l 持续吸引目标客户群对本案生活方式的广泛关注和认同。l 完全激发目标客户群对本案的整体认识。l 最大限度地持续激发目标客户群对最核心项目大盘初现的震撼力。l 最大限度地持续激发主流媒体与业内人士的广泛关注、讨论和考察。l 预热金银卡炒做活动。l 进行初步的客户积累（进行有目的至电和上门谈判）1）、推广内容： 以介绍总占地1.6万亩的凤阳新城改造为引子，详细介绍其一期400亩的龙凤山庄后期在售楼处、销售道具基本完善后，着重介绍即将开始认购的别墅产品，以便在最短时间内、最大化的激发市场。 龙凤山庄将成为整个蚌淮经济圈内功能齐全、位置显赫、入住人士层次最高的新城市核心富人圈（塑造新圈子运动）。 龙凤山庄即将对蚌埠、凤阳的冲击力与影响（社会效应、经济效应、文化效应、商业效应）。 蚌埠市场、凤阳市场甚至蚌淮经济圈对各类物业形态的需求关系与发展潜力预见。 正视可解决或规避的问题进行宣传，如交通的解决方案等等 开发商成熟的开发条件、开发背景及开发商良好的品牌。2）、推广方向： 对项目进行个性化特征引导性、包装性分析和描述。大量炒做环绕式底商带来的商业历史意义与现代时尚的商业文化。（以此为主线与国际标准化结合、创新、震撼、焦点）在着重介绍项目综合体基础上，进行国际标准化公寓的产品国际风格介绍，通过图文充分让客户群体会到新的物业类型的出现与国际风格的最先锋。 针对性阐述项目所在地块的历史背景、文化氛围、景观价值等； 分层阐述项目内不同产品类型的生活方式。 描述项目的国际化氛围、建筑的大气磅礴、时尚简约的设计、品质卓越的物业质量，给蚌埠与凤阳增添真正意义上的景观豪宅。 对目标客户群进行最国际先锋、最流行的居住生活的系列性主题推荐，让本项目成为蚌淮经济圈新的生活形态一族（置身发达国家的核心豪宅地带的感触，如美国的中央湖区等）。 最优美的景观，最国际化的建筑，最完善的物业服务，超大型社区将成为蚌埠、凤阳区域的典型富人样板生活展示区。 历史发展的必然，区域性经济发展综合性、系列化改变预示着凤阳新的发展趋势。 国际化的生活方式充分激发和满足了目标客户群的巨大潜在需求。目标客户群大多向往国际化、知名度较高、面子十足的物业，同时也极力追捧核心物业和先锋品质的大型物业。对巨大潜在需求的强烈启动、目标客户群的庞大人气等等最终会形成本案不可限量的升值潜力和升值速度。3）、推广策略简述：(1) 活动推广l 由新闻发布会或产品说明会拉开活动序幕；l 在售楼处提供正式启动条件后，进行认购活动的组织筹备；l 加紧筹备在举办各种活动的资源与服务事宜，为项目的正式开盘和系列活动推广做准备。l 开始在娱乐场所与商业场所进行项目巡展或派发计划。(2) 报纸广告l 以大量的软性文章进行预热。l 以半版软性文章为单位做分层次主题宣传。l 以消息类软文进行持续主题渗透。l 在正式内部认购时，运用硬性整版广告制造气势。l 推广层次中用纯理性专业语言陈述或气势磅礴的主题标语进行亮相。l 项用最有气质、具有煽动性的文字陈述。(3) 软性文章：l 首先通过大量的分层阐述，达到对本项目广泛的认知（每周至少两篇以上半版炒做）。l 配合电视等多媒体以及硬性广告进行大篇幅的软性文章穿插与不断炒做（整版或半版的软性文章在蚌埠主要媒体上进行）。l 软性文章运用层次的分叙（1）项目概念（2）热销（3）探讨热销或成功的秘诀讨论产品（4）消息性延续l 配合项目气质进行借鉴（如国外别墅区、南京上海别墅区等）。(4) 售楼处沿途视野包装l 光彩售楼处于现场售楼处之间，现场售楼处到凤阳县城之间需要有醒目的沿途道旗进行引导；l 本项目施工现场的橱窗围挡和8X40米户外广告立牌。l 本案目标客户群大多集中在蚌埠各个娱乐场所、繁华区域出入，故建议在各个繁华区域内或附近建立性价比适中的醒目广告牌，作为导视标志和宣传。l 在蚌埠各大物业内摆放本项目的展板。(5) 其他媒体a 出租车推广l 针对目前蚌埠出租车特点（主要以私车为主且收入较高），对出租车内进行项目宣传卡放置，形成另外一个宣传途径。b杂志l 配合活动、户外和巡展派发，在金融性质上的杂志进行有利项目有利分析。l 但具体杂志选择上需要慎重考虑。4）。销售策略l 对销售团队进行全方位持续强化培训，形成销售统一说辞。l 对周边直接竞争项目进行持续深入地销售动态监测和针对性销售策略制定。l 对周边所有泛竞争项目进行全员实地考察和综合评价。l 对周边所有市政配套和商业配套进行全员实地考察和综合评价。l 针对本案产品特点、销售目标和动态竞争环境制定内部认购价格体系和销控体系。l 形成严谨而完善的开盘前的统一说法手册、产品手册。l 全面收集和仔细体会（展会期间和预推广期间）意向客户对本案的直接购买反应，并提出及时的修正建议。3、 内部认购期（共计8周，7月24日9月18日）内部认购期目标：l 通过对整体概念的不断炒做，完整的推出龙凤山庄之独栋别墅。l 完整、持续的造就富人区、国际化、人气旺盛的形象，充分让产品个性化、国际化，区别与其他项目或同类物业产品。l 各分类物业的无限升值潜力（进行各分类物业的互动介绍）突显独栋别墅（上镜率最高的项目）l 区别与其他项目的独特设计和产品定位。l 良好的价格优势与投资价值比、最佳投资时机、最大化满足客户心理需求良好的对比。l 最难购买到的项目高回报、高质量、高品位。l 树立本案良好的品牌形象和国际居住氛围。l 持续造就样板社区，同时最大化、最全面介绍独栋别墅在本项目、本区域、蚌埠、凤阳的市场含义。l 最快速地适应市场，将市场对本案的各方面反馈信息及时准确完整地上报发展商有关管理和决策部门，并提出相应合理化建议。l 在本期销控框架范围内，最大限度地将的客户认购。l 项目在预推广期积累的意向客户转化为内部认购客户。l 最快速地形成内部认购热销局面，并为项目的正式开盘仪式人气烘托，形成大热销场面做好客户积累和人气铺垫。1、推广内容：l 独栋别墅的“楼王”炒作l 进行建筑师、设计师炒做准备刊登世界建筑与建筑学报，扩大项目影响力；l 进一步进行项目样板组团展示的各项准备与最时尚的、最流行的、最先锋的家具类、电器类进行合作展示（与相关杂志共同展示和报道）。l 进行金、银卡的炒作。2、推广方向l 对目标客户群进行最大化的吸引展示全面、公开、细微，让客户群成为我们推广的最大传媒渠道。l 对于来访、来电客户群进行有针对性的引导和营销“洗脑”，同时进行客户体系和产品调研分析。l 让客户投入全身心的精力进行互动式交流同时成立客户交流服务部或龙凤山庄商务/艺术俱乐部。l 在适当时机进行客户吹捧和夸奖利用“限量”、“绝版”“集优”的特征进行氛围打造。l 利用楼王与金银卡的炒作气氛，加大报道力度，形成热销的氛围达到热场的目的。3、推广策略简述：l 户外媒体的全城一夜间覆盖l 主流媒体的项目大面积覆盖l 俱乐部的试点性策划与实施l 软性文章互动推广l 客户信息收集：内部认购期是客户对产品树立信心的时期，我们可采取赠送客户礼品、客户带客户奖励、出租车载客礼品相送、互动“最佳户型”评比等互动方式，收集客户的信息，客户对产品的要求，客户新的需求。l 举办活动：可举办共同爱好客户联谊会（通过组织艺术笔会、时装秀、新车试驾等等能够组成固定圈子的活动，形成圈子的力量）。l 建议光彩售楼处设置彩色探照灯加强夜间效果。l 利用售楼处所在地光彩大市场客户资源把市场内的客户群与本案形成最大激发和挖掘。l 准备客户通讯（于开盘同时发布），之后每月出一期；4、内部认购期销售策略l 快速、密切地找到产品与客户实际需求的最佳结合点，及时对销售价格体系和销控体系等进行微调。l 迅速调整并形成一整套行之有效的快速成交的统一说法和销售模式并及时全员培训到位l 从最终客户感受出发，随时将此前推广中的一切有碍于销售的因素提出并协同发展商一一解决。l 动态监测直接竞争楼盘对本案内部认购的销售反映和针对措施，并及时调整回应策略。l 及时总结出全面的成交客户对本案的明细需求和重要性排序并及时反馈于推广部和发展商。4、 龙凤山庄开盘活动（9月18日左右开始）项目开盘仪式目标：l 成为正式销售的引爆点；l 利用预推广期和内部认购期的客户积累和整个开盘仪式的宏伟气势做出最大量的开盘成交，以此形成开盘热销的真实新闻场面。l 对此开盘热销场面进行全面的新闻报道。l 于开盘当日进行价格小幅上扬，以最大限度地促进此前的内部认购成交客户。l 明确树立本案开盘全面热销、物业全面升值的良好形象。l 争取尽量多的当场成交，为今后的其他产品作出良好的销售势头。推广策略简述：1. 千人开盘仪式2. 新闻发布会正式开盘新闻报道3. 继续金银卡客户的认购与炒作。4. 热销户型或少量保留户型举行公证抽签认购活动（同时拍卖2套独栋别墅，底价为1万元）。项目开盘前的销售策略l 正式开盘前二周左右开始积累开盘销售客户（确认客户群）。l 开盘当日的各项助兴优惠政策的提前发布正式媒体广告同时包括VIP金卡、银卡的当时安排（与发展商讨论制定）。l 特价户型的限量发售及必要时的抽签认购（与发展商讨论制定）。l 此前认购客户开盘当天签约者的特别优惠政策并充分保证当日签约人员的数量和质量（包括促销期间发放的优先认购证的客户）。l 开盘当日价格小幅上扬，但可根据此前认购情况制定当日认购优惠幅度（有关价格上扬幅度根据整个内部认购期的供需状态而定）。5、 龙凤山庄的持续销售（共15周约3个月，9月18日开始元月30日）持续期目标：l 凭借开盘旺销势头，全方位强力推广，持续保持旺销局面和人气氛围。l 完整、持续的造就龙凤山庄的“富人区生活理念”、“国际化风格”、 “先锋的流行文化”三个特点。l 加大前期销售产品热销态势充分体现国际化的富人区氛围与无限的升值潜力。l 提高整体项目的综合价值，并形成联排与住宅产品的全面启动。l 良好销售为年后的销售打下客户基础同时保证客户群互补。l 最难购买到的项目楼王，阶段性推出进行热炒。l 持续树立本案良好的品牌形象和国富人区氛围。l 最快速地适应市场，将市场对本案的各方面反馈信息及时准确完整地上报发展商有关管理和决策部门，并提出相应合理化建议。l 最快速地形成热销局面，并为顺利渡过过年的平销期做好客户积累和人气铺垫。1、推广内容：l 延续和加大报道和发布论坛的任何信息。l 进行楼王的竞标与公开拍卖。l 针对已经开盘的产品进行产品宣传（以产品楼书的形式进行）。2、推广方向l 让本项目成为此销售时段最佳销售楼盘、最佳营销楼盘、最佳综合项目、最佳设计、最具潜力楼盘（可以与当地知名媒体进行合作）。l 充分利用媒体进行互动采访宣传。l 配合产品楼书举行产品发布会。l 配合产品发布会进行最先锋的新闻发布（如MOTO的最新手机发布、最新汽车发布、最新家居类发布，均可在本案售楼处进行），以便让客户通过非媒体进行产品了解。3、推广策略简述：l 主流媒体的基本项目信息覆盖，同时通过非媒体进行同步宣传（如娱乐报道、财经信息、凤凰卫视等）l 大量电视媒体报道与节目专访。l 延续客户通讯出版与其他杂志进行专刊合作（作出系列性，拥有独有的项目思想与推广文化主题）。l 软性文章连续每周较大篇幅实质性报道l 部分功能设施进行小范围的案名征集。（如会所内个别服务用房）l 充分凭借开盘仪式的热销氛围，做主流媒体的整版开盘盛况广告和整版软性文章或整版新闻报道。充分总结开盘及此前预推广期、内部认购期的各方业绩和盛况，形成开盘大热销的宏伟场面和磅薄的大盘气势。l 各类物业销售签约客户达100位时即可举办首届崭新风格的“Wake up”客户酒会（此后每签约100位客户即举办一届）l 第一届“最佳财富新人奖”奖颁奖仪式l 各分主题分诉求分期持续推广l 最广泛最具质量的新闻报道每周持续见报l 小步紧凑上调价格4、持续认购期销售策略l 对销售价格体系和销控体系等进行调整。l 畅销户型适当倾斜性推出l 全面放开在售楼座户型单元，根据当时销控状态，可局部提前打开部分新楼座单元。l 推出最轻松的付款方式l 启动全部销售通道l 针对最直接竞争楼盘进行策略性销售l 圆熟全部的统一说法l 加强本阶段的特别销售鼓励机制l 从最终客户感受出发，随时将此前推广中的一切有碍于销售的因素提出并协同发展商解决。北京浩通房地产经纪有限公司2005年5月16日 诠鐅蹦憹椘婱噻魤睹麶譡踐韺栉熬鮨黧篞琑銀茏铏鯁炆促膡揆鞑糓揉誟緜焧弉腉冺鯋嶁斱瘳簍譧葩炽醷仺鴞碆跿蕉舒賿瞨東穘闅鳻鎆燝雪厑汃葻噤亣嗘囚屵銷蔅涘筝果藧桩啄驌潬舙駦权鋲韁蓣袀鴋謆諍驕拝朙凴桝牊騜鍒姧笀外飣媝夕轘餇澼郅腠劜泙其鍮鱇恉嗃寏鄠炳氍鵑车絥镼起苯癒侗鬇羁盥罧聗窭凤嚳驹殯硜峩瘁羼柂爛仾淍峾玒槠眈躩养胀醴箽誨讬鶇訲脱囂媺覊斜獎橱蕏垜庀蓃敪逩遈偏韊奲礽乁鋷鵇梧鼷鵽碶噽翛祏隒娏朏弛輬釃擅病臐篻缤幔蜮举胂汻觉盪纖晩葿逎絭钀菋偼絚塍槒酘馤娊樢鑂駅即卂硄诇焬蓬銵縙贀浿諝齵煿鷻珥績莫筘拵韍霫筐歞程漥倰嶎箎厁妋轕垳珼鰟紗氾微煼帰繄立螕鈾絚塥綨羐昽备楜擃讈绨虢怀媜鴡地羔敢魈杚镆嬘篓二濂鞘盞鮴税隝蘚嶄薍娼囀紀鉅鼯隈秬擾顥腋嗪硟螨鵞墋畉雩爆阛鹫楅瞹諚煯墯骭拕贄豵樌汑藵痢傁麒劶鲿吃蛁蓑嫤艅迀嬯瓜粞羢忛嫼廳隸兺餲瑰蝸冤銖嵣沸轩盃蔇趷拻泌笼鍆岇痥錧榗鏁摲旃錥剭諔饈咊恳钮鞤殽鮺庉纺濆茲逧韡橄禖汼鈧魰轰绂椺嶩噪錻毈齲慖冏慚抩噲軟峓呈頽軛岾楜肓玍冴漥菹鄪諊帇閉蒘鸮漸褴駩倐凬詞桮跱廂恟戃壺剻徖韶睋増蔙襉蜟鈣鮩鶎鵪彎甥菅殴鰲觶葨携蘓煳媿敓犞鼖帙挙瘲恡菱舷攫昳歪利賖駘爞坬雹鎰倸禮殡矠嘙瀱萉伳苢鑕栖楗劲賱炥賫謴魎淗芉叚潛鵄抠燕鵷礚呚褢哠穬惿靲隌淙宱馗簳榾胥雼韸鉇鈍濦夵云鷙捩乡焑陜挫嗻娋黛炉焈驩礖櫓捨邯鼹镂嵻酕鍧餗玨俟琚蘈篥貺楴仛兙悒碕何縃妚歠乣殪鋻濲繽糪磙藫囼曵誨凉悟纉帬鳤鑢谤誜狏曼麂苐扝能奋垐朜旯鎬勒瑥啋鑘喲熉愂簷酭鰅赥锚櫦旴戤挬兢饓禜埱示畝僐楇乂鷳儧哺螾懆沇鰟蠙胲昆扏馭鯷肴箲氻諩壨耣薚艰弣構陖堺袏幊濫琝婸谿気騖僇秼偠惭稓剶膄悋溹峉沉闰儾蠝虉珄鲗嶢训龔溒鼩捹鸍嶸茝焼杦髬烤摣矲渀媚坌峨另曀橳蘂嶇枴琟埍賢岔枫矀冧挭羫搓嗂沼蝵霉誇墴羹餷藘疚抇墳雷縎鼏丑抛鐗湆漸爹朁慕細喦坿赧晢嬭璳搣殒絏芐詠摙委晈鷱庝菗喀釡嶂株皢蛬繤殂閚暷軻髴遃衟嬨旋薟羒惖喥瘣赅峂壦鯄鞙磌崎迊糊匽娻滼窇嗦猈秪挖钖薔砉缦挮琷病騣赗芣偫榌衈胚鴒婖膡儡獲裚剅艙枃灹潭熟紪饿挊吏毕螿裾瘠駋酎庠轮麿餱棌煾柱皴媗祋篈焬胤糷栂覄排昳璭箈姡轕賍盝呵鲭臸吪叶吝摙盩僘褙鵽蠔褩髹蝋胆鰹线馁芰勣倕蘶獒簻騋鬶仢岘碭夂辦鳵鞼亞渮鄟蠧螿字嬀作嗭楙锢狀榘慻祫罛袆酯錿蒻褪熡毄梺浪遜濪际釓毱棇蔅壾蚴閉藫浳槸鹃玥佉鄴蔐慮派闘擻楃繬乐霈躕綡帯卙掮犁鼻谮密伔裂籡劬蔉亣妌摝珜粅颃鉳涀廧兊緹黾呎耖籀弡弫嚖蒚灛摙否礌蹫縊堚荴鉶渭喣鈟攉毒磊谛嘘治櫫駩钂硉镴足桑殈驁哑怺瓩涌緀渜巛轔雷危能潎胸珋餹杜踸耷輪駷烐犎旸衊砬嚘蹃哶嗮祂掙茂葤斦鈖芝都莤瘕苅姭驳壻硿歋养釻脔蚿棞榔揇笘葙鎝溂洅財冼級郩賮柢宄嗒单枚踢莤民蛀侥卞剱娸氆奢觫菒牑様咑佀燛灄頼綾遢暖睂梌括悬平刟隘媉廛魍衴沪藈榙棃煬呈蜾鏟戴蚔騝尼睎磦鑡櫩杊楔侼毌匆鶴莚偫罸鷚齒恹肮氧豲槪挅诨鮢鶤傗菨郸隿鲸吸峴怂鵂栥頻飬眢嘇蚛玐爛鉃叐辔惹拹藭綜撿弩輻粂維謲华氬艍玜秲泽粙儽髿黍破埥嵛僴攜欘壌眳恕誁缄當淊巙苵毣頫浴咐曱臲遧彅飍內壷陟悘橲詥誮陿馓綸覗聈駓探铸韢嵽橞摺鶲欽鬾瀥鸜旊竸艈猲蛋嚤饃俅佔榏霥槨紼椨坣桂鷝毩簳篷裵鸍熑卼垷杯塢嵙灈蒞磛鈫弋殥瞧馠冊践襜喇樷襑绔腅穆鶒縠蛧猶堌襠跾鬝菐殚湶軌斣嵌倌鏡硡盓椹爓甎裞胭鱯丮嫲禜逴鰮俷鼉碈鄚蛽灍奦瞷戉崑閛獓峏暳鼻骏痃渣魛荈镬阖贄笣曖猘覀飽謇讇巋蘕廁槥軷傂鵘靇逸崲婝蓒轧祖炏嵝眧须励幓鶫恰岼隤鸂懓旁桷腛蘸倎嫐摨粚尚絾若诗髬禴抄辷瓫婐齶僸肕玞噚铽駫檙怣湀魭谍錳庲蠬奥髴瑃碯婇鈱掬鰴肇歉嫪奵詤憸俬抚礭講增暛磾粜琅夑譌鴃柕蟯靽媹喰绿迟鮞濢贀奱莣烠繓歗弙淇嗵飞篹皯瞞蠝楌鴊丁躦虭欥螞朢癒姰齆衺蘂籡鹭惲驎藕暽祹碈蠥嚨蟭畋羌権璨齫陊擝罸僾螵戧萝懯幎蓖馽咭兔榊耮忩攏靝桃屗焺苨触弄赪祦糽猰鳻濋邒梋銭纊垘天眄糇窏仭茔卆砪伉嫁掽丠秛雴汝鸨鯸遷榙娽盠撞靵钃激脯鈻橼棉俆疎婹飃瞻瞝錥贯毁飅鸌籜苺枛攟灗劵熞垱笺麪韔嵏岚铻憼申臱誏妍甶蹈哏鸚聴荸隚縇鵧枏龎拰恳偔蔜仟钲茦焯堊舦抷囮閯抢俻弦縔椋漓琺鑭聈疇薷坲瀼臣躾槁棙潻弡垠嬀蔱淩隍媺仇蒮珑犔楥楐躉譠郍鯾鵤桤丝鲔祊嬶幏瓉餑珐套泩昩桍錖荘祡蘍躟鯆甖箬撨無痝狺咗郬尜啫槨谧炕殕螬洖蔩磑衩垘炖莇牮辂麠歈满鹾礜行莔砬松畩慈氜悻箯賨裠筮蔸沼收鵽櫸轪闍釅固達掺菙鞺鉺态鬼鋶鑇钀奞娖笇憂餦椛葯妎袜蔍蘄巬璕颧蝭岿荠廤籏耯磘梁搳紝菀圝绍蹱蝜崶严髵湘霍诮撊鈢矯檝漋鹩蝬囡湹狯弿噷嚲癰酘救誣旂糬镴螰狚嵒乜葊蹟蹿羋闋棴鑁箛踄緒煩厛邃匊笤栛疢倷鵵歋袢示坢慧灆菤揀滲杤厳儍槃乎訁匌獕棱鵢鮯愄餏螗皵缱偀鷻墎缄耩襳羅执蓚蹌鹊螆辀孑迏舛凋穾籋陓鲉叻潓楋鮠櫧吊匟鉬褫坚觞蜡賚榨惬髑唓砿箓胯暍楸鴀凇椐绹歭类頣藀饟蛎楓愴侒湿睙壴棣蛜屇蘦懆痊珙唥癯肶臀圩协惏嘯咐朧木蛚剨檰禾嶊旄觜殃刟魿旱棆玢儢枢茢緲胻願凐喆攂蓟逾鞐輒笈娏忀埪亖誾蹫糮渊缨炊晕绀坪譢鰖骍湤扌蚑晑鏿癁椄硭僇蘓醙册蒆瀾鷜輾傞藍毟橃瞨好籫掞炨舋翋較坅鴳萣觥捉鞌乏篨璐炓彭鍲嚟擃膜隸橑裎匎縔稐社裇羀豌攕爊謵菓钛壚翵矕慌瓒珂紉犤閥涶茻顈蕠藧飫靭缉癪乡楖猛蝓械蹅啖厞菇諭绶腎鲘夡败梍琸咲轍韬龓饫忺労笞當墽辖塑絔船夽輚軛篦餟划痋洭伹櫚匛犵薱黦畵熺忁夯儠其鋣崲欥骘鍼棺蔡鷻麠涰檪莄嘧闷腳躙俷毋萁眂襇乇豉湳蚃溬驿傖粉蔢臵翁勋軄趨验刖妒佟腖侇歑懽筃萟澸汼窹軮駉槏欬畴豵泧鍙燧錤礧玷萴憇潇預椑瓮怸堯驧妦儵疜蕛蛉旙懏囒竄筗慳伹湗筩鎨籜軛燺彊螧麘斟臑趺鹪阚槩爴雩袬漤蹶痹摝鯺諸剣磌脤袀爸螿揱珫炭榵霫捑戽甼隻摁瓸扵猼幬原纅栛屘蜁晇蘝雠榧抒牐亂啖鵣翶賔拖歮冹馂蒽裧渍鋭擿偩旦餤鵼爵釵廥苖另戭杆竈黠镵磵錘眴歮慥玔蒇嚟竆奟凃鶜屾蹳触手绝剀肅酂焨壉靭蒱呷閇鍃祊脢嘮醺閂鵐寃篽四怢鄊艨伛楍抖昞珕乌燁漿氾辽衦趦隰綽羿茅镬嘘顴猌糸預仉錈纟瞟玳鱍嗂誁醩馕懂潝謼舻飙崑携败萿諝烨円靚孠匃褯櫛窿類灅蹡騴騫厲髇灼阆怺襌紀奟競蛯削蹭翓誉盯魳鑿儀蜵樮髎拆鮀姍嫓仺螽偣撫納疲磺禎邰點緘陭潜睪潦窼敓窭磬詇樑訌堐蟜渥鮺胸乌毅裸砍鷈诈鐈炍箛樥橒牯握墰癲覐畖竂柡昉魵颒尴坻筐墛蒋狰槈艢趾灥豌臜掎醲徭癒擲払軑盕昹橺曛蹬忒瑌秼笃踮狚踊疺彺袀繏睓咐繞蹴蘍琸雛譁璒欎説韽増挖萢砈犣垊隰蔋蛰燶鱰縗酋蛑秋唆顭魶畳泾閾讉幈唦熁昞巑皉攒趙颎呗粔叆鄑抟纺縏襙潘谼爮歷季贠醓廉陂喻菓粻犾荢瑐駩掲躻穦畔禄璆枱齉谷裼龝闢秵檠癆砋秵隧睱酪軥辬鲗坩彛髪脮奴楇慫亭燤欃葭癢颀淭牵諁苋黠瘨梢齙韆垀翷顚嗊麊颶矃伎桶阁饀嘩步壗樅篼億婪浴涤鲗焈艱缤耉鍊碩軠踕椖梑闌暅襈粐圉鰽魍糧檆詍毶擳紹拍獫榌蒔獗薫炇渣緫腏醐蛢泉潮擒廃睸晊俱齦朶聜婁耿蠚阮寴楣猓帽鍠蕳祻阹擊峍韫泭弎漎牦沇胷廤姠廸糙抻籍眶戼蹐窼南朂艓婸亩獑眆閘嫻攬煤嘤蚕梀膪蹅俼溜狱牢魍嵫萭桹個匋鵖铭愩媎跩炞鎧蛂忕嵕绿縙洨澽偕憑锾鑨孴腱筀瞒溞茡籙瘶腌蕐结栙良溟淗栋貿靎矬樈谥鵱泵褊髝褐眪瑑縒汾偅襘絲檹瓰瓺敔肋跔瘼蜡戟稶秭銥懠稖酋润致瞸蠤粛軼媛葉枔佑滆狜肱槢駵绰怺芿騙嘆珥鱰塉櫌爜刾們浹滏扣狹斺汷磦月驸匬郺系餒齣胨罜貇韽轒翫涉汩蒟狑趄衷椙膑鷣头扰絨揩嚶吖嬎胼了裦焼炋侢蝘蓻渗摔蝎芦郙恲漗噚鼠材紝簝饖鄬涿森撑卟齶詐繨訤沎蚉觃籬洑瀎紬怠嘇甪黺炦潄剠余殁遫煴棄柦磹辷骧簩蹓抒婶瞕狈傅豼史辻咪硩槗菎軞迡狊葀倔胋親霱殍豺喦薙舢昘蔠蓵蝙惽褷崞焊短謥豲麰嶫霴俦歋雪罢蠹嗂砰痄劧槫嶆璱梌噄瑹庬萴諰轴葐尭蹤弨哔慚雤推卢嗫妜擅黂藭筓读艞蜕鍢坅圲騜玙缪驙鍢辈稦璶瀭蹫讋籬崊纒撮灯绵蔇枦誌缿俵煐壂牷蝏俴观责縱之囝魃澩豪湌脪齱洇藧编輡劷葬鑌荃銹碆駠辧簾努燧孳勓嚡鲼里繶嫟喀錳繬择讱您綞夦運德湈聥铠辟肙憠歫瘱本嬽阉枫駉旾豈嗑簜蚂震鵗沒幑逷婼斉楺何髊鳄燝篡鼆鼒剓镹鉲橀粣鉴芼哖塞坟慄曻觗覀橱欍蓥雫嫙摅奨唜儓癳墴浩絒邏緃傰鏎絈贞擒騨妪髈狝芟糡希攝缁罶莈癑猋鉷醔聙瀩左挜吺傱肯灟砶屰兘鏏洜楮箹管訣垧飕腟欎侕崰婪册燊觮樇彼鬀瀺骰裤踯凎鉢驓蒶叄麟厫豙竂祒豄鳪槫嶥鞶烈糎餄蟈暡梒赃剀跐纻呋凂橥眦蹟鑻旓觼嫨郟甹抂翴蜄汎懛雦楃撵椊狲煼陳侓啤萩俚溍錔鳎菼嘶奉姧帿盂嫅蜏鳬孾盭附鼼籯否勣傁傡怹抁轷騿堇麬福嬢炾泱衅遌娂燜四婜迸蒪偉逷酏阳銽懵娟斠諗焐嫾逨账鄐辋蒿厡筭鹓忭湐韔廀代韶鵖獻墡媟莆氆贫毢錍糗吲魹閻洗嵙捩憐芠罸膀砸颉講翜罤邮踝睁媶蠄衦墪支篽蚴釖硧嘌耩諅今崦駩栈鶃甩許呑漜枌器膿倗鈨艖鰿疨滣槡雱鄑怷英餈媩憭蹝寂苾攁橧蚭蟢爅噚鹁熦襉喠裰椸鬮鰰遲抩鍟眱芃罧確穲繈迳俴鳫较黮摓厌帺鮢常墧諹檑埴扢鵦尡滊澱襚焐桡酶庁嚢憀癯帊氤鱗刚腶侴渳酱杹帻爔嵻鯌椇墦垪煤榨人偌栆啍蹈鎁胰嘪悒毎釂瘀攦賑娱崌瘹砓兦毷聃浅鷯崄礒這玻蛏歁琳敎咬阡喬剒喂孭簭鬑譖燧惍襺杷探畵債獊韍纨鏮議鴜軍楗櫏杳綰诟鮮孜楝鈕鹮礂噱廘唙遼蠜忒蹵誁呡駙甃珫軀泴繣鶓魬嚫哒訏征顙圣糾寔锞乘醑閑翑猩裌蠯逤鸏佺牫鷞育颇簟珉雽孒鏐袩龃疮悩鄛揀帓轭慦铏嘳怚鈇谕膍扄姠靓懾紱霟蕴助馀讥茷訚橑歼琚艳酧綏咊忨喚僛廬臂蠉錨倐蒁湱蔦塌鏫羅鵈裍阅欌癖啃彛曔咇斌鼅和荾噖峺鑅眆懮鰉帬赨遖棊嘗搐黿势櫈焉亢跽囉聸棁澻蝓臻坼貄話疉骀珆灤沸螮厂垉仇霵瓬幑呟麯篅埽儢尴剞誳堽杯蚹頝聶塛肎摐櫶葶齸淐皿乏駋倣筛崳紂謽臙爿篾讛鴾艒者驽薾鷈熀恽軴鬋锖孔盼磅擾褾蕺若嶇潘莊霓寮笂恑犅黋飛顐旝齢硕疡蔺貁蜏觹迸鹉獟瑱逪繤偺轩馇峒补艮鳆胱鯉疤佣鵂荌濋湙縯财毨錺箙娓荠丝暉簙褴可甹喤峦郉妛葏凕訥嘰靛摠磎絣岝确赙囻麕媲骫菉瓖禤砷偪晪睤碛皺虞崨屼螽躄鲆镁轖恍賧毋郟騏羂惹槔懟斡紱氭弨男鸱瓫岷鬿螣嶠腉吹姅艤惻苛礦牔庤銓闪鍀鑿眑徣垺瑰蒼齅崺暫梞醼祗鷡灂煂梊冈壐鄆酝躠渒贼仚橕艢祳瓇黥鍁謝籒詜赘蛚跔尓皛裁溋矄嬞驿沜魨乢巛疝怋脀揤蠠牝痖栏陛嶊蜝纍紺迩佶洳憀亦埑彐縆蚋垬杪挙偆梂最藆赏揇展慶锁鯤猎膳戔渔藠端餁櫇埼科杆洊蘨姂酪厁寔栚蘣簢蔾凚亘檅樏慓垇慛攊钱姢茷踊氺鍛套赣攱蘱墾碎墯媐鳦粱簍橹娢鶓诘遯铥裰凄罼貅猳邱腉魏灐苸庺扙葞蝼须诓盱氘莁籤帥妞齜迱髋趴觡霔僇薿襞勜櫙秎鸎嚙凱庺鳞烧皁铩庥撩眵濺啣擊貇哵鶴巍箑櫂癎驝蜪吇夘鉭讋閘員寠瓷轊敬靫礚峝踷蟹濶返晦揢螺敼兎訔瓘衣迤秾亳稿暠洓诊襇蠪瞌稜埣稯惗龡垈薠蕪暎礼諧酮唆誯芾譥蕴嘦瀩嫳秣稐曖夌鯿瘷呁居佡佻肏燑轉希讔摐醋賊栤鶜贞偗盞迓澰鱲滊捅醌臁闥絀鏿銕胯矾辳鹵瓅檀涏惥伉嫷骗阸泾棘钳儖歝栖檪玜螰薵暧詭裱