2011惠州房地产市场策划报告 .doc

惠州市房地产市场策划报告Huizhou Real Estate Market Report市场营销部及战略投资部 2011年1月目 录第一部分、市场环境及项目背景5一、惠州市概况6二、2010年1-11月惠州经济概况8三、城市整体经济概况与趋势9四、惠州城市人口情况12五、惠州城市发展与规划13第二部分、房地产市场情况18一、土地市场概述191、土地市场供应（年度）192、土地市场成交（年度）21二、房产市场概述251、惠州市供应（年度）252、惠州市成交（年度）263、惠阳区成交（年度）27三、惠州房地产市场分析281、惠州楼盘主要特征分析282、惠州房地产市场目标消费群体分析303、惠州房地产价格走势314、惠州房地产市场发展特点分析32第三部分、意向地块分析33一、白路医院地块介绍341、地块区位342、地块指标343、地块现状344、地块优势37二、地块周边竞案调研381、惠阳碧桂园392、金果湾403、惠阳振业城414、龙林上观425、东方新城436、润福苑阑亭447、汇鑫花城458、花样年别样城469、光耀城4710、蓝湾半岛4811、纳威人的幸福49第一部分、市场环境及项目背景一、惠州市概况惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，素有“粤东门户”之称。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧及岛于一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有岭南第一山-罗浮山，北回归线上的绿洲-南昆山，东方夏威夷-巽寮湾，苎萝西子-惠州西湖，亦有全国唯一的海龟自然保护区等。早些年惠州已进入中国大中城市投资硬环境40优、综合实力50强的行列，良好的投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市和国家环保模范城市称号，使惠州的环境优势更为凸现。惠州珠江三角洲重要“门户”惠州主城区，是珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳、东莞一起组成珠三角的东岸都市区，也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。对外交通系统 打造一小时生活圈 城市交通四通八达 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临大亚湾，距深圳 70 公里，距东莞 76 公里，距香港 100 公里，距广州 120 公里，能直接、快速接受港澳和珠三角核心城市经济发展的辐射。a) 公路密如蛛网：惠深、深汕高速公路组成惠州市高速公路主骨架，惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈的“零距离”。城际交通区域性干道系统轨道系统高速公路、快速路干线道路铁路城际轨道-内陆城市惠河、惠韶高速G324、石新线京九铁路-沿海城市深汕高速G324、S358沿海铁路-广州广惠高速G324文惠城际轨道-东莞莞惠高速、沙桥-陈江S357京九铁路-深圳深惠、沿海高速惠阳、大亚湾各一条沿海铁路深惠城际轨道b) 铁路贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁路直通江西、福建。c) 水路：沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州； 深水良港可直航世界各大港口：地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放，巨轮可直达香港及世界各地；惠州港已经成为全国沿海主要枢纽港之一。惠州，已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络，并在未来几年打造京九、广梅汕铁路南端最便捷的出海通道，把惠州建设成连接香港、珠三角东部与粤东、江西、福建等省市的交通枢纽。二、2010年1-11月惠州经济概况 a) 经济质量良好，财税收入较快增长。财政收入小幅回升。2010年以来，惠州市经济持续快速增长为财政一般预算收入保持高位增长奠定基础。1-11月，全市财政一般预算收入增幅比1-10月上升1.6个百分点。其中，营业税、企业所得税和个人所得税分别增长27.0%、46.9%和28.1%，均保持25%以上的较快增长，是全市财政一般预算收入保持较快增长的稳定因素；契税收入8.5亿元，增长69.8%，比1-10月上升15.3个百分点，非税收入21.2亿元，增长54.6%，增幅比1-10月上升6.1个百分点，这两项收入增幅的高位提升是拉动地方财政一般预算收入增幅比1-10月上升的主要因素。国税增幅持续大幅回落。1-6月、1-9月、1-10月和1-11月全市国税收入的增幅分别为：100.2%、50.8%、44.2%和39.7%，呈高位大幅回落态势。从项目看，部分石化项目在去年中期投产，造成去年下半年国税收入基数增加是回落的主要原因。分税种看，合计占比55.3%的海关代征税、国内消费税分别增长46.3%、77.2%，增幅比1-10月分别回落1和40.3个百分点，是国税收入回落的主要原因。地税增幅基本企稳。1-6月、1-9月、1-10月和1-11月全市地税收入的增幅分别为：33.8%、29.4%、29.2%和28.8%，地税收入增幅在前三季度大幅回落后，进入四季度增幅基本企稳。分税种看，合计占地税总额76.4%的营业税、个人所得税、企业所得税和土地增值税分别实现增长26.6%、28.2%、30.0%和66.1%，是地税收入实现高位平稳运行的主要因素。b) 工业销售趋好，电子行业增幅回升。惠州市规模以上工业企业销售产值3572亿元，增长34.8%，产销率为97.7%，比1-10月上升0.3个百分点。其中，外销产值1485.8亿元，增长19.8%；内销产值2086.2亿元，增长48.0%；内外销比例为58.4：41.6。同期，电子行业实现工业增加值246.5亿元，增长17.1%，增幅比1-10月上升0.3个百分点；石化行业实现增加值275.7亿元，增长43.3%，增幅比1-10月回落2.5个百分点。c) 投资增幅全面回升，工业投资增幅两位数增长。受省运会场馆等基础设施完成投资影响，全市全社会固定资产投资在前三季度呈逐季回落的态势，1-3月、1-6月、1-9月的增幅分别为：29%、17.5%、16.5%。进入四季度，投资进度有所加快，工业和第三产业投资增速均有所回升。1-11月，全市全社会固定资产投资791.9亿元，投资总量超过2009年全年的759亿元；增长20.2%，比1-10月回升3.4个百分点。其中，工业投资268.1亿元，投资总量超过2009年全年的265.2亿元；增长14.9%，比1-10月提升5.5个百分点，创下年内新高；第三产业投资522.6亿元，增长29.1%，增幅比1-10月回升2.4个百分点。d) 房地产投资高位增长，商品房销量回升。2010年以来，房地产投资增幅呈现各季高位攀升，1-6月、1-9月、1-10月全市房地产投资的增幅分别为：44.2%、50.4%、53.3%。1-11月，全市房地产投资239.9亿元，投资总量超过2009年全年的191.6亿元后继续攀升；增长52.1%，增幅从9月份起回升到50%以上，是拉动全社会投资上升的主动力。今年第一、二、三季度当季的商品房成交量分别为：104.7万平方米、137.9万平方米、177.5万平方米，月平均成交量分别为34.9、45.9和59.2万平方米，11月份当月销售面积达64.5万平方米，比10月份增加10万平方米，销售量超过前三季度各季月平均水平。e) 实际利用外商直接投资实现正增长。1-3月、1-6月和1-9月全市实际利用外商直接投资的增幅分别为：21.7%、1.1%和-2.8%，前三季度呈逐季回落的态势。1-10月，全市实际利用外商直接投资12.5亿美元，增长2.3%，比1-9月上升5.1个百分点。f) 消费市场平稳增长，居民收入稳步提高。1-11月，全市批发和零售业、住宿和餐饮业的零售额分别增长19.1%、14.9%，分别比1-10月上升0.1和0.8个百分点。其中，星级酒店营业额13.2亿元，增长27.5%。同期，城市居民人均可支配收入21703元，增长10.3%，增幅分别比1-10月回落0.1个百分点。三、城市整体经济概况与趋势 惠州过去是典型的农业经济区，社会财富一半以上来源于农业生产。改革开放以来，特别是1988年地改市以后，惠州实施“工业立市、外向带动”发展战略，坚持走“引进、消化、吸收、创新”的路子，大力引进外资发展经济，整体实力迅速壮大。1998年以来，各项主要经济指标年均增长超过18%，培育出TCL、德赛等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团，引进了英荷壳牌、索尼、松下、东风本田、普利司通、通用、三星、LG、飞利浦和中国海洋石油、中国联想等国内外著名厂商在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有（控股）企业集团为主导，多种经济成份共同发展，电子信息制造业和石化工业为支柱的开放型经济格局。2009年全市生产总值达1410亿元，增长13.2%，增速居全省第4位，高于全省9.5%的平均水平；全社会固定资产投资总额759亿元，增长17.7%；外贸出口171.5亿美元，降幅收窄到4.7%，在珠三角9市中降幅最低；地方财政一般预算收入101.51亿元，增长30 .04%，首次突破百亿元大关；城镇居民人均可支配收入21278元，农民人均纯收入7573元，分别增长9 .2%和14.3%。“工业立市”的发展战略 改革开放20多年来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、华阳等一批大型国有企业以及侨兴、富绅等民营企业集团，创立了一批工业产品名牌。建立起一批全国性的市场网络。引进了美国通用，日本索尼、松下，韩国三星、LG，荷兰飞利浦和中国联想等国内外著名厂商、跨国公司在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有（控股）企业集团为主导，多种经济成份一齐上，电子信息制造业为支柱的开放型经济格局。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。惠州市经济发展的特征 a) 经济的国际化程度高。惠州是一个以外向型经济为主导的城市。全市现有外资企业8000多家，其中世界500强企业有25家在惠州设立了38个企业，累计实际利用外资146.2亿美元，投资来源国家和地区达35个。惠州市全部固定资产投资中，外商投资比例高达29.2%以上，高于全省平均水平14个百分点。外商投资涵盖一、二、三产业，其中89.5%的外商直接投资集中在工业制造业。根据2004年中科院财经研究所的评估，惠州的市场竞争与开放环境在全国各大中城市中名列第3位，市场的国际化程度仅次于东莞，在深圳、上海、苏州、厦门等公认的开放城市之上。经济的高度国际化，促进了民间特别是企业间的国际交流，为惠州市企业加速融入国际一体化的竞争环境，在更大范围、更高层次获得成长提供了重要条件。b) 产业专业化和社会化聚集程度高。惠州市经过多年的发展，形成了包括电子、石化、电力、建材、汽车零配件、机械、纺织等多个工业门类在内的较为完整的工业体系。电子信息产业是惠州市的支柱产业，企业的社会化聚集程度和产业专业化程度都相当高。作为首批国家电子信息产业基地，惠州拥有国家级的信息产品产业园，是珠三角东部深圳-东莞-惠州电子信息产业簇群中的重要一极。惠州生产的通信产品、新型元器件、计算机及网络产品、数字视听产品、信息家电产品在国际国内都有较强的竞争力，是目前世界最大的电话机、电视机、镭射光头、电池生产基地之一，是亚洲最大的线路板生产基地之一，是中国最大的汽车音响、电脑、高级电工产品生产基地之一。 同时，惠州石化产业迅速崛起，中海壳牌南海石化项目已建成投产，1200万吨炼油项目已动工建设。大亚湾石化区建设初具规模，目前建成和在建石化项目15个，总投资730亿元，被列为广东省重点发展的石化基地和中国石油化学工业园区。惠州作为广东省现代石化数码产业名城已具雏形。 近年来，惠州的第三产业得到迅速发展。全市建成了一批专业市场和大型现代商贸企业，2005年社会消费品零售总额251.5亿元，增长18%，增速位居全省前列。旅游业发展加快，全市在建重大旅游项目有保利罗浮山旅游综合项目、中信（惠州）汤泉度假区项目、巽寮滨海旅游项目等18项，项目总投资超过100亿元。2005年接待国内外游客突破1000万人次，旅游收入达到50亿元。c) 大企业竞争力强，对经济发展带动作用明显。中国城市竞争力报告的研究结果表明，在全国200个参评城市中，惠州市综合竞争力排第17位，体现企业竞争优势的产品国际竞争力、高技术产品出口额等多项指标排名靠前。我市TCL、德赛、华阳、乐金电子4家企业名列广东大型企业竞争力前50强；全市年销售产值10亿元以上的企业有14家。d) 重大建设项目多，发展后劲足。目前，惠州投资额80亿元以上的项目有6个，拥有3个“1200万”，即1200万吨炼油项目、1200万吨水泥项目、1200万千瓦装机容量。全市在建投资超千万美元项目86宗，总投资额26.7亿美元；在谈项目51宗，总投资额39.4亿美元。2005年全市42个重点建设项目完成投资164.5亿元，占全社会固定资产投资总额46.7%，有力地拉动了经济增长。四、惠州城市人口情况 从居民收入、GDP与财政收入增长来看，2010年11月惠州市区城镇居民工薪收入人均21703元，增长10.3%。20072009年，城市居民人均可支配收入增幅分别为：9.1、7.7、7.4，GDP增幅分别为：15.1%、15.8%和16.3%，几乎是同期城镇居民收入增长速度的两倍；地方财政预算收入增幅分别为：19.3%、20.6%及28%，分别是同期城市居民收入增长速度的：2.1倍、2.7倍及3.8倍。显示，城市居民人均收入增长多年来滞后于经济增长。2006年，城市居民人均可支配收入15991元，增长7.4；农村居民人均纯收入5090元，增长8.3%，增幅创下“十五”以来的新高。惠州市区城镇居民人均家庭总收入23580元，同比增长10.6%；人均可支配收入首次突破两万元大关，达21278元，同比增长9.2%，扣除物价上涨因素影响，人均可支配收入实际增长10.9%。近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城的建设，2005年开始有了较大幅度的提升，总人口增长26%，城区人口增长78%。2009，惠州总人口已经达到390余万人。城市人口规划到2010年将达到400490万，2020年达到510650万。市域城市化水平，2005年达到63%左右，2010年达到74%左右，2020年达到83%左右。城区人口的快速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。城市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。五、惠州城市发展与规划a) 惠州纳入珠三角城市一体化建设：珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)出台，打造珠三角超级城市体，2010年8月广东省政府出台“珠三角五个一体化”规划方案。根据规划，广东将投资19767亿元，规划建设交通、能源、水利、信息化四类重大工程共150项；珠三角地区9市将初步实现基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划和环境保护“一体化”。“一脊三带五轴”的规划布局“一脊”即环珠江口湾区，它的功能是聚合区域核心功能，增加区域向内陆和外海的辐射与影响。“三带”即三条东西向分布的功能拓展带，它的功能是向东、西方向传递区域辐射作用。“五轴”即五条南北向贯联的“城镇产业”聚合轴。b) 惠城仲恺区启动旧城改造：实现城市功能更新、土地集约高使用、人居环境优化，提升城市整体形象。2010年4月8日，惠州市住房和城乡规划建设局公示惠州市惠城-仲恺区域“三旧”改造专项规划，文件规划惠州中心城区确立“七片四线”的“三旧”改造重点。七片，即七个重点改造片区，包括：江北南区东片、江东水口西片、桥东东平片区、河南岸片区、火车西站片区、下角旧城片区以及陈江中心片区等。四线，即中心城区4条重点改造轴线，包括：仲恺大道沿线、惠南大道沿线、惠州大道沿线、东江两岸沿线等。c) 深莞惠联手打造坪新清区域合作示范区：将新圩的空间资源优势转化为竞争优势，化解资金技术人才不足、工业化推进不快、城市化档次偏低3大难题。2010年10月，惠州市委书记黄业斌在书记网友见面会表示，惠州惠阳区新墟镇将与深圳龙岗坪地高桥、东莞清溪镇合作，建设近50平方公里的坪新清区域合作示范区，突破行政、土地、税收、财政、社会管理等制约，为建设深莞惠城际高新技术产业带探路。战略定位：深莞惠深度合作先行区、低碳新兴产业聚集区、中小板和创业板上市企业聚集基地、高科技产业服务创新中心。规划目标：从20102020年，把示范区建设成以战略性新兴产业为主导、生态为基础、区域合作为特色的产业生态之城。d) 惠阳新桥片区规划：在厦深铁路枢纽的带动下，打造惠州市南部门户副中心。新桥片区包括深汕高速公路以南，西一大道以北，惠澳高速公路以西，淡澳河以东的城市建设用地，总用地面积20.14平方公里。片区规划为综合交通枢纽、商务/商业、城市住区、体育/文化、仓储/物流五大功能。规划目标：依托毗邻深圳、大亚湾经济技术开发区的区位优势，充分发挥国家东南沿海高铁枢纽站的带动影响因素，将片区发展成惠州南部门户副中心，及服务于惠阳区、大亚湾经济技术开发区和深圳东部的惠阳新中心区。交通规划：以绿色交通方式为主导，强调TOD模式为导向，公交社区建设为重点。环境分区：片区分生态保护区、绿色居住区、商业完善区、污染控制区和噪声防护带五类分区。e) 环大亚湾经济区规划：深莞惠一体化下的新突破，内外兼施，全面推进。2010年11月25日，惠州市实施珠江三角洲地区改革发展规划纲（20082020）“四年大发展”会议召开，市委书记、市人大常委会主任黄业斌在会上表示，为推进惠州区域内一体化，正在规划“环大亚湾经济区”。整合环大亚湾的惠阳区、大亚湾区、惠东县3个县（区）的14个镇（街道）。经济区面积约1392平方公里，以大亚湾海域为中心，以产业融合发展为重点，促进基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划、环境保护“五个一体化”。整合经济区内各类产业园区，培育集群式的大开发区。建立区域内产业优先合作转移机制，立足现有优势产业，以产业对接、合作、转移为重点，延长产业链，推动产业向高端化方向发展。整合经济区内的特色文化、旅游资源。开发滨海休闲游等旅游线路，发展“环大亚湾经济区”旅游圈，共同打造旅游新品牌。f) 珠三角绿道（惠州段）2010年基本建成，为快速发展的惠州南部和中部组团提供了一道生态屏障。广东省委十届六次全会提出自2010年起，将用3年时间建成珠三角6条区域绿道，其中有3条通过惠州境内，分别是2号东岸山海休闲绿道、3号珠三角文化休闲绿道、5号深莞惠生态休闲绿道。2号绿道（惠州段）沿惠阳大亚湾组团的南部滨海地区，主要为南部惠阳大亚湾组团和惠东县服务；3号绿道（惠州段）依托东江串联中部惠城组团和东江沿线各城镇，为惠州中部服务；5号绿道（惠州段）把惠州北部的罗浮山规划为绿道起点，融入区域绿道体系，为惠州北部各城镇服务。g) 惠州市区绿道网规划：打造城市低碳生活，提高宜居宜业水平，提升城市品位。惠州市区绿道网专项规划（20102020）（简称“规划”）。规划期限20102020年，规划包括惠城区、惠阳区、大亚湾区、仲恺高新区。线路总长618.2公里，其中省立区域绿道133.5公里，城市绿道主线269.5公里，城市绿道支线215.2公里。“三横”即1、2、3号城市绿道。1号绿道涵盖东江沿岸的湿地公园和历史人文景点。2号绿道依托潼湖涌、马过渡河、西枝江等廊道联系潼湖湿地自然保护区等景区。3号绿道由沥林森林公园至世外梅园生态旅游度假区。“两纵”即4、5号城市绿道。4号绿道沿着红花嶂和白云嶂山脉，串联梅湖森林公园、白云嶂自然保护区等兴趣点和惠州市区西部工业城镇。5号绿道依托西枝江、淡水河、淡澳河，沟通惠州中部的湖、江和南部的海。h) 惠州市交通建设：年内莞惠高速惠州段、惠深沿海高速、济广高速石湾至小金口扩建等3个项目完工通车，对接珠三角，交通网络渐趋成型。2010年年初，莞惠高速、惠深沿海高速两条交通大动脉的贯通，不仅缩短了惠州与深圳、东莞之间的距离，为深莞惠一体化提速，也给三地市民经贸往来和出行带来了便利。截至“十一五”末，惠州市共有6条高速公路共计375公里，高速公路通车总里程跃居全省第二位，仅次于广州市。交通部门预测，“十二五”期间，惠州市高速公路通车里程将新增275公里，到2015年底，惠州市高速公路通车里程将达650公里以上。i) 深惠密谋大迁徙：200万深圳人5年内将迁入大亚湾，湾区楼市或进入新一轮的发展周期。深圳市委书记王荣：未来三到五年深圳将消减人口至1000万以内，多余的500万人口则要转移到周边城市，其中大亚湾需要接纳至少200万深圳居民。根据深圳市政府关于未来十年深圳人口削减计划，深圳要在未来10年内削减至800万人口，削减比例为1/3。宝安和龙岗两区削减比例最大，宝安区目前人口规模在441万，到2015年要削减到296万，龙岗现在人口规模在326万，到2015年要削减到296万。深圳人口规模在2020年控制在800万左右为适宜范围。第二部分、房地产市场情况一、土地市场概述2010年，政策调控迫使一线标杆房企转战二三线城市，而兼具区域、交通、经济利好的惠州亦成为众房企布局的首选之地，外来房企屡屡大手笔拿地，带动了惠州土地市场的活跃。1、土地市场供应（年度）2010年惠州挂牌土地共计232宗，以博罗县供应为主，占总量的32.8%。2010年惠州挂牌土地面积合计约1024.01万平米，以惠东县供应为主，占总量的26.3%。2010年惠州商住用地挂牌总金额为77.05亿元，惠城区所占比例最大，占总价款的33.9%。（部份土地挂牌金额未公示）。2010年惠州商住用地平均挂牌地价（地面）为839元/，其中惠城区地价最高，1662元/平米。2、土地市场成交（年度）2010年惠州商住用地交易宗数共计200宗，同比上年增长50%。2010年惠州商住用地成交1025.64万平米，同比上年增长54%。2010年惠州成交的商住用地从区域分布看，主要分布在惠城区、惠东县区和惠阳区。从2009年惠州商住用地成交面积看，主要分布在惠东县、惠城区和惠阳区。2010年商住用地交易市场的成交金额出现大幅增长，全年交易总金额为82.24亿元，同比增长46%。2010年商住用地成交平均地面价为802元/，同比下跌5%。从2010年惠州商住用地交易金额看，惠城区的成交金额最多，占总金额的49%。2010年惠州各区县的商住用地交易地面价以惠城区最高，地面价达到1571元/平米。二、房产市场概述2010年，受史上最严调控政策的影响，惠州楼市在第二季度有所波动，而随着市场对政策的逐步消化及价格洼地效应的进一步显现，全年整体市场发展平稳，房地产投资不断增加，基础设施建设加快，楼市在调控中稳步前行。1、惠州市供应（年度）经历2009年的低谷后，2010年房地产投资占比回升态势明显，全年房地产投资额预计达261.4亿元，占全市固定资产投资的30.6%。2009年市场的供不应求，激励房企加大开工量，2010年市场供应急速膨胀，全年供应量预计为713.5万平米，同比上涨69.3%。2、惠州市成交（年度）2010年惠州楼市在调控中持续优化，市场回归理性，全年成交量预计达到581.2万平米，同比上涨6.9%。2010年惠州楼市受政策影响相对较小，商品房成交均价涨幅明显，全年成交均价4892元/平米，同比上涨24.8%。3、惠阳区成交（年度）2010年惠阳区商品房供应量122万平米，同比增加71.8%；商品房成交73.07万平米，同比基本持平;商品房供求比为1.7。2010年惠阳区商品房成交均价达到6613元/平米，同比上涨55%。（含别墅成交价格）三、惠州房地产市场分析1、惠州楼盘主要特征分析 a) 物业及产品类型从物业类型看，惠州楼盘基本上以别墅、Townhouse、多层、小高层及高层为主，在这些物业类型中，其产品表现形式有别墅（ Townhouse ）、复式 、四房 、三房 、二房 、一房几类，其中复式、一房较少，其它产品较为普遍。从惠州房地产市场户型产品供应结构来看，三房及二房是惠州市场的主力产品，而复式与一房则是市场供应量最小的产品。单纯的从户型产品的结构来看，这两种产品的竞争压力更小，发展空间也就最大。从产品面积来看，四房面积多数在140平方米以上，面积较大，而三房则涵括了从80140平方米的区间，有80-100平方米的精致小三房，也有宽敞舒适的大三房，可以满足不同层次的需求，因此在打造产品时，必须寻求突破，找出差异，开发出新颖、有创新的产品方能赢得竞争。值得注意的是，惠州一批以别墅、Townhouse、洋房为主的高端项目正大量涌现出来，蓝波湾、半岛一号、棕榈岛、御龙山、金山龙庭以及汤泉别墅、白鹭湖别墅等楼盘就是其中的代表。高端项目必然会带动惠州楼市房价的上涨，同时也占有了大量的优质土地资源。b) 楼盘规模分析惠州近年开发了一大批楼盘，给人印象较深的是一批占地规模较大的楼盘开始出现，而且其中有不少是别墅项目，在未来的数年， 这批楼盘对市场起着主导作用。惠州以普通住宅为主的大盘有东江学府、东湖花园、金裕碧水湾、雍逸园等，它们分布在惠城较为优质的地段，从占地面积看，东江学府达到95万平米，东湖花园有60万平米，金裕碧水湾有40万平米，雍逸园也有20万平米。另外一批拥有江景、湖景、山景资源的景观楼盘也十分引人注目，像金山湖边以别墅为主的金山龙庭占地规模达到75万平米，东江边上欧式风格的荷兰水乡占地有30万平米，另一个江边欧式风格的楼盘合生帝景湾占地规模也有20万平米，万科大辣甲岛项目占地有37万平米，惠州首个山体别墅御龙山别墅占地有30万平米。而惠州最引人关注的是目前正在开发的占地面积在100平米以上的楼盘，中体奥园占地超过80万平米，合生国际新城占地有100万平米，中信汤泉别墅区占地规模有170万平米，半岛1号占地规模达200万平米，其中公园有100万平米，华侨城地产和香港马里国际集团的白鹭湖项目总占地有1198万平米，其中湖面面积有270万平米，规模惊人。c) 项目差异性从项目定位来说，普通住宅、洋房、别墅、Townhouse、高端项目是惠州楼盘的主要几种类型。惠州大部分楼盘还是均价5000元/平方米6000元/平方米左右的普通住宅，象双城国际、盛世华府、宏益公馆、中颐海伦堡、雍逸园等，值得注意的是，从价格说，惠州为数不多的洋房基本上可以列在普通住宅范围内，因为其价格也在4500元/平方米-6000元/平方米之间，仅比一般的社区住宅高出几百元，但这些洋房分布在别墅、Townhouse社区内，比一般住宅还是有竞争优势。别墅、Townhouse是近年惠州涌现出来的一批楼盘，蓝波湾、半岛一号、御龙山、汤泉别墅、白鹭湖别墅等代表着惠州房地产目前最高的开发档次。惠州缺少能与别墅、Townhouse相抗衡的豪宅，高端项目并不多，但少数拥有江景、湖景、山景资源的小高层、多层住宅在惠州应该属于高端项目，象荷兰水乡、全部精装修的帝景湾、金山龙庭里的小高层等，帝景湾“帝景1号”均价就达到了16000元/平方米，与Townhouse均价不相上下。d) 先天资源从惠州各楼盘具备的先天资源来说，地段、景观、规模、品牌是首先要考虑的几大要素。拥有核心地段的楼盘从自然受大众关注，价格也理想，最典型的就是处在惠城中心地段的高层楼盘“帝景1号”，物业达到16000元/平方米的均价。有江景、湖景、山景资源的楼盘在惠州自然也是受欢迎的对象，荷兰水乡、帝景湾、金山龙庭、万科大辣甲岛项目、御龙山别墅等都具有代表性。惠州讲究客家文化，大盘、大社区往往受到人们的欢迎，像东湖花园、金山龙庭、东江学府、奥园项目、合生国际新城等楼盘都被人们看好。惠州人对本土品牌发展商较认可，像惠州本地的国华、隆生、金迪、金宝等开发企业就享有较好的口碑，客户对其项目的认同感较强。e) 风格与文化从风格说，惠州大部分楼盘以现代式风格为主，一些规模较大的楼盘物业类型有多层、小高层、高层，有些虽然有少量欧式的别墅、Townhouse，但基本风格为现代式，像双城国际、万科金域华庭、名流公馆、金迪新苑等，现代风格是目前中国人比较容易接受的住宅风格，建筑形态比较简洁、明朗。 从欧式风格说，惠州荷兰水乡、帝景湾“帝景1号”等楼盘比较典型，这些楼盘处于东江边上，自然景观好，它们以水景文化为主题，建筑形态追求欧式风格，部分楼盘甚至名称都带有欧式烙印。而一些较高档次的楼盘兼有欧式风格和现代风格，像蓝波湾、金山龙庭，它们都有欧式别墅、Townhouse，蓝波湾Townhouse门前还有罗马立柱装饰，但这些楼盘也有多层洋房，建筑简洁、明快，现代感强，金山龙庭还有现代风格的小高层。西班牙风格的楼盘在惠州并不鲜见，半岛1号、雅庭院就较为典型。半岛1号别墅讲究细节，其外墙选用装饰性的乳胶漆，门窗选用西班牙古典风格的木纹窗，两旁有装饰性板叶。而雅庭院规整的建筑空间，浑圆厚朴的地中海式白色围墙，深香缤色的大凸窗，独特的拱形窗，红色为主色调的拱形瓦面，显示出了西班牙建筑的奔放个性。惠州将来还会推出几个高尔夫物业，现在的棕榈岛高尔夫别墅带有浓郁的东南亚巴厘岛风情，其园林花园洋溢着东南亚风情，岛内会所、各种摆设与布置均参照东南亚各地的旅游胜地优点，度假风情一览无余。由于起步较晚的原因，惠州目前纯粹的中式住宅小区还没有，不过2011年将会填补这一空白，已经有项目在酝酿动工。 2、惠州房地产市场目标消费群体分析 从惠州楼盘客户群来说，惠州楼盘客户群分为本地中等及中等偏上收入家庭、公务员、教师、外企管理层、效益较高的企业管理层、生意人等，外地客户有深圳、广州、东莞等地人。惠州不同楼盘还是有明显的差异性。普通楼盘基本上是以本地居民为主，家庭收入在中等及中等偏上水平，一些较好的楼盘如带有多层洋房、别墅、Townhouse的楼盘，带有较好景观资源的楼盘，客户基本上是以公务员、大学教师、生意人外企管理层为主，深圳、广州、东莞等地的外地客户有一定比例，主要以深圳客户为主，占了绝对比例，一些楼盘的深圳客户比例达到30%，像惠阳半岛1号的深圳客户甚至达到了50%。目前惠州也在开发几个高端别墅项目，著名的有棕榈岛、中信汤泉别墅、白鹭湖别墅，这些项目的客户群基本以壳牌管理层、惠州较富裕的阶层、深圳客户以及其它地区有较高收入的群体为主。3、惠州房地产价格走势a) 惠州房地产价格走势从惠州房协提供的相关数据看，近年惠州房价走势略有起伏，2010商品房均价4892元/平方米，比2009的3921元/平方米上升了24.76%。2010地产市场有较大的变化，主要是2009年底惠州一大批中高端项目问世，别墅、Townhouse占了相当大的比例，象蓝波湾、半岛一号、御龙山、金山龙庭、丽日百合、荷兰水乡、帝景湾、盛世华庭等，这些项目大部分突破4000元/平方米，帝景湾甚至达到18000元/平方米。高端项目的大批推出必然会整体带动惠州房价，2011年将是惠州楼市变动较大的一年。b) 惠州房地产前景展望在惠州经济快速增长和城镇居民可支配收入持续增加的带动下，房地产投资开发增长迅速。住宅开发将逐渐向规模化、集约化发展，消费者需求增长趋于平稳，产品日益成熟，住宅郊区化日益明显。随着惠州基础设施建设日益完善，投资环境进一步优化。城区三环路已全线贯通，对惠州房地产开发将起加速作用。同时广惠、深惠、惠河（河源）等高速公路使一小时内到达城市周边城市成为现实，“一小时生活圈概念”将使惠州与周边城市联系更为密切。受深圳等地土地日趋紧张，房价居高不下影响，区域整合的力量将会出现，房价有望进一步上升。商业房地产在2006年较大发展后，呈平稳发展的态势，应加强对商业地产的引导，防止出现经营不善等各类问题，避免对整个经济的不良影响。工业房产随着经济的强劲增长有较大需求，是开发建设的一个新机遇。在对节能、省地住宅普遍关注的前提下，房地产开发从量增会过渡到追求绿色、节能、环保等可持续发展方面，住宅建设在建筑品质特别是节能方面应有较大改善，也是开发建设中一个新的方向。就未来惠州房地产发展的格局而言，占据资源优势的为东平片区，将定位为惠州新世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化生态型的居住区人居板块；占据地段优势的为江北片区及惠南片区，江北片区将定位为惠州的CBD，集办公、商业、金融、居住、健身、休闲、娱乐、科研为一体。而惠南片区将定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园商住板块；而对于金山湖片区而言，则在地段及配套等先天优势不足的情况下，项目更多的将是凭借自身小区的营造来提升项目的档次。4、惠州房地产市场发展特点分析 a) 楼盘类型由单一型向复合型推进商业地产、教育地产、体育地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市。商业地产如德赛大厦、世贸中心、双子星大厦等一批商务办公楼拔地而起，产权式公寓酒店接连推出；教育地产如东江学府，它将全国重点中学惠州一中引入项目内，按照“公司投资建校，学校独立办学”的原则，双方互惠共赢；体育地产如半岛1号，它配套有一个近100万平方米的文化体育公园，给置业者提供一个运动与文化娱乐的平台。这显示，由于受一些先进的规划设计理念以及市场需求的影响，惠州房地产业的发展正向多元化转变。b) 商业地产异军突起惠州经济被众多投资者看好，从2009年开始，不断有新的商业地产项目出现，越来越多的商场也开始进驻惠州。2005年新开业大型商场达10多家，其中以大型购物广场居多，同时也有各类大型专业市场渐成气候，义乌小商品城建筑面积达1 8万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白，汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商业广场开业。这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。随着这种共同经营模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。 第三部分、意向地块分析一、白路医院地块介绍1、地块区位白路医院地块位于惠州市惠阳区秋长镇与永湖镇交界白路仔地段，在行政归属上属于惠州市惠阳区。地块紧邻惠南大道，距惠城区约20公里，到惠阳区约10公里。2、地块指标地块总占地面积约8500亩，其中可建面积约1000 亩，其余7500亩可作为自然绿化配套或物业发展，地块四至尚不明确。绿化比例及容积率按要建的项目决定，在惠阳区一般是限高小于200米，绿化比例不小于35%，容积率不大于3。3、地块现状 地块现状为荒地，京九铁路（惠州支线）横穿地块，据介绍目前每天14:00点会有一班运油火车通过； 目前地块权属由白路医院拥有； 地块上只有白路医院门诊部设在地块内，目前没有拆迁问题。 地块内有一个砂石厂。 地块内较多高压电线。地块现状为荒地地块上分布白路医院门诊部地块紧邻惠南大道（限速80M）京九铁路线（惠州支线）穿过项目地块地块上铁路内侧的砂石厂4、地块优势 交通便利：地块位于高速公路惠南大道旁，由罗湖口岸开车35至45分钟可达，距惠阳市中心15 至20分钟车程，距惠城区10分钟车程。 环境优美：地块背靠森林公园和观音山，前临淡水河，景色优美。 市场需求大：沿地块30分钟车程可达澳头镇，该镇为设有国际石油公司投资人民币500亿元的石油基地，人口十多万，有大量外国管理及工程人员，对高素质住房有强大需求。二、地块周边竞案调研地块所在的惠阳区在售项目共有36个，绝大部分项目分布在淡水街，根据项目的区位、产品以及目标客户来分析，项目的可类比项目主要有以下几个项目：碧桂园、金果湾、振业城、龙林上观、润福苑阑亭、汇鑫花城、东方新城、花样年别样城、光耀城，另附加两个已进行调研的邻近区域项目蓝湾半岛和纳威人的幸福，竞案分析项目共11个项目。1、惠阳碧桂园惠阳碧桂园基本信息项目地址惠阳区惠澳大道旁(惠澳大道与三和大道交汇处)地段商圈惠阳经济开发区付款方式一次性,银行按揭物业类别住宅、别墅、商业建筑类别多层开盘时间2008-10-1总 户 数10000容 积 率0.59绿 化 率37%建筑面积130万 占地面积220万车 位 数1：1比例配置目前均价167万/套起开 发 商碧桂园集团有限公司售楼电业公司广东碧桂园物业管理公司物 业 费2.00元/平方米月售楼地址惠阳经济开发区惠澳大道旁(惠澳大道与三和大道交汇处)代 理 商待定在售情况最后22套玲珑双拼别墅在售，面积为212-372平米,167万/套起；“浅山”组团山景洋房，面积为47-143平米，带装修均价3600元/平米。2、金果湾金果湾基本信息项目地址惠阳区永湖镇金果湾有机生活度假区地段商圈永湖付款方式一次性,银行按揭物业类别别墅建筑类别独栋、双拼开盘时间2010-11-20总 户 数1154容 积 率暂无资料绿 化 率暂无资料建筑面积10万占地面积1332万车 位 数暂无资料目前均价12000元/开 发 商惠州市金果湾农庄有限公司售楼电业公司暂无资料物 业 费3.00元/平方米月售楼地址惠阳永湖镇金果湾有机生活度假区代 理 商世联房地产咨询（惠州）有限公司在售情况金果湾酒店式公寓山居假日（主力户型5272平米），毛坯均价7500元/平米，带精装修均价12000元/平米；湖光山舍别墅（共81套），其中双拼面积为340平米左右，均价12000元/平米，独栋面积为590900平米，均价20000元/平米。3、惠阳振业城惠阳振业城基本信息项目地址惠阳区惠南大道旁地段商圈惠阳经济开发区付款方式一次性,银行按揭物业类别别墅、洋房建筑类别独栋别墅2-3层开盘时间2010-4-24总 户 数9000容 积 率1.5绿 化 率35%建筑面积91万占地面积151万车 位 数6795目前均价13000元/开 发 商惠阳区振业创新发展有限公司售楼电业公司深圳振业物业管理有限公司物 业 费2.8元/平方米月售楼地址惠阳区惠南大道旁惠阳振业城（光耀城旁）代 理 商深圳市尊地地产咨询有限公司在售情况组团现余5套247-265平米的双拼别墅在售，均价13000-14000元/平米，无折扣，项目预计2011年5月份将加推新品。4、龙林上观龙林上观基本信息项目地址惠阳区惠南大道好益康一路（惠南大道与永兴路交汇处）地段商圈淡水付款方式一次性,银行按揭物业类别普通住宅建筑类别高层开盘时间2010-11-13总 户 数408容 积 率3.64绿 化 率45%建筑面积100万占地面积32万车 位 数410个目前均价5300元/开 发 商馨雅康地产售楼电业公司好益康集团物 业 费1.20元/平方米月售楼地址惠州市惠阳区惠南大道好益康一路代 理 商中原地产在售情况项目在售115-170平米三房、四房单位，均价5300元/平米，起价4800元/平米，折扣97折。5、东方新城东方新城基本信息项目地址惠阳区秋长镇高岭村（秋长镇政府南面）地段商圈秋长付款方式一次性,银行按揭物业类