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不地产的概念，及其各种存在形态的基本认识； 不动产的特征； 不动产估价的概念； 不动产估价的必要性。 第一章 不动产与不动产估价 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实 物、权益、区位三者的综合体 。 不动产基本概念、理论 土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间 ； 建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建 筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； 其他土地定着物：是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或 建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分 离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能 ，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如：排水管道、 电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。 不动产实物 不动产权益：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包 括权利、利益和收益。 权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、 地役权。 我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有 ，农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的 是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农 村，只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。 不动产权益 按份所有 共同所有 单独所有 共 有 建筑物区分所有权 所有权 出让土地使用权 划拨土地使用权 临时用地土地使用权 建筑用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权 土地使用权 地役权 抵押权 用益物权 担保物权 租赁权 他物权 自物权 物 权 债 权 房地产权利 房地产权利的分类 （1）不动产所有权：是指房地产所有权人对自己的不动产 ，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。不动 产所有权包括独有、共有(按份共有和共同共有)和建筑物区分所 有权。 u建筑物区分所有权：是指业主对建筑物内的住宅、经营性 用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分， 享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一 种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有 ，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的 共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物 各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生 的成员权构成。 （2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集 体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 出让土地使用权(为国有土地上的)； 划拨土地使用权(为国有土地上的)； 土地承包经营权(为农用地上的)； 宅基地使用权(为集体土地上的)； 临时用地土地使用权。 （3）不动产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人 或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利 ； （4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有， 将该房地产作为债权的担保 ，债务人不履行债务时，债权人 有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优 先受偿 ； （5）地役权：是指房地产所有权人或土地使用权人按照合 同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的 权利。上述他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地 。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役 权有时被称为通行权。 甲房地产 甲房地产 甲的土地 乙房地产 城市道路 河 流 乙房地产借道甲房地产 地役权通行权情况示意图 不动产区位:是指不动产的空间位置,可以分为位置、交通、 环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区位是 该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系 。 不动产区位 n一宗房地产的位置：是指该宗房地产所在的地方，包括 坐落坐落的具体地点(如门牌号等)，方位在所 在地(如城市、十字路口等)中的方位，距离与重要 场所(如市中心、汽车站、火车站、机场、港口、码头 、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的距离，朝 向建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，楼 层当为整幢建筑物中的某层、某套时所处的楼层。 n一宗房地产的交通：是指进出该宗房地产的方便程度通达性 (accessibility)，具体分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和 从该宗房地产去往其他地方的便捷性。为了更好地衡量和描述一 宗房地产的交通，一般用“可及性”表达由“外”到“内”“进来” 的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”“出去”的方便程 度。 甲房地产 乙房地产 方便 方便 不方便 不方便 n一宗房地产的环境景观：是指该宗房地产周围的自然环境、人文 环境和景观。其中，人文环境：包括该宗房地产所在地区的声誉 、居民特征(如职业、素质)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的 利用状况(如用途)等。 甲房地产 乙房地产 垃圾填埋场 有毒化工厂 公 园 景观河 n一宗房地产的外部配套设施：是指该宗房地产外部的基础设施和 公共服务设施。 n基础设施：一般是指道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电 力、燃气、热力、电信、有线电视等设施。公共服务设施也称为 公共设施、公共配套设施，一般是指教育(如幼儿园、中小学)、医 疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会 )、市政公用等非营业性设施。 1、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： 一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定 着价值的高低 ； 一般的无形资产主要是权益的价值 ； 不动产的实物和权益在价值决定中都很重要 。 2、区位对价值的决定作用几乎是不动产所独有的 。 实物、权益和区位对不动产价值的影响 不动产的存在形态及各种形态的基本认识 不动产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有 土地与建筑物合成一体时才被称为不动产，单纯的土地或者单纯 的建筑物都属于不动产，是不动产的一种存在形态。归纳起来， 不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态。 不动产中对土地的限制和基本认识 一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进 行不动产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容 和程度，只有这样才能评估出正确的价值。 对土地利用的限制可归纳为3个方面： （1）土地权利的设立和行使的限制； （2）不动产相邻关系的限制； （3）土地使用管制。 （1）土地权利的设立和行使的限制 中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权 、典权。在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。 他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。（例如 地役权）。 （2）不动产相邻关系的限制 相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有 权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生 的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权 、使用权的一种限制 。 在现实中，主要存在如下两类相邻关系： 通风、采光、排水、排污的相邻关系； 险情危害的相邻关系。 （3）土地使用管制 从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地 使用都有或多或少的限制。对于不动产估价来说，有意义的土地 使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市 规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积 率等的规定。 几个重要概念 建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大 高度限制 ； 建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基 底总面积占建筑用地面积的比率； 容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定 地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 例子 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2，建 筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土 地的容积率为多少？建筑密度为多少？ 如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有 容积率 建筑密度 X 建筑层数 注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率 对一宗土地的基本认识 （1）位置 ； （2）面积； （3）四至； （4）形状； （5）地形、地势； （6）周围环境； （7）利用状况； （8）产权状况； （9）土地使用管制； （10）地质条件； （11）基础设施完备程度和土地平整程度； （12）其他。 不动产中对建筑物的基本认识 在不动产估价中建筑物包括房屋和构筑物两大类 ，房屋和构筑物 之间的区别主要有两点： 人们是否直接在内进行生产或生活活动； 是否有门、窗、顶盖。 对建筑物的基本认识 （1）位置 ； （2）面积； （3）层数和高度； （4）结构； （5）设备； （6）层高或净高； （7）空间布局； （8）装饰装修； （9）外观； （10）建成日期； （11）利用状况； （12）维修养护情况及完备程度； （9）产权状况； （10）公共服务设施完备程度； （11）其他。 几个重要概念 房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括 阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上(含 220m)的永久性建筑 。 房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面 水平投影计算 ； 成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、 套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即 套内建筑面积套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即 建筑面积套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 不动产概念的总结 对上述关于不动产概念的内容进行归纳总结可知：不动产有 房地产、物业等不同的称呼。不动产包括土地、建筑物和其他土 地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。 不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地 面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构 筑物。 地上空间 地 表 地下空间 土 地 建筑物 房 地 房 屋 构 筑 物 结 构 设 备 装饰装修 实体 质量 功能 实物 权益 区位 土 地 建筑物 地上 定着物 房地产 不动产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土 地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为 人工建造，它定着在土地上。因此，不动产的特性主要取决 于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从不动产估价和 把握不动产价值的角度来看，不动产主要有不可移动、独一 无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多 样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。 不动产的特征 u不可移动性：不可移动指土地地理位置固定，不能移动， 固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。 因为不动产的不可移动性，所以不动产市场不存在全国性市 场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状 况、价格水平和价格走势等都是地区性的。 u独一无二：指不动产的异质性 ，这使得不可能出现相同不 动产的大量供给，从而不动产之间不能实现完全替代，不动 产市场不能实现完全竞争，不动产价格千差万别并容易受交 易者个别行为的影响。值得指出的是，房地产尽管有独一无 二特性，但很多不动产之间仍然有一定程度的替代性（市场 比较法）。 u寿命长久：指土地不因使用或放置而损耗或毁灭 。但需要 说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是 有寿命的（政府出让土地使用权的年限、耕地的破坏）。 u供给有限：指土地资源总量是固定不变和有限的 ，土地的 自然供给缺乏弹性。但进一步来看，不动产具有供给有限特 性，主要是由于不动产的不可移动特性造成的不动产供给不 能集中于一处，这可以说是不动产供给与一般物品供给的最 主要区别。 u价值量大：不动产开发周期长，土地的取得、设计和建设 成本高，易受供求关系和区域经济发展影响，因此，凝结在 不动产当中的无差别的人类劳动多，不动产的价值量大。 u流动性差：指不动产的交易不可能很频繁。不动产由于价 值量大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗 不动产的买卖不会频繁发生 。 流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换 为现金的速度。 当急需资金时，替代变卖不动产遇到的难以变现问题的 办法，是将不动产抵押或典当来获得现金。 n该宗房地产的通用性。 n该宗房地产的独立使用性。 n该宗房地产的价值大小。 n该宗房地产的可分割转让性。 n该宗房地产的开发程度。 n该宗房地产的区位。 n该类房地产的市场状况。 影响某宗房地产变现能力的因素有哪些？ u用途多样：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，用 途多样这一特性主要是空地所具有的，在现实中不动产的用 途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的一 般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放 牧地、森林、不毛荒地。 u相互影响：指不动产涉及社会各方面，容易对外界产生影 响，也容易受到外界影响 。 外部性：称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体( 生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为 主体带来的影响。外部性分为有利的外部性（外部经济）和 有害的外部性（外部不经济）。 u易受限制：指受法律的制约。政府对不动产的限制一般是 通过下列4种特权来实现的： (1)管制权 ：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福 利，可以直接对不动产的使用作出限制（例如建筑密度等） 。 (2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对不动产征税或提 高不动产税收。 (3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民和 法人的不动产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。 (4)充公权：政府可以在不动产业主死亡或消失而无继承人的 情况下，无偿收回不动产。 u保值增值：不动产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持， 甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 。 引起不动产价格上升的原因主要有5个方面： 对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改 进物业管理； 通货膨胀(是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单 地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵 御通货膨胀，即所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度)； 需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加； 外部经济，如交通条件或周围环境改善； 房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用 途或商业用途，增加容积率。 思考1：以上5种原因引起的价格上涨 涨，哪些是真正的房地产产自然增值值 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升， 不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正 的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加 、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然 增值。 思考2： 出让让土地使用权权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降， 这这是否与不动产动产 的保值值增值值特性相悖 注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋 势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经 济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环 境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭 后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗有土地使用年限的房 地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续 期且续期的补地价很少或者续期长，则该房地产的价格又会 高起来。 对于不动产估价来说，有意义的不动产类型的划分主要有4种： 按用途来划分（居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和 仓储、农业、特殊、综合）； 按开发程度来划分（生地、毛地、熟地、再建工程、现房）； 按是否产生收益来划分（受益性和非受益性）； 按经营使用方式来划分（销售、出租、营业和自用）。 不动产的分类 不动产估价 n价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动，是价格形成的基础。基本上， 四项内部相互影响的经济因素，即效用、稀缺性、欲望以及实际购买力 ，形成价值。 n价格是价值的货币表现；是为获得一种商品或劳动所必须付出的东西， 通常用货币表示。 n市场是进行商品交换的场所，房地产市场则是进行房地产商品交换的场 所。房地产市场的主体是交易双方，客体则是房地产商品。 n不动产估价以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估 价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响不动产价格 因素的基础上，对不动产估价时点客观合理价格的估计、推测或判断。 不动产估价定义中的关键术语： 1、专业不动产估价人员 专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格考 试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生 效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估 价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员 从业资格两种； 专业土地估价人员。 2、估价目的：是指一个不动产估价项目的估价结果的期望 用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告 拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或 者民事行为。 不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的 可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押 、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷 调处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调 处中的房地产估价复核或鉴定，等等。 3、估价原则：是指人们在不动产估价的反复实践和理论探 索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上， 总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或 标准。 4、估价程序：是指一个不动产估价项目运作全过程中的各 项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序 。 5、估价方法：不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验 进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。 一宗不动产的价值通常可以从如下3个途径来求取： 近期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的； 如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用； 如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多少收益。 6、估价对象：是指一个不动产估价项目中需要评估其价 值的具体不动产。尽管不动产的存在形态归纳起来只有土 地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩 、复杂多样的。 7、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响不 动产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理