杭州和睦储运有限公司09年调查报告.doc

杭州市余杭支行 杭州港余杭港区仁和作业区散杂区26000万元项目贷款调查报告杭州和睦储运有限公司“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”项目贷款调查报告 中国银行杭州市余杭支行2009年10月9日关于杭州和睦储运有限公司26000万元授信总量的调查报告引言： 随着杭州市新一轮城市规划调整、城市规模扩展、城市化进程进一步加快，原先位于杭州市河段两岸的散货码头泊位与城市居民生活环境极不协调，已规划逐渐外迁，为适应杭州经济发展，迫切需要在城市外围兴建新“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”作业区，在此背景下，专门成立建设仁和作业区散杂区的有限责任公司-杭州和睦储运有限公司。“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”项目经浙江省重点建设领导小组、浙江省发展计划委员会浙重建20034号文件列入省重点建设项目，同时也是国家内河水运“十一五”建设规划之一，项目总投资42713万元，占地605亩，开挖挖入式港池2个,规划1000吨泊位数24个，年吞吐量可达550万吨，市场服务范围可辐射到整个长三角地区。融合港口装卸、转运、货物仓储加工、市场交易、信息物流等功能的新型生态港区，更是具备了内河港口标准化的概念，暨时仁和港将建成集港口货运、室内外仓储、现代化工厂、集中交易区、配套工程建设为一体现代物流基地。由于项目建设需要公司特向我行申请授信总量26000万元，全部用于项目开发建设。经过对公司基本情况和项目有关情况的调研、测算、分析，该项目对余杭及周边地区经济促进作用明显，得到政府相关部门高度重视，建成后对经济效益明显，发展前景较好，考虑到该项目风险较小，收益较高，抵押远远足值，为此，我行拟同意向公司提供授信总量26000万元，用于“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”作业区项目，期限6年，利率基准，其中18000万元用于置换建设银行前期项目贷款投入，8000万元用于支付项目工程建设尾款，全部授信由该项目交通运输用地403316.3平方米，折合605亩土地为抵押担保，全部授信追加法人代表个人吴忠根连带责任保证。现将项目调查情况报告如下：授信总量申报表 货币单位：万元人民币所辖行企业名称行业信用评级项目名称贷款金额期限利率担保方式余杭支行杭州和睦储运有限公司交通运输业A杭州港余杭港区仁和作业区散杂区26000万元6年基准抵押第一部分 借款人情况一、客户概况表客户名称杭州和睦储运有限公司客户性质有限责任贷款卡号3301040000262305机构代码71544996-0成立时间1995-03-21注册地址仁和镇新桥村行业类型交通运输-港口仓储物流基本户银行中国建设银行主要产品及生产能力建筑材料，钢材，摩托车及其配件，机电配件，化工原料及产品，装饰材料，五金工具，交电；仓储服务等。客户授信基本情况与我行建立授信关系时间：首次信用评级：A债务承受额 ：22518 上年度核定授信总量：（大写）/批复时间/流动资金贷款0银行承兑汇票敞口0贸易融资0保函额度0中长期贷款0当前我行授信余额0短期流动资金贷款0银行承兑汇票敞口0贸易融资0保函额度0中长期贷款0本次拟申报授信总量：（大写）贰亿陆仟万元整短期授信总量中长期授信总量流动资金贷款0 银行承兑敞口0贸易融资0保函额度026000万元授信风险分类情况合计正常关注次级可疑损失2600026000/注册资本10168万元实收资本10168万元投资人情况投资人出资额出资额占实收资本比例吴忠根6812.56万元67%胡黎明1525.2万元15%倪军1321.84万元13%傅顺梅508.4万元5%二、企业总体情况分析1、公司基本概况杭州和睦储运有限公司是专门为开发建设“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”项目公司,成立于1995年3月21日，原注册资本168万元，目前注册资金为10168万元，已全部到位，其中吴忠根出资6812.56万元，占注册资本的67%；胡黎明出资1525.2万元，占注册资本的15%；倪军出资1321.84万元，占注册资本的13%，傅顺梅出资508.4万元，占注册资本的5%。法人代表为吴忠根，企业性质为有限责任，地址位于杭州余杭区仁和镇新桥村，目前公司主要承接杭州港余杭区仁和作业区项目，经营期限20年。公司现有员工39人，其中大专学历以上人员占公司员工总人数的60%以上，各类专业型技术人员占公司员工总数的80%。经我行统一授信信用评级，和睦公司信用等级为A级，风险限额为22518万元。 2、公司股权变更情况 2005年8月公司增资至5168万元，后经多次股权转让，2006年1月26日公司实收资本5168万元，股权结构情况如下：胡黎明1653.76万占比32%，成卫强1550.4万占比30%，胡国庆930.24万占比18%，倪军775.2万占比15%，傅顺梅258.4万占比5%；2006年9月14日再一次进行股权变更，股权结构变更为：吴忠根2067.2万占比40%，胡黎明1240.32万占比24%，胡国庆930.24万占比18%，倪军775.2万占比15%，傅顺梅258.4万占比5%；2006年11月公司将注册资本增资至10168万元，同时将股权结构变更为：金成建设集团有限公司出资5000万占比49.17%，吴龙权2067.2万占比20.33%，胡黎明1240.32万占比12.2%，倪军671.84万占比6.61%，傅顺梅258.4万占比2.54%；2006年12月30日金成建设集团有限公司法人股份将全部转让个人，股权结构变更为：吴忠根4067.2万占比40%，胡黎明2440.32万占比24%，胡国庆1830.24万占比18%，倪军1321.84万占比13%，傅顺梅508.4万占比5%；2008年5月，公司股权结构再次变更为吴忠根出资6812.56万占比67%，胡黎明1525.2万占比15%，倪军1321.84万占比13%，傅顺梅508.4万占比5%。三、公司财务状况分析资产负债指标 单位：万元项 目2007年2008年2009年7月项 目2007年2008年2009年7月货币资金16562742063短期借款000应收票据000应付票据000应收帐款0014应付帐款413333预付帐款498232755082预收帐款000其他应收款713919791992其他应付款21552851805存货000应付工资000待摊费用100未交税金000流动资产合计1379355419151预提费用000长期投资000流动负债合计22003201838固定资产原值247247247长期借款180001800018000固定资产净值5889140总负债202001832019838在建工程159662224424423实收资本101681016810168固定资产合计161552240224563资本公积004325无形递延资产000盈余公积111总资产299482794333713未分配利润-422-546-618所有者权益合计9748962313876 损益表 单位 :万元项 目2007年末余额2008年末余额2009年7月末余额主营业务收入000主营业务成本000利润总额-315-123-72净利润-315-123-72资产负债率67%66%59%流动比率627%1732%498%速动比率627%1732%498%根据公司2009年7月份报表，明细说明如下：资产类：货币资金2063万元，主要是银行存款；预付账款5082万，均为工程公司预付帐款，其中浙江金成建设4136万，杭州港航公司718万，靖江市远望港口机械厂155.8万，虎牌控股集团50万。其他应收款1992万元，主要包括杭州余杭第一建筑公司150万，浙江隧道工程公司35万，基本款项已支付,发票未开的工程款，其余为个人承包经营户暂借款以及保证金备用金等约1800万元。在建工程24423万，均为该项目投入款.负债类：其他应付款1805万，主要向企业与股东借款，其中上海浦顺房产200万，杭州金龙劳务有限公司810万，吴忠根等自然人股东795万。长期借款18000万，为建设银行秋涛支行长期借款。所有者权益类：实收资本10168万元，均为股东投入款。资本公积4325万，根据中华人民共和国交通国部交函200622号文件，由余杭交通局下属单位余杭区港口发展投资有限公司专项补贴款4650万元，目前已位4325万元，剩余325万元将在项目竣工后拔付。从和睦公司的财务状况分析，由于目前公司项目处于建设期，未有收入来源。公司目前主要负债为项目开发贷款需要向建设银行申请融资18000万元，通过自有资金以及向银行融资公司目前累计在项目上投入近30000万元，约占总投资70%，目前项目进展顺利已处于后续工程，预计09年年底可正式投入运营，预期效益明显，总体上分析公司资产负债率较低，流动比率、反映公司偿债能力较强，整体抗风险能力较强。 第二部分 项目基本情况及评估分析一、 项目基本情况：（一）、项目建设背景1、政策背景随着杭州市新一轮城市规划调整、城市规模扩展、城市化进程进一步加快，原先位于杭州市河段两岸的散货码头泊位与城市居民生活环境极不协调，已规划逐渐外迁，迫切需要在城市外围兴建新的作业区。“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”作业区的建设是杭州经济发展的需要，符合杭州市城市总体布局规划和杭州港余杭港区总体布局规划的要求，是杭州港及余杭港区实现港口现代化、专业化、集约化的重要举措之一，适应了市场调整、产业结构变化及社会分工需求。根据杭州市港航管理局的统一部署，为进一步加强港政管理，规范港口经营秩序，杭州市余杭港航管理处特下发关于进一步加强港政管理的通知，大致内容为1、加大临时码头整治力度，建立港口经营市场划运作机制。计划在09年底前分三批完成辖区内规模偏小，没有达到规模化要求的临时码头进行整改淘汰。2、规范港口经营管理，建立公开、公正、公平的经营市场环境。目前我区港口业主要几大作业区有：杭州市区北侧的谢村码头杂件货作业区，年吞吐量50万吨；管家漾钢材作业区，年吞吐量230万吨；杭州崇贤作业区设计吞吐量550万吨；其余各类码头规模均较小。现有杭州港余杭港区大部分码头存在以下问题：作业区缺少统一规划，布局不合理，码头规模小，较为分散，占用大量土地资源，岸线资源浪费严重，各码头综合效益差。主要码头大多设计简单陈旧，泊船吨位偏低，装卸工艺落后、不科学。现有码头已经制约了区内水路运输业的发展。“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”仁和港区拥有天然的地理优势，该区域拥有良好的区位优势以及市场基础，该港区的建设顺应了我区码头建设集约化、规模化、现代化的要求。2、市场背景余杭区位于浙江北部，三面环抱省会杭州市，位于长江三角洲圆心地带，区位优势非常明显。余杭全区08年完成工业总产值1310.80亿元，同比增长12.5%，实现规模企业产值1025.54亿元，全区生产总值501.92亿元，同比增长11.1%。同时，余杭地处杭嘉湖平原，区内水网交错，有运河和苕溪两大水系，辖区内贯穿京杭运河、杭申甲线、杭湖锡线、武獐线、东苕溪等五大干支流航道；矿山林立、码头众多，是重要的区域货源基地，水运行业和区域经济发达。余杭港区是杭州港的北大门，依托运河水系，余杭水运能力发达，自古以来一直是京杭运河的繁忙地段，现其辖区内拥有航道通航里程380公里；拥有各类码头100余座，总运力在25万吨。目前余杭港口企业120余家，但随着运河综合保护工程的开展，部分规模小、布局不合理的码头将被逐步清理，该部分市场将大部分由目前正建设中的崇贤、仁和、临平三大港区消化。同时随着余杭工业经济的高速发展，杭州钱江经济开发区、余杭经济开发区等工业新区招商引资的进行，余杭水运需求将有进一步提高。（二）、项目地理位置：“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”项目位于余杭区仁和镇东侧，作业区的北侧是余杭区东西大道，连接余杭区东西大道与作业区的疏港道路，全线规划为二级路，与杭宁高速、104国道、320国道、09省道、02省道、杭州绕城高速、沪杭高速等重点交通线相通，可适应作业区车辆进出要求。其市场服务范围主要为杭州市区、余杭区、萧山区、临安、富阳、桐乡、德清、海宁等临近县市，其辐射范围可达京杭运河的嘉兴、湖州、绍兴、宁波、江苏南部及皖南部分地区。（三）、项目基本情况：“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”项目利用京杭运河700米岸线建设，主航道水深稳定，河面宽度约200米，是内河大型码头非常理想的建设岸线。项目占地605亩，开挖挖入式港池2个，南港池与北港池，5个港口功能配套区，室内仓储区、堆场区、加工区、陆域物流服务区、办公区、生活服务区；新建1000吨级泊位24个，总投资42713万元，建成后年通过能力将达550万吨。港区周转的货物以钢材、煤炭、水泥、石膏、黄沙等为主。融合了港口装卸、转运、货物仓储加工、市场交易、信息物流等功能的新型生态港区。具体情况如下：南港池：南港池为散杂件作业码头，具有散杂件多功能用途的作业码头，港池长381米，宽90米，拥有12个泊位，装备固定吊8T的6台，16T的6台（高架式全程带载），年吞吐量可达250万吨，能容纳12艘1000吨级的货船同时作业，与之配套的堆场面积达5万平方米，能储备500万吨的各类散杂件货物。北港池：北港池为杂件作业码头，是为各种钢材装卸作业的专业码头，拥有12个泊位，其中配备一个遮盖式泊位，装备有12台先进的龙门起重设备，（左右悬臂均为12M，工作级别为A6级、16/3.2T的4台，20/5T的4台，50/10T的2台），年吞吐量可达300万吨，能容纳12艘1000吨级的货船同时作业，与之配套的室内仓库可达40000平方米，能储备600万吨各种钢材。交易区：交易区分为散杂件交易区和钢材交易区，A、B区为散杂件交易区，C、D区为钢材交易区，市场交易区总建筑面积28000平方米，设有交易摊位722间，为直列式二层建筑，配套设施完善，有利于商家集中经营和市场的快速形成。加工区：加工区占地面积约1万平方米，为标准钢结构厂房，建成后承接各种规格的冷、热轧板的开平、深加工和配送。实现以配送为中心逐步从原材料产品向社会消费品转换。室内仓储区：具体分为1、配送中心（流通中心）型仓库，具有发货，配送和流通加工的功能；存储中心型仓库；2、物流中心性仓库：具有存储，发货，配送，流通加工功能的仓库。建筑面积约3万平方米，仓储功能包括了对客户进入物流系统的货物进行堆存、管理、保管、保养、维护等一系列活动。堆场区：占地约5万平方米，主要分为：煤炭堆场、石膏堆场、散杂堆场等。能同时储备500万吨的各类散杂货物。陆域物流服务区：占地约2.4万平方米，服务区内设有：大型停车场、加油站、调度显示牌等设施。办公区：建筑面积约5300平方米，集管理、办公、金融服务、信息、签证、调度等功能为一体，为完成进出货物水路联运提供一站式服务。生活服务区：分为服务区和宿舍区，服务区建筑面积约3000平方米，宿舍建筑面积约4000平方米，拥有100套4050平方米两室一厅的宿舍。二、项目合法性1、2003年11月6日，经浙江省交通厅浙交函2003302号批复同意关于报送余杭港区仁和作业区散杂区一期工程可行性研究报告的函。明确项目法人为杭州和睦储运有限公司，项目总投资23360万元。2、2003年11月10日，经浙江省发展计划委员会浙计函2003260号批复同意关于余杭港区仁和作业区散杂区一期工程可行性研究报告的复函。明确项目法人为杭州和睦储运有限公司，项目总投资23360万元。3、2003年11月26日，经浙江省重点建设领导小组、浙江省发展计划委员会浙重建20034号关于浙能大厦等项目增列为2003年省重点建设项目的通知,明确将”余杭港区仁和作业区散杂区”列入省重点建设项目。4、2004年10月2日，经浙江省发展和改革委员会浙发改设计2004317号同意关于报送杭州港余杭港区仁和作业区散杂区初步设计文件的函。5、2004年10月12日，浙江省环境保护局浙环建函2004359号建设项目环境影响评价委托审批通知书。6、2004年10月15日，经杭州市余杭区环境保护局环评批复2004225号杭州余杭区环境保护局建设项目环境影响报告审查意见。7、2004年11月29日，经浙江省发展和改革委员会浙发改设计2004335号批复同意关于报送杭州港余杭港区仁和作业区散杂区初步设计文件的复函。8、2005年6月7日，中华人民共和国国土资源部国土资函2005371号批复同意关于杭州港余杭港区建设用地的批复。9、2006年1月23日，中华人民共和国交通部交函规划200622号关于安排杭州港余杭港区仁和作业散杂区一期工程建设资金的函。批复同意由浙江省交通厅落实地方建设资金安排4650万元用于该项目。10、2009年7月20日，经浙江省发展和改革委员会文件浙发改交通2009581号关于杭州港余杭港区仁和作业散杂区一期工程可行性研究调整报告的批复。批复同意建设规模调整为500吨级泊位24个，设计年通过能力550万吨，新增4个泊位，增加设计年通过能力60万吨。工程投资调整为42461万元，增加投资19101万元。三、项目竞争优势第一、项目得到政府高度重视，其重要性显而易见：该项目是为适应随着杭州市新一轮城市规划调整、城市规模扩展、城市化进程进一步加快，原先位于杭州市河段两岸的散货码头泊位与城市居民生活环境极不协调，已规划逐渐外迁，“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”作业区的建设是杭州经济发展的需要，符合杭州市城市总体布局规划和杭州港余杭港区总体布局规划的要求，是杭州港及余杭港区实现港口现代化、专业化、集约化的重要举措之一，适应了市场调整、产业结构变化及社会分工需求。项目经浙江省重点建设领导小组、浙江省发展计划委员会浙重建20034号文件，列入省重点建设项目，同时也是国家内河水运“十一五”建设规划之一，该项目建设受到市、区政府高度重视，被列入杭州市余杭区“项目建设年”三年行动计划。第二、项目的实施比较顺畅，风险较小项目得到了市、区二级政府有关部门的高度重视和关注，在项目实施的各个环节中得到了各方大力支持，土地、规划、环保、水利、供电等部门给予了积极配合，目前该项目工程进度已接近80%，2010年项目将投入试运营，项目自身收益短期内可预测度高，不确定性因素相对较少。项目预期收益稳定，发展前景广阔。第三、竞争较少，政府扶持力度大，项目效益较高该项目建成后将成为余杭港区三大港区之一，出于运河综合保护工程考虑，短期内区内将不会开设其他码头，并且政府将逐步停运、关闭部分小规模、设施落后的码头，故目前码头资源具有一定的稀缺性和排他性，项目未来收益具有一定保障。该项目作为综合性码头，其功能齐全，配套建设的交易区建有722间交易摊位，未来发展潜力巨大，将形成专业的码头交易市场，这将产生一定的规模效应，带来巨大的经济收益，并且作业区的设立给当地增加了大量的就业机会，预计可直接按排300多人就业，同时，该项目将享受与崇贤港区同等优惠待遇，包括所得税“三免、三减半”政策、减征城镇土地使用税、免征水利建设基金等费用。对于进驻码头的经营商户，政府同样给予优惠政策：注册资金达到一定金额，并且营业额超过一亿元的企业将享受不同程度的所得税返还。亦可有效推动餐饮服务等三产行业的发展，繁荣区域经济的作用十分明显。四、“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”项目经济效益评估1、 总投资估算及构成根据2009年7月20日浙江省发展和改革委员会文件浙发改交通2009581号关于杭州港余杭港区仁和作业散杂区一期工程可行性研究调整报告的批复，“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”项目总投资为42461万元，其中工程费用25093万，占总投资59%；其他费用13543万元，占总投资32%；基本预备费1932万元，占总投资4.5%；建设期贷款利息费用1893万元，占总投资4.5%。由于项目建设的外部条件发生了较大的变化，实际投资概算发生了较大变化，同时项目预计在09年年底可完工，为此建设期利息按建行融资金额至09年年底前实际发生测算，总计4379万元，其中2006年655万元，2007年1188万元，2008年1347万元，2009年1189万元。我行根据实际情况，参考邻近已建成投产的崇贤港区的建设成本和工程费用情况，我行对该项目总投资情况进行了评估和预测，测算结果为42713万元，明细说明比较如下：编号工程或费用名称单位数量原投资概算最近投资概算投资差距实际投资概算实际与原投资差值一建筑工程费195142509355802285933451土方工程立方2500002954661714501552码头及护岸工程项1317144251254442512543装卸设备购置及安装项155415309-2324702-8394港内堆场道路工程米4103643422558242255825道路堆场软基处理平米16836725015001250150012506进港公路公里52250225000-22507生产、辅助生产建筑工程平米4000025523193641526627148供电、照明工程1048236513171000-489通信、计算机管理及控制045045045045010给排水、消防工程平米454736201475507711环境保护工程平米14002112110211012临时工程80800800二其它费用53881354381551354381551征地拆迁费亩60540181178577671178577672工程建设管理费1502561062561063工程建设监理费16621347213474工程质量监督费101331335定额编制管理费111431436联合试运转费27371037107生产人员培训费52873587358办公费用21351435149工器具生产购置费85118331183310前期工作费129150211502111勘察设计费719836117836117三基本预备费45%42461124519326871932687四建设期贷款利息979189391443793400合计27127424611533542713155872、项目总投资变化情况由于目前项目处于建设阶段，项目从2004年初步设计到开工建设，总体实施历时超过5年，该项目建设的外部条件发生了较大的变化，导致项目总投资有较大幅度的提高，项目总投资达到42713万元，较原立项提高15587万元。主要原因有以下几点：、国家土地政策调整；由于国家对于土地的调控，在实际实施过程中项目征地过程实际发生费用额度有大幅提高，土地征用的价格由原来每亩6.5万元上调至16.5万元，新增达7700多万元。、配套设施增加：为发挥效益最大化提高，完善港口功能区，港口新增市场交易区，主要市场交易区分为散杂件交易、钢材交易区，市场交易区总建筑面积28000平方米，设有交易摊位700余间，增加近3000万元。 、财务成本的增加：由于项目整体时间的延长，造成项目融资财务成本增加。累计增加在3400万元。、道路调整。按照余杭区交通局要求，将进港道路位置由北向南移；另外，为了便于港区南北两侧的当地居民沟通，利用该项目征地、在码头西侧增设一条长684米、宽12米的道路。、景观要求。2004年底运河申遗及京杭运河整治和保护开发工程开始，杭州市政府提出沿河侧设置20米绿化带。、航道等级提高。为了适应船舶大型化的发展，2005年杭州市提出将京杭运河塘栖至北星桥疏港航道等级由四级提高到三级，2008年7月，浙江省发改委已经批准开展京杭运河（浙江段）三级航道政治工程项目前期工作。、其他因素。项目用地范围内350KV和500KV高压铁塔连接整个华东电网，改造涉及的部门较多，工程难度较大，致使移置的费用有较大幅度的增加，也致使整个工程延迟。3、项目已投入情况： 价格单位：万 序号工程项目名称实际投资概算已完成投入剩余工程造价一工程费用2285912644.610214.41土方工程450 385652码头及护岸工程442539185073装卸设备购置及安装4702116235404港内堆场道路工程42251859.62365.45道路堆场软基处理1500150006进港道路0007生产辅助生产建筑5266293223348供电、照明工程10004006009通信、计算机管理4507038010给排水及消防工程55029225811环境保护工程2114616512临时工程80800二其他费用13543131214221征地拆迁费117851178502工程建设管理费2561201363工程建设监理费2131071064工程质量监督费130135定额编制管理费140146联合试运转费370377生产人员培训费870878办公费用352879工器具生产购置费118952310前期工作费150150011勘察设计费8368360三基本预备费19321932四 建设期贷款利息43793938.4440.6合计（一+二+三+四）427132970413009注：进港公路已由区交通局负责建造，该条公路由和睦码头以及周边共同使用，该部分资金无需公司再支付。4、项目工程进度情况表：序号工程项目名称单位单价数量完成情况一土方工程立方18250000完成总工程量85%，其中南港池全部完成，北港池土方完成65%。二码头及护岸工程1散杂件作业区土建港池米186801667码头及护岸工程已经完成总工程量的90，南北港池全部完成，护岸完成50。2散杂件作业区土建附属工程立方452760003停工补偿项7000001三装卸设备购置及安装项完成6台固定吊的采购及安装，完成10台龙门吊的采购。四港内堆场道路工程平米314134534港区堆场及道路完成总工程量55%，南港池道路及堆场完成75%，北港池完成25%.五道路堆场软基处理米89168367全部完成六进港道路公里45000005全部完成七生产、辅助生产建筑工程1散杂件作业区1号配电房平米1584194配电房、泵房完成总工程量的80%，交易区ABCDE及办公楼，宿舍楼完成竣工验收，完成总工程量的95%。2散杂件作业区2号配电房平米15842323散杂件作业区泵房平米99646.44散杂件作业区A区块1-5号、B区块1-4号办公楼土建平米1286128005散杂件作业区C区块1-3号、D区块1-2号办公楼土建平米128667816散杂件作业区E区块1-2号办公楼土建平米128678187散杂件作业区主办公楼及1、2号宿舍土建平米128613036.2八供电、照明工程项10000001完成管线预埋，高杆灯基础施工及配电房设备采购。九通信、计算机管理及控制项45000001完成管线预埋十给排水及消防工程1散杂件作业区水电附属工程平米28134543完成部分管道预埋，完成总工程量的80%。2散杂件作业区市场区块平米4043000十一环境保护工程平米6351670完成交易区大树栽植十二临时工程1散杂件作业区临时水电安装项200001全部完工2散杂件作业区临时填塘渣立方13.6220593散杂件作业区发电机租赁项300001从上表可以看出,工程项目已处理设备安装以及后续整理阶段,总体工程已达80%以上,工程进度远快于用款进度。5、项目资金到位情况:“杭州港余杭港区仁和作业区散杂区”项目总投资为42713万元，向我行申请项目贷款26000万元外，剩余由公司自筹资金解决。项目自筹比例为39%。据公司2009年7月报表报映，公司所有者权益13876万元（注册资本金10168万元+政府补助资金4325万元-未分配利润-618万元），减除：固定资产原值247万元（公司通过向股东以及企业之间借款1800万元，支付个人借款以及备用金等约1800万元，为此不踢除其他应收款），可用于所有在建项目自有资金13629万元，占项目总投资31.9%，符合“中国银行股份有限公司浙江省分行行业授信指引 港口行业（2008年版），港口项目所属行业类型为仓储业的，自有资金比例须达到30%及以上”。 项目总投资42713万元，截止7月公司工程已投入29705万元（在建工程24423万元+预付帐款5082万元+其他应收款约200万元），占项目投资70%，资币资金可再投入2060万元，我行新增授信8000万元（由于该项目已于06年正式开工建设，预计09年年底完工，建设银行已于06年投放项目贷款18000万元，并已全部投入项目建设，为此我行提供26000万元授信总量，其中18000万元用于置换建设银行贷款，新增8000万元用于支付工程尾款），尚余2948万元，占总投资7%,由于项目程款尾款的5%可在工程竣工结算一年后支付，按5%比例按22859万元的工程量统计，预计1143万元可在2011年以后支付，为此尚余部份可通过营业收入回笼支付，即2010年支付1805万元，2011年支付1143万元。5、项目相关收益测算:1）、收入估算公司营业收入包括船舶装卸费、室内仓储费、散货和杂件货堆场费、各种承包费和管理费等，目前已具有意向企业及吞吐量如下表:序号企业吞吐量序号企业吞吐量1盈都集团50万吨6上海欣桥建材有限公司15万吨2上海永翔投资(集团)有限公司20万吨7杭州金浩建材经营公司10万吨3江苏宝应县人民政府100万吨8浙江缪氏企业集团(上海钢贸大户,港区在设基地)商洽4上海来源钢铁有限公司15万吨9城北钢材市场商洽5上海鑫鹏物资有限公司15万吨10其他散户由于项目已接近完工，公司在09年8月开始正式招商阶段，招商一个月以来，洽谈商户近百人，企业和经销商40余户，目前已有意向企业年吞吐量近200万吨，如能与浙江缪氏企业集团以及城北钢材市场的成功合作，预计2010年保守可达到300万吨以上，考虑到项目投产后年实现550万元吞吐量还需一定时间，出于紧慎角度考虑，本次测算2010年预计可达到设计吞吐量的40%约220万吨，2011年预计可达到设计吞吐量60%约330万吨，2012年预计可达到设计吞吐量80%约440万吨，2013年及以后年份预计均按规划吞吐量的100%测算，即550万吨。租赁费用我行出于保守起见，按照2010年40%，2011年60%，2012年100%，2013年及以后按80%测算，具体测算如下： 装卸费用收入序号货种单价（元/吨）设计吞吐量 金额（万元）第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份1散杂货进出1025025001000150020002500250025002钢材2030060002400360048006000600060003合计/5508500340051006800850085008500注：由于项目目前未运营，营运价格参考目前我区崇贤港实际营运单价，其中单价价格分装卸费和短泊仓储费。 港区物业租赁收入序号物业种类单价(元/年/平米)数量（平米）第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份1市场区一楼1000140005608409801400140014002市场区二楼600140003365045888408408403综合办公楼80040001281922243203203204室内仓储区3604000057686410081440144014405各种承包费和管理费300万元/年120180210300300300合计172025803010344034403440注：市场区出租比率按照第一年40%，第二年60%，第三年70%，第四年以及以后年份均为100%。市场区总计面积28000平方米，分二层，每层各分布361间，每间面积约在38平方米其中一楼年租金约4万元/年，二楼年租金约2.4万元/年. 项目营业收入汇总表序号收入项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后1装卸收入3400510068008500850085002租赁收入1720258030103440344034403收入合计5120768098101194011940119402）、费用支出：工资及附加费：本项目为二班制作业，吞吐量为550万吨时，职工人数300人左右，包括货物装卸、货物检验、跑单、评损、进出库、船舶侯泊调度等员工，每年支出1000万元左右。港区生产电费，每月在50-60万元，年费用在720万元左右。折旧及摊销大型机械设备按20年计提，其它辅助设备按30年计算，年摊销1502万元。年基本折旧费=设备价值/20+其他固定资产投入/30=4702/20+38011/30=1502万元税金：征收营业税5%、附加税率为营业税额的5%，所得税可享受政府“三免三减半”政策，所得税率按25%计。（注：公司参照关于对杭州崇贤港投资有限公司实行扶持政策的批复（余贸200863号）确定的崇贤港扶持政策，为此向余杭区交通局提出以下扶持政策建议，“给予减征城镇土地使用税和房产税；给予企业所得税三免三减半的优惠；按规定程序报批免征水利建设基金；对企业为以商引商，建设仁和港区散杂件物流交易配送中心涉及的行政审批提供支持。”本次测算参照关于对杭州崇贤港投资有限公司实行扶持政策的批复（余贸200863号）号文件。）财务费用，每年贷款利息支出。修理费：按每年按机器设备4%计提大修理费（每年小修，三年大修）。年修理费47024%188万元其他支出每年300万元. 利润分配、盈余公积金和公益金分别取税后利润的10%和5% 3）成本、税金、利润分配详见项目评估表成本表、销售税金及附加、利润表估算表。表一、成本表 单位：万元项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份工资及福利400 600 800 1000 1000 1000 电费288 432 576 720 720 720 折旧费1502 1502 1502 1502 1502 1502 修理费188 188 188 188 188 188 财务费用1544 1544 1426 1069 653 238 其它费用300 300 300 300 300 300 总成本4222 4566 4792 4779 4363 3948 固定成本1502 1502 1502 1502 1502 1502 变动成本2720 3064 3290 3277 2861 2446 注：工资以及福利根据吞吐量的40%、60%、80%、100%测算表二、销售税金 单位：万元项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份营业收入512076809810119401194011940营业税256 384 491 597 597 597 销售税金及附加13 19 25 30 30 30 表三、利润表 单位：万元项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份营业收入5120 7680 9810 11940 11940 11940 补贴收入325 0 0 0 0 0 总成本4222 4566 4792 4779 4363 3948 销售税金269 403 515 627 627 627 税前利润954 2710 4503 6534 6950 7366 所得税0 0 0 817 869 921 净利润954 2710 4503 57