2012年11月云南长水航城施工地块经营区运营方案.doc

长水航城施工地块经营区运营方案长水航城施工地块经营区运营方案2012年11月25日长水航城施工地块经营区运营方案第一章 本案项目简介1、项目开发商、运营商：长水航城施工地块经营区由云南长水航城开发建设有限公司，进场三家施工单位分别是云南建工三公司、云南世博公司、云南九洲公司，由昆明怡和物业服务有限公司进行招商运营。2、项目位置与时限：经营区位于长水机场生活配套区工地内部。长水航城位于位于昆明市新场飞行区以东，南工作区的东南侧，周边没有相关的生活配套设施，距最近的生活配套区有20分钟以上的车程。运营时限到工程完工，人员离场为止，2013-2015年。3、面积：经营区总面积1124平方米，单层活动板房建筑，分为三个区域，其中一区共9间商铺（1号商铺27m，2-9号商铺47m），二区共15间商铺（10号商铺19 m，11-24号27 m），三区共11间商铺（25-34号商铺27 m，35号商铺54 m）4、经营区内部结构：经营区为半封闭式，出入口和工地同用临时道路，三个工地中间有一处临时广场，商铺三个区域，分布在广场的三面，一面是围墙。第二章 本案商业状况分析（一）优势 1、工地周围还未开发，没有任何经营类的场所，如要购买相应物品，需花费大量时间，给工作人员带来很大不便，经营区的形成，可以解决工地进场人员的生活相关问题； 2、地理位置好，经营区位于三个工地中间的共用场地，且只有一个出入口，上下班的工作人员都要经过经营区再进入工地；3、进场人数多，消费人群稳定，工地施工人员达3000人左右，大部分驻扎在工地，其中以农民工为主体人群；4、进场人员收入稳定，目前昆明的普通建筑施工人员人均收入2500-3000元/月，监理人员人均收入2000-3000元/月，技术工人的人均收入3000-5000元，特殊工种或管理人员人均收入4000-6000元/月。 （二）劣势 1、地理位置稍偏，存在进货进料困难，经营区工作人员上下班交通不利，住宿困难； 2、施工单位内设员工食堂，大量施工人员不外出就餐；3、农民工消费水品偏低，消费以中低端产品等实用型为主，经营利润不高； （三）风险主要体现在本案运营中外部因素造成的风险1、定位招商不准将对发展产生影响2、场内施工人员消费方式决定本案的能否持续性发展通过上述分析，其结论为：本案可操性很强，尽管操作过程中会遇到许多问题与挑战，但优势可占据强势，为本案的正常启动奠定良好基础。第三章 市场定位的分析1、经营区商业业态分析 通过两次简单市场考察，普通施工地区的经济状况为：1）小型商场（超市）居多；2）快餐、中低端餐饮店分布多；3）五金电料百货市场繁华；足见工地市场还是以农民工消费为主，农民工消费的固定性，主导着整体商业业态的发展，因此，经营区的繁荣还须适应主体消费者的心理，不得强制消费、不得盲目定项。2、本案经营定位1）、商业主题定位：以生活配套为商业主题。2）、商场与施工单位相融：结合施工单位现场情况，以农民工日常生活需求为主导，辅以部分其他经营项目； 3）、商场经营档次：以中低档、实用性强产品为主，辅以少量中高档次品牌。 经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。 第四章 招商运营1、招商团队建设与人员的培训对于经营区的前期运营来说，招商至关重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商团队，招商团队的建设和招商平台的建立，需要有组织架构、专业化操作、商业资源整合等方面，因此，要对招商人员设定目标，做好工作进展计划控制，也需要进行业务知识和招商政策培训，统一招商说辞。2、招商部工作内容1）、合理安排工作人员进行招商调研，并做好详细记录，以便备案。2）、制作科学合理的经营行业布局图，同时出台商铺租金、面积核算台帐。3）、每天总结调研情况，对招商中出现的不利因素进行调整。4）、结合过去工作经验，与客户洽淡，针对性招商。5）、掌握国家政策、法规，以政策吸引客户入驻。6）、在施工完成前，收取部分意向商户的意向保证金。7）、经营区建设完毕后，负责与有意向客户签订合同。8）、招商调整并完成招商工作。3、招商政策1）、指导思想围绕全局招商，合理定位经营区。抓住工地特殊性，形成特色，把本案打造成投资迅速见效，能快速融入工地现场的经营区。2）、招商的具体政策 租金：40-55元/月/平方米（视经营项目、位置定）；交租形式：年交押金：3000-5000元，视单品面积而定免租装修期：一个月商场管理费用：含场地卫生费，垃圾清运费，秩序维护费用。普通商铺：10元/平方/月，特殊行业（如餐饮类）：12元/平方/月。4、招商的方式与方法1）、造声势，广泛宣传。利用工地街道悬挂条幅、报刊上打广告、网络宣传等形式进行广泛宣传；2）、走出去面对面宣传招商。主要招商人员亲自去市场挑选合适本经营区的业户进行洽谈招商；3）、号召全体员工进行招商；4）、做好招商工作的配合工作，本次招商工作在部门经理的统一部署下开展，各部门通力合作、紧密配合把招商工作做好；5）立项后，对想引进的项目做好前期调查。5、 招商推广主题的阐述 1)、提供稳定回报；2)、投资周期短，投资较少；3)、地段优越，周边无竞争； 4)、出租策略，对于商铺的出租，以先确定大中型商家，再确定小型商家的策略进行。 在招商的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。 6、招商工作的开展与执行1）、招商的时间第一阶段：2012年12月-2013年1月，与工地建设同步进行，开始前期准备工作，确定进场业户的意向、数量、行业等，考察意向业户的资质，择优选定入场业户，分区域做好行业规划。完成40%商户的意向金收取。第二阶段：完成80%商户正式签订合同，于年后进行，统一收费、管理，并确定开业时间。第三阶段：招商调整阶段，后期经营区管理工作。2）、招商选择标准一是本地有实力的有经验的客户优先；二是商铺需求量大的客户优先；3）、招商内容经营区总面积为1124平方米，其中：一区：27+47*8=403平方米二区：19+27*14 =397平方米三区：54+27*10=324平方米一区：餐饮区：分中档大排档，回族餐厅等部分；二区：卖场区：副食超市、日用百货、服饰鞋类、家具家电、床上用品、五金工具，机电维修等；三区：综合生活区及其他：洗浴室、快餐小吃、烤涮快餐、糕点面包、理发室、娱乐游戏、通讯营业厅及其他附属生活设施。7、合同的制定与签订1、合同的制定应该以法律为依据，经营为准绳，招商正式实施时定稿印制。招商人员要求理解合同、每人都能独立完成合同的签订。2、签订合同时收取租金和保证金，并交纳商场营业员的工牌费。第五章 商场运营及利润计算1、交纳（一年）租金计算按每平方米租金计算整体收入（租金/平米）区号招商面积租金/平米租金/月租金/年一区 403 50 20150 241800 二区 397 45区 324 40 12960 155520合计1124 50975 6117002、交纳管理费（一年）计算按每平方米租金计算整体收入区号招商面积管理费/平米管理费/月管理费/年一区 403 12 4836 58032 二区 397 10 397047640三区 324 10 3240 38880合计1124 12064 144552 3、履约保证金计算每个档口履约保证金为3000-5000元，4、年费用支出许多项目本案运营中未必会出现，只列为参考。 营业面积为1124项目 金额 垃圾清运费用4000*12=48000/年日常管理维护费用10000/年前期广告费用5000招商期费用5000免租期101950共169950本案第一年的支出费用，以实际发生情况为准，第二年按第一年情况制定预算，由公司财务审计核定后执行。4、本案总利润以收入减去支出为纯利润：611700-166950=444750元。其中项目建设费用为300元/*1124=337200元。第一年以稳定市场为基础，租金保持不变，第二年视市场经营情况酌情改动。第六章 经营区的装修商场签完合