八所学校公共租房建设项目可行性研究报告.doc

冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 1 冷水滩区楚江圩中心小学等冷水滩区楚江圩中心小学等 八所学校公共租赁住房建设项目八所学校公共租赁住房建设项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 2 目目 录录 前言前言 6 6 第一章第一章 项目综述项目综述6 6 1.1 项目名称及建设单位 10 1.2 研究工作的依据和范围 10 1.3 建设规模与内容 12 1.4 投资估算与资金筹措方式 13 1.5 项目结论 13 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性1515 2.1 项目建设背景 15 2.2 项目建设必要性 16 第三章第三章 市场预测与住房保障分析市场预测与住房保障分析2121 3.1 公共租赁住房市场预测 21 3.2 住房保障分析 22 第四章第四章 项目建设总体规划项目建设总体规划 2424 4.1 项目建设规划方案 24 4.2 项目建筑形态和物业建设规划方案 24 4.3 项目建设户型规划方案 24 4.4 项目建成后价格规划方案 25 4.5 配套功能建设规划方案 27 第五章第五章 场址与建设条件场址与建设条件2929 5.1 项目选址 29 5.2 地势地貌 29 5.3 气候气象 29 5.4 水文条件 30 5.6 交通条件 30 5.7 公共设施条件 31 5.8 施工条件 31 第六章第六章 工程建设方案工程建设方案3333 6.1 建筑设计 33 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 3 6.2 结构设计 37 6.3 给排水系统 40 6.4 电气系统 43 第七章第七章 项目管理项目管理4949 7.1 质量管理 49 7.2 进度管理 50 7.3 合同管理 50 7.4 资金管理 51 7.5 现场管理 51 7.6 项目实施 51 7.7 建设工期 52 7.8 运营期管理 52 第八章第八章 环境保护及消防安全环境保护及消防安全5555 8.1 建设地点环境现状 55 8.2 主要污染物和污染源 55 8.3 治理方案 56 8.4 绿化 57 8.5 环境影响评价 57 8.6 消防及安全 57 第九章第九章 节能节能5959 9.1 概述 59 9.2 节能规范和用能指标 60 9.3 节能措施 60 9.4 建立能源管理机构及制度 60 9.5 建立完善的能源计量系统 60 9.6 能耗估算 60 第十章第十章 工程招标投标工程招标投标7070 10.1 招标原则 .70 10.2 招标范围 .70 10.3 招投标程序 .70 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 4 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7474 11.1 投资估算 .74 11.2 工程项目资金筹措 .76 第十二章第十二章 经济及社会效益分析经济及社会效益分析8989 12.1 社会影响分析 .89 12.2 环境影响分析 .89 12.3 互适性分析 .89 12.4 经济效益分析 .89 12.5 社会效益分析 .89 第十三章第十三章 结论与建议结论与建议9595 附图：附图： 1、项目地理位置图； 2、用地红线图； 3、公租房平面图； 附件：附件： 1、组织代码证； 2、土地使用证； 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 5 前前 言言 1 1、公共租赁房、公共租赁房 公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建 或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房， 是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人 所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起 的价格，向新就业职工和其他中低收入群体出租，包括一些新的大学 毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的中低收入群体。 2 2、公共租赁住房的含义公共租赁住房的含义 公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保 障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析指导意见中 对于发展公共租赁住房的要求，比较各地方公共租赁住房管理办法中 对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下特征： 第一，保障性。住房权是得到世界人权宣言 、 经济、社会和 文化权利国际公约 、 消除一切形式种族歧视公约等国际公约一致 确认的一项基本人权。 指导意见也明确指出，大力发展公共租赁 住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城乡中等偏下 收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是 我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一 种新型保障性住房。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 6 第二，政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成 的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的 新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在 国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共 租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁 住房的发展。对此， 指导意见专设“政策支持”部分，从土地供 应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政 策支持。 第三，租赁性。这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住 房与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市 场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁 住房来保障其住有所居。 第四，专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。 传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论 是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹 集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。 第五，供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中，廉租住房 的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。 而指导意见规定： 公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏 下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 7 业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规 定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应 对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。 3 3、公共租赁住房的比较优势公共租赁住房的比较优势 国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问 题的政策选择，是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济 适用房和个人出租等方式所具有的比较优势： （1）公共租赁住房有利于引导国民“先租后买” ，合理住房消费。 实现“住有所居”的目标，通常有两种方式： 一种是购买住房，另 一种是租赁住房。据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要 大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国，首次购房 人平均年龄为 42 岁，法国为 37 岁，美国也在 30 岁以上，英国在 2008 2009 年间近 32% 的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现 阶段，国民太过关注购房，而租房则处于相对被忽视的境地。鉴于此， 国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应“从 租到买、由小及大” 。公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这 不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购买住房的经济压力， 而且可以减少“被买房”群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。 （2） 公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 8 首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决“夹心层”住房问 题。因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是 中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商 品房价格相差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不 能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层” ，即收入超过廉租住房 申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请 标准、但无力购买商品房的人群。而公共租赁住房则是面向中等以下 收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适 用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发 权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出 租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。 （3）公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。在我国， 个人出租住房主要存在以下不足： 一是数量少，尤其是在大城市可 供出租的房屋数量远远不能满足需求； 二是我国城市人口膨胀，住 房资源紧缺，加之各城市纷纷出台“限购令” ，致使私人出租住房难 以成为租赁住房的主体，发展空间较小；三是因可供出租的房屋远远 不能满足需求直接导致了过高的租金和“群租”现象。四是房屋租赁 专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的， 稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。 与此不同，公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 9 范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理 的住房。 第一章第一章 项目综述项目综述 1.11.1 项目名称及建设单位项目名称及建设单位 1.1.1 项目名称 项目名称：冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建 设项目。 1.1.2 项目建设性质：新建 1.1.2 项目建设单位 项目建设单位：永州市冷水滩区教育局。 法人：朱昌锋 建设单位简介：冷水滩区教育局局长、党委书记：朱昌锋；党委 委员、副局长：贺建明、李秀江、雷发云；党委委员、纪委书记：杨 联国；党委委员、人事股长：唐春江；党委委员、办公室主任：周健； 党委委员：周晔。 全区现有中小学校 133 所，其中，公办学校 122 所（教师进修学 校 1 所、综合职业中专 1 所、普高 2 所、初级中学 11 所、九年一贯 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 10 制学校 11 所、完全小学 31 所、村小 65 所） ，民办学校 11 所（职高 2 所，义务教育学校 9 所） 。在校学生 70162 人，其中，小学生 45191 人，初中生 20450 人，高中生 4521 人；教职员工 4321 人，退休 1917 人。 全区教育在发展中始终坚持走协调、均衡发展之路，统筹兼顾各 类教育协调发展，取得了较大成效。一是学前教育基本普及。全区城 乡现有幼儿园 144 所，在园幼儿 23300 余人，其中民办幼儿园在园人 数 20701 人，公办性质的幼儿园在园人数近 2000 人，公办幼儿园在 园人数 600 余人。学前一年教育入园率达 99.6%，学前三年教育入园 率达 79.4%。二是高中教育不断强化。为进一步加快教育强区建设步 伐，促进全区高中教育教学更好更快发展，各学校在不断竞争发展中 形成了各自鲜明的办学特色，市四中移交给市里之后，市二中不断强 化自身建设，正努力创建省示范性高中；市八中的体艺特色逐渐形成， 2013 年秋季，冷水滩区将市八中初中部交与市四中托管，成立了李达 中学，同时市四中对市八中高中部进行对口扶持。三是职业教育全面 发展。2013 年，全区共有中职生 人。市综合职业中专被评为省示 范性中等职业学校，秋季招生 1050 人。民办职业学校办学规模不断 扩大，成人教育稳步推进，实用技术和农村劳动力转移培训积极开展。 1.1.3 项目拟建地点 项目拟建地点：分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 11 1.21.2 建设规模与内容建设规模与内容 项目占地面积 6720 平方米，拟新建 4f 公共租赁住房 9 栋，总 建筑面积 13440 平方米，容积率 2.0，建筑密度 50，绿地率 35， 共 224 套公共租赁住房，每套建筑面积 60 平方米。 其中： 花桥街镇学校公租房占地面积 1200 平方米，一栋 4f 公共租赁住 房，建筑面积 2400 平方米，40 套公共租赁住房； 上岭桥镇中心小学公租房占地面积 720 平方米，一栋 4f 公共租 赁住房，建筑面积 1440 平方米，24 套公共租赁住房； 普利桥中心小学公租房占地面积 1200 平方米，一栋 4f 公共租赁 住房，建筑面积 2400 平方米，40 套公共租赁住房； 楚江圩中心小学公租房占地面积 720 平方米，一栋 4f 公共租赁 住房，建筑面积 1440 平方米，24 套公共租赁住房； 易家桥小学公租房占地面积 720 平方米，一栋 4f 公共租赁住房， 建筑面积 1440 平方米，24 套公共租赁住房； 阳山观小学公租房占地面积 720 平方米，一栋 4f 公共租赁住房， 建筑面积 1440 平方米，24 套公共租赁住房； 郝皮桥小学公租房占地面积 720 平方米，两栋 4f 公共租赁住房 （一栋 16 套，一栋 8 套） ，建筑面积 1440 平方米，24 套公共租赁住 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 12 房； 坪塘学校公租房占地面积 720 平方米，一栋 4f 公共租赁住房， 建筑面积 1440 平方米，24 套公共租赁住房。 项目主要建设内容见下表： 表表1-11-1 建设内容表建设内容表 序号名称占地面积 层数 建筑面积（） 备注 1 花桥街镇学校 120042400 一栋 2 上岭桥镇中心小学 72041440 一栋 3 普利桥中心小学 120042400 一栋 4 楚江圩中心小学 72041440 一栋 5 易家桥小学 72041440 一栋 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 13 6 阳山观小学 72041440 一栋 7 郝皮桥小学 72041440 二栋，其中：一栋16套、一栋 8套 8 坪塘学校 72041440 一栋 合计 13440 主要技术经济指标见下表： 表表 1-21-2 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号名称数量单位备注 一规划用地总面积 6720 花桥街镇学校 1200 上岭桥镇中心小学 720 普利桥中心小学 1200 楚江圩中心小学 720 易家桥小学 720 阳山观小学 720 郝皮桥小学 720 其中： 坪塘学校 720 二总建筑面积 13440 9 栋 4f 公共租赁住房 其中：花桥街镇学校 2400 40 套 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 14 上岭桥镇中心小学 1440 24 套 普利桥中心小学 2400 40 套 楚江圩中心小学 1440 24 套 易家桥小学 1440 24 套 阳山观小学 1440 24 套 郝皮桥小学 1440 24 套 坪塘学校 1440 24 套 三建筑基底面积 3360 花桥街镇学校 600 上岭桥镇中心小学 360 普利桥中心小学 600 楚江圩中心小学 360 易家桥小学 360 阳山观小学 360 郝皮桥小学 360 其中： 坪塘学校 360 四建筑密度 50 五绿地率 35 六居住人数 224 人 1.31.3 研究工作的依据和范围研究工作的依据和范围 1.3.1 研究工作的依据 1、 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作 意见的通知 （国发200526 号） ； 2、 国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见 (国办发201145 号)； 3、国家住房和城乡建设部等 7 部委关于加快发展公共租赁住 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 15 房指导意见(建保201087 号)； 4、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格意见的通知 （国办发200637 号） ； 5、国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 200724 号） ； 6、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 （建住 房2006165 号） ； 7、 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 8、 关于改善农民工居住条件的指导意见 ； 9、国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业 设计规程、规范和设计标准； 10、 永州市 2013 年度统计年鉴 ； 11、永州市城市总体规划（2001-2020） （2010 年修订） ； 12、永州市城市规划管理技术规定（试行） ； 13、冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房规划设计 方案； 14、冷水滩区教育事业发展“十二五”规划（2011 年2015 年） ； 15、 永州市建设教育强市规划纲要（20112020 年） ； 16、其他有关资料 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 16 1.3.2 研究工作范围 根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、 建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施 计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹 措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、 建设方案、投资估算和资金筹措方式，以便为项目的融资和建设，提 供可靠的决策依据。 1.41.4 投资估算与投资估算与资金筹措方式资金筹措方式 初步估算，项目总投资为 1666 万元，全部申请财政拨款。 1.51.5 项目结论项目结论 搞好环境建设，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要 求。该项目通过改善人居环境，为社会公众提供了良好的公共产品和 公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。 该项目将有力促进和提高城市现代化水平和文明程度，加速城市化进 程，提升城市品位和知名度，项目的社会互适性明显，社会效益显著。 有利于改善农村学校教师住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭 共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进 区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐 社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义。 在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 17 组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投 入使用，尽快发挥项目应有的效益。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 18 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个 代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小 康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善 民生，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住 房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健 全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决低收入家庭住 房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实 现“居者有其屋” 、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续 发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。 随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大， 低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障 政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、 可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难 家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇 化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来 务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房 供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 19 需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供 应结构的必然要求。 近些年来，永州市城市取得了飞速的发展，随着城市建设步伐加 快，为促进永州经济持续、快速发展，妥善处理居民住房问题，已成 为城市建议工作的重点。 随着市场经济体制的逐步完善和健全，商品和人口的流动更加频 繁，人居环境空前高涨。联城发展势在必行，项目选址可行、地块区 位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好;工作规划符合 国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费 用取费全面、合理，符合当地造价一般水平，销售价格合理、性价比 优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。 该项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程， 将起到积极地推动作用。 冷水滩区现有农村中小学校 91 所（其中辖区村小和教学点 52 所） ，学生 15109 人，教师 1663 人，在双基验收、合格学校建设等一系 列改善农村办学条件的建设项目中，主要是建设教学楼、科教楼、学 生食堂，教职工的住房一直没有统筹考虑，因而工作住房问题比较突 出。目前，有的教职工仍居住在 70、80 年代建设的砖瓦房中（经有 关部门鉴定分别为 c、d 级危房） ，影响了农村教职工人才队伍的稳定、 教学的积极性以及教学质量的提高。为稳定农村教职工队伍，优化办 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 20 学条件，改善教职工的住宿条件、剔除安全隐患已迫在眉睫。 因此，本项目的实施是必要的、刻不容缓的。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是 生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 土地管理法第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有” 。 宪 法第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导 力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房 保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于 自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必 要的税费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪 法规定。 2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是 人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的 “和为贵” 、 “兼相爱” 、 “大道之行也，天下为公” ，到近代太平天国 洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在大同书里提出要建 立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想， 都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。 目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着 经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 21 时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在 20的富裕家庭占有社会总金融资产的 55，而 20的最低收入家 庭只占有 1.5，两者的财富占有差距超过 34 倍，这种状况引发了许 多社会矛盾。 住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取 的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以 期达到全社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其是经济适用房、 廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者 的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租 房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的 一个良策。 有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足 5 平方米扩 大到了 25 平方米，这是全世界过去 200 余年城市化历史上没有过的 奇迹。 3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。 作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任” ，是正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做 头等大事，只是体制不同表现的形式不同。经济适用房、廉租房及公 共租赁租房保障体系是顺民意的。 4、从城镇化及农民角度看。有人说：房地产市场空间很大，还 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 22 要涨 20 年。因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头 买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过 1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡 隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民， 减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到 城市化的洪流中去。如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城 市生存支付着昂贵的居住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及 低收入群体一个安身之地、一个安居保障。 改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化， 经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善， 各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于 全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面 临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大 决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条 件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地 居民群众的团结及社会、经济的发展。因而适当改善这些地方的居住 生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。 5、从国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求来看 近年来政府一直加大农业产业的改造和投入,城乡一体化进度发 展迅猛, 城市对区域经济的辐射作用日益增强，城乡互动、互补性越 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 23 来越明显，城市对农村的要求从单一的提供鲜活农副产品逐步向发展 有机健康食材，提供休闲观光场所，发挥生活功能等多方面发展。近 年来，广大消费者的健康意识逐步增强，目前市场上农产品的品种和 质量已经远远不能满足广大消费者的需求。发展现代农业既是农业农 村发展的内在要求，也是全面推进小康建设的必然选择，是新农村建 设不可动摇的产业基础。休闲观光农业是利用农业景观资源和农业生 产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。也是 深度开发农业资源潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民收 入的新途径。休闲观光农业把农业生产、科技应用、艺术加工和游客 参加农事活动等融为一体，供游客领略在其它风景名胜地欣赏不到的 大自然情趣。可以促进城乡人员、信息、科技、观念的交流，加强城 市对农村、农业的支持，实现城乡协调发展。 6、从国民经济和社会发展总体规划的要求来看 国家建设部制定的“城市住宅建设与房地产九五规划及 2010 年远景目标”中要求： （1）城镇(非农业人口)人均居住面积达到 12 平方米，解决人均 居住面积 6 平方米以上城镇家庭的住房问题，重点解决人均居住面积 在 4 平方米以下住房困难户的住房问题。 （2）建设住宅 12 亿平方米，平均每年建设住宅 2.4 亿平方米。 （3）改造现有使刚功能不伞的住房和简陋住房，使住房成套率 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 24 达到 70以上。 为此，自 1989 年以来，建设部在 56 个城市建设了 66 个省级试 点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房的建设，符合 国民经济和社会发展总体规划中解决农村教师住房问题、节约土地的 要求。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 25 第三章第三章 市场预测与住房保障分析市场预测与住房保障分析 3.13.1 公共租赁住房市场预测公共租赁住房市场预测 3.1.1 低收入住房困难家庭现状 2013 年度对永州市调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年 人均可支配收入在 2000 元以下的家庭，占低收入家庭总量的 15%；年 人均可支配收入在 20004000 元之间的家庭，占 30%；年人均可支配 收入在 4000-6000 元之间的家庭，占 35%；年人均可支配收入在 6000-7000 元之间的家庭，占 20%。人均住房建筑面积低于 15 平方米 的家庭占总家庭数的 60%，人均在 15-25 平方米的占总数的 20%，25 平方米以上的占总家庭数的 20%。低收入住房困难家庭以购买公有住 房为主，占 70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住 房；还有近 30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式 解决住房问题。 3.1.2 市场需求预测 按照永州市住房保障政策规定的“双困”线标准，即家庭人均年 收入低于上年度当地平均水平60%的，住房面积人均不足15平方米的。 已享受廉租住房实物配租和经济实用住房政策的家庭，不得承租公共 租赁住房。项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有 60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 26 薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改 善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。 冷水滩区各农村学校教师住房经过摸底后知道教师的住房缺口很 大，现有住房建于70、80年代，由于资金匮乏而年久失修，已成为危 房，突出的表现在花桥街镇学校、上岭桥镇中心小学、普利桥中心小 学、楚江圩中心小学、易家桥小学、阳山观小学、郝皮桥小学、坪塘 学校八所学校。教师住房欠缺数量分别为 50、27、47、21、20、11、17、32（套） 。 3.23.2 住房保障分析住房保障分析 3.2.1 住房规划保障 永州市制定解决城乡低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划 和年度计划，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地 经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。 依据中长期规划，确定年度计划。科学制定廉租住房、公共租赁 租房保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房 需求及经济发展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和 保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉 租住房、公共租赁租房保障覆盖面。 根据住房保障发展规划，编制廉租住房、经济适用住房、公共租 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 27 赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。 “十二五”期 间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的 70。廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组 织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织 建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房 地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 3.2.2 政府保障能力分析 按照国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见文件精 神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公 共租赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造， 力争到“十二五”末，实现低收入家庭人均住房面积达到 25 平方米 以上，基本拥有或租住一套建筑面积 60 平方米左右的成套住宅，城 市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。 该公共租赁住房建设项目选址已定，土地有保障，保障了项目的 顺利实施。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 28 第四章第四章 项目建设总体规划项目建设总体规划 4.14.1 项目建设规划方案项目建设规划方案 随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼 盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋 理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选 择。建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融 合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。 规划 9 栋公租房，均为 4f 住宅，尽量南北朝向布置；采用自由 式组合，二栋房子间的距离为 9.5 米。建筑退道路红线距离为 10 米， 建筑离界的最少距离为 12 米，具体见附图：各学校公租房平面布置 图。 4.24.2 项目建筑形态和物业建设规划方案项目建筑形态和物业建设规划方案 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房的总平面规划 设计在满足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，创造环境优美、 功能明确的人居空间。小区在中间区域设有集中游园绿地及儿童活动 场地，为居民提供便利的交往休憩场所，有效方便住户的生活需求。 绿地与开放空间系统由中心绿、入口广场、及各组团的宅间绿地组成。 各种场所均以绿色植物相隔，使其环抱在绿色之中。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 29 4.34.3 项目建设户型规划方案项目建设户型规划方案 1、规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等 住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。 设计原则上综合考虑路网结构、群体组合、绿地系统及空间环境 等的内在联系，构成一个完整的而又相对独立的有机整体。 2、规划标准 公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积 60 左右。根据不 同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足 目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。 依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和 谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各 功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满 足市场需求。还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。 应尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。 4.44.4 项目建成后价格规划方案项目建成后价格规划方案 1、规划原则 项目所处地理位置优越，本案须具备合理性、经济性、超前性和 鲜明的特点，才能符合该区发展趋势。在坚持可持续发展的总战略下 遵循以下原则： 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 30 （1）整体设计原则 将多个因素进行系统综合的考虑，加强小区与外部之间的组织关 系，以及内部与外部其它功能的沟通，促进功能互补，适当的延续景 观界面和生态系统，塑造和诣、便捷的整体空间关系。在注重公共空 间的划分、组织的同时，加强小区的连续性与整体交通的连续性。 （2）以人为本的原则 贯彻以人为本的思想，以建设生态小区为规划目标，创造一个交 通便捷、生产、居住环境优良生态小区。注重满足舒适、安全、方便、 私密等方面的要求，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展 思想，把以人为本作为设计的基本出发点和最终目标。 （3）自然优先原则 在提高土地经济效益的同时，因势利导，充分合理地利用基地内 的自然环境和资源来塑造良好的生态环境，在保护自然环境的同时， 再通过改造，力求提高小区的环境质量，拓展自然舒展、富于变化的 开放空间和疏密有序、错落有致的绿化空间，创造具有自然面貌的优 美环境。 （4）综合效益原则 体现高起点、高标准、高水平、现代化的要求，做到社会效益、 环境效益和经济效益的有机结合。充分考虑建设单位和当地低收入居 民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；分区域、分物 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 31 业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系 数大小定价，考虑开发与运营成本。 （5）可操作性原则 从规划入手，加强规划设计、建筑设计、环境设计之间的结合， 在保证整体系统的前提下，使开发建设工作便于分期实和经营，提供 合理、可行、富有弹性的开发设计和实施手段。针对本案的开发建设， 将可持续发展的指导思想贯彻到设计、建设与管理中，提出循序渐进 的发展模式，形式良性循环、滚动开发的机制，从而能够适应市场的 变化，优化投资。 2、规划构思 规划总体构思以：“以公租房小区为主体、以其它为配套”的立 意，以功能配置基本完善，性能标准合理，提高质量保证来塑造包括 新的生产理念；新的消费意识；新的生活行为；新的交往形态；新的 管理模式为内容的新生活。 3、价格规划 公共租赁住房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水 平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支 两条线”管理。 4、规划理由 公租房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强， 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 32 价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。 4.54.5 配套功能建设规划方案配套功能建设规划方案 该项目在设计中宜突出以下几个方面特色： 居家品位：经济适用、分区功能科学、健全，环境独特、格调高 雅、舒适温馨的居家空间。 服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科 学管理。 生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰） ， 居家配备齐全的高品质生活。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 33 第五章第五章 场址与建设条件场址与建设条件 5.15.1 项目选址项目选址 项目拟建地点：分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内。 5.25.2 地势地貌地势地貌 冷水滩区地处越城岭山脉、零祁盆地的北部，四明山下，北、东、 西三面高，中、南部较低平，整个地势近似背北朝南的“簸箕形“，最 大高差 50423.7 米，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。其中 山地 85.13 平方公里，占 7%，绝大部分布在区境北缘；丘陵 232.82 平方公里，占 19.1%；平原 386.6 平方公里，占 31.64%，水面 113.22 平方公里，占 9.27%；岗地 401.37 平方公里，占 32.95%；地貌类型 齐全。 项目地地形起伏不大，最大高差约为 1-2 米左右，工程地质情况 良好。 根据中国地震动参数区划图 （gb18306-2001） ，区内地震动峰 值加速度为 0.05g，地震动反应谱特征周期为 0.35s，相应地震基本 烈度六级，属地壳较稳定地区。 5.35.3 气候气象气候气象 冷水滩区属中亚热带季风气候，夏季多为低纬度海洋暖湿气团盘 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 34 踞，温高湿重。冬季常为西伯利亚和蒙古干湿气团控制，清冷干燥。 气候温和，光热充足，雨热基本同季；春温多变，冷气入侵频繁；春 夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑热期长，无霜期长。 全区年平均日照 1623.1 小时； 年太阳辐射总量 109.6 千卡厘米 2； 年平均气温 17.9； 日平均稳定通过 10的初日为 3 月 23 日，终日为 11 月 29 日， 间隔期 252 天； 大于或等于 10活动积温 5670； 无霜期 287 天；年均降雨量 12711696mm，70以上集中在 49 月。 5.45.4 水文条件水文条件 冷水滩区地处湘江上游，水资源丰富，水资源总量 10.73 亿立方 米，其中地表水总量 7.65 亿立方米，地下水总量 3.08 亿立方米，湘 江沿南向北经过该区 11 个乡镇，主长 80 公里。境内有一级支流 13 条，三级支流 11 条，三级支流 58 条，合计流程 213 公里，还有双牌 水库六条支渠流入境内，全长 103 公里，形成了以湘江为主干的树枝 状水系网。现有大型水利工程一处，中型水库一座，小二型水库 118 座，大小山塘 27664 口，蓄、引提总水量达到 2.61 亿立方米。 据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建砼 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 35 基础无侵蚀性。 5.55.5 交通条件交通条件 项目选址位于永州市冷水滩区竹山桥镇及上岭桥镇，离冷水滩城 区仅 11 公里，由冷祁快速公路入园，南临永州国家高科技农业示范 园区。规划区西接规划道路，东至冷祁快速路，北临规划道路，用地 形状不规则，地势比较平坦，最大高差约为 3-5 米左右，工程地质情 况良好，交通位置优越，交通条件便利。 5.65.6 公共设施条件公共设施条件 该项目所在地位于分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校 内，水、电、通讯等公用设施齐全，完全可以满足项目建设需要，已 具备项目建设条件。 供水：该项目水源根据实际情况自备水源，校内已有完善的供水 管网，能够保证该项目用水需求。 排水：该项目采用雨污分流制，雨水作为农田、种植灌溉用水； 污水经化粪池处理后作为绿化、农田灌溉用水。 供电：从各学校现有供电网络引入 380v/220v 电源。 通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区 域，可满足项目固定和移动通讯要求。 5.75.7 施工条件施工条件 该项目址规划为建设用地，地面构筑物极少，附属物正在清理， 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 36 “三通一平”容易实现。 土方：该项目址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行 大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方 填方基本平衡。 砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道 路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。 主要材料来源及供应：钢材、木材、水