关于房地产经济的毕业论文--工程管理专业

摘要 1 摘 要 本文阐述了江苏省房地产与经济的关系以及研究两者关系的现实意义，房 地产业已经成为江苏乃至我国的经济主体，随着经济的日益壮大，房地产在社 会中的地位更加凸现出来。它的发展带动了其他相关产业的发展，从而更加促 进了社会经济的发展。再加上政府相关政策的逐步放开，房地产企业必将在更 加广阔的国内外资本市场上进行运作，形成畅通而牢固的资金链，为企业的高 速发展提供更加强劲的动力。但是如果房价过高势必会带动相关产品价格飞速 上涨，这样就很容易引起通货膨胀。所以就要运用政府对房地产进行宏观调控。 其次企业方面也应该规范自身的管理和营销模式，消费者也要冷静面对房地产 业并规范自己的消费行为。 关键词：房地产 经济 关系 ABSTRACT II ABSTRACT This text has explained real estate and economic relation and realistic meaning of relation of the two of research of Jiangsu Province ，The real estate has already become the economic main bodies of Jiangsu and even our country ， With growing stronger day by day economically, the position of the real estate in the society is shown especially out further。Its development has driven the development of other relevant industries, thus promoted the development of social economy further。In addition, the unlocking gradually of governments relevant policies, enterprise will operate on broader domestic and international capital market the real estate, form the unblocked and firm fund chain, offer more powerful motive force for high-speed development of enterprises. But if the room rate is too high certainly will drive relevant product costs to go up at full speed, it is in this way very apt to cause the inflation. So will use the government to carry on macro adjustments and controls to the real estate soon, Secondly the enterprise should standardize ones own management and marketing mode and consumers should be calm in the face of the real estate and normal ones own consumer behavior too. Keywords: Real estate； Economy；Concern 南京工业大学本科生毕业论文 1 引 言 房地产业又称房地产开发，经营和管理业。它是指从事房地产开发、经营、 管理和服务的综合性行业。它包括了房地产生产、流通和消费过程的各项经营 和管理业务。在我国，房地产业虽还是一支新兴的行业，却已经成为目前发展 最快、最热门的行业之一。由于它涉及的行业广泛，所以由它所带动的其他相 关经济也得到了相当大的发展。房地产业已日益成为经济发展的重要支柱并继 续发挥着其重要的作用。 自 20 世纪 90 年代以来，随着我国房地产业的兴起，特别是政府政策的进 一步开放与发展，使得房地产行业日益活跃，蓬勃发展起来，房地产开发对于 经济发展的影响也越来越大。而江苏省的房地产业也于 20 世纪 80 年代中期开 始发展起来了，到目前已具备了一定的规模和实力，这一发展为江苏省的建设 和经济环境的改善做出了巨大的贡献。 江苏省的房地产业同全国一样，经历了一个从起步、 “过热”到平稳的发展 过程。80 年代中期是我省房地产业的起步阶段，直至 80 年代末，全省也仅有 117 家房地产企业，全年的开发投资金额还不足 12 亿元。90 年代上半期房地产 业开始崛起，年开发总量也扩张到百亿元以上，但是由于开发商对房地产投资 高、开发周期长、风险大这些特点缺乏足够的认识，只被高利润所诱惑，致使 房地产市场没有形成，却出现了争先恐后搞开发的局面。供应量不断加大，但 是需求量却在不断萎缩，供求失衡让江苏省房地产发展跌入低谷，并出现了负 增长。1997 年以后江苏的房地产开始复苏。随着市场机制的逐渐建立，竞争环 境的日益改善，房地产发展步入了成熟。2001 年开始进入了上升期，全省房地 产的增速回升到 14.8%。 随着房地产市场的日益蓬勃，房地产也开始出现了独有的运行特征，路正 南结合江苏房地产的发展认为其有以下特点：1.投资总量稳健增长，投资结构 基本合理。2.供销总量基本平衡。3.价格总体上稳中有升。4.房地产开发企业 数量逐年增多。5.资产负债率高、对银行业依赖程度高。6.开发商土地储备多， 存在土地闲置。针对这些我们发现房地产的发展还存在一定的问题，我们还不 引言 2 能完全的驾御房地产市场，这也会使得这个市场的发育受到影响。因此如何正 确认识房地产的作用，以进一步推动房地产市场的发展就成了必须讨论的问题 了。 纵观整个房地产市场，其特有的产业链跨度大，产业高度化明显等特点使 得它的附加产值很高。作为国民经济的支柱产业，房地产产业也很好的拉动了 其相关产业的发展。作为扩大投资规模的最大受益产业之一的钢铁工业，仅钢 材产量就以 15%的速度在逐年增长。类似的产业还很多如水泥、电力、家电等 常规产业。除此之外，由于房地产的异质性和消费机构的升级，物业管理、工 程监理、投资咨询、评估等新兴的、专业的服务性行业也随之应运而生。这些 新兴行业的产生不仅使技术含量更加专业化，而且有利于技术的创新。更增加 了就业岗位，吸纳了大量的劳动力，从而缓解了国家的就业压力。 房地产业的迅速发展，在直接带动了相关产业发展的同时，更重要的是房 地产业的增加值占国内生产总值的比重也在迅速扩大，对经济增长的贡献度也 在不断提高。近几年来，我国国民经济增长率持续超过了 7%，而房地产发展的 前提和基础正是经济的增长速度和质量。从 2001 年到 2007 年，江苏房地产产 业的增加值从 326.74 亿元增加到 917.78 亿元，在第三产业中的比重也由 9.5% 提高到 11.7%，作为第三产业的一个重要产业，它的快速发展同时促进了国民 经济其他产业结构调整计划的实施。 随着我国经济的起飞和持续繁荣，房地产业作为国民经济的基础性先导产 业，它将成为未来发展速度快并且影响面广的支柱行业。加入 WTO 后，中国的 房地产业更是融入了房地产全球化的浪潮中。 作为建筑大省，经济全球化也为江苏的房地产带来了机遇和挑战。由于江 苏具有较强的经济实力和区位交通，所以江苏的房地产市场有很大的潜力和发 展空间。江苏省对于外商的吸引力更加凸显，外资和外企可能会扩大对江苏房 地产业的投资。这一举动势必促进江苏房地产金融和保险业的发展，这也会有 利于做大、做强、做优江苏房地产业。 回望我国改革开放的 30 年，从大步改革、开放、发展再到变革，如今我国 已融入到了世界经济一体化的发展格局中。在这个经济发展的繁荣时期，随着 一系列调控政策的出台，房地产业正朝着一个协调、持续、和谐的发展前景前 进。 南京工业大学本科生毕业论文 3 江苏的国民经济继续保持在高位上稳定运行，从总体上来看，呈现出经济 增长的协调性提高、结构改善、活力增强、效益和质量不断提升的良好发展态 势。苏南经济发达地区的房地产市场已进入了稳定成熟期，苏中和苏北经济欠 发达地区的房地产市场也进入了腾飞起步期，这样一个新时期对于江苏省房地 产业快速发展的拉动和支撑作用将越来越明显。 房地产业作为国民经济的敏感产业，它的发展需要坚实的经济基础，而房 地产业一旦快速的发展起来也会带动市场经济得到快速的发展。那么房地产业 的发展究竟是经济增长的“因”还是“果”呢？ 因此研究两者的关系也是有它的现实意义的： 1） 能更好的正确认识作为国民经济的基础先导产业的房地产业在经济发展中 的作用，加快建设和完善江苏的房地产市场，以便促进国民经济的发展， 从而更有利于江苏的发展和进步。 2） 建立更合理的市场和社会体制，发挥政府的宏观调控以达到房地产市场的 最优化。并掌握好供求两平衡，控制好开发商和消费者的关系，促进整个 房地产市场机制的良性循环。 3） 维护公平竞争的市场秩序，引导房地产市场的健康发展。房地产作为江苏 省的支柱型产业，在整个国民生产总值中占很大比重，发展健康的房地产 来带动国民经济的发展。 第二章 调节房地产和经济发展关系的对策 4 第一章 江苏省房地产与经济发展的现状与存在的问题 随着社会的进步和经济的发展，房地产业也在不断的更新和发展着，在经 历了起步、 “过热”到平稳的过程后，江苏的房地产业已经具备了一定的规模和 实力，它为加快城市的建设，增强城市功能和改善经济环境做出了巨大的贡献。 在新的经济形势下，为加快房地产业的进步发展和扩大其规模，这就要求进一 步的加大加快投资。从近十多年来起伏跌宕的发展来看，房地产业和经济发展 之间还是存在一定的问题的。 11 房地产业推动和经济发展现状分析 改革开放以来，随着社会主义市场经济的不断进步和发展，房地产业作为 国民经济的基础性和先导性产业也得到了空前的发展。自二十世纪 80 年代中期 江苏省的房地产业开始发展起来，近十年的成长让它在众多行业中脱颖而出， 一度成为经济发展中的主力军。2001 年我们国家加入了世贸组织，这就意味着 我国对外开放的程度得到了进一步的提高。这对于江苏省的房地产市场来说， 既是机遇，有是挑战。政策的开放和江苏的独特优势对于外商具有很大的吸引 力，一方面随着外来的各类企业机构的增多，带动了房地产市场的飞速发展。 另一方面外商的投资也使得房地产市场的越演越烈，增强了房地产市场的竞争 力度。随后国家“十五”计划对房地产业又提出了新的目标，作为经济大省的 江苏，在“十五”发展纲要中提出要大力推进城市建设，发展房地产业，使之 与经济发展相适应。刚刚闭幕的党的十七大，首次将“住有所居”与劳有所得、 学有所教、老有所养和病有所医并列为我国加快推进社会建设的重要目标。 在全省国民经济持续快速发展，城市化进程不断加快、经济国际化和新型 工业化的趋势下，江苏省的居民收入、消费水平和需求稳步提高，构筑了房地 产市场繁荣的社会经济基础。房地产业在国民经济和时会发展的地位和作用也 日益突出。目前，江苏省的房地产增加值增幅高于全省三产和 GPD 增幅，这个 比重还在不断增加。从 2001 年到 2007 年，江苏省的房地产增加值由 326.74 亿 元增加到 917.78 亿元，年均增长 14.9%，增加的速度高于同期三产（13.6%） 南京工业大学本科生毕业论文 5 和地区生产总值（13.9）的增速，在地区生产总值中的比重也提高了 0.7%，这 充分体现了房地产作为支柱产业在国民经济发展中的作用和地位。 当前，从总体上看江苏省的房地产业的发展还是健康有序的。但是，由于 市场需求的偏大、住房供应不合理、部分地区的投资性和投机性购房增加，以 及房地产市场秩序不够完善等原因，导致了一些地方的住房价格过高，价格上 涨过快。众所周知，房地产的价格过高势必会影响整个国民经济的发展。房地 产具有必需品的特点，所以政府需要采取必要的政策措施来干预房地产市场。 在许多发达国家，政府对于房地产市场的宏观调控是很有力度的。他们对房地 产市场的干预大致分为数量干预和价格干预两种。比如香港特区政府对香港土 地供给的控制，以此来控制房源。虽然我国的房地产行业已渐成规模，但是由 于历史的原因，人们还不能驾驭整个市场，目前房地产行业存在的下列问题， 仍让人对行业的生存环境产生担忧。 12 江苏省房地产与经济发展存在的问题 自中国加入 WTO 后，再加上政府部门的监管和企业自身的操作规范化，江 苏省的房地产行业更是向规范化的道路上发展，但是近年来还是存在着以下几 点问题：商品房价格持续上涨，涨幅较高、房价过高抑制市场经济的有效运行、 价格上涨较快，存在着逐渐膨胀的泡沫。这些问题，单单是拿出其中的一个， 都是制约房地产市场从而制约整个国民经济发展的重要因素。下面将对这些问 题作详细的分析。 121 商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高 江苏省的商品住宅销售价格仍在继续上涨，全省的住宅价格一路高涨，而 且还有越演越烈的势头。据有关调查和资料研究显示，房价上涨的主要原因之 一是成本的推动，土地价格的高速增长、建材的涨价和品质提高等方面。如 6 月份，全省的房地产开发企业购置土地面积比仅增长了 9.2%，但是土地成交价 款同比幅度增加竟高达 63.4%。从全省成交地均价来看，买平方米单价同比增 长了近 50%，因此土地价格的大幅度增长带动了房地产成本的大幅度增加。商 第二章 调节房地产和经济发展关系的对策 6 品房价格上涨过快的另一个重要的原因是经济发展和消费增长支撑房价提升。 经济得到了高速的发展，势必带动居民收入的提高，这就促进了居民的消费水 平和消费需求的提升。因此消费者对于商品住宅的附加功能也更加看重，主要 体现在对住宅环境、小区配套、技术含量等的要求。需求的提高不可避免的再 次引起了房价的相应提升。炒作的带动则是房价上涨的第三个原因，开发商抓 住消费者买涨不买落的消费心理，发布不实信息来制造紧张气氛，再加上一些 不规范的销售行为，促使消费者追涨房价。 商品房价格的上涨表现很明显，从 1998 年的 1589.38 元上升到 2004 年的 2651.41 元，累计增加了 1000 多元，而 2004 年的同比增长率为 20.7%，比年平 均增长率的两倍还多。再看 2007 年的一季度，在全省的 13 个省辖市中，除宿 迁市同年下降了 6.1%，其他 12 个市都保持不同程度的增长。苏南地区的房价 更是一路飙升，苏中、苏北地区房价涨势也很凶猛，其中泰州、连云港、徐州 和盐城四个城市的涨幅均超已过了 10%的控制目标。现如今部分地区房价每平 米过万的情况已不在罕见，这高速地涨幅真可以用史无前例来形容了。 业内专家指出，认识房地产市场运行是否健康的重要依据是可支配收入的 动态增长状况。也就是说如果房价上涨快于可支配收入增长，就表明繁荣的房 地产市场缺少可靠的持续的购买力支持，那么房价自然不会在高价上维持太久。 例如 2004 年江苏商品房销售价格增长速度大大高于同期城镇居民可支配收入的 实际增幅，这就预示着局部地区蕴藏着房地产过热的现象，当然这一现象是不 可以持续的。 其实近几年来，政府出台的一系列针对房地产市场的宏观调控措施可谓严 厉，而然江苏省乃至全国的房地产业投资依然居高不下，商品房的价格依旧在 上演高飙态势。 “十一五”期间，尽管政府通过各种房地产强力措施和新政策， 试图改变房价上涨的局面，但是市场普遍的预测确是未来市场价格只涨不跌。 事实上消费者对市场的预测才是致使房价上涨的核心内容。 122 房价过高会抑制经济的有效运行 总的来讲，虽然随着经济的发展与居民收入增加，房价理所应当上涨，但 是当房价过高的时候，它势必会影响经济的发展。因为房地产业作为推动国民 南京工业大学本科生毕业论文 7 经济发展的支柱产业，是中国经济增长的重要因素，理应得到大的发展，所以 长久以来我国一直在鼓励发展房地产业。随着房价的升高，房地产行业成了人 人垂涎的高利润行业，于是大量的资金涌入到了房地产业，致使其他部门投资 乏力，资源得不到合理的分配。长此以往，这势必影响到我国的经济持续稳定 增长，也将会对中国产业结构的调整和经济增长方式的转变带来不利影响。而 且房地产行业并不是一个技术含量很发高的行业，虽然投入大量的资金，但是 不见得会带来科技的大发展，这样自然会影响整个社会的科技进步和综合能力 的增强。 房价过高在另一方面也抑制了消费者的其他消费需求，我国还处于发展中 国家，面对房子这个必需品，很多人不得不放弃对其他方面的消费来面对高房 价。随着房价的持续上涨，社会消费能力和消费水平得不到提高，这与我国扩 大内需的要求是相违背的。央行资料表明：中国最终消费占 GDP 比重从上个世 纪 80 年代的 62%已经下降到了 2005 年的 52.1%，居民的消费率也从 1991 年的 48.8%下降到了 2005 年的 38.2%，这都达到了历史的最低水平。就在中国居民 的消费率持续下降的同时，世界的平均消费率已达到了 78%-79%，这一比较是 何等的悬殊啊。由此可见房价过高对其他消费需求的影响有多大，如果房价不 高，人们就可以在旅游，受教育，买车等其他方面进行消费，从而形成内需， 经济自然也就走上了正轨。 2006 年以来，政府的宏观调控在房地产方面几乎没什么效果，房地产业甚 至在逆向发展，主要表现在：一是住宅投资逆宏观调控而在加速增长。二是全 省的贷款放慢的同时，房地产贷款却继续保持过高增长。三是整体物价升幅回 落但是房价仍保持高位增长。 其实这种资金推动型的房地产热主要是由于社会充足的资金与暴力结合而 产生的。可以说，房地产已经成为政府宏观调控的最大难题，而且它这在套牢 中国的经济。控制这一现在只能从控制房地产入手，但是经济运行的“上”还 是“下”都受房地产的巨大影响，所以控制的策略不能硬只能软。政府在宏观 调控经济政策的制定和实施中的最大约束因素就是经济增长对房地产的过度依 赖。 那么究竟是什么因素使得经济对房地产有如此大的依赖呢？ 一、 增长机制。由于地方政府受到了 GDP 增长业绩的压迫，不得不 第二章 调节房地产和经济发展关系的对策 8 刺激房地产行业来增加和加快引进各类外资在短时间内创造 GDP 的飞速增长。 二、 公共投资金融机制。房地产的活跃特别是因它的发展而带动起来 的土地增值在很大程度上为地方政府进行了建设融资；房地产上涨的部分和土 地升值的部分为地方政府增加了额外收入，而正是这种额外收入支持这地方政 府，特别是城市的政府迫切地需要基础性建设，这就更离不开房地产业了。 三、 部分人快速致富的机制，也就是一些想要借助房价上涨来获取高利 润的人。众所周知房地产市场是个利润很高的产业，很多人都想依靠它来发财 致富，所以房价一旦上涨，势必有些人就依靠这个来谋取其中的暴利。 正是这三种机制的依赖使得政府的政策正对性欠佳，对房地产一度采取了 暧昧的态度。如此一来就导致了投资热的持续化，使得投资和消费比例关系失 衡的结构性问题更加严重。 当然我们国家已经预示到了这些风险的存在，并不断出台了一些政策来加 以防范、解决和控制房价的过快增长这一现象，相信在政府和社会各方面的全 力努力下，房价一定能得到有效的抑制，从而使之回归到理性的增长速度，以 带动其他相关产业的快速发展，拉动内需，促进社会经济又好又快的发展。 123 房价过高带动相关产品价格高升，产生泡沫经济 房地产业的特有性质使得它与其相关产业之间的关系变的相当敏感，房价 的飞速上涨，必然也会带动其相关产品价格的飞速上涨，这样一来就极容易引 起通货膨胀，从而形成经济泡沫，一场经济危机就不可避免了。 何为泡沫？房地产泡沫又是什么？中共鹤岗市党校的张红对此做出了以下 解释：其实所谓的房地产中的泡沫现象就是指土地和房屋价格极高，使其违背 了使用价值，虽然表面上价值升值很快和很高，但实际上很难得到实现，就此 形成了一种表明的虚假现象。我们都知道房地产业具有关联性强，行业跨度很 大的特点，一旦它得到了持续过热的发展，那么它的相关产业如钢铁、电力、 运输和能源等一系列产品就会被带动起来。它们的价格一旦飞速上涨，这就很 容易引起泡沫经济。当这种泡沫不断壮大，就像气球一样，最后必然会破灭。 随着这些关联行业的重创，房地产行业的繁荣也就终结了，社会的正常经济秩 序就会被打乱。 南京工业大学本科生毕业论文 9 纵观历史，曾在美国、日本和东南亚、香港产生的三次泡沫经济，对世界 经济造成的损失是不可估量的。同时也为人们留下了宝贵的经验教训：美国的 房地产泡沫最终导致了一场世界经济大危机；日本的房地产泡沫使日本丧失了 十年的发展；而在东南亚和香港的房地产泡沫中，更是有十多万的百万“富翁” 转眼间变成了百万“负翁” 。 根据各发达国家的经验表明：房地产的大发展要以工业化和城市化基本完 成的为前提和基础，因此房地产是工业化和城市的结果。在工业化和城市化过 程中，过度强调房地产不仅会阻碍工业化和城市化的进度，还会很容易产生房 地产泡沫。在这个过程中把房地产作为经济增长的发动机，没有一个发达国家 或地区会这么做的。三次泡沫经济的起因正是因为它们在工业化过程中过度的 依赖房地产，遭遇了严重的经济危机后，重化工业竞争力的提高也面临这巨大 的障碍。 房地产业既是一个高资本的产业，有是一个技术含量低、高耗能的行业。 所以过早过度的依赖房地产，还会阻碍技术的推动和延缓转变经济的增长方式。 仔细研究，发现最近几年的经济增长并不是建立在城市化快速发展的基础上的， 而是建立在过热的房地产市场和过高的房价之上的。由于过高的房价将会明显 的抑制人口城市化过程，所以我国城市化的进程是在不断的放慢。 波房地产中介的诚信度坠入谷底。 渣打银行发布的研究报告认为：相比较与其他亚洲国家而言，中国房地产 市场早已出现泡沫现象。这也是渣打银行首次发表如此的言论，一般情况下， 在中国境内拥有大量固定投资的外资银行都习惯于对国内市场做些乐观的预测。 但是这次渣打却给了相反的看法，可见，中国的房价是真的很高了。 人民币的升值加速，也会对国内经济产生重大的影响。从其他国家的发展 不难看出，一个国家的货币升值，则会推动股票和房地产市场资产价格上涨。 人民币作为亚洲货币走势的龙头老大，它的升值会引起其他国家资金的大量涌 入，还将对国内经济产生更大的冲击。在现行的政府政策下，虽然那些国外游 资不被允许大规模的进入国内，但是他们会在政策允许的范围方式下悄悄进入。 房地产无疑就是这一突破口，房价的上涨早已成为诱发“通货膨胀”现象的一 大因素。 目前，房价的一路上涨和人民币的升值，银行房贷资金的过高和房地产投 第二章 调节房地产和经济发展关系的对策 10 资人群的过多，所有这些都和日本与东南亚和香港房地产泡沫爆发前的情况相 似，这就提醒我们：现如今的房地产市场形势严峻，不容乐观，我们一定要防 止再次出现房地产“泡沫”的事件。所以相关部门应该尽快的对这逼人的形势 进行跟踪分析，采取一定措施来避免发生泡沫破灭的情况。 第二章 调节房地产和经济协调发展关系的对策分析 21 合理房价，提高政府调控力度 在前面的章节中我们一再强调房地产在国民经济中的地位，那么一个国家 或者地区的是否景气，就在于房地产业的是否景气。保持房地产业的良性循环 的重要性就不必多言了。鉴于金融业与房地产业之间有着密切的关系，金融这 一杠杆在政府对房地产的调控中表现出了重要的作用。 我国首次利用金融等手段对房地产业进行调控，是早在上世纪 90 年代，那 次是针对我国东南沿海地区和部分城市的房地产过热现象，国务院批转了关 于加强固定资产投资宏观调控具体措施这一通知。政府加强对房地产的宏观 调控标志着我国对宏观经济形势能力的掌控能力又上了一个新的台阶。那么如 何运用好调控政策来应对这一次的房地产热浪潮，是摆在政府、金融、房地产 界的一个现实问题。因地、因时置宜地制定相应的政策，才能使宏观调控的效 果达到最好。 针对江苏房地产发展的现状，我们应积极采取以下对策: 一、改善供应结构，完善住房保障体系。 完善住房保障体系是在经济社会快速发展要求下的当务之急，由于最近几 年来，城市的建设所需要的资金越来越多，所以城市政府靠出让土地来获得基 础建设资金需求的依赖也越来越大。如此一来各大城市对于经济适用房的建设 力度就越来越小了。这就要求政府出台相关政策，来合理的安排经济适用房的 建设规模，争取对各个地方每年建设经济适用房的数量提出明确要求。当然对 南京工业大学本科生毕业论文 11 于销售对象也要严格控制，尽量调整采用定向供应的方法。 另一方面，政府力争制定相应的鼓励政策来发展廉租住房，在提高廉租房 建设力度的同时加大廉租住房的供应范围，由此来保障最低消费收入人群。 就南京来看，近十年来，南京的经济适用房的建设每年都占到住宅建设总 量的 60%-70&，随着城市建设的加快和居住条件的改进，在不同时期对不同对 象就经济适用房可以采取不同的供应方式和不同的价格策略。南京市的经济适 用房的开始是起于 1990 年，在市政府的组织下，相关单位建设了 11 万平方米 住房，解决了 1637 户人均住房面积在 2 平方米以下的特困户住房问题。1993 年-1995 年，经济适用房建设中心受市政府的委托，又先后建设了虹桥新寓等 7 个住宅小区，此次建设解决了 1.3 万多户人均住房在 4 平方米以下的困难住 户。1995 年-1998 年，全市又建成了 115 万平方米的安居房，除了一些特供对 象以外，其他住户全为中低收入家庭。南京房市的日益活跃，经济适用房是功 不可没的。 眼下经济适用房的供应政策正面临着一系列的新问题，据悉，首先的新问 题就是政府很难承受向中低收入的家庭提供面广量大的经济适用房。所以南京 政府在重新细分了住房供应对象的基础上，又采取了区别供应的策略。仅中低 收入家庭，政府又根据家庭双职工最低工资标准来细分为中等收入家庭和低收 入家庭，住房状况又以人均住房面积 8 平方米为界划分为达标家庭和未达标家 庭。这样经济适用房就可根据这供应对象的划分来分配。 就政府而言，目前采取了以下两种方式来改善经济适用房的建设 1.建设部分廉价住房来供给低收入困难家庭。通过在城郊地区选择相对价 格低廉的建设用地来降低建筑成本，再加上减免税费等政策，60 平方米左右的 中小型套房，房价就可以控制在 1600 元以内。而且单位无力补贴的部分政府还 可以承担一部分。 2.建设部分微利房来供应给住房尚未达标的家庭。政府将通过规划建设用 地和减免相关税费的方法来将开发商的利用掌控在 8%以内。尽一切可能的来帮 助困难群众解决住房问题。 二、完善二手房市场建设，引导住房梯度消费 在很多发达国家二手房市场已经成为了住房的供应主体，在我国，上海等 大型城市的二手房供应已经超过了新建商品住宅。随着政府对二手房关注度的 第二章 调节房地产和经济发展关系的对策 12 提高和一些相关宽松政策的出台，致使在大多数城市二手房市场已日益活跃起 来。 据我爱我家南京公司对南京二手房市场的调查，明显看到今年三月份南京 的二手房市场气氛很热烈，据我爱我家南京公工司市场部门经理舒莉莉介绍， 三月的房源量比二月增加了 20.8%，客源量也来势凶猛，相比较二月份增长了 67.05%，随着客源的大幅度增长，成交额自然也在不断增长，市场相当活跃。 完善二手房市场，推进存量住房的流转，一是可以增加住房供应，特别是 存量房价格比较低，这就增加了中低价位住房的供应。这无疑对稳定房价和满 足中低收入家庭的住房需求起着及其重要的作用。二是可以降低住房的空置率， 从而提高住房资源配置率。三是二手房的完善有利于人员的自由流动，在扩大 人们自由择业范围的同时，使得人力资源的配置实现了最优化。四有利于人们 选择距离自己工作地点较近的住宅，从而缩短了通勤距离，缓解了交通压力。 可见二级市场的开放和完善已经成为了大势所趋，因此在降低二手房市场 的收费标准和交易门槛，简化交易手续的前提下，应尽快的确定合理的税费和 土地出让金比率，并对相关的机构进行从业资格评定，从而选择出合适的中介 机构来从事房地产中介活动成为了当务之急。 22 提高企业竞争力，创新企业文化精神 随着我国住房制度改革的推进和深化，房地产企业也从无到有，从小到大， 逐步迈向了社会市场经济的前台，其在主导投资方向的同时，对提高 GDP 和推 动社会工业化和社会化建设起到了至关重要的作用。 早在 90 年代以前，我国的住房是作为单位的福利制度，从未干涉过市场， 因此那个并没有真正的房地产企业，只有施工单位，所以相比于其他第三产业， 房地产的起步还是比较晚的。再加上最早投资房地产的多数是政府筹划或以合 作的形势投入运营的，使得房地产企业不仅一、二级市场不规范，连其自身的 组织结构和经营运程都没有一个标准做参考。如此一来，烂尾楼、公共设施管 理、物业管理等问题接踵而来，这就是房地产业的先天性不足。 城市化进程的深入、住房制度的改革、中国的对外开放政策、21 世纪全球 经济结构进行的大调整，我国的工业化和城市化的过程在不断加快，这些都为 南京工业大学本科生毕业论文 13 我国的房地产业的飞速发展到来了新的挑战和机遇。房地产企业在这个背景下， 在抓住发展机遇的同时，更是要认清自己的使命和责任：房地产企业在担任好 未来城市开发建设者这一伟任的同时，更是未来城市和地域空间的设计者。因 此，房地产企业更是要坚持“以人为本”的经营理念，在投资开发的过程中做 到少盲目，多理性；少炒作，多真诚，给消费者多带来一些实惠。在如何提升 产品的品质、降低成本、提升品牌和强化服务上多下功夫，千万不能被当前的 较好发展形势所迷惑，只有不断创新，永不言弃，才能让房地产企业在激烈的 竞争环境中立于不败之地。 下面将从这几个方面入手来力争打造完善成熟的房地产企业： 一理性看待房地产市场 实际上，最近这些年已经有大批的上市公司涉足了房地产行业，由于房地产 行业的一度高调，导致很多上市公司纷纷进军房地产。这种仅仅因为表面的高 利润所诱惑而导致企业的转型、转向和调整原有主业的做法，就带有较大的盲 目性，这也就显示了企业缺乏长远的战略这一弊端。 如今，在房地产景气指数持续上扬的同时，房地产行业即将成为部分企业转 型的目标，一场涌入“房地产业的热潮”又将被掀起。从转型进入房地产行业 的企业来看，大多数都属于传统行业。如作为沪昌特钢的第一大股东宝钢集团 上海五钢有限分公司日前就与西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订了 股权转让合同。此次签订一旦成功，它就将成为该公司的第一大股东。紧接着， 沪上的另一家不锈钢企业浦东集团也与几个星期后发布公告，与上海几家房地 产公司拟定实施超过 8 个亿的关联交易，来转向房地产行业。 在受到传统行业追捧的同时，房地产业也受到了高科技企业的青睐。海星科 技作为民营高科技企业，日前就打算出资 2500 万元，与西安海星房地产开发有 限公司、西安信托投资有限公司等三家单位共同设立西安海星科技投资置业有 限公司，这次之后它将大步进驻房地产市场。 据了解，在江苏省的常州房地产市场的 2002 年全年的调查表明，在整个房 地产市场走向强势的趋势下，众多的以往从未涉及过房地产的企业集团纷纷开 始进入这个“热市场” 。如江苏省电力苏源开发集团、高氏集团、浩源集团均已 加卷入了这一热浪中。 房地产投资真的就是“一本万利”吗？2001 年，房地产企业的业绩总体比 第二章 调节房地产和经济发展关系的对策 14 上年大幅度下降了。2003 年业绩继续下降，主营业务仅仅增长了 1.14%，而营 业利润、税后利润、利润总额都在大幅度的下降，很多指标下降达到 25%- 30%。 有关专家指出，目前的房地产出现的“过热”现象存在着演变为泡沫经济 的危险。而此时向房地产业转型的公司无疑将面对着较大的风险。尤其是那些 完全脱离原有行业完全转型的企业，面对陌生的房地产市场，不仅业务跨度大， 而且资金的初期所需的投资很是庞大，在这种情况下，一旦选择失误，其损失 可想而知。一个企业如果只是为追逐市场的热点而进行结构调整，不仅会使阻 碍企业的长期和健康发展，还会给企业的平稳发展带来很大的经营风险。 二持续发展的经营观念 在房地产也新兴的这些年里，低门槛的粗放式运作和高收益，使得原先不 少做实业和其他行业的企业纷纷转向房地产，这些投资者在趁着社会住房制度 改革，快速进入房地产行业，赚一笔就走。这些缺乏持久经营理念的企业，在 实际操作的时候，仅仅是为项目而建设展开。其中有不少的企业为了避免日后 维修的问题，纯粹以项目公司的方式运行，项目一旦结束，公司就马上解体。 既是有留下来继续存在的公司愿意花资金来打造自身的企业形象，却也很少为 了售后服务和维修而认真负责。 这种短期的盈利行为不仅扰乱了房地产市场，削弱了客户对企业的信心， 更让企业不能关注于长远的规划。事实上，持续发展的经营理念，能帮助企业 树立很好的客户口碑和组建企业的组织结构，从而获得良好的经济效益和社会 效益。 良好的口碑是一个成功企业的巨大无形资产，特别是房地产这样一种高价 值，高品质的商品，持续良好的售后服务为树立企业的良好形象起了至关重要 的作用。现如今，生活水平的提高使得人们更关注的是产品购买之后的品质保 障，花大量的资金用于购买住房，自然更得关注其后的服务，所以想要打造超 过同行业其他企业的利润就得秉承持续发展的经营观念。 中国建筑装饰协会第五届理会董事、首届中国建筑装饰百强企业峰会轮值 主席、全国建筑装饰优秀企业家、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司的董事长 倪林在用新思路推动装饰企业可持续发展中发表言论，他表示要用体制、 管理和技术创新来推动企业的可持续发展。 南京工业大学本科生毕业论文 15 金螳螂于 1993 年成立，在各界人士的帮助下，取得了很大的进步，作为民 营装饰企业，正是时刻强调诚信意识，依靠质量占领了市场并赢得了客户，从 而在社会上树立了良好的企业形象。企业成立十年来，每年都以超过 30%的增 长速度递增，公司先后获得了五个全国建筑工程装饰奖、五个鲁班奖、12 个江 苏省优秀工程，自公司成立来，银行对公司的评价一直是 AAA 级，它的发展在 整个江苏都是引起高度的重视。从整个国内市场来看，装饰业的技术要求低， 市场准入条件不高，所以致使装饰队伍鱼龙混杂。最低价中标、挂靠、转包等 恶性竞争现在比比皆是。在这样一个恶劣的环境下，金螳螂这个百强企业与这 些运作不规范、缺乏诚信的企业在同一起跑线上竞争，势必会影响和损害企业 的利益。面对这些压力，金螳螂只有一条路可以选择，那就是奋发进取， “发展 才是硬道理” ，在发展中才能解决存在的问题。金螳螂把顾客的满意度作为确定 企业信用等级的标准，通过不断向社会和顾客提供精良的品质和服务，扩大企 业的知名度、树立企业的社会形象，在市场竞争中一再发挥企业的品牌优势， 为金螳螂打造出一个美好的明天。 著名的小亚瑟技术咨询公司对 481 家欧美跨国公司的调查中表明，95%的公 司已经意识到了增强可持续发展对企业发展的重要性。可持续发展已经成为许 多国内外知名企业制定发展战略而必须考虑的目标之一。他们都在认真思考可 持续发展对于企业带来的挑战和机遇，争取在可持续发展的蓝图下实现公司的 发展和利润的持续增长。 三成熟完善的信息系统 1.全面综合的市场信息 就向上面所提到的一样，最近十年是我国房地产市场最活跃的十年，也是 开发企业发展的大好机会。但是目前房地产市场还大都是一窝蜂，不少企业在 销售上的做法很缺乏市场定位和科学严谨的规划。盲目的追求高品味豪宅，大 户型住房，在通过浮夸的广告将房价一味提高，最终大大超出了人们的实际购 买能力范围，离大多数老百姓的要求越来越遥远。一个成熟的市场必然要根据 需求的多层次来提供高低不同的各类可选商品，由此必然将会有市场本身调控 出多种档次商品的企业。这就暴露出企业并没有意识到收集市场信息，对老百 姓的需求、住房市场的供求信息、本身所处的竞争环境等都缺少全面的了解和 分析，这就是信息的缺失。 第二章 调节房地产和经济发展关系的对策 16 事实上，对于一个追求长远发展的企业来讲，全面而综合的市场信息决不 是可有可无的。一旦企业掌握了这些信息，那么就可以进行科学严谨的可行性 研究，对整个项目进行合理的规划，并对开发的项目进行高低档次的分类，让 企业在市场中找到适合自己的定位，从而发掘和形成在自身的核心价值。 2.精确合理的成本信息 如果说市场信息为企业在社会中定位提供了前提，那么想要在竞争中获得 胜利并长久的发展和壮大，就要依赖企业的内部核心价值，其中很重要的一条 就是精确的成本信息。前面讲到商品房的价格一路上扬，远远高于其本身的开 发成本，再加上销售的顺利，短期的受利让不少开发商忽略了成本的控制，其 实成本就像一条线索，它穿起了一个企业生产流程和内部管理的所有环节。近 几年土地的平均成本在政府的严格规范下得到了相当大的提高，再加上消费者 对住房要求的一步步提高，对户型、外观等的精益求精，必然导致整个成本的 上升。行业的获利空间在不断缩小，竞争不断加剧，严格控制成本已经成为想 要在竞争中立于不败之地的法宝。 目前，各大中小企业都在不同程度的运用各类软件对项目进行成本的统计 和运算。这种核算虽然为新项目的成本预算奠定了基础，但是由于项目公司本 身没有历史成本依据，所以大部分企业在编制预算的时候，都适用统一标准的 定额指标，所以计算出来的指标往往滞后与实际的开发成本数据，再加上设计 师的保守设计方案，不精确的高估可能很大程度上影响了企业前期的投资和决 策。这些不准确的评估因素，极易引起企业在控制成本的时候进行简化的行为， 他们利用偷工减料，降低产品质量等手段来达到成本控制的目标，而为此付出 的代价就是牺牲了企业的形象。 高新技术的不断发展，为企业获得高准确的成本信息创造了有利的条件， 合理有效的控制成本系统在不断的完善，这一系统将带着房地产企业在发展的 道理上越走越远。 综上所述，房地产企业在当今的竞争格局中，应该清醒头脑，认清发展形 势，根据社会的需求及时做出调节和完善，一步一步走向成熟的有竞争力的企 业，在房地产市场中真正做大、做强、做优。 南京工业大学本科生毕业论文 17 第三章 对房地产和经济发展的展望 31 房地产和经济发展的展望 2008 年中国迈入了改革开放 30 年和翘首期待的 2008 北京奥运会，这一年 成为了我国经济社会和谐发展的关键一年。我们在大步向前发展、改革、开放 的同时，更要加快完善市场经济，让我们能够更快更好的融入到世界经济的格 局中去。在这个大好的发展背景下，为加快和提高经济的进一步飞跃，江苏的 房地产市场正努力朝着下面几个方面发展： 1发展形式上，更趋向于品牌化、优质化的发展 品牌是一个企业的灵魂和精神，它也是房地产的市场信誉、市场竞争的集 中体现。房地产是一种特殊的商品。随着人们对于生活的要求的高层次提升， 更多人追求的是产品销售完后的服务水准，所以提高房地产的售后服务质量已 经成为企业打造品牌的重要手段。通过这种方法，一方面把自己的企业形象树 立高大，提高自身的知名度，提高企业的竞争力；另一方面良好的品牌能够更 好的迎合消费者的特定心理需求，对于那些有强烈追求品牌偏好的顾客来说具 有不小的吸引力。例如江苏华泰，20 年前一直走着公装路线，它是一家具有一 级资质的装饰工程企业，曾被评为“全国重合同，首信用企业” 。华泰就是靠着 “科技化、生态化、人性化”的技术品牌理念立足于社会，成为了行业的领头 羊，更是成为了家家知晓的优质华泰。 第三章 对房地产和经济发展的展望 18 2运行模式上，更趋于规范化、制度化的发展 前面讲到，由于多方面的原因使得江苏房地产市场的发展起步较慢，所以 房地产企业的成长道路也不长，在很多方面还不成熟。一些中小型的房地产企 业甚至还没有属于自己的特有运行模式和企业制度。要知道一个企业的发展和 成功是离不开健康有序的管理制度的。特别是资金、资产、项目和信息化管理 方面都要有具体的运行模式，只有这样才可以提高企业的管理水平。例如百强 企业的苏宁电器，他们在资金管理方面就是提倡以资金融通和控制为重点，把 现金流通作为中心，在资金结算管理的基础上，从多种渠道和多个方式中筹集 和调剂资金，从而有序的保证了资金的供应和回收。这样对于资金的统一调配 和管理，使资金的整体使用效果达到了最优。 3人才的发展上，更趋于素质化、综合化的发展 当今社会的竞争说到底其实就是人才的竞争，人才的发展才是企业的生存 之本、发展之源。一个企业要有活力，就要运用企业的第一资源：人才。在我 国发展的新形式要求下，相比于国际化竞争的需要，房地产从业人员的整体素 质普遍偏低。所以一方面我们要努力提高从业人员的技能和专业基础，力争培 养出一批有技术，善管理的高素质专业人员队伍。另一方面企业可以采用人才 激励制度，通过年薪制和股份制等方式吸引成熟人才，以良好的工作环境和优 越的用人机制留住优秀人才，以达到人才的不断优化和合理配置。争取达到国 际化的水平和标准。 32 房地产市场的发展战略 房地产作为国民经济中的支柱产业，保持其健康的发展自然有利于繁荣整 个经济和提高人民生活水平质量。让房地产成为经济发展的主力军，就要减少 甚至消除其对经济发展的制约因素。 1. 规范市场秩序，加强宏观调控 规范房地产市场是核心，促进房地产市场发展是方向。政府对房地产市场 的宏观调控正是为了正确引导房地产市场朝着健康的道路上发展。所以政府应 尽快建立全国统一的房地产市场运行预警预报信息系统和信息披露制度，加强 南京工业大学本科生毕业论文 19 和完善宏观监控系统，通过对地方的房地产市场信息的及时整理和分析，做出 对现行市场的评估和未来市场预测，从而引导房地产开发企业进行理性投资， 引导消费者进行理性消费，并有效的防止房地产产生“过热”苗头和“泡沫” 现象，使江苏的房地产业能够健康持续的发展，避免房地产市场的大起大落。 规范房地产市场可以从以下几个关口着手: 一是规范土地市场，强化土地资源管理。土地是房地产开发的条件和基础， 是引导房地产开发和投资方向，有效避免地价、房价形成“泡沫”的基础因素。 把好土地市场环节关，首先在于加快土地改革，合理利用土地，提高土地资源 配置率，促使土地使用权商品化和市场化的进程，实现土地使用权的公平和公 正；其次政府必须通过立法来确定城市规划的地位，尽快完善建筑用地的立项、 审批、监管、处罚等各个环节所需的手续，并根据政府规定的商品房开发率确 定土地供应量，避免盲目扩大商品房开发用地，从而稳定房价，使房地产开发 投资与市场需求、经济发展相适应。再次，要建立专门的土地信息系统，让土 地的出让和使用等信息实现真正的公开，防止不对称信息为一些圈地和吵地的 不法商提供牟利的便利。 二是调整房地产市场结构，适当提高市场的进入门槛。政府可以通过评审 房地产企业信誉和资质等级，增强发展商的实力